Dokumentets metadata

Ejendomsavance - faktisk anskaffelsessum - dokumentation

Sagen drejede sig om opgørelsen af ejendomsavance ved salg af en beboelsesejendom, som skatteyderen havde opført sammen med sin ægtefælle. Ved opgørelsen af skatteyderens anskaffelssurn for ejendommen godkendte skattemyndighederne ikke det af skatteyderen påståede fradrag for opførelsesomkostninger fuldt ud på grund af mangelfuld dokumentation. Endvidere lagde skattemyndighederne vægt på, at der var indkøbt varer lang tid før påbegyndelsen af byggeriet. Til brug for sagen blev der udmeldt syn og skøn, og efter skønsmandens vurdering ville materialeudgifterne til opførelsen af ejendommen være ca. 45% større end det af kommunen godkendte.Under sagen blev det dog forklaret, at sagsøgerens ægtefælle som tømrer havde haft mulighed for at foretage materialeindkøb til favorable priser i forhold til sædvanlige udsalgspriser, som skønsmandens erklæring var baseret på.Landsrettens flertal fandt ikke grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skøn.

Parter

A
(advokat Arne Jensen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved advokat Andreas Medom Madsen)

Afsagt af landsdommerne

Annette Dellgren, Lis Frost og Anne Mikkelsen (kst.)

Sagsøgeren, A, solgte pr. 1. februar 1999 en ejendom, som hun havde ladet opføre ... 20, for 1.487.032 kr. Denne sag, der er anlagt den 23. december 2004, angår opgørelsen af As anskaffelsessum for ejendommen med henblik på beregning af ejendomsavancen ved det skete salg.

Landsskatteretten har den 22. september 2004 afsagt følgende kendelse:

"...

Personlig indkomst

Skatteankenævnet har beregnet klagerens avance ved salget af ejendommen ... 20, til 513.276 kr.

Klageren har ikke selvangivet en avance ved salget.

Landskatteretten stadfæster nævnets afgørelse.

Sagens oplysninger

Klageren er hovedanpartshaver i H1 Byg ApS, der driver byggevirksomhed. Klagerens ægtefælle, BB, er direktør i selskabet. BB er tømrer og driver endvidere virksomhed under navnet H1 Byg v. BB.

Den 1. december 1997 købte klageren og BB en ubebygget grund beliggende ... 18. Ejendommen blev herefter bebygget og parret flyttede ind i ejendommen den 15. juli 1998.

Den 1. juli 1998 købte klageren endvidere naboejendommen, ... 20. Ifølge BB påbegyndtes byggeriet af et parcelhus på grunden den 8. september 1998. Huset blev meldt færdigt den 28. marts 1999. Ejendommen blev solgt pr. den 1. februar 1999 for 1.487.032 kr.

Klageren har ikke foretaget nogen bogføring over udgifterne vedrørende byggeriet på ... 20. I forbindelse med skattemyndighedernes behandling af sagen har BB dog udarbejdet en opgørelse, hvorefter fortjenesten ved salget andrager 26.167 kr. Efterfølgende har det dog vist sig, at en del af opgørelsens udgifter vedrørte klageren og BBs private bolig. Der manglede endvidere en del bilag vedrørende de afholdte udgifter. Skattemyndighederne har derfor ikke godkendt opgørelsen, men har efter en gennemgang af de fremlagt bilag i stedet ansat avancen til 513.672 kr.

De godkendte udgifter omfatter bl.a. køb af byggegrund, udstykningstilladelse, advokatudgifter, ejendomsskatter, byggetilladelse, forsikring, døre og vinduer, diverse indkøb hos G1 og G2 Tømmerhandel, jord og kloakarbejde, murerarbejde, VVS- og el-arbejde, køb af hårde hvidevarer, mæglerhonorar, stempel og kurstab.

Ved vurderingen af udgifterne er bl.a. henset til fremlagte fakturaer, til hvilke varer, der er købt, herunder til om det kan anses for sandsynligt, at indkøbene - ud fra såvel byggeriets tidsmæssige forløb som tidspunktet for salget af ejendommen - er anvendt til byggeriet samt forklaringer fra murermester LS.

I forbindelse med sagens behandling for Landsskatteretten har der været udmeldt syn og skøn til vurdering af byggeudgifterne. Af syns- og skønsrapporten fremgår bl.a. følgende:

"Spørgsmål 1: Syns- og skønmanden bedes oplyse materialevalget og kvalitet heraf på ejendommen og oplyse hvad materialeudgifterne excl. moms udgør pr. 1. feb. 1999. Materialeudgifterne bedes opdelt på de enkelte fagentrepriser?

Svar spørgsmål 1

Herefter følger en gennemgang af de materialevalg der er foretaget for de enkelte entrepriser (...)

Herunder følger prissætningen for de enkelte entrepriser:

A.	Jordarbejdet	kr.	5.600,00
B.	Betonarbejdet	kr.	47.100,00
C.	Murerarbejdet	kr.	94.800,00
D.	Tømrerarbejdet	kr.	359.000,00
E.	Malerarbejdet	kr.	15.000,00
F.	El-arbejdet:	kr.	61.800,00
G.	VVS-og Blikarb.	kr.	33.100,00

Samlet pris for materialekøb excl. moms kr. 616.400,00.

Spørgsmål 2: Syns- og skønsmanden bedes ligeledes oplyse, hvad entrepriseudgifterne excl. materialeudgifterne og moms normalt udgør for de enkelte fagentrepriser ved opførsel af en lignende ejendom pr. 1. februar 1999?

Svar spørgsmål 2

Der er gjort de samme forudsætninger ved besvarelsen af spørgsmål 2, som ved besvarelsen af spørgsmål 1.

Herunder følger prissætningen for de enkelte entrepriser:

A.	Jordarbejdet	kr.	9.500,00
B.	Betonarbejdet	kr.	42.000,00
C.	Murerarbejdet	kr.	161.000,00
D.	Tømrerarbejdet	kr.	221.200,00
E.	Malerarbejdet	kr.	36.000,00
F.	El-arbejdet	kr.	35.500,00
G.	VVS- og Blikarb.	kr.	40.300,00

Samlet udsalgspris for de enkelte entrepriser, excl. materialer kr. 545.500,00 excl. moms.

Priserne er excl. gravearbejde og kloakarbejde.

Anstilling og drift af byggeplads er medtaget under de enkelte entrepriser på lønsiden."

Skatteankenævnets afgørelse

Klagerens skattepligtige indkomst er forhøjet med 513.276 kr., idet klageren er anset for skattepligtig af avance ved salg af ejendommen ... 20. Salget er anset for sket som led i klagerens næring.

Ved beregningen af den skattepligtige avance tillades kun fradrag for dokumenterede udgifter vedrørende byggeriet afholdt af klageren selv.

En gennemgang af den opgørelse opgørelsen over udgifterne vedrørende ... 20, som klageren har afleveret til skattemyndigheden viser, at opgørelsen indeholder væsentlige fejl, idet der bl.a. er oplistet køb af byggematerialer fra G1 i juni, juli og august 1998, dvs. på et tidspunkt, hvor byggeriet end ikke var påbegyndt eller grunden i det hele taget var erhvervet.

Opgørelsen kan heller ikke danne grundlag for en ansættelse af byggeudgifterne, da klageren ikke ved originalbilag eller på anden måde har sandsynliggjort, at skattemyndighedens opgørelse af byggeudgifterne, jf. dennes kendelse af 3. april 2003, ikke er korrekt.

Nævnet er i øvrigt enig med klagerens repræsentant i, at det ikke er nødvendigt at gemme bilagsmateriale vedrørende byggeudgifterne, når en ejendom skal anvendes til privat beboelse. Når klageren ændrer planer med hensyn til anvendelsen af ejendommen, og materialet derfor alligevel skulle være gemt, er det imidlertid hendes risiko, at det ikke er det, jf. tillige TfS 1992.449.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at skatteankenævnets ansættelse tilsidesættes og at en ny skønsmæssig ansættelse foretages med udgangspunkt i skønserklæringens tal, idet det fremgår af den udarbejdede syns- og skønsrapport, at udgifterne ved at bygge huset må have været væsentlig større end antaget af skattemyndigheden. Nævnets skønsmæssige ansættelse afviger således væsentlig fra den pris, som det koster at udføre et hus som det pågældende.

Klageren fik ved en henvendelse til skattemyndigheden i 1999 oplyst, at det ikke var nødvendigt at gemme dokumentation for byggeudgifterne vedrørende ... 20, når ejendommen skulle anvendes til privat beboelse. Da naboejendommen, som klageren på daværende tidspunkt boede i ikke kunne sælges som planlagt, blev ejendommen på ... 20 solgt i stedet. Klageren var i den forbindelse ikke opmærksom på, at faktiske forhold omkring ejendommen nu var anderledes end oprindelig planlagt, og at det derfor var nødvendigt at have dokumentation for de afholdte byggeudgifter. Efterfølgende har det som det fremgår af sagen været umuligt at fremskaffe dokumentation for de faktisk afholdte udgifter.

Klageren revisor har på grundlag af de dokumenterede opførselsudgifter og de udførselsudgifter, der er nævnt i syns- og skønserklæringen, opgjort at ejendommens salg har givet et tab på 291.106 kr. I revisorens opgørelse er inkluderet entrepriseudgifter til udførelse af tømrerarbejdet med 221.200 kr. ekskl. moms. Holdes tømrerarbejdet, der er udført af BB, ude af opgørelsen, kan tabet opgøres til 14.600 kr.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1 fremgår følgende:

"Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter stk. 4 og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter stk. 2 eller stk. 3 og reguleret efter § 5 eller § 5 A."

Det er Landsskatterettens opfattelse at anskaffelsessummen for en ejendom anskaffet i 1998 og bygget i 1998/99 kun kan opgøres på grundlag af de faktisk afholdte og dokumenterede udgifter. En skønnet værdi af materialer og arbejdskraft kan derfor ikke tillægges betydning.

Da der herefter ikke på det foreliggende er grundlag for at tilsidesætte den af skattemyndigheden fastsatte anskaffelsessum for ejendommen, og da der ikke er uenighed om afståelsessummen, stadfæstes den påklagede afgørelse.

..."

Påstande

A har påstået Landsskatterettens kendelse af 22. september 2004 ophævet og sagen hjemvist til ligningsmyndighederne til fornyet behandling.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har påstået frifindelse.

Supplerende sagsfremstilling

Skatteafdelingen har den 3. april 2003 truffet afgørelse om ejendomsavancens størrelse. Heraf fremgår bl.a. følgende:

"...

Skatteafdelingen har til brug for gennemgangen opstillet følgende oversigt over "nøgledatoer" vedr. ejendommen ... 20:

Tilbud om køb af byggegrund	10/6 1998
Tegninger dateret	26/6 1998
Købesum på grund betales	30/6 1998
Overtagelse af grund	1/7 1998
Tegninger modtaget på Teknisk Forvaltning	27/7 1998
Teknisk Forvaltning anmoder om supplerende tegninger	5/8 1998
Supplerende tegninger indsendes	11/8 1998
Byggetilladelse og behandling af plan til kloak	13/8 1998
Byggearbejder påbegyndt (fundamentsblokke og beton leveret)	8/9 1998
Indvendig kloak synet	21/9 1998
Udvendig kloak synet	1/10 1998
Salgsaftale	9/1 1999
Dato for købers overtagelse	1/2 1999
Byggeri færdigmeldt	28/3 1999

...

Pkt. 11. Materialekøb hos G1 i juni 1998, 133.269 kr.

Udgifterne er afholdt før overtagelse af byggegrund og start af byggeri. Det fremgår af indsendte bilag, at der er fremsat købstilbud på grunden den 10/6 1998, og at Kommunen accepterer købstilbuddet den 1/7 1998. Grunden overtages 1/7 1998.

Af de anførte udgifter på 133.269 kr. foreligger alene bilag for 89.637 kr. Fakturaen dateret 2/6 1998 har teksten "parti vinduer" med leveringsadresse ... 15.

Skatteafdelingens konklusion

Udgifterne på 133.296 kr. er ikke godkendt som en del af byggeudgifterne på ejendommen ... 20. Dette begrundes i, at Skatteafdelingen ikke anser det for sandsynliggjort, at de leverede vinduer er medgået til byggeriet ... 20. Dette begrundes i leveringstidspunktet i forhold de øvrige aktiviteter vedr. byggeriet, jfr. opstilling over nøgledatoer ovenfor. Endvidere er leveringsadressen angivet til ... 15. Den resterende del af udgiften foreligger der slet ikke fakturaer for.

Pkt. 12. Materialekøb hos G1 i juli 1998, 20.224 kr.

I henhold til kontoudtog er udgiften 20.224 kr. Heraf er der alene bilag for køb af 8 indvendige døre for 13.201 kr. og køb af granstolper for 1.065 kr. Øvrige poster vedr. køb i juli 1998 er ikke dokumenterede.

Skatteafdelingens konklusion

Udgiften til granstolper 1.065 kr. er i første omgang godkendt fradragsberettiget, idet disse er anset for medgået til afsætning af hus på grunden. Selv om denne konklusion efter nærmere overvejelse næppe er rigtig, vil Skatteafdelingen dog ikke ændre herpå.

Øvrige udgifter, 19.158 kr., som inkluderer udgiften til indkøb af indvendige døre, godkendes ikke, idet det ikke anses for dokumenteret, at disse udgifter vedrører byggeriet ... 20. Byggeriet er på dette tidspunkt endnu ikke startet.

Pkt. 13. Materialekøb hos G1 i august 1998, 34.799 kr.

I henhold til kontoudtog er udgiften 34.799 kr. De største indkøb vedrører tagrender 14.829 kr., limtræsøjle 3.579 kr., tagplader 7.525 kr. og 530 kr., spartelmasse 120 kr., samt træstolper i længden 1.25 m og 1,50 m. Den væsentligste del af indkøbet er faktureret af G1 medio august.

Skatteafdelingens konklusion

Disse udgifter anses for langt hovedpartens vedkommende ikke at vedrøre byggeriet ... 20, som stort set ikke er startet endnu.

Af småudgifter, som Skatteafdelingen ikke entydigt kan placere, godkendes skønsmæssigt beløb på 1.000 kr. for at vedrøre byggeudgifter på ... 20.

Øvrige udgifter 33.799 kr., som inkluderer udgiften til indkøb af tagrender, limtræssøjle, tagplader m.v., godkendes ikke, idet det ikke anses for dokumenteret, at disse udgifter vedrører byggeriet ... 20. Udgifter til tagrender og tag forekommer senere på året på et mere naturligt tidspunkt i forhold til byggeriets tidsmæssige forløb.

...

Pkt. 27. Murermester KS og LS, 37.988 kr.

Bilaget vedrørende udgiften på 37.988 kr. eksklusiv moms er et tilbud på murerarbejde på læmur.

Bilaget fremstår som udtryk for tilbud og ikke faktisk udført arbejde.

Hvorfor der alene anmodes om at tilbudsprisen eksklusiv moms tillægges opførelsesudgifterne vides ikke.

Tilbuddet på muring af læmur for 37.987 kr. blev iflg. murermester LS ikke til noget.

I skatteafdelingens påtænkte ansættelse gav Skatteafdelingen fradrag for bilag 72, 74, 75 og 77 (bilagsnr.i H1 Byg) for i alt 9.780 kr. Beløbet er specificeret ovenfor som 5.732 (pkt.54), 152 kr. (pkt. 55), 1.912 kr. (pkt. 56) samt 1.984 (pkt. 57). Godkendelse af udgiften blev på daværende tidspunkt begrundet i BBs forklaring om, at der var tale om opførelse af skillerum i garage. Udgifterne var fejlagtig fratrukket i regnskabet for H1 Byg. Fradraget blev flyttet fra regnskabet for H1 Byg til avanceopgørelse for ejendommen ... 20.

Afholdelse af udgifterne er sket i perioden 8.- 13. juli 1999 hos G1. Det drejer sig om beton, fundamentblokke og sten m.v.

Ejendommen ... 20 blev solgt til overtagelse 1/2 1999.

Af skødet fremgår der intet om, at der efter købers overtagelse af ejendommen skulle udføres yderligere arbejder på ejendommen, såsom læmur eller skillerum i garage.

Der fremgår ingen indtægter vedrørende nævnte arbejde i H1 Byg.

Fra Tekniske afdeling oplyses det, at det af luftfoto den 21/4 1999 fremgår, at der på denne dato ikke er nogen læmur på ejendommen. Af nyt luftfoto den 8/4 2002 fremgår det, at der nu er en læmur på ejendommen.

Læmuren må således være opført i perioden april 1999 - 2002.

Det oprindelige tilbud fra murermester LS lyder på en læmur på 13 m. De fakturaer, der er fratrukket i H1 Byg, og som af Skatteafdelingen i første omgang er flyttet til avanceopgørelsen på ejendommen ... 20, svarer meget godt til et materialeforbrug til en læmur af den pågældende størrelse.

Var der tale om led i salgsaftalen ville der uden tvivl være anført herom i aftalen, når der henses til beløbets størrelse.

Det pågældende arbejde med læmuren må derfor anses for udført som led i en efterfølgende aftale. Der forekommer dog ingen indtægt herfor i H1 Byg. Der er heller ikke i salgsaftalen for ejendommen nævnt noget om senere opførelse af en læmur.

Skatteafdelingens konklusion

Det er bekræftet af murermester LS, at arbejdet på læmuren i henhold til tilbuddet aldrig blev til noget, hvorfor der ikke kan godkendes fradrag for nogen del af udgift i henhold til tilbuddet på 37.998 kr.

Skatteafdelingen er dog ikke længere indstillet på at godkende fradrag på 9.780 kr., som oprindeligt er fratrukket i regnskabet for H1 Byg, men af Skatteafdelingen i første omgang flyttet til byggeudgifterne på ... 20. Det anses ikke for dokumenteret, at disse udgifter, der er afholdt ca. 5 måneder efter salg af ejendommen, er udgifter afholdt som led i salgsaftalen. Hvilke aftaler, der i øvrigt har foreligget omkring den faktiske opførelse af læmuren, samt hvorledes honorering af arbejdet er sket, er ikke Skatteafdelingen bekendt.

De afholdte udgifter anses derfor ikke for at være en del af byggeudgifterne på ejendommen.

..."

Af syns- og skønsmand Jørgen Qvists erklæring af 25. juni 2004 fremgår følgende om forudsætningerne for den prissætning, han har foretaget:

"Skønsmanden har ikke indhentet tilbud på de enkelte varegrupper, men har taget de normale udsalgspriser i 1999, for varen.

Der er enkelte ændringer i forhold til det udleverede tegningsmateriale og de faktiske forhold, skønsmanden har udregnet priserne udfra de faktiske forhold. Følgende forhold er ændret: der er fjernet en skillevæg mellem 2 værelser og der er indbygget et viktualierum/spisekammer i køkken. Udvendig havemur og belægninger er medtaget under murerarbejdet."

Forklaringer

BB har forklaret, at han i 1998 var ansat hos G3. Han er uddannet tømrer, og før ansættelsen på møbelfabrikken arbejdede han som tømrer. Han startede H1 Byg omkring 2001, og H1 Byg ApS blev oprettet omkring år 2002. Inden da havde han ikke drevet byggevirksomhed. Mens han arbejdede på G3, blev han i 1996 udsat for en arbejdsulykke, der har givet ham problemer med ryggen indtil for to år siden. I 1998 kunne han derfor ikke arbejde på byggeriet på fuld tid. Grundene på ... havde været til salg i 12 år, da han og hans ægtefælle, A, købte nr. 18. Han begyndte at bygge, før de i følge papirerne havde overtaget grunden, og de flyttede ind omkring jul 1997. Hans hustru besluttede nu at læse til pædagog, og huset blev derfor for dyrt for dem. Banken foreslog, at de byggede et mindre hus ved siden af og solgte nr. 18. Han reserverede derfor ... 20 i februar 1998. Han begyndte hurtigt, at planlægge byggeriet, der skulle være så billigt som muligt. Han ville derfor selv udføre en del af arbejdet. Han begyndte at indkøbe materialer og disponere på grunden i maj 1998. Kommunen var bekendt med dette. Han har ikke oplyst diverse "nøgledatoer" til kommunen, men datoerne er nok "papirmæssigt" korrekte. Fundamentet til nr. 20 blev støbt, før de fik byggetilladelsen. Det var nok i juni 1998. Tegningerne var færdige i februar/marts 1998, men han kunne ikke indlevere disse, før handelsaftalen var på plads. KH, Teknisk Afdeling, oplyste, at han overholdt alle byggelinjer og servitutter, hvorfor der ikke ville blive problemer med at påbegynde byggeriet, før tilladelsen blev givet. Han bestilte materialerne i god tid, idet der var lang leveringstid. I G1 handlede han med MC. Han kender ikke denne privat. Han ville gerne arbejde i sin sommerferie, så for ham var det naturligt at få materialerne tidligt. Nogle af materialerne stod på lager hos G1, andre blev placeret mellem de to grunde. Ved salget af nr. 20 blev det mundtligt aftalt, at de skulle levere vaskemaskine, tørretumbler og læmur. De indvilgede heri, da de var meget glade for at få huset solgt. Det var KS, der murede læmuren. Arbejdet blev udført, efter at køberne var flyttet ind. Han har betalt læmuren med en check. Nummeret står med håndskrift på tilbudet. Banken har oplyst, at de ikke har gemt checkkopier fra den gang. Han har kun betalt ca. 38.000 kr.

BB har videre forklaret, at nr. 18 blev sat til salg i maj 1998. Nr. 20 blev sat til salg næsten samtidigt. Det var meningen, at nr. 18 skulle sælges, og at de selv skulle flytte ind i nr. 20. De satte dog begge huse til salg, da de ikke kunne betale to huslejer. Han kontaktede skatteforvaltningen, før de satte husene til salg. Han havde hørt, at man skulle bo i et hus i to år for at undgå at betale skat af en eventuel fortjeneste. Han fik oplyst, at han ikke ville blive beskattet ved salg af nr. 18. FB på skatteforvaltningen fortalte yderligere, at der ved vurderingen af, om der skulle betales skat, blev set på årsagen til salget. Da årsagen var, at hans ægtefælle skulle påbegynde en uddannelse, fik han det indtryk, at det var skattefrit, uanset om de solgte nr. 18 eller nr. 20. Hvis de havde vidst, at de skulle have boet i huset forinden salg, ville de have flyttet ind i nr. 20 i en periode. De skulle ikke fremvise byggeregnskab for at optage lån. Der blev ikke lavet noget byggeregnskab, og mange af bilagene er væk i dag.

Han handlede også hos G1 i forbindelse med opførelsen af nr. 18. Vinduesfabrikken leverer nogle gange direkte til køber. Vinduerne til nr. 20 blev dog leveret til G1 til deres lager. De vinduer, som er med på fakturaen af 2. juni 1998, er brugt til nr. 20. Fra G2 Tømmerhandel er der kun leveret vinduer og dør til garage og terrasse. Pavillonen i haven ved nr. 18 har ikke vinduer i. Materialerne blev købt i hans hustrus navn, fordi hun ejede grunden. De boede i lejlighed, før de byggede nr. 18. De beholdt denne, selv om de var flyttet ind i huset. De fik ikke ændret folkeregisteradressen før i juli 1998, idet han ved kommunen fik oplyst, at han kunne spare ejendomsskat herved. ... 18 blev solgt for halvandet år siden.

MC har forklaret, at han var ansat hos G1 i 1998. Han kender kun BB forretningsmæssigt. G1 gik konkurs og blev solgt til STARK. Han er ansat der i dag. Han har det samme arbejde som den gang. Fakturaen af 2. juni 1998 på vinduer henviser til en bestemt ordre. En sådan ordre vil typisk være afgivet 8-10 uger før. Vinduer til 70.000 kr. plus moms svarer til et almindeligt hus på 150 m2. De fylder 6-8 m3 og kan ikke stå udenfor på grund af risiko for tyveri eller hærværk. "Lev/afh. DIREKTE" betyder, at leverandøren kan levere direkte på byggepladsen. Hvis byggeriet ikke er klart, står vinduerne hos G1, idet vinduesfabrikken skal af med dem. Dette sker ofte. Så snart der er en byggesag, sættes ordrerne i gang på grund af de lange leveringstider. Spær og vinduer er noget af det første, der bestilles. Da G1 er gået konkurs, er det svært at fremskaffe gamle bilag. Hvert vindue har dog et påtrykt nummer, der viser, hvilken ordre vinduet stammer fra. BB har ofte handlet hos ham. BB får en bedre pris end almindelige kunder.

Anbringender

A har til støtte for sin påstand gjort gældende, at det skøn, som skattemyndighederne har udøvet, er foretaget på et urigtigt grundlag. Skattemyndighederne har således ved opgørelsen af anskaffelsessummen for ... 20 afvist at medtage afholdte byggeudgifter, uanset at disse må anses for godtgjort ved fakturaer og tilbud sammenholdt med forklaringer afgivet af BB og af MC. Det drejer sig om 89.637,78 kr. til vinduer, 19.158 kr. til indvendige døre, 33.799 kr. til blandt andet tagrender og 37.988 kr. til opførelse af en læmur, jf. herved punkterne 11, 12, 13 og 27 i afgørelsen fra skatteafdelingen.

A har endvidere gjort gældende, at skattemyndighedernes afgørelse har medført et åbenbart urimeligt resultat for hende. Hverken hun eller BB drev byggevirksomhed i 1998, og det var oprindeligt meningen, at de skulle bo i nr. 20. Dette er årsagen til, at der ikke er gemt bilag. Der bør derfor tages udgangspunkt i den indhentede skønserklæring, hvori materialeudgiften ud fra de normale udsalgspriser i 1999 er vurderet til 770.000 kr. inkl. moms. Dette beløb er 45 % højere end det beløb på 534.587 kr. ekskl. udgifter til hårde hvidevarer, som skattemyndighederne har godkendt. Uanset om det måtte antages, at BB ved indkøb af materialer har opnået en vis rabat, er det herefter ved skønserklæringen godtgjort, at skattemyndighedernes opgørelse er åbenbart urimelig. Dette understreges af, at BB ved sin henvendelse til kommunen forud for salget af nr. 20 fik den opfattelse, at de kunne sælge ejendommen skattefrit uden at have beboet denne.

Skatteministeriet har til støtte for sin påstand gjort gældende, at den skattepligtige fortjeneste ved salget af ejendommen ... 20 er opgjort i overensstemmelse med § 4, stk. 1, jf. § 1 i lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, og at A ikke har godtgjort, at fortjenesten er mindre end fastsat ved Landsskatterettens kendelse. A har ikke ført bevis for afholdelse af andre udgifter end de opførelsesudgifter på i alt 973.756 kr., som kommunen har godkendt. Der er ikke fremlagt detaljerede eksterne fakturaer, checkkopier, bankoverførselsbilag eller lignende, der støtter, at der er afholdt yderligere udgifter ved opførelsen af denne ejendom. Der er heller ikke fremlagt et regnskab over byggeriet, og der er ikke foretaget bogføring over byggeudgifterne.

Vedrørende punkt 11, 12 og 13 i afgørelsen fra kommunen har Skatteministeriet nærmere anført, at de her omtalte udgifter er oplyst at være afholdt før den 8. september 1998, hvor byggearbejdet ifølge BBs oplysningerne til skattemyndighederne gik i gang, og for nogle udgifters vedkommende før den retlige overtagelse af grunden den 1. juli 1998, og før familien ifølge folkeregistret havde fået adresse ... 18, som også var en bolig, de selv havde ladet opføre. Det har formodningen imod sig, at disse punkter vedrører byggeudgifter på ... 20. Vedrørende punkt 27 har Skatteminsiteriet nærmere anført, at det ikke alene ved BBs forklaring er bevist at læmuren, som ubestridt er opført efter salget af ejendommen, er betalt af sagsøgeren.

Skatteministeriet har endelig gjort gældende, at en skønsmands vurdering af værdien af materialer og arbejdskraft ikke kan erstatte den manglende dokumentation for udgifters afholdelse, når ejendomsavancen skal opgøres. I øvrigt forudsætter erklæringen, at materialeindkøb er sket til udsalgspriser, at byggeriet er udført af fremmed arbejdskraft, og at der ikke er anvendt overskudsmaterialer fra byggeriet ... 18. Disse forudsætninger gælder ikke i den foreliggende situation, hvor As ægtefælle, der er tømreruddannet, har stået for byggeriet, og hvor hun og hendes ægtefælle, umiddelbart forud herfor har fået opført en ejendom på nabogrunden.

Landsrettens begrundelse og resultat

Dommerne Annette Dellgren og Lis Frost udtaler:

A har som dokumentbevis for, at hun har afholdt udgifter, ud over det beløb på i alt 973.756 kr., der er godkendt af Landsskatteretten som anskaffelsessum, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, henvist til fakturaer og kontoudtog for henholdsvis 89.637,78 kr., 19.158 kr. og 33.799 kr. vedrørende juni, juli og august 1998.

Ifølge en oversigt over "nøgledatoer" i Skatteafdelingens afgørelse af 3. april 2003 blev byggearbejdet dog først påbegyndt den 8. september 1998. BB har hertil bl.a. forklaret, at han begyndte at indkøbe materialer i maj 1998, at han bestilte vinduer i juni 1998, og at fundamentet blev støbt i juni 1998. MC har forklaret, at det er sædvanligt at sætte en vinduesordre i gang, så snart der er en byggesag.

Under hensyn til at tilbud på køb af grunden ... 20 efter det oplyste først blev afgivet den 10. juni 1998, at A først overtog grunden den 1. juli 1998, og at byggetilladelse først blev udstedt den 13. august 1998, er det ikke ved disse forklaringer sandsynliggjort, at byggeriet blev påbegyndt før den 8. september 1998.

På den baggrund har A ikke ved de påberåbte fakturaer og kontoudtog godtgjort, at de nævnte udgifter angår byggeriet ... 20.

A har som dokumentbevis endvidere henvist til tilbud af 2. januar 1999 vedrørende opførelse af en læmur for 37.987,98 kr. Der foreligger ikke skriftlig dokumentation for, at A over for køberne af ejendommen har forpligtet sig til at betale for læmuren, der først er blevet opført efter salg af ejendommen. Det er under disse omstændigheder ikke alene ved BBs forklaring om, at der er indgået en mundtlig aftale om opførelse af læmuren, godtgjort, at den nævnte udgift er afholdt af A som en byggeudgift, der kan tillægges anskaffelsessummen.

A har således ikke fremlagt dokumentation for afholdelse af udgifter i større omfang end godkendt af Landsskatteretten.

Det fremgår af skønserklæring af 25. juni 2004, at skønsmandens vurdering af udgifter til materialeindkøb er baseret på de normale udsalgspriser i 1999. I vurderingen er der ikke taget hensyn til, at BB ifølge den forklaring, der er afgivet af MC, som tømrer har haft mulighed for at foretage materialeindkøb til favorable priser i forhold til sædvanlige udsalgspriser. Det indgår heller ikke i vurderingen af de samlede udgifter, at ejendommen blev opført i umiddelbar forlængelse af A og BBs opførelse af ejendommen ... 18.

Allerede under hensyn hertil kan vurderingen i skønserklæringen ikke erstatte den manglende dokumentation for afholdte udgifter. Det kan ikke føre til et andet resultat, at årsagen til, at der ikke er udarbejdet byggeregnskab og gemt dokumentation for afholdte udgifter, er, at ejendommen oprindeligt var tænkt opført som familiens bolig.

A har på den anførte baggrund ikke godtgjort, at det af skattemyndighederne udøvede skøn vedrørende opførelsesudgifter til ejendommen ... 20 er udøvet på et forkert grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat.

Vi stemmer derfor for at frifinde Skatteministeriet.

Dommer Anne Mikkelsen udtaler

Efter bevisførelsen finder jeg det ikke godtgjort, at A eller dennes mand drev byggevirksomhed i 1998. Det kan endvidere lægges til grund, at de ikke gemte alle fakturaerne på materialer til ejendommen. Det er A, som skal godtgøre, hvilke udgifter der er afholdt i forbindelse med opførelsen af huset. Da skattemyndighederne ikke modtog behørig dokumentation, kunne de udøve et skøn over udgifterne. Når der bortses fra 1000 kr. af knap 35.000 kr. vedrørende indkøb i august 1998, har kommunen alene godkendt fradrag for udgifter, der er dokumenteret ved eksterne bilag. Efter skønsmandens vurdering vil materialeudgifter til opførelse af ejendommen være 770.000 kr. Dette beløb er ca. 45 % eller ca. 235.000 kr. større end det af kommunen godkendte. Uanset om der i skønsmandens priser fradrages en rabat, finder jeg under disse omstændigheder, at det skøn, skattemyndighederne har foretaget, har ført til et åbenbart urimeligt resultat for A. Jeg stemmer derfor for at tage hendes påstand til følge.

Der afsiges dom efter stemmeflertallet.

Sagsøgeren skal betale sagsomkostninger til Skatteministeriet med i alt 30.000 kr. Beløbet dækker udgifter til advokatbistand. Landsretten har lagt vægt på sagens genstand og resultat.

T h i k e n d e s f o r r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes

Sagsøgeren, A, skal betale sagens omkostninger til sagsøgte, Skatteministeriet, med 30.000 kr.