Dokumentets metadata

Lejeværdi - egen lejlighed

Myndighederne havde fastsat lejeværdi af egen lejlighed ud fra et skøn over markedslejen. Landsretten havde fundet, at landsrettens skøn herover ikke kunne tilsidesættes, idet sagsøgeren ikke gennem afholdelse af syn og skøn, eller på anden måde, havde godtgjort, at skønnet var forkert.I en efterfølgende sag mellem samme parter vedrørende indkomstårene 1995-1997 blev der afholdt syn og skøn. Skønserklæringen understøttede myndighedernes skøn.For Højesteret i nærværende sag anmodede skatteyderen om syn og skøn, men med en anden skønsmand.Højesteret tillod appellantens begæring om afholdelse af syn og skøn, men bestemte, at samme skønsmand skulle udmeldes.Herefter meddelte appellanten, at syn og skøn ikke var nødvendigt.Højesteret stadfæstede landsrettens dom i henhold til grundene.

Parter

A
(selv)

mod

Skatteministeriet
(kammeradvokaten ved advokat Anders Vangsø Mortensen)

Afsagt af højesteretsdommerne

Wendler Pedersen, Poul Sørensen, Asbjørn Jensen, Niels Grubbe og Marianne Højgaard Pedersen

I tidligere instans er afsagt dom af Vestre Landsrets 10. afdeling den 13. marts 2002.

Sagen er behandlet skriftligt, jf. retsplejelovens § 387.

Påstande

Appellanten, A, har nedlagt påstand om, at indstævnte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at lejen for hendes lejlighed for hvert af skatteårene 1992, 1993 og 1994 fastsættes til 46.530 kr., subsidiært at lejen for skatteåret 1992 fastsættes til 46.902 kr., for skatteåret 1993 fastsættes til 47.680 kr. og for skatteåret 1994 fastsættes til 48.348 kr.

Skatteministeriet har påstået stadfæstelse, subsidiært at ansættelserne af As indkomster for indkomstårene 1992-1994 hjemvises til fornyet behandling ved skattemyndighederne.

Supplerende sagsfremstilling

Mellem sagens parter verserer en anden sag ved Vestre Landsret om lejlighedens lejeværdi i årene 1995-97. Der er i denne sag afholdt syn og skøn ved statsautoriseret ejendomsmægler SM, der har afgivet skønserklæring af 27. maj 2003. I erklæringen, der tillige er fremlagt i den foreliggende sag, hedder det bl.a.:

"Regelsæt

Ejendommen er omfattet af kapitel IV A (småhusreglerne) i Lov om midlertidig regulering af boligforholdene (ML), da ejendommen pr. 1. januar 1995 omfattede færre end 7 lejemål.

Herefter skal lejen fastsættes i overensstemmelse med § 29 c, hvilket betyder, at lejen ikke væsentligt må oversige den leje, der betales for sammenlignelige lejemål i ejendomme, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.

Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, kan Huslejenævnet indhente oplysninger om driftsudgifterne og udarbejde "skyggebudget" til fastlæggelse af huslejen.

Besvarelse

På baggrund af besigtigelsen, det modtagne materiale samt yderligere indhentet materiale fra Huslejenævnet, besvarer syns- og skønsmanden efter bedste evne og overbevisning de stillede spørgsmål således:

Spørgsmål 1 - Skønsmanden bedes fremkomme med sit bedste skøn over udlejningsværdien exel. forbrugsafgifter af lejligheden beliggende ... Gade 10, for hvert af indkomstårene 1995, 1996 og 1997.

Det er syns- og skønsmandens opfattelse af udlejningsværdien kan fastsættes til følgende:

Udlejningsværdien pr. 1. januar 1995 - kr. 450 pr. m² eller i alt kr. 63.450
Udlejningsværdien pr. 1. januar 1996 - kr. 460 pr. m² eller i alt kr. 64.860
Udlejningsværdien pr. 1. januar 1997 - kr. 470 pr. m² eller i alt kr. 66.270

Spørgsmål 2 - Skønsmanden bedes i forbindelse med sin besvarelse oplyse, hvilke faktorer der har været relevante for besvarelsen samt oplyse, hvilken usikkerhed, der er knyttet til besvarelsen.

Det er lagt til grund, at der ikke i perioden 1995-2003 er sket ændringer i lejemålets indretning (modernisering) ligesom der ikke er medregnet hensættelser til indvendig vedligeholdelse efter lejelovens § 22.

Udlejningsværdien er baseret på en sammenligning med lejen i ejendomme med omkostningsbestemt lejefastsættelse. Denne lejeværdi udgjorde i perioden 1995-1997 erfaringsmæssigt ca. kr. 250-325 pr. m² årligt incl. hensættelser til udvendig vedligeholdelse efter ML §§ 18-18b, men excl. tillæg for moderniseringer.

Ejendommen ... Gade 10, skønnes at ligge i den lave ende af dette interval, da driftsudgifterne for denne type ejendom typisk er relativt lave.

Denne antagelse støttes af det udarbejdede "skyggebudget" for årene 1995, 1996 og 1997 ..., hvor den omkostningsbestemte leje excl. moderniseringer udgør henholdsvis kr. 241 /m² (1995), kr. 249/m² (1996) og kr. 256/m² (1997).

Da der ikke er modtaget oplysninger om driftsudgifter for ejendommen, er der ved udarbejdelsen af "skyggebudgettet" taget udgangspunkt i Huslejenævnets afgørelse ... vedrørende den omkostningsbestemte husleje pr. 1. januar 1988.

De af huslejenævnet godkendte driftsudgifter er reguleret med udviklingen i nettoprisindekset fra 1988 (73,60) til henholdsvis 1995 (88,20), 1996 (89,70) og 1997 (92,10).

Det bemærkes særligt, at der i Huslejenævnets afgørelse ikke er indregnet forbedringsforhøjelser som følge af isætning af termovinduer og isolering af tagetage. Ifølge bilag til Huslejenævnets afgørelse af 11. juni 1987 ... udgør disse forhøjelser kr. 77/m².

Udover den beregnede omkostningsbestemte leje skal der for lejemålet 2./3. sal tillægges forhøjelse for modernisering af køkken og badeværelse.

Der foreligger ikke oplysninger om udgifterne til disse forbedringer og forhøjelsen er derfor anslået til kr. 100/m² - svarende til forrentningen af en investering på ca. kr. 150.000.

Herefter kan beregningen af udlejningsværdien sammenfattes således:

	1995	1996	1997
Anslået husleje pr. m2	350,00	360,00	370,00
Anslået forbedring - køkken & bad	100,00	100,00	100,00
Udlejningsværdi pr. m2	450,00	460,00	470,00

Den skønnede udlejningsværdi er baseret på et skøn over lejen i sammenlignelige lejemål tilbage i tid og er derfor forbundet med en vis usikkerhed, der efter omstændighederne anslås til +/- 10 %."

Højesterets Anke- og Kæremålsudvalg tillod den 10. september 2003 efter begæring fra A, at der afholdes syn og skøn vedrørende udlejningsværdien eksklusive forbrugsafgifter af lejligheden for hvert af indkomstårene 1992, 1993 og 1994. Den 15. december 2003 bestemte Ankeudvalget mod As indsigelse, at statsautoriseret ejendomsmægler SM udmeldes som skønsmand. Herefter meddelte A ved brev af 27. februar 2004, at syn og skøn ikke blev nødvendigt.

Anbringender

For Højesteret vedrører sagen alene spørgsmålet om fastsættelsen af lejeværdien af egen bolig.

As principale påstand er beregnet på grundlag af en gennemsnitlig m²-leje på 330 kr. i årene 1992-94, der er fremkommet med udgangspunkt i den grundleje for årene 1995-97 på 350 kr., 360 kr. henholdsvis 370 kr., der er anslået i skønserklæringen af 27. maj 2003. Den subsidiære påstand er beregnet på grundlag af en m²-leje for hvert af årene 1992-94, der er fremkommet ved indeksregulering efter nettoprisindekset af den grundleje på 350 kr. for 1995, der er anslået i skønserklæringen.

A er enig i, at værdien af den udførte forbedring af lejligheden kan fastsættes til 100 kr. pr. m² som anført i skønserklæringen. Hun har imidlertid gjort gældende, at lejlighedens lejeværdi ikke skal forhøjes med den forbedrede brugsværdi efter istandsættelsen, da hun havde fuld dispositionsret over lejligheden forud for påbegyndelse af istandsættelsen. Udgangspunktet for beskatningen må være den stand, lejligheden var i på det tidspunkt, hvor hun fik dispositionsret over lejligheden. Hun har i den forbindelse henvist til, at en lejers forbedring af det lejede ikke medfører lejeforhøjelse. Hun har på tilsvarende måde selv afholdt udgifterne til forbedringen og skal derfor sidestilles med en lejer.

Skatteministeriet har gjort gældende, at det afgørende er, hvad A ville kunne udleje sin lejlighed for til en uafhængig tredjemand. Heri indgår den gennemførte modernisering.

Højesterets begrundelse og resultat

Af de grunde, landsretten har anført, og da det, som A har gjort gældende for Højesteret ikke kan føre til et andet resultat, stadfæster Højesteret dommen.

T h i k e n d e s f o r r e t

Landsrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for Højesteret skal A inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse betale 25.000 kr. til Skatteministeriet.

Sagsomkostningsbeløbet for Højesteret forrentes efter rentelovens § 8 a.