Dokumentets metadata

Genvundne afskrivninger - blandet bygning - fordeling af overdragelsessum

Fastslået at reglen i afskrivningslovens § 21, stk. 2, 3-5 pkt., er en regel om fordeling af overdragelsessummen ved salg af en blandet bygning, og ikke en regel om bygningens samlede værdiansættelse.

Klagen vedrører beskatning af genvundne afskrivninger i forbindelse med salg af fast ejendom.

Landsskatterettens afgørelse

Ved opgørelsen af de genvundne afskrivninger efter salget af ejendommen X, lægges det til grund, at driftsbygningernes andel af den samlede salgssum udgør 0.

Sagens oplysninger

Selskabet solgte ved skøde af 4/12 2002 med overtagelse pr. 22. oktober 2002 ejendommen X sammen med et delareal af en nabogrund for kontant 350.000 kr. Salgssummen berigtigedes ved, at beløbet indbetaltes til køber selv som depositum for sælgers fremtidige lejemål af ejendommen. Ifølge parternes erklæring fordelte købesummen sig med 350.000 kr. for grunden. Ifølge skødet skyldtes denne fordeling, at bygningen var købt til nedrivning, hvorfor købesummen repræsenterede værdien af grunden. Køberen har endelig oplyst, at de på grunden værende bygninger blev nedrevet i perioden 6/11 til 18/12 2002.

Regionens afgørelse

”ToldSkat har ændret selskabets skatteansættelse, jf. skattestyrelseslovens § 12 A, stk. 1, (lovbekendtgørelse nr. 805 af 24. september 2003 om skattemyndighedernes organisation og opgaver m.v.) således:

Selvangivet tabssaldo, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 6, ændres fra 320.036 kr. til 402.549 kr.

Begrundelse for ændringen er følgende:

Selskabet har i 2002 solgt blandet benyttet ejendom for 350.000 kr. Bygningen er omfattet af AL § 19 som en blandet benyttet bygning med en forretningsdel og en udlejet boligdel.

Ifølge det oplyste er boliglejemålet ophørt i juni 2002 og butikken er fraflyttet i september 2002. Der har været lejeindtægt vedr. boligdelen på 48.000 kr. i 2001 og 20.000 kr. i 2002.

Ejendomsvurderingen er pr. 1/1 2002 i alt 1.000.000 kr., heraf grundværdi 252.400 kr.

Sælger og køber har fordelt købesummen med 350.000 kr. som vedrørende grunden og 0 kr. som vedrørende bygningerne. Bygningerne er købt med henblik på nedrivning og købers opførelse af en ny ejendom, som skal udlejes til sælger. Selskabets revisor har oplyst, at der i overdragelsen er indeholdt køb og videresalg af yderligere grundstykke for 100.000 kr. Hertil kommer salgsomkostninger til skøde, tinglysning m.v. på 20.500 kr.

Hele salgssummen er som nævnt henført til grundværdien, hvilket indebærer, at der ikke er opgjort genvundne afskrivninger til beskatning. Der er selvangivet tabsfradrag på 320.036 kr. i henhold til EBL, idet anskaffelsessummen er reduceret med ikke genvundne afskrivninger på 234.001 kr. jf. EBL § 5, stk. 4 nr. 1.

Det er regionens opfattelse, at der skal beregnes og ske beskatning af genvundne afskrivninger i forbindelse med salget af den blandet benyttede bygning, jf. afskrivningslovens § 21, stk. 1 og stk. 2.

Den aftalte fordeling af overdragelsessummen skal ikke lægges til grund ved beregning af genvundne afskrivninger for sælger, jf. afskrivningslovens § 21, stk. 2.

For bygninger som nævnt i AL § 19 skal der efter AL § 21, stk. 2, 3. pkt., ske opgørelse af den andel af den samlede anskaffelsessum, som de afskrivningsberettigede udgifter til anskaffelse og forbedringer m.v. udgør. Andelen opgøres som et vægtet gennemsnit.

Det følger af § 21, stk. 2, 5. pkt., at ”Den andel af den samlede salgssum, der skal indgå ved opgørelsen efter 1. pkt. og stk. 3, udgøres af den andel, der er opgjort efter 3. og 4. pkt.”

Dvs. at andelen af den samlede salgssum som skal indgå ved opgørelsen efter 1. pkt. (fortjenesten) er den samme andel som den samlede anskaffelsessum udgjorde.

Der kan henvises til SKM2003.235.LSR som illustrerer opgørelsen af genvundne afskrivninger ved salg af en blandet benyttet tidligere delvis afskrivningsberettiget bygning.

Anskaffelsessummen skal som følge af beskatning af genvundne afskrivninger på 62.013 kr. reduceres med 171.988 kr. i stedet for 234.001 kr., jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5 stk. 4 nr. 1.

Salgssummen for ejendommen skal tillige fratrækkes afholdte omkostninger til skøde m.v., ifølge selskabets revisor opgjort til 20.500 kr.

Ændringerne medfører, at selvangivet tabssaldo, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 6, ændres fra 320.036 kr. til 402.549 kr.

Klagerens påstand og argumenter

I klagen er anført følgende:

”På vor ovennævnte kundes vegne skal vi påklage den af skattevæsenet foretagne forhøjelse af vor kundes skattepligtige indkomst for 2002.

Som det fremgår af vedlagte sagsfremstilling sælger A A/S ejendommen X.

I henhold til det udarbejdede skøde ved salget punkt 3 fastsættes prisen for ejendommen til kr. 350.000.

Punkt 3 har i øvrigt følgende ordlyd:

”Parterne erklærer på tro og love, at købesummen fordeles således:

Købesum for grund kr. 350.000.

Fordelingen skyldes at bygningen er købt til nedrivning, hvorfor købesummen repræsenterer værdien af grunden.”

Da bygningerne ifølge ovenstående er værdiløse og efterfølgende nedrives, er det vores vurdering at afskrivningslovens § 21 ikke finder anvendelse, da denne paragraf omhandler salg af bygninger og installationer. Det er således vor opfattelse, at der ikke skal ske beskatning af genvundne afskrivninger.”

Told- og Skattestyrelsens begrundelse

Under sagens behandling har Told og Skattestyrelsen afgiver følgende udtalelse:

”Tilbagesendes med bilag til Landsskatteretten idet man på det foreliggende grundlag skal udtale, at driftsbygningernes andel af den samlede salgssum, 350.000 kr. pr. 10. december 2002, skønnes at være 64.261 kr. svarende til 28,0 % af ”den regulerede salgssum på 229.500 kr.”

”Den regulerede salgssum” er excl. pris for grundstykke og excl. salgsomkostninger.

Driftsbygningernes procentvise andel af salgssummen er skønnet ud fra skatteyders fordeling af købssummen som den fremgår af ToldSkats sagsfremstilling.”

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Landsskatteretten skal indledningsvis bemærke, at særreglen i afskrivningslovens § 21, stk. 2, 3 – 5 pkt. er en fordelingsregel for fordeling af overdragelsessummen ved salg af en såkaldt blandet bygning. Der kan derved henvises til afgørelsen offentliggjort i SKM2003.235.LSR /TfS 2003 nr. 537 og kommentaren dertil i TfS 2004 nr. 296. Reglens formål er at sikre, at der sker beskatning af genvundne afskrivninger i tilfælde, hvor benyttelsen af den blandede bygning før salget f.eks. er overgået til ren beboelse. Derimod har reglen ikke til formål at regulere bygningens samlede værdiansættelse. Reglerne for denne værdiansættelse findes i afskrivningslovens § 45, hvor udgangspunktet er, at værdiansættelser ved overdragelser mellem uafhængige parter med modstridende interesser kun kan tilsidesættes, hvis de aftalte værdier afviger væsentligt fra handelsværdierne.

Efter de foreliggende oplysninger må retten lægge til grund, at parterne ikke har tillagt bygningen nogen værdi ved overdragelsen. Den af parterne forudsatte værdi af arealerne svarer efter rettens skøn endvidere til den offentlige ejendomsværdi forud for bygningernes nedrivning.

Retten finder derfor ikke grundlag for at antage, at bygningernes værdi har oversteget 0 som forudsat af parterne.

Der gives derfor medhold i påstanden.