Dokumentets metadata

Udlodning af avance ved salg af enkelte lejligheder i andelsboligforening ikke anset for delvis likvidation

Spørgsmålene vedrører de skattemæssige konsekvenser af at omdanne lejlighederne i Andelsboligforeningen til ejerboliger, og sælge (nogle) af disse til de andelshavere, der bebor dem. Skatterådet bekræfter, at andelsboligforeningen ikke vil være skattepligtig ved salg af de enkelte boliger. Skatterådet kan ikke bekræfte, at der ikke vil ske beskatning hos andelshaveren af udlodninger fra andelsboligforeningen efter gennemførelse af salget. Reglerne om likvidation kan ikke finde anvendelse, når der alene er tale om salg af enkelte boliger, og ikke ophør af andelsboligforeningen.

Spørgsmål

1. Kan Skatterådet bekræfte, at andelsboligforeningen ikke vil være skattepligtig ved salg af enkelte andelsboliger, der udstykkes fra andelsboligforeningens ejendom og sælges som ejerboliger, når der i forbindelse med salget sker en overdragelse til ejerboligens værdi i handel og vandel (markedspris)?
2. Kan Skatterådet bekræfte, at det ikke medføre avanceskat hos andelshaveren, såfremt andelsboligforeningen, efter salg af en andelsbolig til den andelshaver, der tidligere har haft brugsret, udbetaler den modtagne købesum til den tidligere andelshaver ekskl. transaktionsomkostninger?
3. Kan Skatterådet bekræfte, at reglerne om skattefri likvidation også gælder når der foretages en partiel likvidation (salg af enkelte andelsboliger, hvor andelsforeningen indtil videre fortsætter)?

Svar

1. Ja
2. Nej
3. Nej

Beskrivelse af de faktiske forhold

Andelsboligforeningen er ejer af ejendommen beliggende xx-vej, xx-by.

Andelsboligsforeningen ønsker at udstykke dele af andelsboligforeningens ejendom og sælge de udstykkede ejendomme som ejerboliger rækkehuse/parcelhuse.

Andelsboligforeningen vil således overdrage enkelte ejendomme, der udstykkes, men vil fortsat bestå, dog med et færre antal medlemmer, der fortsat er andelshavere, og de, der ønsker at blive ejer af andelsbolig, vil opnå, at andelsboligen udstykkes og herefter er en ejerbolig.

Andelsboligforeningen har ikke drevet erhvervsmæssig virksomhed for så vidt angår foreningens ejendomme.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Spørgsmål 1 besvares med et "ja"

Under henvisning til Den juridiske vejlednings pkt. C.D.8.9.3.5 er andelsboligforeninger skattepligtige af avance ved salg af aktiver, der har haft tilknytning til en erhvervsmæssig virksomhed, der er drevet af andelsboligforeningen. Udgangspunktet er således, at hvis der er udlejet lejligheder til ikke-medlemmer, er der tale om erhvervsmæssig virksomhed, og i en afgørelse SKM2007.462LSR er tilsvarende tilfældet ved en delafståelse af andelsboligforeningens ejendom, idet det afgørende er, om ejendommen som sådan har været anvendt erhvervsmæssigt. I nærværende sag har Andelsboligforeningen ikke nogen erhvervsmæssig virksomhed for så vidt angår foreningens ejendomme. En delafståelse, der gennemføres ved, at der sker frastykning og overdragelse til en andelshaver af den andelsbolig, hvor han hidtil har haft brugsret til, og således at denne andelsbolig udstykkes som en ejerbolig, er således en deloverdragelse, der sker, vil der ske en overdragelse af et aktiv, der ikke anses erhvervsmæssigt. Den avance/det overskud, der er indvundet, vil, jf. SEL § 1, stk. 5, ikke anses for erhvervsmæssig, og efter ejendomsbeskatningsloven vil der herefter ikke skulle ske beskatning.

Spørgsmål 2 besvares med et "nej":

Der henvises til bemærkninger under spørgsmål 3

Spørgsmål 3 besvarelse med et "ja":

Når en andelsboligforening likvideres, vil der efter SEL § 5, stk. 5 ske en ophørsbeskatning, såfremt andelsboligforeningen har drevet erhvervsmæssig virksomhed. Hvis likvidationen sker, hvor der ikke har været drevet erhvervsmæssig virksomhed, og likvidationen gennemføres inden for samme kalenderår, vil dette kunne ske uden, at der vil blive krav om betaling af avance, idet likvidationen betragtes som skattefri, jf. Den juridiske vejledning se pkt. C.D.8.9.3.5 .

Tilsvarende må være gældende, såfremt der er tale om salg af enkelte boliger, hvor andelsboligforeningen indtil videre fortsætter, idet argumentet her må være, at der sker en partiel likvidation.

Det skal i den forbindelse lægges til grund, at Andelsboligforeningen ikke driver nogen form for erhvervsmæssig virksomhed

SKATs indstilling og begrundelse

Ad. spørgsmål 1-3

Lovgrundlag

Selskabsskatteloven § 1

Stk. 1, nr. 6. Skattepligt i henhold til denne lov påhviler andre foreninger, korporationer, stiftelser, legater og selvejende institutioner, jf. dog § 3, der er hjemmehørende her i landet, for så vidt foreningen mv. ikke er omfattet af fondsbeskatningsloven. Skattepligten omfatter alene indtægt ved erhvervsmæssig virksomhed samt fortjeneste eller tab ved afhændelse, afståelse eller opgivelse af formuegoder, der har eller har haft tilknytning til den erhvervsmæssige virksomhed.

(...)

Stk. 5 Overskud, som de i stk. 1, nr. 5, litra c, eller nr. 6, nævnte foreninger mv. indvinder ved leverancer til medlemmer, betragtes ikke som indvundet ved erhvervsmæssig virksomhed.

Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 4.

Fortjeneste eller tab ved afståelse, herunder ved udlodning af likvidationsprovenu i det kalenderår, hvori selskabet m.v. endeligt opløses, af aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer, der er forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med flere beboelseslejligheder, medregnes ikke ved opgørelsen af skattepligtig indkomst efter aktieavancebeskatningsloven, hvis lejligheden har tjent til bolig for ejeren af værdipapiret eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet værdipapiret, og hvor betingelserne for at kunne afstå værdipapiret skattefrit efter nærværende stykke har været opfyldt. Stk. 1, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse, såfremt der hører et bestemt grundareal til lejligheden.

Ligningsloven § 16 A

Ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst medregnes udbytte af aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer, jf. dog stk. 4.

Stk. 2. Til udbytte henregnes:

1) Alt, hvad der af selskabet udloddes til aktuelle aktionærer eller andelshavere, jf. dog stk. 3.

(...)

§ 16 B

Afstår en aktionær eller andelshaver aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer, herunder konvertible obligationer, samt tegningsret til sådanne værdipapirer til det selskab, der har udstedt de pågældende værdipapirer, eller til et selskab, hvorover det selskab, der har udstedt de pågældende værdipapirer, har bestemmende indflydelse, jf. § 2, stk. 2, medregnes afståelsessummen i den pågældendes skattepligtige indkomst.

Stk.2. Gevinst og tab ved afståelse efter stk. 1 behandles i følgende tilfælde efter reglerne om gevinst og tab ved afståelse af aktier m.v. til andre end det udstedende selskab:

(...)

2) Ved afståelse af aktier m.v. til et selskab i likvidation i det kalenderår, hvori selskabet endeligt opløses, (...)

Aktieavancebeskatningsloven § 15

Gevinst og tab ved afståelse af aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer, der er forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med flere beboelseslejligheder, er skattefri, når beboelseskravet m.m., jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 4, er opfyldt.

Stk.2. Gevinst og tab ved udlodning af likvidationsprovenu af aktier m.v. som nævnt i stk. 1 er skattefri under samme betingelser som nævnt i stk. 1, når udlodningen finder sted i det kalenderår, hvori selskabet m.v. endeligt opløses.

Praksis

Den Juridiske Vejledning 2013-1, afsnit C.D.8.10 .

En andelsboligforening er en selvstændig juridisk person.

Det er andelsboligforeningen som sådan, og ikke de enkelte andelshavere, som er ejer af den faste ejendom. Andelsboligforeningen ejer og driver ejendommen på andelsbasis, og foreningens medlemmer har en andel af formuen og en brugsret til en af foreningens andelsboliger.

En traditionel andelsboligforening er et selvstændigt skatteretssubjekt omfattet af selskabsskatteloven § 1, stk. 1, nr. 6.

En udbetaling fra en andelsboligforening må normalt anses for at være en udlodning efter enten ligningsloven § 16 A eller § 16 B. Det var også tilfældet i Skatterådets afgørelse i SKM2009.637.SR , hvor Skatterådet ikke kunne bekræfte, at det ikke ville have skattemæssige konsekvenser, hvis man i en andelsboligforening vedtog, at andelshaverne kunne foretage ekstraordinære indskud, og man senere besluttede at udbetale indskuddet til andelshaverne igen.

Skatterådet fandt, at det på det foreliggende grundlag ikke kunne vurderes, hvordan udbetalingen af det ekstraordinære indskud skattemæssigt skulle placeres. Skatterådet fandt dog, at en udbetaling af indskuddet enten ville være en udbetaling af en del af andelsboligforeningens formue og dermed omfattet af ligningsloven § 16 A eller kunne sidestilles med tilbagesalg af aktier til det udstedende selskab og dermed være omfattet af ligningsloven § 16 B.

En andelsboligforening skal medregne gevinst og tab ved salg af aktiver, der har eller har haft tilknytning til den erhvervsmæssige virksomhed. Se selskabsskatteloven § 1, stk. 1, nr. 6.

Når lejlighederne anvendes af andelshaverne, er der ikke tale om erhvervsmæssig virksomhed. Se selskabsskatteloven § 1, stk. 5. Det fremgår af bestemmelsen, at overskud, der er indvundet ved leverance til medlemmerne, ikke anses for at være erhvervsmæssig.

SKM2013.221.SR

Skatterådet kunne ikke bekræfte, at en andelshavers overtagelse af den bolig han beboede, kunne ske mod indløsning af andelsbeviset. Det var Skatterådets opfattelse at boligen alene kunne overtages til handelsprisen. En likvidationsudlodning fra andelsboligforeningen i det år, hvor andelsboligforeningen endelig opløstes vil dog være skattefri for andelshaveren, når andelsbeviset kunne afstås skattefrit. Skatterådet kunne bekræfte, at sædvanlige udgifter for en sælger, som afholdtes af andelsboligforeningen i forbindelse med salg af boligerne, ikke ville være skattepligtig for andelshaveren.

SKM2006.331.SR .

Andelsboligforeningen blev ikke anset for skattepligtig af provenuet opnået i forbindelse med salg af boliger til foreningens to andelshavere.

SKM2007.309.SR .

Skatterådet udtalte, at når andelshavere udtrådte af en andelsforening og erhvervede deres andelsboliger som ejerlejligheder, skulle det ske til handelsværdien for boligerne, jf. SKM2006.333.SR . Var prisen lavere end handelsværdien, ville andelshaverne som udgangspunkt blive beskattet af forskellen mellem handelsværdien og den aftalte pris. Ejendommen skal vurderes som fri bolig, da andelshaverne ikke er bundet af lejekontrakter. En pris, der er opgjort som den forholdsmæssige andel af formue og restgæld kan indebære en forskydning af værdierne mellem andelshaverne. Sker der forskydning til fordel for de udtrædende andelshavere, vil disse kunne beskattes af værdien i henhold til ligningslovens § 16 B, stk.1, eller eventuelt som maskeret udlodning. Opnås dispensation efter ligningslovens § 16 B, stk. 2, vurderes skattepligten efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 4. Vederlagets konkrete sammensætning, dvs. om overdragelsessummen berigtiges ved kontant betaling eller overtagelse af en større eller mindre andel af foreningens pantegæld, har ikke betydning for beskatningen, så længe det samlede vederlag svarer til handelsværdien.

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at det ikke vil udløse avanceskat for andelsboligforeningen når der sker salg af enkelte andelsboliger, der udstykkes fra andelsboligforeningens ejendom og sælges som ejerlejligheder, når der i forbindelse med salget sker en overdragelse til ejerboligens værdi i handel og vandel (markedspris). Det bemærkes, at markedsprisen indbetales til andelsboligforeningen.

Begrundelse

Andelsboligforeningen er en selvstændig juridisk person og et selvstændigt skatteretssubjekt omfattet af selskabsskatteloven § 1, stk. 1, nr. 6.

Når andelsboligforeningen efter udstykning overdrager en bolig til en den andelshaver, der har beboet den, vil der være tale om salg til andelshaveren. Det følger af bl.a. af SKM2013.221.SR , at lejligheden skal overdrages til handelsprisen, idet der ellers kan være tale om formueforskydning mellem andelshaverne.

Ud fra det oplyste lægges til grund, at ingen af lejlighederne har været udlejet til andre end medlemmer, og salget vil således ikke være afhændelse, afståelse eller opgivelse af formuegoder, der har eller har haft tilknytning til erhvervsmæssig virksomhed, jf. selskabsskatteloven § 1, stk. 1, nr. 6.

Andelsboligforeningen vil derfor ikke være skattepligtig af en evt. fortjeneste ved salg af lejlighederne til medlemmerne af andelsboligforeningen, Jf.

SKM2006.331.SR .

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "Ja".

Spørgsmål 2

Det ønskes bekræftet, at det ikke medfører avanceskat hos andelshaveren, såfremt andelsboligforeningen, efter salg af en andelsbolig til den andelshaver, der tidligere har haft brugsret til boligen, udbetaler den modtagne købesum til den tidligere andelshaver ekskl. transaktionsomkostninger.

Begrundelse

Det følger af ligningslovens § 16 A, stk. 1, at ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst medregnes udbytte af aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer. Til udbytte henregnes alt, hvad der af selskabet udloddes til aktuelle aktionærer eller andelshavere, jf. stk. 2.

Det skattemæssige udbyttebegreb er bredt formuleret, idet en andelsforenings andelshavere som udgangspunkt er skattepligtige ikke blot af deklareret udbytte, men af enhver udlodning fra andelsforeningen, uanset hvordan den er betegnet, og uanset om den hidrører fra indtjent overskud, skattefri formueforøgelse eller indskudt kapital.

Udloddes andelsboligforeningens købesum til andelshaveren, vil der derfor være tale om en skattepligtig udlodning, jf. ligningsloven § 16 A.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 2 bevares med "Nej".

Spørgsmål 3

Det ønskes bekræftet, at reglerne om skattefri likvidation også gælder når der foretages en partiel likvidation (salg af enkelte andelsboliger, hvor andelsforeningen indtil videre fortsætter)?

Begrundelse

Afståelse af andelsbeviser ved tilbagesalg til andelsboligforeningen vil være skattepligtig, jf. ligningsloven § 16 B. I forbindelse med endelig likvidation af foreningen, vil afståelsessummen være omfattet af aktieavancebeskatningsloven, og dermed skattefri, jf. aktieavancebeskatningsloven § 15. Skattefritagelsen gælder alene udlodninger i det kalenderår, hvor der sker endelig opløsning af foreningen, jf. aktieavancebeskatningsloven § 15, stk. 2.

Da der er tale om frasalg af enkelte lejligheder i andelsboligforeningen, og andelsboligforeningen derfor ikke ophører endeligt, vil afståelsen ikke være omfattet af den skattefrie afståelse i aktieavancebeskatningsloven § 15. Afståelsen vil derfor være skattepligtig.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 3 bevares med "Nej"

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstillinger og begrundelser.