Dokumentets metadata

Vurdering af fast ejendom - grundværdiansættelse af etageejendom - lokalplans bebyggelsesprocent

Grundværdien for en etageejendom skulle fastsættes på grundlag af lokalplanens bestemmelser om bebyggelsesprocent for grunden i ubebygget stand uden hensyn til den konkrete bygnings status som bevaringsværdig.

Klagen vedrører grundværdiansættelsen for en etageejendom.

Ejendommen er ved vurderingen pr. 1/1 2002 af vurderingsankenævnet ansat til grundværdi 3.004.400 kr.

Grundværdien stadfæstes.

Ejendommen omfatter ifølge BBR-oplysningerne et grundareal på 426 m², bebygget med en i 1889 opført etageboligbebyggelse med om/tilbygning i 1992.

Ejendommen består iflg. BBR- oplysningerne af følgende sammenbyggede bygninger:

Bygning 1, X-gade 1

• Bebygget areal 156 m² i 5 etager med et samlet bygningsareal på 780 m² samt 151 m² kælder.

Bygning 2,Y-gade 2

• Bebygget areal 156 m² i 5 etager med et samlet bygningsareal på 780 m² samt 156 m² kælder

Ejendommen indeholder 18 beboelseslejemål på i alt 1.404 m² og 3 erhvervslejemål på i alt 258 m².

Det fremgår af de indsendte bygningstegninger, at 151 m² kælder i X-gade ligger under gadeniveau og er uden fuld loftshøjde. Kælderen i Y-gade på 156 m² er høj, og loftet ligger mere end 1,25 m over gadeniveau. Endvidere har tagetagerne ikke fuld loftshøjde

Ejendommen er beliggende i et område, der iflg. kommuneplanens rammebestemmelser er udlagt til boliger og serviceerhverv med en tilladt bebyggelsesprocent på 150.

Ejendommen er endvidere omfattet af lokalplan vedtaget november 2000, der er en såkaldt profillokalplan med en individuelt fastsat bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom.

Bebyggelsesprocenten for denne ejendom er fastsat til 455 % ved nybyggeri, der efter det for Retten oplyste er opgjort på grundlag af et tilladt bebygget areal (opmålt facadelængde x tilladt husdybde) –2 m hjørneafskæring på 323 m². Herefter er ganget med 6 i overensstemmelse med tilladt etageantal. Det samlede tilladte etageareal udgør herefter 1.938 m², der med en grundstørrelse på 426 m² svarer til en bebyggelsesprocent på 455 (454,52).

Formålet med lokalplanen er iflg. § 1 at tilgodese bl.a. det hensyn, at der ved nyindretning af boliger tilstræbes store boliger.

Iflg. § 3, stk. 5 skal nye boliger således have et bruttoetageareal på mindst 105 m², og ingen bolig må være mindre end 85 m².

Bebyggelsens omfang og placering er bestemt i lokalplanens § 5:

”Stk. 1. Eksisterende randbebyggelse, der indgår i bevaringsværdig sammenhæng må kun nedrives efter Bygge- og Teknikudvalgets særlige tilladelse eller efter beslutning truffet i henhold til lov om byfornyelse.

Eksisterende bebyggelse i øvrigt, der bibeholdes efter beslutning truffet i henhold til lov om byfornyelse, er på tegning vist med enkeltskravering.

Ny bebyggelse skal opføres i princippet som sluttet randbebyggelse i vejlinien svarende til den eksisterende bebyggelse.

Bebyggelsen skal opføres i 5 etager samt udnyttet tagetage.

Højden af en eventuel trempel må ikke overstige 1 m.

Gesimshøjden skal tilpasses gesimshøjden på naboejendommene.

Husdybden må ikke overstige 10 m.

Ved sammenbygning i skel skal husdybden tilpasses husdybden på naboejendommene.

Stk. 2. Ud over den bebyggelse, der er fastlagt i stk. 1, kan der opføres enkelte mindre udhuse og lignende, herunder byøkologiske anlæg i gårdrummene.

Stk. 3. Uanset stk. 1 kan der på gårdsiden af eksisterende bebyggelse ske påbygning af installationstårne, glasinddækninger og lignede, hvor det er begrundet i økologiske og/eller funktionelle forhold, samtidig med, at det findes forsvarligt ud fra arkitektoniske og lysmæssige hensyn. Endvidere kan eksisterende tagetager i randbebyggelsen udnyttes i overensstemmelse med den fastlagte anvendelse. Det er en forudsætning, at ejendommen indgår i et fællesgårdanlæg med tilfredsstillende opholdsarealer, jf. i øvrigt § 10.

Stk. 4. Bygge- og Teknikudvalget kan tillade enkelte mindre, arkitektonisk begrundede afvigelser fra bebyggelsesplan, etageantal, gesimshøjder og husdybder, fastsat i stk. 1.”

Ejendommen er omfattet af bestemmelsen i stk. 1. 1. pkt. som en eksisterende randbebyggelse, der indgår i bevaringsværdig sammenhæng.

Klageren har den 27. januar 2003 søgt Bygge- og Teknikforvaltningen om tilladelse til

• enten at nedrive hele ejendommen med henblik på at opføre en ny beboelsesejendom med et etageareal på 1.938 m² inden for den nuværende ejendoms rammer,
• eller at nedrive det nuværende tag for at tilbygge i højden, således at tagryggen hæves med ca. 120 cm m.v., så tagetagen kan indrettes med beboelseslejligheder på min. 299 m², og i forbindelse hermed at nedlægge de eksisterende pulterrum.

Byplankontoret har hertil udtalt:

”Planlægning

Ejendommen er omfattet af lokalplan, som i § 3 fastlægger ejendommen til boliger. Det fremgår bl.a. af lokalplanens § 1 om formålet med lokalplanen, at den eksisterende randbebyggelse bidrager til et værdifuldt gadebillede, der så vidt muligt skal bevares.

I henhold til lokalplanens § 5, stk. 1, må den eksisterende randbebyggelse, der indgår i bevaringsværdi sammenhæng – kun nedrives efter Bygge- og Teknikudvalgets særlige tilladelse eller efter beslutning truffet i henhold til lov om byfornyelse.

Det fremgår endvidere af samme bestemmelse, at ny bebyggelse i princippet skal opføres som sluttet randbebyggelse i vejlinien svarende til den eksisterende bebyggelse. Bebyggelse skal opføres i 5 etager samt udnyttet tagetage, højden af eventuelt trempel må ikke overstige 1 m, gesimshøjden skal tilpasses gesimshøjden på naboejendommene, og husdybden må ikke overstige 10 m.

Bemærkning

En tilladelse til at nedrive ejendommen kan kun meddeles efter en forudgående dispensation fra lokalplanens ovennævnte bestemmelse i § 5, stk. 1. Bygningen har en meget markant placering i gadebilledet og indgår i en bevaringsværdig sammenhæng med den øvrige randbebyggelse i lokalplanområdet. På den baggrund vil vi ikke herfra kunne medvirke til en dispensation fra lokalplanen med henblik på en nedrivning af ejendommen.

I den byfornyelsesbeslutning, hvor ejendommen indgår, er ejendommen forudsat bevaret og istandsat.

Opmærksomheden skal i denne forbindelse henledes på bestemmelsen i planlovens § 49: ”Når det i en lokalplan eller en byplanvedtægt er bestemt, at en bebyggelse ikke må nedrives uden tilladelse fra kommunalbestyrelse, og tilladelsen nægtes, kan ejeren forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning”. I henhold til § 49, stk. 2, påhviler overtagelsespligten dog kun kommunen, ”hvis der er et væsentligt misforhold mellem ejendommens afkastningsgrad og afkastningsgraden for ejendomme med en lignende beliggenhed og benyttelse, som ikke er omfattet af nedrivningsforbud”.

For så vidt angår påbygning af en tagetage skal bemærkes, at planmæssigt har vi intet at indvende mod en påbygning under forudsætning af, at det er i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser herom.

Der er i forbindelse med påbygning af tagetage alene taget stilling til de planmæssige forhold, idet endelig stilling til det ansøgte vil afhænge af, at der indsendes et egentligt andragende om byggetilladelse.”

Foranlediget heraf har klageren efter telefonisk aftale anmodet forvaltningen

”om at tage overordnet stilling til, om byggemuligheden er til stede som ansøgt i brev …

Før jeg involverer arkitekter mangler jeg at få besked om det er tilladt, at forhøje tagryg med 120 cm og at nedlægge pulterrum, det er ikke muligt at lave pulterrum i kælderen grundet pladsmangel og loftshøjde.

De nuværende pulterrum fylder hele loft etagen. Der er 18 beboelseslejligheder i ejendommen, der er et bebygget areal på 323 m², det er en hjørnegrund.

Hvis man foreslår at gøre pulterrummene mindre for at få plads til beboelse, ønskes oplyst hvor mange m² beboelse der da er muligt at bygge.”

Byggesagsafdelingen har hertil oplyst:

”For så vidt angår hævning af tagryggen må vi henvise til det til Dem anførte, idet vi ikke på det foreliggende grundlag kan tilføje yderligere til det i brevet anførte.

I henhold til Bygningsreglement 1995 (BR 95), kap. 4.3.1, stk. 4, skal en beboelseslejlighed være forsynet med pulterrum, mindst 3 m²/6 m³ stort og med en rumhøjde på mindst 2 m.

I Kommunen betragter vi pulterrum som en væsentlig del, for at en bolig kan fungere.

Med henvisning hertil kan en tilladelse til nedlægning af pulterrummene ikke gives, idet vi ikke ser os i stand til at meddele den fornødne dispensation fra bestemmelserne i BR 95, kap. 4.3.1, stk. 4.

Der er ikke herved taget stilling til andre spørgsmål, end de foran afgjorte. Der må, forinden vi kan tage stilling til yderligere spørgsmål, som sagen måtte rejse, fremsendes skitseforslag indeholdende plantegning af tagetagen, facadetegninger af såvel heromhandlede ejendom som naboejendommene samt redegørelse for etablering af pulterrum i overensstemmelse med bestemmelserne i BR 95, kap. 4.3.1, stk. 4, til ejendommens beboelseslejligheder, alt i 3 eksemplarer.”

Grundværdien er af vurderingsrådet ansat med udgangspunkt i den for ejendommen fastsatte bebyggelsesprocent på 455 samt en pris pr. m² tilladt etageareal gældende for området på 1.550 kr. således:426 m² x 455 % x 1.550 kr. = afrundet 3.004.400 kr.

Vurderingsankenævnet har stadfæstet denne ansættelse.

Nævnet har bl.a. anført:

”Ved ansættelse af grundværdien tages der ikke udgangspunkt i tidligere vurderinger. Grundværdien ansættes som ovenfor nævnt som værdien af grunden i ubebygget stand ved en økonomisk god anvendelse af denne, med hensyntagen til eventuelle offentligretlige begrænsninger i rådigheden over ejendommen.

Lokalplanen fastsætter en maksimalt tilladt bebyggelsesprocent for klageejendommen på 455. Denne procent er individuelt fastsat for klageejendommen. Nævnet bemærker at ejendommens faktiske bebyggelsesprocent ifølge de foreliggende oplysninger er på 438. Nævnet finder ikke, at der kan anses at bestå tvivl om byggemuligheden.

Ved grundværdiansættelsen tages som en konsekvens af ovenstående værdiansættelsesprincipper udgangspunkt i den maksimalt tilladte bebyggelsesprocent.

Den anvendte etagearealpris på 1.550 kr. er anvendt for flertallet af ejendomme i vurderingskredsen, dog er nogle ejendomme med beliggenhed ud til Z-gade ansat væsentligt højere.

Henset til ovenstående finder nævnet ikke grundlag for at ændre den påklagede ansættelse.”

Grundværdien påstås nedsat under henvisning til, at det ikke er muligt at opnå den i lokalplanene forudsatte maksimale bebyggelsesprocent for ejendommen på 455.

Endvidere er henvist til, at den faktiske bebyggelsesprocent ikke er 438, som antaget af vurderingsankenævnet i sagsfremstillingen, men derimod er 385, svarende til et etageareal på 1639 m². Der skal således være byggemulighed for yderligere 299 m² i tagetagen for at komme op på en bebyggelsesprocent på 455 svarende til 1938 m².

Under henvisning til afslaget på nedrivning af ejendommen og kravet om opretholdelse af 18 pulterrum, der kun kan placeres i tagetagen, gør klageren gældende, at der – i modsætning til vurderingsankenævnets antagelse - består tvivl om byggemuligheden op til 455 %.

Grundværdien ansættes i henhold til vurderingslovens § 6, jf. § 13, stk. 1, til grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2.

Ifølge § 16 skal grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til såvel ejendommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Landsskatteretten er af den opfattelse, at bestemmelserne i vurderingslovens § 13 om ansættelse af grundværdien under hensyn til en i økonomisk henseende god anvendelse af grunden i ubebygget stand må forstås som den bedste anvendelse ved salg i det åbne marked til en fornuftig køber, hvori indgår hensyn til grundens beliggenhed, form og udnyttelsesmulighed i forhold til de gældende planlægningsbestemmelser.

Den på ejendommen tinglyste lokalplan er en offentligretlig servitut, der i medfør af vurderingslovens § 13, stk. 2 skal tages hensyn til ved fastsættelsen af grundværdien

Der er afgivet dissens i sagen.

To retsmedlemmer, herunder retsformanden, udtaler:

Efter lokalplanens bestemmelser kan der på grunden i ubebygget stand opføres 1.938 etagemeter, svarende til en bebyggelsesprocent på 455. Det forhold, at den aktuelle bebyggelse er omfattet af lokalplanens bestemmelser om bevaringsværdig randbebyggelse, har ingen betydning for ansættelsen af grundens værdi i ubebygget stand.

Der henvises herved til Højesterets dom af 27. november 1974 vedr. det fredede Odd Fellow Palæ, jf. UfR 1975, side 59. Landsskatteretten havde ved ansættelsen af grundværdien tillagt fredningen af bygningerne betydning. Landsskatterettens afgørelse blev af Skatteministeriet indbragt for domstolene, og Højesteret fastslog, at der ved ansættelsen af grundværdien skulle ses bort fra, at bygningerne på ejendommen var fredet.

Disse retsmedlemmer kan derfor tiltræde vurderingsankenævnets ansættelse af grundværdien.

Et retsmedlem udtaler:

Bestemmelsen i lokalplanen om bevaringsværdighed må anses for en byrde af offentligretlig karakter, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2.

Efter de foreliggende oplysninger må det lægges til grund, at ejendommen ikke må nedrives, hvorfor byggemulighederne må bedømmes med udgangspunkt i den eksisterende bebyggelse og en evt. udvidelse af denne.

Iflg. de under sagens behandling tilvejebragte oplysninger må det endvidere lægges til grund, at en evt. ombygning af tagetagen ikke kan karakteriseres som en i økonomisk henseende god anvendelse af grundens bebyggelsesmuligheder i henhold til lokalplanens bestemmelser.

Der er herved lagt vægt på det oplyste om placering af pulterrum og tagetagens manglende loftshøjde, sammenholdt med lokalplanens krav til størrelsen af nyindrettede lejligheder.

Under henvisning til ovenstående finder dette retsmedlem, at grundens retlige udnyttelsesmulighed i henhold til lokalplanens bestemmelser svarer til den faktisk opførte bebyggelse, hvorfor grundværdien må ansættes med udgangspunkt heri.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet, hvorfor den påklagede ansættelse af grundværdien stadfæstes.