Dokumentets metadata

Kommentar til forlig i landsretssag - tvangsauktion - lige sameje

To skatteydere overtog i lige sameje en udlejningsejendom på en tvangsauktion. En forudbetalt leje, som var blevet udbetalt til den tidligere ejer, men som også dækkede tiden efter tvangsauktionen skulle indtægtsføres hos skatteyderne, selv om skatteyderne ikke havde modtaget en forholdsmæssig del af lejebeløbet fra den tidligere ejer. Endvidere kunne skatteyderne ikke fradrage refusion af en række udgifter, som en lejer havde afholdt for arbejder på ejendommen, som var udført før tvangsauktionen. Sagen blev hævet af skatteyderne efter Østre Landsrets mundtlige tilkendelse. Skatteministeriet bringer en kommentar til sagen.

To skatteydere overtog ved tvangsauktion den 28. juli 1997 i lige sameje en ejendom, som var opdelt i to lejemål. Ejendommen blev overtaget med den tidligere ejers udlejningsforpligtelser. Af lejekontrakterne fremgik, at lejerne skulle forudbetale 3 måneders leje, og før skatteydernes overtagelse af ejendommen havde begge lejere indbetalt en forudbetalt leje til den tidligere ejer.

Skattemyndighederne, herunder Landsskatteretten, fandt at den forudbetalte leje vedr. perioden fra overtagelsesdagen og frem skulle indtægtsføres hos skatteyderne.

Skatteyderne gjorde gældende, at det ikke i salgsopstillingen var oplyst, at den forudbetalte leje skulle overtages uden for budsummen. Af salgsopstillingen fremgik dog, at lejekontrakterne var blevet fremlagt under tvangsauktionen. Endvidere gjorde skatteyderne gældende, at de ikke havde modtaget den forudbetalte leje og derfor ikke kunne beskattes af indtægten. Skatteyderne erkendte, at de skulle beskattes af ejendommens indtægter efter tvangsauktionsdatoen. Det forhold, at den forudbetalte husleje ikke blev indbetalt til den erhvervsmæssige udlejningsvirksomhed efter tvangsauktionsdatoen, medførte imidlertid efter skatteydernes opfattelse, at der var tale om et fradragsberettiget lejetab.

Endvidere havde skatteyderne fratrukket en række udgifter, som en lejer havde afholdt inden tvangsauktionsdatoen. Lejeren fremsatte først krav om refusion af udgifterne efter skatteydernes overtagelse af ejendommen, og skatteyderne refunderede herefter de af lejeren afholdte udgifter. Skatteyderne gjorde gældende, at udgifter, som lejeren havde afholdt inden tvangsauktionsdatoen, først kunne anses for forfaldne for ejendommens ejer ved præsentationen af udgifterne for skatteyderne. Det bemærkes, at i størstebeløbet i salgsopstillingen var der ikke indeholdt udgifter afholdt af lejerne.

De kommunale skattemyndigheder fandt, at udgifterne var skatteydernes indkomstopgørelser uvedkommende. Det blev i den forbindelse lagt til grund, at arbejderne blev udført og materialerne leveret før tvangsauktionsdagen.

Det drejede sig nærmere om udgifter til service på fyr, etablering af el-tavle med bimåler, opsætning og maling af hegn, flisebelægning samt reparation af plæneklipper.

Landsskatteretten gav de kommunale skattemyndigheder medhold i, at skatteyderne ikke var retligt forpligtet til at refundere de nævnte udlæg for lejeren. Skatteyderne kunne derfor ikke trække udgifterne fra - heller ikke ud fra en driftsomkostningsbetragtning, jf. statsskattelovens § 6 a. Fradragsretten tilkom derimod den tidligere ejer efter de almindelige periodiseringsregler.

Endelig fandt myndighederne ikke, at der var fradragsret for udgifterne, eftersom der var tale om ikke-fradragsberettigede forbedringsudgifter, jf. statsskattelovens § 6 e. Desuden var en række af udgifterne udokumenterede.

Ved Østre Landsrets mundtlige tilkendegivelse i sagen fik Skatteministeriet medhold i, at skatteyderne var skattepligtige af den forudbetalte leje i takt med, at de erhvervede endelig ret til lejeindtægterne. Endvidere fik ministeriet medhold i, at skatteyderne ikke havde fradrag for det beløb, som var betalt som refusion af de af lejeren afholdte udlæg for arbejder for ejendommen, idet arbejderne var afholdt inden tvangsauktionen. Fradragsretten tilkom derfor den tidligere ejer efter de almindelige periodiseringsregler. Dog fandt retten, at skatteyderne var berettiget til fradrag i den personlige indkomst for udgifterne til maling af hegn. Landsretten fandt således, at der på grundlag af bevisførelsen for landsretten ikke kunne være nogen tvivl om, at maling af hegnet blev gennemført efter skatteydernes erhvervelse af ejendommen på tvangsauktionen. Endvidere fandt landsretten, at man i det foreliggende tilfælde med rimelighed kunne karakterisere malingen med træbeskyttelse af hegnet som en fradragsberettiget vedligeholdelsesudgift frem for en ikke-fradragsberettiget forbedringsudgift.

Sagen blev herefter forligt i overensstemmelse med landsrettens tilkendegivelse.