Dokumentets metadata

Ejendomsavance - værdiforringelse - udstykning - parcelhusreglen

Landsretten fandt ikke, at betingelsen om, at en udstykning ville medføre væsentlige værdiforringelser af restarealet eller den bestående bebyggelse, var opfyldt, hvorfor ejendommen ikke kunne afhændes skattefrit i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

Parter

A
(advokat Joan Colding)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved advokat Anne Øvlisen)

Afsagt af landsdommerne

Ulrik Jensen, Stig Glent-Madsen og Gorm Søgaard Lund (kst.)

Denne sag drejer sig om, hvorvidt sagsøgeren, A, kan opnå fritagelse for beskatning efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 3.

Under denne sag, der er anlagt den 12. december 2003, har sagsøgeren påstået sagsøgte, Skatteministeriet dømt til at anerkende, at der kan ske fritagelse for beskatning efter ejendomsavancebeskatningsloven af avancen ved salget af ejendommen matr. nr. ..., beliggende ....

Sagsøgte har påstået frifindelse.

Sagsfremstilling

Told- og Skattestyrelsen har i et notat af 15. september 2003 beskrevet ejendommen således:

"Ejendommen, der har et grundareal på 28.847 m², er beliggende i landzone, dels udenfor landsbyafgræsningen, dels indenfor landsbyafgrænsningen i ... Kommune som zonemyndighed. Arealet, der kan udstykkes, udgør skønsmæssigt ca. 12.000 m². Grunden har en irregulær form med flere indhak, men har et jævnt terræn, se matrikelkort.

Bebyggelsen består af et parcelhus fra 1993 på 143 m² med udnyttet tagetage på 73 m² samt en udhus/garagebygning på 150 m². Bebyggelsen ligger i det nordøstlige hjørne af arealet indenfor landsbyafgrænsningen. Fra svinget ved starten af ... fører en ca. 40 m lang indkørsel ind til beboelsen, som sammen med udhusbygningen danner en vinkel omkring gårdspladsen.

Arealet rundt om bebyggelsen er anlagt som have med græs og en lav beplantning af fyr. Resten af grunden henligger som græsmark."

Teknisk forvaltning i meddelte den 27. september 2001, at der ville kunne forventes godkendt udstykning til selvstændig bebyggelse fra den omhandlede ejendom. A gav den 5. februar 2002 NB endeligt skøde på ejendommen. Da ejendommen er større end 1.400 m², og da Kommunen havde meddelt, at der ville kunne forventes godkendt udstykning til selvstændig bebyggelse fra ejendommen, søgte A om en værdiforringelseserklæring, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 3. ToldSkat gav den 22. maj 2003 afslag på anmodningen om værdiforringelseserklæring. As revisor klagede ved brev af 6. juni 2003 til Told- og Skattestyrelsen.

15. september 2003 meddelte Told- og Skattestyrelsen A, at styrelsen ikke skønnede, at udstykning af en grund til selvstændig bebyggelse ville medføre væsentlig værdiforringelse af restejendommen eller den bestående bebyggelse, og at A derfor ikke kunne fritages for ejendomsavancebeskatning af fortjenesten ved salget af ejendommen. Told- og Skattestyrelsen begrundede sin afgørelse således:

"Der er ved afgørelsen lagt vægt på, at der er tale om en ejendom med et meget stort grundareal, og at der kan etableres vejadgang langs vestskellet uden gener for den eksisterende beboelse, som ligger langt tilbagetrukket på grunden.

På grund af bebyggelsens beliggenhed vil der fortsat være mulighed for et stort haveareal syd for beboelsen, ligesom hele arealet udenfor landsbyafgrænsningen kan bevares i sin nuværende form. Ved udstykning af det sydvestlige areal skønnes det ikke, at udsigtsforholdene forringes væsentligt, og den frie udsigt mod sydøst og øst kan bevares fuldt ud."

Der er for landsretten foretaget syn og skøn. Skønsmanden, statsautoriseret ejendomsmægler GJ har den 10. august 2004 afgivet følgende erklæring:

"...

Spørgsmål 1

Såfremt syns- og skønsmanden mener, at ejendommens kontante handelsværdi i oktober 2001 afviger fra den opnåede salgssum på kr. 2.100.000 anmodes syns- og skønsmanden om at oplyse ejendommens kontante handelsværdi på daværende tidspunkt.

Svar på spørgsmål 1

Ejendommen er stærkt liebhaverbetonet, idet den:

-	har et stort grundareal på 28847 m2 og samtidig er noteret som enfamiliehus uden landbrugsforpligtigelse. Når grunden er over 2 hektar, er ejendommene oftest noteret som landbrug, hvilket medfører bopælspligt, andre skatteregler m.v.
-	ejendommen er beliggende ganske tæt på ... Plantage
-	der er mulighed for hobbydyrehold, bl.a. med lille ridebane
-	flotte bygninger

Der er tilsyneladende betalt en del for liebhavermomentet, idet jeg vil skønne ejendommens kontante handelsværdi pr. oktober 2001 til at være kr. 1.800.000 Nyopførelsesprisen inkl. jorderne skønnes at have udgjort ca. 2,3 mill kr. på dette tidspunkt.

Spørgsmål 2

Hvilken betydning ville en udstykning af en grund til selvstændig bebyggelse på den sydvestlige del af ejendommen, beliggende inden for landsbyafgrænsningen, have for restejendommen eller den bestående bebyggelse?

Svar på spørgsmål 2

Alternativ A

Ved udstykning af separat grund ca. 700 m² beliggende længst væk fra nuværende bygninger i den sydvestlige hjørne, vil jeg skønne, at dette kun har ringe betydning for restejendommen med bygningerne. Udsigten p.t. er ikke specielt god, idet en nabo har et garageanlæg e.lign. beliggende op til grunden. Ved at placere et nyt hus foran denne garage ville udsigten fra ... kunne forbedres.

Imidlertid vil det være ret bekosteligt at byggemodne grunden. Der skal etableres vejadgang, gadelys, m.v. helt oppe fra ... som eneste mulighed. Tilsvarende gælder for forsyningslinier til el, vand, naturgas mv. Her ses bort fra muligheden for at kunne købe adgang via nabogrundene.

I forbindelse med udstykning af en grund kan der blive stillet krav fra kommunen om, at hele området skal byggemodnes på en gang, ligesom det anses for sandsynligt, at kommunen vil kræve udarbejdet en lokalplan for området i forbindelse med udstykning af den første grund.

Alternativ B

Såfremt udstykning sker således, at den frastykkede grund vil udgøre ca. 2,6 hektar, vil dette medføre, at restparcellen med bygningerne mister det meste af herlighedsværdierne, idet især udbygningerne med hestebokse, ridebane m.v. vil blive nedsat voldsomt i værdi jfr. nedenfor anført.

Spørgsmål 3

Hvad ville restejendommen og den bestående bebyggelses kontante handelsværdi have været i oktober 2001, såfremt der var sket udstykning af en grund til selvstændig bebyggelse i den sydvestlige del af ejendommen beliggende indenfor landsbyafgrænsningen?

Svar på spørgsmål 3

Alternativ A

Det har ikke voldsomt betydning, hvorvidt der er 700 m² jordstykke fra eller til, så det skønnes, at ejendommen ville kunne koste 1.750.000 kr. på det anførte tidspunkt, såfremt der havde været 2 hektar 8147 m² grund medfølgende.

Alternativ B

Såfremt restejendommen var udstykket maximalt, således at der alene var restgrund tilbage på ca. 23.000 m², vil jeg skønne, at ejendommens værdi ville falde meget væsentligt. Efterspørgslen efter ejendommen ville falde kraftigt, og jeg vil skønne, at prisen i så fald kunne udgøre kontant kr. 1.300.000

Spørgsmål 4

Hvad ville den kontante handelsværdi have været i oktober 2001 af en udstykket grund til selvstændig bebyggelse i den sydvestlige del af ejendommen beliggende inden for landsbyafgrænsningen?

Svar på spørgsmål 4

Alternativ A

Værdien af en grund på ca. 700 m² beliggende i den sydvestlige hjørne af jordstykket op til nabovognmandens garageanlæg ville være noget svært at omsætte. Hvis dette kunne lade sig gøre, vil jeg skønne, at salgsprisen ville udgøre ca. 75.000 kr. for en fuldt byggemodnet grund. Byggemodningsudgifterne skønnes at andrage adskillige hundrede tusinde kroner.

Alternativ B

Såfremt en byggegrund kunne udstykkes i området med ca. 2,6 hektar jordtilliggende og med ret til at opføre mindst en bolig, ville denne grund være meget liebhaverbetonet, og jeg vil anslå grundens værdi på daværende tidspunkt til kr. 500.000"

Skønsmanden har den 22. september 2004 afgivet følgende supplerende erklæring:

"...

Spørgsmål 5

I forlængelse af spørgsmål 4(alternativ A) anmodes syns- og skønsmanden om at oplyse den kontante handelsværdi på grunden, uden denne er byggemodnet.

Svar til spørgsmål 5

Idet det forudsættes, at grunden afleveres med korrekte skelpæle og at den således er udstykket ansættes handelsværdien i oktober 2001 at have været kr. 25.000, såfremt køber selv skulle forestå byggemodning. Udgifter til udstykning til landinspektør og statsafgift m.v. ansættes til 22.000 kr., som forudsættes betalt af sælger.

Spørgsmål 6

Syns- og skønsmanden anmodes om at oplyse, om den af spørgsmål 5 omhandlede grund er omsættelig, såfremt den ikke er byggemodnet.

Svar til spørgsmål 6

Grunden anses for svært omsætteligt, men det kan ikke afvises, at den kan afsættes til en køber, der gerne vil vente på byggemodning af hele området, eller som vil købe den i spekulationshensigt.".

Forklaringer

A har forklaret, at han købte ejendommen i 1989, og han har i 1993 selv bygget den eksisterende bolig. Da de købte ejendommen, henlå jorden som græsarealer. Da de ønskede at sælge, indgik de en aftale med nogle venner om, at de kunne købe ejendommen. Køberne var opvokset i området, og de ønskede at vende tilbage hertil. Køberne lagde vægt på, at huset var relativt nyt, at det lå naturskønt, og at der var frit udsyn omkring boligen. De blev først i marts 2003 bekendt med, at der kunne foretages udstykning fra ejendommen, og de havde således ikke tidligere overvejet denne mulighed.

Skønsmanden GJ har forklaret, at baggrunden, for at køberne var villige til at betale den høje købesum, er, at de i forvejen havde en tilknytning til området, og at de i øvrigt havde en god økonomi. Den pris, han har fastsat, er bl.a. beregnet efter en anslået byggepris og de øvrige handelspriser i området. En udstykning af en grund på 700 m² vil ikke kunne betale sig. Formentlig vil det alene være realistisk, hvis der var en spekulant, der havde forventninger om, at der på sigt ville komme en samlet udstykningsplan for hele området. Det er hans opfattelse, at den lille parcel ikke umiddelbart vil kunne sælges. Kommunen vil også være meget tilbageholdende med at tillade en sådan udstykning. Hvis man solgte hele det område, der kan udstykkes, vil det betyde en væsentlig værdiforringelse af restejendommen, da der ikke længere vil være et liebhavermoment knyttet hertil - eksempelvis vil der ikke være plads omkring de eksisterende bygninger. Så skal bygningerne vurderes som et almindeligt parcelhus i en lille by. I tilfælde af alternativ B skal sælger betale udstykningen, og køberen skal betale byggemodningen. Det vil ikke være særligt dyrt, hvis der kun udstykkes en stor grund, og det er formentlig ikke nødvendigt med en lokalplan. Hvis der skal udarbejdes lokalplan, vil det nok være køber, der skal betale den. Den vil koste omkring 15.000 kr. Han har ikke medtaget dette beløb i den anslåede pris på 500.000 kr. Prisen er fastsat således, at både en spekulant og en liebhaver kunne være mulige købere.

Procedure

Sagsøgeren har gjort gældende, at betingelserne for at opnå skattefritagelse i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 3 er opfyldt. Skønsmanden har i erklæringerne og i sin forklaring nærmere redegjort for, at en udstykning af en grund på 700 m² ikke vil være realistisk. Tilsvarende har skønsmanden anført, at en udstykning af den store parcel vil betyde en væsentlig værdiforringelse af restejendommen. Det har ikke betydning, at den samlede værdi af de to parcellen svarer til skønsmandens vurdering af den samlede ejendom. Endelig er der usikkerhed om omkostningerne forbundet med bl.a. udstykning og lokalplan.

Sagsøgte har gjort gældende, at betingelserne for at meddele fritagelse efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 3 ikke er opfyldt. Efter skønsmandens opfattelse er det ikke udelukket, at frastykke en parcel på 700 m², og kommunen har udtalt, at udstykning er mulig. De konkrete udgifter til byggemodning mv. har ingen betydning. Ved udstykning af den lille parcel er en samlet værdiforringelse på 25.000 kr. ud af 1.800.000 kr. ikke væsentlig. Ved alternativ B skal der tages udgangspunkt i de to parcellers samlede værdi, således at der sker en sammenlægning af de to anførte beløb på henholdsvis 500.000 kr. og 1.300.000 kr. Dette beløb svarer til skønsmandens vurdering af ejendommens værdi ved samlet salg, og der er herefter ikke en værdiforringelse af restarealet.

Landsrettens begrundelse og resultat

Fritagelse for ejendomsavancebeskatning kan ifølge ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 3 ske, når udstykning ifølge erklæring fra skatteministeren vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Den samlede værdi af restejendommen og det udstykkede areal svarer ifølge syns- og skønserklæringen stort set til værdien af den samlede ejendom før udstykning, uanset hvilken af de foreslåede udstykninger man vælger. Betingelserne for, at A kan opnå fritagelse for beskatning efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 3, er derfor ikke opfyldt.

Skatteministeriets frifindelsespåstand tages herefter til følge.

T h i k e n d e s f o r r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

I sagsomkostninger skal sagsøgeren, A, betale 20.000 kr. til sagsøgte.

De idømte sagsomkostninger skal betales inden 14 dage.