Dokumentets metadata

Spørgsmål om videresalgsavance ved salg af anparter kan sidestilles med betaling til projektudbyder

Videresalgsavance i forbindelse med salg af anparter var at sidestille med betaling til projektudbyderen, og var dermed ikke godkendt tillagt den skattemæssige anskaffelsessum ved opgørelse af ejendomsavance og genvundne afskrivninger ved salg af ejendommen i 2009.

Der klages over, at en videresalgsavance til H1 A/S i forbindelse med H1 A/S´ salg af anparter i K/S H2 er sidestillet med en betaling til projektudbyderen, som ikke er godkendt tillagt den skattemæssige anskaffelsessum ved opgørelse af ejendomsavance og genvundne afskrivninger ved salg af ejendommen i 2009.

Landsskatterettens afgørelse
Overskud af udenlandsk virksomhed
SKAT har opgjort de genvundne afskrivninger til 1.004.642 kr. og har forhøjet indkomsten med 36.594 kr.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

SKAT har opgjort ejendomsavancen til 352.223 kr. og har forhøjet indkomsten med 316.835 kr.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Sagens oplysninger
K/S H2 er udbudt af H3 A/S ultimo december 2005. Det fremgår af udbydererklæringen af 28. december 2005, at der udarbejdes endeligt prospekt med revisorerklæring og advokaterklæring umiddelbart efter den 31. december 2005, hvor investorerne skal indtræde i driften.

H3 A/S er et datterselskab til H4 A/S, som desuden er moderselskab til H5 A/S, H6 A/S, H1 A/S, H7 A/S og H8 A/S. De nævnte selskaber er søsterselskaber. H1 A/S er moderselskab for 2 datterselskaber for hhv. engelske og tyske ejendomme. H4 A/S er ejet af B via H1 Holding A/S.

K/S H2, er efter det oplyste, stiftet af H3 A/S den 29. juli 2005 som et tomt og inaktivt kommanditselskab. Kommanditselskabet er opløst den 15. maj 2011.

Ved skøde af 29. december 2005 erhvervede K/S H2, c/o H1 A/S, Y1 en erhvervsejendom, beliggende Y2 til overtagelse den 31. december 2005 for 8,2 mio. EUR. Ejendommen blev erhvervet fra en uafhængig tredjemand.

Det fremgår af prospektet på side 10, at K/S H2 har indgået aftale om at overtage investeringsejendommen pr. 31. december 2005 til en kontant købesum på 8,2 mio. EUR (61.090 t.kr.).

Det fremgår af vedtægterne for K/S H2 (Selskabet), at kommanditselskabets formål er at drive virksomhed ved erhvervelse og senere udlejning samt eventuelt salg af erhvervsejendommen beliggende Y2. Selskabets stamkapital udgør ifølge vedtægternes punkt 3.1, nominelt 25.000.000 kr., som er fordelt på 100 stk. kommanditanparter á nominelt 250.000 kr.

Det fremgår af vedtægternes punkt 3.2, at der på hver kommanditanpart i forbindelse med tegningen skal indbetales 1.250 kr. Herudover er der til hver kommanditanpart tilknyttet en forpligtelse til kommanditselskabet til at betale et beløb, som fastsættes efter bestyrelsens skøn. Forpligtelsen fremgår af § 3.3. Af punkt 3.3 og 3.4 fremgår følgende:

Af punkt 6 og 7 fremgår, at komplementaren er H9 ApS, som hæfter ubegrænset for kommanditselskabets forpligtelser.

Af punkt 8 om kommanditisternes hæftelse fremgår følgende:

Af punkt 14.3 fremgår, at H1 A/S ved overdragelse af kommanditanparter har forkøbsret til samme pris og vilkår, som tilbydes til en uafhængig tredjemand.

På erhvervelsestidspunktet ejede H1 A/S samtlige kommanditandele i K/S H2. I forbindelse med prospektudbuddet solgte H1 A/S 90 ud af 100 andele. Om baggrunden for H1 A/S´ medejerskab fremgår følgende på side 14 i prospektet:

"Som udbydere af K/S H2 ønsker vi at give samtlige investorer størst mulig sikkerhed i investeringen. ... (udeladt) Tryghed i investeringen skabes ved at have sikkerhed for lejeindtægter i en længere årrække, fastforrentede lån på 1. prioriteten, svarende til ca. 75 % af lånebeløbet samt en nøgtern vurdering i vort Investment Board af ejendommes beliggende, lejers bonitet og genudlejningsmuligheden ved lejeres eventuelle fraflytning af ejendommen mv.

H1 A/S' medejerskab sikrer samtidigt, at der ikke i forbindelse med salget af andelene vil blive rejst krav om betaling af tysk tinglysningsafgift (Grunderwerbsteuer) på 3,5 % af købesummen for ejendommen, idet H1 A/S beholder sin ejerandel på 10 % i K/S´et, i den forventede ejerperiode for at undgå en sådan betaling. Et fremtidigt salg af ejedommen eller salg af mere end 94 % af andelene i K/S H2 vil dog udløse en ny tinglysningsafgift på 3,5 % af købesummen. Denne vil typisk blive betalt af den nye køber".

Af prospektet side 18 fremgår følgende talmæssige opgørelse af kapitalanvendelse- og kapitalfremskaffelse:

På side 19 i prospektet fremgår under overskriften "Projektomkostninger, udbyderhonorar og avance" følgende:

"De samlede projektomkostninger beløber sig til 1,33 % af "Samlet købspris ejendom" kr. 861.002, jf. side 18. Beløbet dækker købers andel af låneomkostninger, prospekt, projektomkostninger, markedsføringsomkostninger, vurderingsrapporter, revisorerklæring og advokaterklæring. Hertil kommer udbyderhonorar på 1 % af "Køb af ejendom", kr. 610.900, jf. side 18, til dækning af lønudgifter og faste omkostninger i H3 A/S.

Desuden tillægges en avance til H1 A/S (5 %), svarende til kr. 3.313.786, jf. side 18."

På side 23 i prospektet er afskrivningsgrundlaget for investorerne opgjort således:

Det er oplyst, at de årlige maksimale afskrivninger ved en ejerandel på 10 pct. andrager 290.780 kr.

Det er i forlængelse heraf oplyst, at der i øjeblikket pågår en glidende praksisændring vedrørende opgørelse af afskrivningsgrundlaget, hvorfor det ikke kan udelukkes, at der vil kunne ske en yderligere nedsættelse af afskrivningsgrundlaget vedrørende udbyderhonorar.

Den 21. december 2012 erhvervede klageren fra H1 A/S i forbindelse med prospektudbuddet 10 ejerandele i K/S H2. Erhvervelsen skete med virkning fra 31. december 2005. I alt tegnede 8 kommanditister, foruden H1 A/S og B, hver 10 kommanditandele i K/S H2.

Det er ubestridt, at tegningen skete på grundlag af prospektet og på en standardtegningsaftale, som er identisk med tegningsaftalen for H1 A/S.

Under sagens behandling i SKAT blev der fremlagt en tegningsaftale vedrørende H1 A/S. Af tegningsaftalen fremgår bl.a. følgende:

"Undertegnede tegner herved 10 kommanditanparter, hver á pålydende kr. 250.000 i K/S H2 og indtræder i driften af K/S´et fra den 31. december 2005. Jeg er forpligtet til..... (udeladt her).

Jeg erklærer ved min underskrift af denne tegningsaftale at have modtaget og gjort mig bekendt med prospektmaterialet for K/S H2 af den 28. december 2005 med budgetter, administrationsaftale, vedtægter for Selskabet, herunder navnlig bestemmelserne vedrørende hæftelse, jf. vedtægternes § 8. Ligeledes bekræfter jeg ved min underskrift, at jeg kan tiltræde vedtægterne for kommanditselskabet.

Jeg forpligter mig til senest den 30.12.2005 at indbetale kr. 50.000 pr. anpart (heraf kr. 1.250 pr. anpart i Komplementarselskabet H9 ApS). Indbetaling skal ske til bankkonto A i F1-Bank.

Jeg er indforstået med, at tegningen er bindende for mig, men først for selskabet når godkendelsen er bekræftet."

Aftalen er underskrevet af H1 A/S og af K/S H2, den 22. december 2005.

Det fremgår af årsrapporten for K/S H2 for 2005, at der i balancen under materielle anlægsaktiver er optaget en investeringsejendom til en værdi på 66.100.661 kr. Beløbet er fremkommet som købsprisen på 61.090.000 kr. (8,2 mio. EUR) med tillæg af købsomkostninger på 4.924.561 kr. Hertil er lagt en valutakursregulering på 86.100 kr. Under passiver fremgår en egenkapital pr. 31. december 2005 på 1.129.175 kr., som er fremkommet således:

K/S H2 solgte den 2. oktober 2009 ejendommen Y2 til en uafhængig tredjemand for 9.315.000 EUR.

SKAT har ikke i årene 2005 - 2008 korrigeret kommanditisternes afskrivningsgrundlag.

I forbindelse med opgørelsen af genvundne afskrivninger og ejendomsavance ved salget i 2009 er der mellem SKAT og kommanditisterne, herunder klageren, uenighed om opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum. Uenigheden vedrører alene, hvorvidt videresalgsavancen til H1 A/S, som faktisk udgjorde 3.574.951,45 kr., skal fragå i den skattemæssige anskaffelsessum ved opgørelse af genvundne afskrivninger og ejendomsavance.

Beløbet på 3.574.951 kr. er alene beskrevet i form af bogføringen på finanskonti i K/S H2, og beløbet er fremkommet som forskellen mellem afsatte omkostninger i prospektet på 8.499.513 kr. og afsatte omkostninger på 4.924.562 kr.

I skattebilaget for kommanditisterne for 2009 er den skattemæssige anskaffelsessum opgjort til 66.014.561 kr. Herfra er fratrukket finansieringsomkostninger og kurstab på 936.361 kr., hvorefter den skattemæssige anskaffelsessum er opgjort til 65.078.200 kr., heraf er overført 9.902.184 kr. til grundværdi. Afskrivningsgrundlaget er opgjort til 55.176.016 kr.

Til afskrivningsgrundlaget for 10 andele er tillagt "yderligere anskaffelsessum" på 357.495 kr. kr., således at afskrivningsgrundlaget for 10 andele er opgjort til 5.875.097 kr.

"Yderligere anskaffelsessum" er ikke medtaget som anskaffelsessum i K/S H2's årsrapport.

I skattebilaget for kommanditisterne for 2009 er de genvundne afskrivninger opgjort således:

Ejendomsavancen er opgjort således:

Den 14. februar 2012 bad revisionsfirmaet R1 om et bindende ligningssvar på følgende spørgsmål:

"Kan SKAT bekræfte, at da H1 A/S ikke kan betegnes som en typisk udbyder af ejendomsprojekter, men derimod som et investeringsselskab - et selskab, der i lighed med andre, ønsker at placere deres midler i aktiver, hvorfra der kan opnås fortjeneste - skal H1 A/S' videresalgsavance ved videresalg af kommanditandele ikke betragtes som udbyderhonorar."

SKAT svarerede nej på det stillede spørgsmål.

SKATs bindende svar er ikke påklaget til skatteankenævnet eller Landsskatteretten.

SKATs afgørelse
Landsskatteretten har i to ikke offentliggjorte kendelser med sagsnumrene XXXX og XXXX anført, at sælger optrådte som projektudbyder, og at det påhvilede investorerne at dokumentere, at den betalte merpris ikke var betaling for udbyderhonorar.

Forholdene omkring udbyder i de to kendelser er sammenlignelige med udbyder i K/S H2.

Det er SKATs opfattelse, at det er kommanditselskabets købspris pr. 28. december 2005 for ejendommen på 8.200.000 EUR, svarende til 61.090.000 kr., der skal indgå ved opgørelse af genvundne afskrivninger efter afskrivningslovens § 21 og ejendomsavancen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4. SKAT har på det foreliggende grundlag godkendt købsomkostninger på 4.924.561 kr. med fradrag af allerede tilbageførte finansieringsomkostninger på m.v. på 936.361 kr., dvs. 3.988.200 kr. SKAT har på det grundlag opgjort den skattemæssige anskaffelsessum til 65.078.200 kr.

SKAT har således ikke godkendt, at "videresalgsavancen" til H1 A/S kan medtages som anskaffelsessum for de kommanditister, som købte anparterne ved prospektudbuddet af H1 A/S. Beløbet på i alt 3.574.591 kr. har SKAT anset som en betaling til projektudbyderen H10 A/S/H1 A/S.

Det fremgår af SKM2008.967.HR og SKM2009.562.HR , at der til en ejendoms anskaffelsessum kan medregnes de handelsomkostninger, der er knyttet direkte til gennemførelse og berigtigelse af handlen så som advokat- og mæglersalær samt tinglysning vedrørende skødet. En betaling til projektudbyderen kan ikke anses som en handelsomkostning, der kan medtages i den skattemæssige anskaffelsessum. Der er ikke tale om brugte anparter, når anparterne er erhvervet i forbindelse med et prospektudbud. Det fremgår af SKM2009.576.LSR .

Det er i øvrigt ikke dokumenteret, at der har været en værdistigning på ejendommen fra kommanditselskabets erhvervelse af ejendommen den 28. december 2005 til den 31. december 2005.

SKAT har opgjort de genvundne afskrivninger og ejendomsavancen til beskatning således:

Klagerens påstand og argumenter
Klageren har nedlagt påstand om, at de selvangivne genvundne afskrivninger og den selvangivne ejendomsavance på hhv. 968.048 kr. og 35.388 kr. skal godkendes. Der er ikke grundlag for i forbindelse med avanceopgørelsen at nedsætte den skattemæssige anskaffelsessum med 3.574.591 kr. vedrørende udbyderhonorar til H1 A/S. Betalingen til H1 A/S på 3.574.591 kr. kan ikke betragtes som et udbyderhonorar. Det skyldes, at H1 A/S ikke kan betragtes som "ejendomsudbyder" i den betydning, som udtrykket er tillagt i afgørelser vedrørende udbyderhonorar, og at dette er relevant i forbindelse med vurderingen af, om der i forhold til H1 A/S overhovedet er tale om udbyderhonorar som fastlagt i disse afgørelser eller ej.

H1 A/S blev stiftet den 1. marts 1996 og har siden stiftelsen haft forskellige navne og aktiviteter. F.eks. hed selskabet i perioden 1. oktober 1996 til 22. juli 2004 H11 A/S, og aktiviteten bestod i tilrettelæggelsen af underholdningsarrangementer. Ved siden af dette selskab var også H12 A/S, der udgav tre blade. Dette selskab blev i forbindelse med lukningen af bladene fusioneret med H11 A/S. I 2004 ændrede selskabet navn til H1 A/S, og selskabet ændrede i den forbindelse sine aktiviteter til at udøve virksomhed med investering i ejendomme.

H1 A/S er således ikke stiftet med henblik på udbud i traditionel forstand af kommanditandele til privatpersoner. H1 A/S har væsentlige økonomiske interesser i alle de ejendomme, som selskabet køber og videresælger, idet selskabet har foretaget store investeringer af sine likvide midler samt forbliver medejer med minimum 10 pct. i alle ejendomme. Baggrunden for, at selskabet begyndte at investere i ejendomme, var netop et ønske om at placere selskabets frie likviditet bredest muligt, hvorfor det valgte at købe ejendomme i K/S-form og derefter at søge medinvestorer, således at selskabet kunne opnå eksponering mod en bred ejendomsportefølje og dermed risikospredning.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse
Det fremgår af afskrivningslovens § 29, stk. 1 og stk. 2, at genvundne afskrivninger i bygninger eller installationer, hvorpå der er afskrevet, medregnes i den skattepligtige indkomst for salgsåret. Fortjenesten opgøres for hver bygning eller installation som forskellen mellem salgssummen og den nedskrevne værdi. Sidstnævnte værdi opgøres som de afskrivningsberettigede udgifter til anskaffelse, forbedringer m.v. med fradrag af samtlige foretagne afskrivninger, herunder forlods afskrivninger og forskudsafskrivninger.

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, at fortjeneste på fast ejendom skal medregnes til den skattepligtige indkomst. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1, at fortjenesten opgøres som forskellen mellem den kontant omregnede anskaffelsessum, reguleret efter lovens § 5, og den kontant omregnede salgssum.

Klagerens køb af sine 10 kommanditandele af H1 A/S skete på grundlag af et projektudkast, der omtaler køb af en investeringsejendom til 8,2 mio. euro med tillæg af købsomkostninger på i alt 8.499.513 kr., heri er bl.a. indeholdt en videresalgsavance til H1 A/S på 3.313.786 kr. Det er ubestridt, at videresalgsavancen til H1 A/S faktisk blev 3.574.951 kr. Videresalgsavancen er ikke opført som et aktiv i kommanditselskabet. Det påhviler klageren at godtgøre, at betalingen udgjorde en merbetaling for andel i kommanditselskabets investeringsejendom ud over den bogførte værdi af ejendommen. Det er ikke oplysninger i sagen, der kan begrunde, at kommanditselskabet den 29. december 2005 købte ejendommen til en lavere pris end værdien i handel og vandel. Landsskatteretten er derfor enig med SKAT i, at betalingen til H1 A/S i retlig henseende ikke udgør en betaling for ejendommen, og Landsskatteretten er derfor enig med SKAT i, at videresalgsavancen ikke kan medtages som skattemæssig anskaffelsessum. Af de anførte grunde stadfæster Landsskatteretten SKATs ansættelse af de genvundne afskrivninger og ejendomsavance.