Dokumentets metadata

Salg af fast ejendom - næring - få ejendomme

Skatteministeriet fik ikke medhold i, at der i denne sag var tale om næring med køb og salg af fast ejendom. Landsretten lagde vægt på, at der var tale om ret få handler, samt på sagsøgerens og en medejers forklaringer om, at to ejendomme var købt som anlægsinvesteringer, som blev solgt, fordi medejeren skulle rejse fra landet. Herefter fandt landsretten - uanset avancernes meget centrale placering i sagsøgerens økonomi - det ikke godtgjort, at sagsøgeren ved købet af ...1 havde etableret en så systematisk og professionel handel med fast ejendom, at denne kunne siges at udgøre hans hele eller delvise levevej.

Parter

A
(advokat Kåre Pihlmann)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved advokat Bodil Søes Petersen)

Afsagt af landsdommerne

Bjarne Bjørnskov Jensen, Inger Nørgaard og Michael Ellehauge (kst.)

Den 19. marts 2003 afsagde Landsskatteretten følgende kendelse vedrørende sagsøgeren, A, for indkomståret 1999:

"...

Klagen vedrører opgørelsen af indkomsten på følgende punkt:

Sagen har været forhandlet på Landsskatterettens kontor med klagerens advokat, der tillige har haft adgang til at udtale sig for retten under et retsmøde.

Det fremgår af sagens oplysninger, at klageren den 1. juni 1998 har købt en byggegrund på 833 m², beliggende ...1. Herefter har han påbegyndt opførelse af et parcelhus på grunden. Huset er på 165 m², bestående af stue, alrum med køkken, grovkøkken, soveværelse, 3 værelser samt 2 toiletter. Endvidere var der integreret carport.

Ifølge SVUR har klageren købt og solgt følgende ejendomme:

Det fremgår af afgørelsen fra skatteforvaltningen, at klageren i personligt regi har drevet en enkeltmandsvirksomhed, CVR ..., der formentlig har udført diverse reparationsarbejde vedrørende ejendomme. De fakturaer, som virksomheden har udstedt, er kun påført "udført arbejde". Omsætningen, der i 1999 har udgjort 91.329 kr., hidrører fra 2 kunder, nemlig I/S H1 (klageren og dennes far). Der har i 1999 været en ansat i virksomheden, hvortil lønnen udgjorde 73.800 kr. Virksomhedens underskud var 1.212 kr. Udover nævnte virksomhed har klageren flere udlejningsejendomme, dels i personligt regi, dels i I/S-form. Virksomhederne har totalt set givet overskud før renter på 63.303 kr. Finansieringsudgifterne har beløbet sig til 181.134 kr. Hertil kommer en selvangiven fortjeneste efter ejendomsavancebeskatningsloven på 298.586 kr. Her ud over har klageren en lønindtægt på 32.991 kr.

Advokaten har vedrørende klagerens uddannelses- og erhvervsmæssige baggrund oplyst, at klageren for tiden arbejder på udviklingen og salget af en såkaldt "konceptholder", hvilket er en særlig papirholder til brug ved kontorarbejde. I 1996 og 1997 har klageren været tilmeldt HA-studiet på Handelshøjskolen, men han afbrød studierne efter 1 år. Klageren har derfor ingen egentlig uddannelse og har i tiden efter 1997 været ansat i en række forskelligartede virksomheder. I 1997 var han i en periode på 6 måneder ansat som forsikringssælger hos G1. I 1998 og 1999 var han tilmeldt et vikarbureau i ... og blev herigennem udsendt til en række virksomheder i området, bl.a. var han i en periode på 3-4 måneder weekendvikar hos G2. Endelig har han løbende fungeret som ulønnet rengøringsmedhjælper i sin fars fjerkræproduktion.

Det fremgår videre, at klageren har været tilmeldt adressen, ...1 i Folkeregistreret i perioden fra den 15. oktober 1998 til den 1. august 1999.

I den periode har der været et vandforbrug på 5 m3. El-regningerne er tilsendt forældrenes adresse. Fakturaer fra klagerens leverandører er for en meget stor dels vedkommende ligeledes tilsendt forældrenes adresse. Dette gælder såvel fakturaer vedrørende klagerens personlige virksomhed som fakturaer vedrørende de interessentskaber, han har deltaget i.

Klageren har for indkomståret 1999 selvangivet lejeværdi af egen bolig for ejendommen, ...1, i 7 måneder med i alt 16.333 kr.(18.083 kr. -standardfradrag på 1.750 kr.)

Det er oplyst, at klageren umiddelbart i forbindelse med at han flyttede til ...1 havde boet i en ungdomsbolig beliggende .... Dette lejemål blev opsagt og der blev foretaget flytteopgørelse pr. 11. november 1998.

Advokaten har under sagens behandling for Landsskatteretten fremsendt flere erklæringer, hvori bl.a. klagerens familie og venner med henvisning til skattekontrollovens § 13 bekræfter at de adskillige gange har besøgt ham i huset på ...1, ligesom de har hjulpet med ind- og udflytning. Enkelte erklærer at ejendommen har tjent til bolig for klageren i omhandlede periode.

Der er fremsendt kopi af diverse breve stilet til klageren på adressen ...1. Brevene er fra bl.a. SU-styrelsen, opsigelse fra lejeren af ...2, l.mf., revisor JP, G3 A/S, G4, G2, G5 mv.

Endelig har advokaten over for Landsskatteretten oplyst, at klageren ikke har betalt licens for sit TV, men alene antennebidrag til ... Antenneforening. Som dokumentation har advokaten fremlagt faktura vedrørende opsætning af antennesystemet. Advokaten har endvidere oplyst, at klageren ikke har haft indboforsikring på omhandlede adresse, ligesom han ikke har haft telefon på adressen, idet han havde en mobiltelefon. Fakturaen på køb heraf er sendt til ham på adressen ...1. Klageren har ikke holdt avis. Advokaten har fremsendt afregning vedrørende klagerens forbrug af el for perioden fra den 1. oktober til den 31. december 1998 og aflæsningskort for april 1999. Klageren havde postadresse på ...1 og der var placeret en postkasse. Klageren havde endelig den 17. november 1998 bestilt 2 renovationsspande på 140 liter med ugentlig tømning.

Skatteankenævnet har ved den påklagede ansættelse fundet, at klageren er skattepligtig af avancen ved salget af ejendommen ...1 efter bestemmelsen i statsskattelovens § 5, litra a.

Ankenævnet har herved henset til, at klageren i perioden fra den 26. maj 1997 til den 1. juli 2000 har købt og solgt 5 ejendomme, herunder også ...1, som af ankenævnet anses at være opført med videresalg for øje henset til størrelsen og indretningen, ud fra en betragtning om at en større ejendom vil være lettere omsættelig end en mindre størrelse, som ellers ville svare til klagerens husstand og husstandsindkomst.

Klagerens advokat har over for Landsskatteretten nedlagt principal påstand om, at den påklagede ansættelse skal nedsættes med 209.379 kr. i overensstemmelse med det selvangivne, idet klageren ikke er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom.

Advokaten har subsidiært nedlagt påstand om, at såfremt den principale påstand imødekommes, skal avancen anses for at være omfattet af bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, idet ejendommen har tjent til bolig for klageren i ejertiden.

Til støtte for den principale påstand har advokaten bl.a. anført

For så vidt angår det af Skatteankenævnet oplyste om, at klageren har selvangivet avancen ved salget af ...5 efter næringsreglerne, har advokaten bl.a. anført, at avancen ved salget af grillbaren er opgjort ud fra en reguleret afståelsessum og en reguleret anskaffelsessum, og at hverken selvangivelsen eller årsregnskabet tilsiger at indeholde nogen tilkendegivelse om, at salget skulle være sket som led i næring. Han har hertil videre bemærket, at skatteforvaltningen udtrykkeligt i det tidligere fremsendte ligningsreferat har anført, at klageren ikke på salgstidspunktet skulle anses som næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom.

Landsskatteretten skal udtale

Ved næring forstås den varige og mere systematiske virksomhed en skattepligtig udøver helt eller delvist som sin levevej. Enkeltstående dispositioner selv af betydelig karakter omfattes af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, selvom de er foretaget med henblik på at opnå fortjeneste ved videresalg, jf. TfS.1996.421.

Landsskatteretten finder efter en konkret vurdering af det oplyste om antallet, hyppigheden og den korte ejertid af de af klageren anskaffede ejendomme, at det må anses dokumenteret, at klageren på tidspunktet for anskaffelsen af ejendommen beliggende ...1, ved skøde af 1. juni 1998, blev næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Retten har herved videre henset til, at avance ved videresalg af fast ejendom efter det oplyste om klagerens indkomstforhold og erhvervsmæssige virke må anses at have en væsentlig placering i klagerens økonomi.

Det er herefter med rette, at klageren er beskattet af den ved salget af denne ejendom konstaterede avance 209.379 kr., efter reglerne i statsskattelovens § 4, jf. § 5, litra a. Under disse omstændigheder finder reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, herunder § 8, stk. 1, ikke anvendelse, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 2

Den påklagede ansættelse stadfæstes.

..."

A har den 18. juni 2003 indbragt kendelsen for landsretten.

Påstande

A har nedlagt påstand om, at hans skatteansættelse for indkomståret 1999 nedsættes med 209.379 kr.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har påstået frifindelse.

Sagens omstændigheder

Efter anmodning fra Skatteafdelingen, sendte As revisor, registreret revisor JP, den 22. februar 2001 følgende brev til skatteafdelingen om indkomståret 1999:

"...

..."

Af et ligningsreferat for 1999 udarbejdet i 2001 af skatteforvaltningen fremgår det bl.a., at skatteadministrationen var af den opfattelse, at ...1 ikke havde tjent til bolig for A, hvorfor der ikke kunne ske fritagelse for beskatning af fortjenesten, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8. Den skattepligtige fortjeneste blev opgjort til 196.057 kr., da anskaffelsesprisen for ejendommen i mangel af dokumentation var ansat til den bogførte værdi pr. 31. december 1998. Det fremgår endvidere, at skatteadministrationen ikke ville foretage sig videre angående næringsbeskatning i forbindelse med As køb og salg af ejendomme, men dog fortsat holde øje med hans køb/salg af ejendomme med henblik på at vurdere, om han senere kunne anses som omfattet af næringsreglerne.

Ansættelsen blev, som det fremgår af Landsskatterettens kendelse, i oktober 2001 ændret af Skatteankenævnet, idet nævnet anså fortjenesten - 209.379 kr. som skattemæssig næring. Det anførtes videre i afgørelsen bl.a.:

"...

6. Nævnets afgørelse.

Nævnet har på grundlag af de modtagne oplysninger anset fortjenesten ved salg af ejendommen ...1 som skattemæssig næring.

...

Nævnet har med baggrund i den vedlagte sagsfremstilling, og den på dette grundlag afholdte forhandling med klager og dennes revisor, afgjort sagen således:

Nævnet vil fastholde beskatning efter reglerne i statsskattelovens § 5 stk. 1 a som næring.

Nævnet har hermed ændret den af herværende skatteadministration foretagne ansættelse i henhold til skattestyrelseslovens § 21 stk. 4.

Grundlaget for fastholdelsen skal ses i lyset af, at klager i perioden 26/5 1997 til 1/7 2000 har købt og solgt 5 ejendomme, heri også ...1.

Ligeledes anses denne ejendom opført med videresalg for øje, henset til størrelsen og indretningen, idet denne vil være lettere omsættelig end en mindre størrelse som svarede til husstanden og husstandsindkomsten.

Endelig må nævnet konstatere, at den omtalte stiftelse af familie endnu ikke er sket."

Af As klage til Landsskatteretten fremgår det bl.a., at baggrunden for købet af ...1 og opførelsen af huset var, at han ønskede at stifte familie med sin daværende kæreste, og at han flyttede ind i huset den 15. oktober 1998 og beboede det til salget den 1. august 1999. Baggrunden for fraflytningen angaves at være, at planerne om at stifte familie ikke var blevet realiseret.

Af årsopgørelserne for 1994, 1995 og 1996 fremgår det bl.a., at A er født i juni 1975, og at han i de pågældende år havde en personlig indkomst på henholdsvis 28.246 kr., 49.055 kr. og 38.710 kr. samt en negativ kapitalindkomst på henholdsvis 31.720 kr., 18.288 kr. og 25.868 kr.

Resultatopgørelsen i As årsregnskab for 1997 viser, at driften af ...4, havde givet et overskud på 7.340 kr., ...6, et underskud på 1.243 kr., ...2, et overskud på 43.778 kr. og ...5, et underskud på 48.300 kr., samt at avancen ved salg af denne ejendom var 121.309 kr. Det er oplyst, at avancen efter kursregulering af et sælgerpantebrev viste sig at være ca. 157.000 kr.

Af årsregnskabet for 1997 for ...6, der efter det oplyste blev købt sidst på året, fremgår det bl.a., at resultatet for tiden 14. november til 31. december 1997 var - 2.485 kr.

For udlejningsejendommen ...4, der ejes af A og hans 2 søskende med hver 1/3, var årets resultat i 1997 22.019 kr.

Af en ændret skatteansættelse for 1997 fremgår det bl.a., at As skattepligtige indkomst var 173.949 kr., der fremkom således:

"...

..."

En ændret skatteansættelse for 1998 viste en skattepligtig indkomst på 0 kr. og indeholder følgende:

"...

..."

Efter resultatopgørelsen for udlejningsejendommene ...6 og ...7A for 1998 udgjorde lejeindtægterne henholdsvis 60.000 kr. og 32.793 kr., og det skattepligtige resultat var - 42.163 kr., der fordeltes til A og PM med 5090 til hver.

I 1998 var der for ejendommen ...4 en lejeindtægt på 46.200 kr., og årets resultat var 19.625 kr., der fordeltes med 1/3 til hver af de 3 ejere.

Det er oplyst, at A i 1998 optog et obligationslån på 1.350.000 kr. i Realkredit Danmark i ...1.

Af As årsregnskab for 1999 fremgår det bl.a., at avancen ved salg af ...8 var 298.586 kr., samt at hans lønindtægt var 32.991 kr. Det fremgår af noterne bl.a., at indtægt ved husleje fra ...8 i tiden fra 1. marts til 1. oktober 1999 var 74.305 kr., og at overskud efter fradrag af renter var 8.438 kr.

Årsregnskabet for 2000 viser bl.a., at A havde en skattepligtig indkomst på 59.131 kr., der fremkom således:

"...

..."

I henhold til årsregnskabet 2000 for ...6 og ...7 A var lejeindtægterne 150.073 kr. og resultat før renter og sekundær drift 38.865 kr.

Af en oversigt udarbejdet af registreret revisor JP fremgår det bl.a., at der i forbindelse med salget pr. 1. oktober 1999 af ...8 blev selvangivet en avance på 298.586 kr. som kapitalindkomst, og at der ved salget af ...6 (1. juli 2000) blev selvangivet en avance på 585.346 kr. som almindelig indkomst via virksomhed, samt at der ved salget af ...7 A (25.juli 2000) blev selvangivet et tab som almindelig indkomst via virksomhed på 29.191 kr.

Der er fremlagt følgende CV for A:

"...

..."

Forklaringer

A har forklaret, at han er handelsskoleuddannet og har arbejdet som anført i CV. Han kommer fra en mindre by uden for ..., og hans venner og kammerater boede i .... Det ville han også gerne, og i 1998 besluttede han at bygge et hus, så han var fremtidssikret. Han havde dengang en kæreste og ville sikre sig, at de, hvis de fik børn, ikke skulle flytte. Han lavede alt, hvad han kunne som ufaglært. Han ryddede op og gik til hånde, dvs. gik som arbejdsmand. Der er ca. 8 km. til ..., hvor hans forældre bor, og han var tit hjemme. Hans kæreste hed B, og de overnattede ofte sammen i huset. Han har ikke ønsket hende inddraget i sagen, fordi hun nu er gift med en anden og har børn, og han ønsker ikke at ribbe op i fortiden. De var kærester i ca. 2 år. l 1998 tjente han penge i et vikarbureau og på G2. Han kunne se, at han ikke havde råd til at sidde i huset og besluttede sig for at sælge det. Han havde haft en formodning om, at han kunne få råd til det, men hans bank ville have penge ind på kontoen. Derfor måtte han sælge af sine værdier og solgte både huset og ejendommen ...8. Han husker ikke, om kassekreditten var overtrukket, men den var trukket fuldt op. Han boede 1-2 år i en ungdomsbolig, inden han flyttede til ...1. Efter salget boede han en tid hos sine forældre. I 2000 flyttede han til Vejle, hvor han stadig bor. Det hus, han ejer sammen med sine søskende, er et enfamilieshus og ligger tæt på deres forældres ejendom. De fik til købet i 1994 et lån hos faderen og anvendte privat opsparing. Han er stadig medejer af ejendommen. Ejendommen ...2 er en udlejningsejendom med 6 lejligheder. Han finansierede købet med et kreditforeningslån og banklån. Han ville gerne have en ejendom, han kunne leje ud. Han ejede den indtil 2003. Sommerhuset på ...3, har han købt sammen med sin far, og det udlejes via et udlejningsbureau. ...6 var på tvangsauktion. Der var en butik med lejlighed ovenpå. Butikken stod tom. PM, som han havde kendt siden skoletiden, og han indrettede først 1 lejlighed og senere 3, så der blev 5 i alt. De havde et budget, der viste underskud, indtil ombygningen med 5 lejligheder var færdig. PM er pilot og fik i 2000 arbejde i et udenlandsk firma og skulle flytte til udlandet. De mente derfor, at det var bedst at sælge ejendommen. Det var hensigten at udleje ...5. Den tidligere ejer havde forpagtet den ud, men - som han efter købet fik oplyst af den tidligere ejer - forpagteren var løbet fra alle regninger, så ejeren havde ladet ejendommen gå på tvangsauktion. Det ville han selv ikke risikere skulle overgå ham. Han blev frarådet selv at stå i grillbaren. Ejendommen var meget snavset, og han lod taget rengøre og isatte få nye vinduer og malede ud - og indvendigt. Ejendommen var til salg nogle måneder, inden den blev afhændet. ...8 er en ejendom med 3 lejligheder med god beliggenhed i Kolding by. Han ejede den ca. ½ år og måtte sælge den, fordi banken forlangte penge. Han husker ikke, hvor længe den var til salg. ...7 A-B var et 2 familieshus med store lejligheder på 120 m² og 140 m². De var svære at leje ud, og de var dyre i varme. Lejerne var heller ikke de allerbedste med hensyn til at betale. De satte den til salg samtidig med, at de satte ...6 til salg og solgte dem til samme køber. Også køberen ville foretage udlejning. Der var udarbejdet en salgsopstilling, hvorefter forrentningen var 10 eller 11 procent.

Da han stoppede med at læse, ville han prøve sig lidt frem med udlejning og var indstillet på at tage arbejde for at tjene penge. Han hjalp til på faderens fjerkræfarm mod kost og logi. Han regnede med flere indtægter, for han var klar over, at han ikke straks kunne tjene nok ved udlejning. Han kunne ikke få gældsovertagelse ved købet af grillbaren, fordi kreditforeningen ikke længere ville låne ud til restaurationer og lignende. Det var en tilfældighed, at det blev en grillbar og ikke en beboelsesejendom, han købte. Han forsøgte ikke at udleje den, fordi den skulle shines op. Da han så havde talt med den tidligere ejer, turde han ikke leje den ud og satte den til salg. Han husker ikke nærmere tidspunktet, hvor banken forlange penge, men det må have været i 1999.

PM har forklaret, at han og A har ejet to ejendomme sammen. De har kendt hinanden, siden de var børn og har været på samme efterskole. Han er uddannet pilot og hår ingen uddannelsesmæssige forudsætninger for at købe fast ejendom. I november 1997, da han var 23 år gammel, købte de sammen en ejendom i ...6 i .... Der havde tidligere i ejendommen været en kiosk med en lejlighed til. De købte ejendommen billigt på tvangsauktion og ejede hver halvdelen. De ændrede lokalerne i stuen, hvor de indrettede 4-5 lejligheder. Han kommer selv fra området, og der skulle ske et eller andet i tilværelsen. Han var under uddannelse og havde rigelig tid til at beskæftige sig med ejendommen, som de ville benytte til udlejning. De solgte ejendommen i 2000. Han var da færdig med sin uddannelse og var ansat i et flyselskab og fløj som charterpilot. Han var mest i udlandet, og det var ham, der kendte håndværkerne i området, hvor ejendommen lå. Han var meget væk og sommetider i 14 dage ad gangen. Det var derfor A, der tog over, og det gav nogle stridigheder, for det var måske ikke helt så let for A at styre det. Den anden ejendom var beliggende ...7 i ..., og den købte de i august 1998. Der var to lejligheder i ejendommen, og de købte den med henblik på udlejning. De købte den billigt på tvangsauktion og mente, at den kunne give overskud ved udlejning. De solgte ejendommen i juli 2000 af samme grund som ved salget af ejendommen i ...6. Ejendommen havde været i lige sameje. Ingen af dem havde forstand på køb og salg af fast ejendom, og de havde ingen rådgivere i forbindelse med købene. De havde heller ingen forstand på udlejning, men de ville gerne bygge noget op, og deres tanke var udlejning af ejendommene. De havde ikke ved købene salg i tankerne. De lavede nogle budgetter, der viste, at den daglige drift ville være rentabel ved udlejning. Der er ingen tvivl om, at det begyndte at give penge, da de udlejede lejlighederne. Har udlejningen ikke givet overskud, ville det i hvert fald være kommet. Han mener, at der i 2000 var tale om et overskud. Han arbejdede i studietiden som truckfører og boede hjemme hos sine forældre. A har også haft forskellige arbejder rundt omkring. Han vidste, da de købte ejendommen i ...6, at A ejede en fast ejendom sammen med sine søskende. A og han havde ikke drøftet As mulige erfaring med handel med fast ejendom. De valgte at sælge ejendommene, fordi han var så meget i udlandet. As enkeltmandsfirma udførte arbejdsmandsarbejde i ejendommene. Den pågældende kunne muligvis også lave lidt tømrerarbejde.

LK har forklaret, at han i 10 år har kendt A som kammerat. Han besøgte A på ...1 mere end 10 gange. A havde en kæreste, der hed B. Han vil mene, at A og B kendte hinanden i 1½ til 2 år. Han ved, at hun overnattede i huset, for han har flere gange drukket morgenkaffe med dem.

C har forklaret, at han sammen med A, der er hans søn, købte et sommerhus i ...3 i 1990erne. Det var med henblik på udlejning og også for selv at være der. Huset lejes ud gennem et udlejningsbureau, og udleje giver ikke overskud. Han husker, at A byggede ...1, og tror, at det var for at bo i det. Udgifterne blev måske nok større, end A havde regnet med. A kom ofte hjem og spiste og fik vasket sit tøj hjemme. Han havde en kæreste, B, i 1-2 år, som vidnet traf, når han var i huset.

Revisor JP har forklaret, at han har været revisor for A fra 1994, da A købte den første ejendom. Inden A købte grillbaren, var det meningen, at han ville leje ejendommen ud. Det fortrød han imidlertid og satte den til salg. Han fik et overskud på 157.000 kr. og skatten heraf ville have udgjort ca. halvdelen. A havde imidlertid en plan om at investere i udlejningsejendomme. Han havde nogle lønindtægter, herunder fra et vikarbureau og arbejdede også hos sin far. Hans privatforbrug var beskedent. Han ville gerne, som venner og bekendte havde det, have et hus og byggede ...1. Ejendommen ...2 var regnskabsmæssigt et anlægsaktiv og gav overskud.

Procedure

A har til støtte for sin påstand gjort gældende, at han ikke på tidspunktet for købet af ...1 var næringsdrivende med handel med fast ejendom. Det skal i vurderingen af, om der kan statueres næring, indgå, at han savnede uddannelses- og erhvervsmæssige forudsætninger for at beskæftige sig med handel med fast ejendom. Der skal ved vurderingen også lægges vægt på antallet af omsatte ejendomme, kontinuiteten og størrelsen af fortjenesten. På erhvervelsestidspunktet havde han alene solgt en enkelt ejendom - ...5 - og der er derfor ikke, hvilket efter teori og retspraksis er en forudsætning for næringsbeskatning, tale om nogen systematisk og regelmæssig omsætning af fast ejendom. Der indgik således heller ikke i hans økonomi på erhvervelsestidspunktet regelmæssigt salgsavancer opnået ved handel med fast ejendom, og den fortjeneste, der indgik fra salget af ...5 var netto kun ca. 75.000 kr. Først efter købet af ...1 solgtes de to ejendomme, han ejede sammen med PM, og salg skete på grund af medejerens forhold. Hvad der herudover skete af salg er også uden betydning. Det kan ikke anses som usædvanligt, at udlejningsejendommene gav underskud i begyndelsen, og det er skattemyndighederne, der skal bevise, at ejendommene ikke på sigt kunne give overskud, og den bevisbyrde er ikke løftet. Der var realkreditlån i ...1, og det viser, at man har vurderet, at han kunne have råd til at bo i huset.

Skatteministeriet har til støtte for sin påstand gjort gældende, at det ganske vist er forholdene på tidspunktet for købet af ...1, der er afgørende for, om der foreligger næring, men efterfølgende salg af ejendomme har betydning for bevisvurderingen. A etablerede næring enten ved købet af ...5 i. slutningen af 1997 eller senest ved købet af ...1. Afgørende for, om en skatteyder skal anses som næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, er, om den pågældende har det som sin hele eller delvise levevej at opnå fortjeneste ved salg af fast ejendom, og forskellige faktorer kan vise, om det er tilfældet. Det må i den forbindelse tillægges afgørende betydning, at A på 3 år alene eller sammen med andre har købt 8 ejendomme, at han på 2-3 år solgte 5 ejendomme, og ikke mindst, at fortjenesten ved salgene har været af helt afgørende betydning for hans økonomi i denne periode, og intet tyder på, at ejendomskøbene var anlægsinvesteringer. Der var tale om betydelige investeringer med lånte midler, og avancerne har stort set alene udgjort grundlaget for hans indtægter. Avancernes placering i hans økonomi taler således også i høj grad for næring. Hertil kommer, at intet tyder på, at det ikke fra starten har været hensigten, at formålet med købene var salg med fortjeneste. Forklaringerne om baggrunden for salg af ...5 har været skiftende, og den forklaring, der er fremkommet under domsforhandlingen, forekommer usandsynlig. A tjente anseligt på at sætte ejendommen i stand og sælge den igen. Også om salget af ...1 er der afgivet skiftende forklaringer. Eftersom A købte ...8 i begyndelsen af 1999, kan likviditetsvanskeligheder næppe have haft betydning for salget, da likviditetsvanskeligheder på salgstidspunktet må formodes også at have været til stede tidligere på året. Bevismæssigt må det komme A til skade, at hans tidligere kæreste ikke er indkaldt til at afgive forklaring om hensigten med erhvervelsen. Hvad angår de ejendomme, A ejede sammen med PM, må det fra starten have været en forudsætning, at de skulle sælges. Begge ejendomme gav underskud og udsigten til, at det skulle forløbe anderledes fremover, er ikke dokumenteret.

Landsrettens begrundelse og resultat

Da A den 1. juni 1998 erhvervede ejendommen ...1, og da han solgte den i juli 1999, var han alene eller sammen med andre ejer af 5 ejendomme købt i 1996, 1997 og 1998, og han ejer stadig 3 af ejendommene købt i 1996 og 1997, mens han foruden ...1 har solgt ...6. Efter PMs forklaring er der ikke grundlag for at tilsidesætte As forklaring om, at denne ejendom blev købt som en anlægsinvestering. Herudover havde han i december 1997 på tvangsauktion købt ejendommen ...5, som han efter det oplyste istandsatte og solgte med fortjeneste i februar 1998. Som anført af A er dette salg det eneste før købet af ...1. På den baggrund, og da det i øvrigt fremkomne ikke kan føre til en anden vurdering, er det ikke godtgjort, at han ved købet af ...1 havde etableret eller etablerede en så systematisk og professionel handel med fast ejendom, at denne kan siges at udgøre hans hele eller delvise levevej.

Indtægten ved salget af ...1 skal derfor ikke medregnes til As skattepligtige indtægt for indkomståret 1999, jf. statsskattelovens § 5, litra a. Landsretten tager herefter As påstand til følge.

T h i k e n d e s f o r r e t

Sagsøgeren, As, skatteansættelse for indkomståret 1999 skal nedsættes med 209.379 kr.

Sagsøgte, Skatteministeriet, skal i sagsomkostninger til A betale 20.000 kr.

De idømte sagsomkostninger skal betales inden 14 dage.