Dokumentets metadata

Ejendomsvurdering - fordeling nedslag - grundværdi eller bygningsværdi - sagsbehandlingen

Ved vurderingen af appellantens sommerhusejendom pr. 1. oktober 2007 blev appellanten indrømmet et nedslag på kr. 250.000,- i den beregnede ejendomsværdi som følge af, at handelspriserne i lokalområdet var lavere, end hvad SKATs maskinelle forslagsberegning gav udtryk for. Nedslaget på kr. 250.000,- var indrømmet til alle ejendomme i lokalområdet. SKAT havde henført det fulde nedslag til bygningsværdien, og der var ikke givet nedslag i grundværdien.Landsretten fandt, at da der i almindelighed er sammenhæng mellem grundværdi og ejendomsværdi, burde en nedsættelse som følge af de lavere handelspriser i området give anledning til overvejelser om, hvorvidt også grundværdien var lavere end forudsat i SKATs beregninger. Det fremgik ikke, at SKAT havde foretaget sådanne overvejelser, og da det derfor ikke kunne udelukkes, at grundværdiansættelsen af appellantens ejendom var foretaget på et forkert grundlag, hjemviste Landsretten sagen til vurderingsmyndighederne.

Parter

A
(advokat Eduardo Vistisen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Michael Schaumburg-Müller)

Afsagt af landsdommerne

Sanne Kolmos, Birgitte Grønborg Juul og Peter Fauerholdt Thommesen (kst.)

Sagens baggrund og parternes påstande

Byrettens dom af 2. juli 2012 (BS 18A-1282/2011) er anket af A med påstand om, at indstævnte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at grundværdien pr. 1. oktober 2007 for ejendommen ...1, hjemvises til fornyet skøn hos SKAT.

Skatteministeriet har påstået stadfæstelse.

Sagen vedrører således for landsretten alene spørgsmålet om, hvorvidt der er grundlag for hjemvisning til fornyet afgørelse, idet A under sagens forberedelse for landsretten har frafaldet påstandene om, at der skal tilkendes et nedslag i grundværdien med 250.000 kr., og at han skal fritages for betaling af ejendomsskat.

Retsgrundlag

Parterne har under sagen henvist til den dagældende Vurderingsvejledning 2008-1 og Den juridiske vejledning 2013-2, afsnit H.A , der har erstattet Vurderingsvejledningen. Vejledningerne giver udtryk for SKATs opfattelse af gældende praksis og har cirkulærestatus.

I Vurderingsvejledning 2008-1 er der i afsnit C.1 redegjort for grundværdibegrebet og i afsnit C.2 for grundværdiberegningen, herunder for grundprisanalysesystemet, grundværdikurver og sammenhæng mellem grundværdi og bygningsværdi.

Fremgangsmåden ved grundværdiberegningen er nærmere beskrevet i Den juridiske vejledning 2013-2, afsnit H,A.3.2.1, hvoraf fremgår blandt andet:

"...

Grundprisanalysesystemet

I grundprisanalyserne anvendes statistiske analyser af både bebyggede og ubebyggede salg til at undersøge forholdet mellem grundværdierne i forskellige områder.

I et parcelhusområde, hvor der ikke sælges ubebyggede grunde, fordi området er fuldt udbygget, tager SKAT hensyn til prisniveauerne for parcelhuse, når grundværdiniveauerne skal fastlægges. Det vil være en hjælp at sammenligne huspriserne i de pågældende områder med huspriserne i andre områder, hvor grundværdierne kan fastlægges ud fra grundsalg.

...

Her ses forløbet i den statistiske analyse:

..."

Procedure

A har til støtte for den nedlagte påstand overordnet gjort gældende, at SKATs skøn ved fastsættelsen af grundværdien efter fejlkorrektionen på 250.000 kr. i ejendomsværdien er foretaget på et fejlagtigt grundlag, hvorfor skønnet skal hjemvises. Til støtte herfor har han navnlig henvist til følgende hovedanbringender:

SKAT har ved hjælp af grundværdikurven for 2007 beregnet ejendommens grundværdi til 336.700 kr. ud fra en standardejendomsværdi på 1.246.800 kr., og ikke ud fra den reducerede standardejendomsværdi på 977.700 kr., hvilket er forkert.

SKATs grundværdikurve viser, at der er en glidende sammenhæng mellem ejendomsværdi og grundværdi, hvorfor også grundværdien skal nedsættes, når ejendomsværdien nedsættes. Fejlen kan muligvis være opstået som en systemfejl hos SKAT derved, at nedslaget i ejendomsværdien på 250.000 kr. er givet under punktet "særlige forhold", som normalt er møntet på bygningens tilstand, hvorfor nedslaget i ejendomsværdien ikke også har givet udslag ved beregningen af grundværdien. Ingen steder i afsnit C i Vurderingsvejledningen 2008-1 er det anført, hvordan man skal forholde sig i en situation som den foreliggende, og formentlig derfor har skattemyndigheden ikke overvejet, hvad man skulle.

Nedslaget kan efter sin art ikke udelukkende vedrøre den enkelte ejendoms bygningsværdi. Nedslaget er begrundet i lavere handelspriser i lokalområdet, og der er givet samme nedslag til alle 234 ejendomme i grundværdiområdet, uanset bygningernes størrelse og stand. Hvis der var tale om en generel nedjustering af ejendomsværdien på grund af en lavere bygningsværdi i området, skulle dette i stedet have givet sig udslag i en justering af det lokale normtal.

Ingen af klageinstanserne har forholdt sig til grundværdiberegningen efter nedslaget, og klageinstansernes begrundelser for at stadfæste SKATs vurdering er forkerte.

SKAT har efter nedslaget i ejendomsværdien undladt at foretage en konkret vurdering af, i hvilket omfang grundværdien også burde være korrigeret. Derfor hviler den af SKAT skønnede grundværdi på et fejlagtigt grundlag.

Skatteministeriet har overordnet gjort gældende, at A ikke har bevist, at Landsskatterettens kendelse er afsagt på et forkert grundlag. Vurderingen af grundværdien efter vurderingslovens regler skal ske på grundlag af værdien i handel og vandel, og vurderingsmyndighederne skal således ansætte grundværdien til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand.

Der er ikke grundlag for at antage, at SKAT har forholdt sig til størrelsen af grundværdien efter nedslaget i ejendomsværdien på 250.000 kr. A har ikke, herunder ikke ved syn og skøn, godtgjort, at det faktiske eller retlige grundlag for vurderingsmyndighedernes ansættelse af grundværdien har været fejlbehæftet, og at en eventuel fejl har haft væsentlig betydning for værdifastsættelsen.

Der gælder ingen regler for, hvordan et nedslag i ejendomsværdien som det, vurderingsmyndighederne har givet, skal fordeles på henholdsvis ejendomsværdi og grundværdi. Dette beror på vurderingsmyndighedernes skøn, og vurderingsmyndighederne kan foretage eller undlade at foretage korrektioner i såvel grundværdi som ejendomsværdi, også efter forslagsberegningen er gennemført.

Vurderingsmyndighederne har i overensstemmelse med vurderingsloven og vurderingsvejledningen foretaget selvstændige ansættelser af henholdsvis ejendomsværdien og grundværdien. Vurderingsmyndighederne har på baggrund af forslagsberegningerne vurderet, at ejendomsværdien var for høj, mens grundværdien var passende. Det er der intet usædvanligt i. Der er ikke grundlag for at antage, at vurderingsmyndighedens skøn og de forskellige klageinstansers prøvelse er sket på forkert eller ufuldstændigt oplyst grundlag.

Grundværdikurven er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, som ikke kan stå alene som grundlag for udøvelsen af skønnet over grundværdien, og den anvendes alene til at finde et niveau som udgangspunkt for grundværdiansættelsen. Statistiske analyser og vurderingsmyndighedernes kendskab til ejendommene indgår også ved fastsættelsen af grundværdien. Grundværdikurven kan med andre ord ikke anvendes som en tabel, hvor man kan se den enkelte ejendoms grundværdi ud fra ejendomsværdien. As egen beregning af grundværdien ved brug af grundværdikurven for 2007 understøtter, at kurven ikke i sig selv giver retvisende resultater.

Landsrettens begrundelse og resultat

Grundværdien af en ejendom er ifølge vurderingslovens § 13 værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Grundværdien ansættes ifølge vurderingslovens § 16 til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand.

Det er forudsat i vurderingsloven, at ansættelsen sker efter et konkret skøn. Det gælder, uanset at vurderingerne af ejendomsværdi og grundværdi for blandt andet sommerhuse som As ejendom foretages på grundlag af en registerbaseret forslagsberegning, jf. herved vurderingslovens § 39.

Retningslinjerne for forslagsberegningen er beskrevet i den dagældende vurderingsvejledning 2008-1 og i Den juridiske vejledning 2013-2, afsnit H,A, som nu er gældende. Vurderingsvejledningens afsnit C.2 indeholder nærmere retningslinjer om grundværdiberegningen. Blandt andet som følge af det meget begrænsede salg af ubebyggede grunde sker denne beregning på grundlag af et grundprisanalysesystem, der anvender analyser af såvel bebyggede som ubebyggede salg. Grundprisanalysesystemet er nærmere beskrevet i Den juridiske vejledning 2013-2, afsnit H,A.3.2.1, hvoraf blandt andet fremgår, at der i beregningen endvidere indgår skøn på baggrund af skattemyndighedernes kendskab til lokalområdet.

Der foreligger ikke oplysninger om handelsprisen for ubebyggede grunde i området.

Ifølge specifikationerne i ejendomsskemaet er den beregnede ejendomsværdi af As ejendom 1.227.700 kr. Denne værdi er opgjort som summen af grundværdien og bygningsværdien. Den beregnede ejendomsværdi er imidlertid korrigeret til 977.700 kr., afrundet til 970.000 kr., idet der som et "særligt forhold" er indrømmet et nedslag på 250.000 kr. som følge af, at "handelspriserne i lokalområdet er lavere end standardberegningen for denne type ejendomme giver udtryk for". Nedslaget er alene fratrukket bygningsværdien, idet grundværdien er uændret.

Efter ordlyden af det "særlige forhold" er nedslaget ikke begrundet i individuelle forhold ved den pågældende ejendom, men udgør i realiteten en korrektion af forslagsberegningen på baggrund af myndighedernes kendskab til handelspriserne i lokalområdet. Dette understøttes af, at samtlige 234 ejendomme i det pågældende område ifølge det oplyste er indrømmet et beløbsmæssigt tilsvarende nedslag, uanset bygningernes størrelse og alder.

Det fremgår af Vurderingsvejledningen og Den juridiske vejledning, herunder de grundværdikurver, der er indeholdt heri, at der i almindelighed er sammenhæng mellem grundværdi og ejendomsværdi. En nedsættelse som følge af, at handelspriserne i området er lavere end forudsat i beregningen, bør derfor give anledning til overvejelser om, hvorvidt også grundværdien er lavere end forudsat. Det fremgår imidlertid ikke, at skattemyndighederne har foretaget sådanne overvejelser, og afgørelsen om alene at henføre nedslaget til bygningsværdien er ikke nærmere begrundet. Da det herefter ikke kan udelukkes, at ansættelsen af grundværdien for As ejendom bygger på et forkert grundlag, tages hans hjemvisningspåstand til følge.

For så vidt angår sagens omkostninger skal Skatteministeriet betale delvise sagsomkostninger for begge retter til A med i alt 24.000 kr. Beløbet omfatter 750 kr. til retsafgift for landsretten og tilsvarende skønnet udgift for byretten samt 22.500 kr. til delvise udgifter til advokatbistand inkl. moms. Ved fastsættelsen af beløbet til dækning af udgifterne til advokatbistand er der ud over sagens værdi taget hensyn til sagens omfang, varighed og forløb.

T h i k e n d e s f o r r e t

Skatteministeriet skal anerkende, at grundværdien pr. 1. oktober 2007 for ejendommen ...1 hjemvises til fornyet skøn hos SKAT.

I delvise sagsomkostninger for byretten og for landsretten skal Skatteministeriet inden 14 dage betale 24.000 kr. til A.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.