Dokumentets metadata

Ejendomsvurdering - vurderingsregler - ejendomsværdi stuehus - herregårde

Sagen drejer sig om ansættelse af stuehusværdien af appellantens ejendom ved vurderingen pr. 1. oktober 2004.Appellanten gjorde bl.a. gældende, at der i henhold til vurderingslovens § 6, 2. punktum, var fastlagt en særlig vurderingspraksis for større gårde og godser, en "godsregel", der ifølge appellanten havde dannet grundlag for ansættelsen af stuehusværdien af en række større hovedbygninger og godser.Landsretten fandt af de af byretten anførte grunde, og da appellanten heller ikke for landsretten havde godtgjort en for skattemyndighederne bindende praksis om vurdering efter en særlig "godsregel", at vurderingen ikke var sket på et forkert grundlag. Byretten havde henvist til, at ejendomsværdien ikke, som følge af vurderingslovens § 6, 2. punktum, skulle fastsættes efter en særlig "godsregel" med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for tilsvarende område i ejendommen, men ud fra et mere direkte skøn.De ejendomme, som appellanten havde påberåbt som sammenligningsgrundlag, kunne ikke føre til en tilsidesættelse af skønnet.

Parter

Advokat A
(advokat Carsten Pals)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af landsdommerne

Teilmann, B. O. Jespersen og Hans J. Christensen (kst.)

Byrettens dom af 28. oktober 2008 (BS 1-124/2007) er anket af A.

Sagen drejer sig om skattemyndighedernes ansættelse pr. 1. oktober 2004 af stuehusværdien for ejendommen H1 Hovedgård.

Påstande

Appellanten, A, har som for byretten principalt nedlagt påstand om, at ansættelsen af stuehusværdien pr. 1. oktober 2004 for ejendommen matr. nr. ..., beliggende ... hjemvises til fornyet vurdering ved vurderingsmyndighederne, og at indstævnte tilpligtes at anerkende, at vurderingen skal ske i overensstemmelse med den vurderingspraksis, der i henhold til forarbejderne til vurderingsloven § 6, 2 pkt., generelt gælder med hensyn til vurderinger af hovedbygninger til større gårde og godser under hensyn til de særlige begrænsninger med hensyn til udstykning og særskilt salg af stuehuset, der gælder, jf. vurderingslovens § 10, stk. 1. Subsidiært har A nedlagt påstand om, at ansættelsen af stuehusværdien pr. 1. oktober 2004 for den nævnte ejendom hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndighederne.

Indstævnte, Skatteministeriet, har påstået stadfæstelse. Subsidiært har Skatteministeriet nedlagt påstand om, at ansættelsen af stuehusværdien pr. 1. oktober 2004 for ejendommen matr. nr. ..., beliggende ..., hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndighederne.

Supplerende sagsfremstilling

Der er fremlagt ejendomsvurderinger for 2004 for ejendommene G3, G5, G4, G6, G7, G2, G8, G9, G10 og G1. Det fremgår heraf, hvad ejendommene var vurderet til ved ejendomsvurderingen for 2004 herunder stuehusenes ejendomsværdi.

Ejendommen G3, beliggende ..., var vurderet til 36.500.000 kr., hvoraf stuehuset ejendomsværdi udgjorde 1.385.900 kr. Det fremgår af en oversigt fremlagt af A, at hovedbygningen på G3 er opført i 1765 og renoveret i 1974.

Ejendommen G5, beliggende ..., var vurderet til 47.000.000 kr., hvoraf stuehusets ejendomsværdi udgjorde 1.263.500 kr. Det fremgår af den ovennævnte oversigt, at hovedbygningen på G5 er opført i 1804 og ombygget i 1853.

Ejendommen G4, beliggende ..., var vurderet til 25.000.000 kr., hvoraf stuehusets ejendomsværdi udgjorde 1.046.300 kr. Stuehuset er efter det oplyste opført inden for de seneste år.

Ejendommen G6, beliggende ..., var vurderet til 39.000.000 kr., hvoraf stuehusets ejendomsværdi udgjorde 1.628.800 kr. Det fremgår af oversigten, at hovedbygningen er opført ca. 1639 og ombygget i 1853-56

Ejendommen G7, beliggende ..., var vurderet til 39.500.000 kr., hvoraf stuehusets ejendomsværdi udgjorde 1.255.600 kr. Det fremgår af oversigten, at hovedbygningen er opført i 1859-60.

Ejendommen G2, ... var vurderet til 45.500.000 kr., hvoraf stuehusets ejendomsværdi udgjorde 1.929.400. Det fremgår af oversigten, at hovedbygningen er opført i 1500-1631.

Ejendommen G8, beliggende ..., var vurderet til 33.500.000 kr., hvoraf stuehusets ejendomsværdi udgjorde 1.608.600 kr. Det fremgår af oversigten, at hovedbygningen er opført i 1758.

Ejendommen G9, beliggende ..., var vurderet til 27.500.000 kr., hvoraf stuehusets ejendomsværdi udgjorde 987.900 kr. Det fremgår af oversigten, at hovedbygningen er opført i 1872-74.

Ejendommen G10, beliggende ..., var vurderet til 26.500.000 kr., hvoraf stuehusets ejendomsværdi udgjorde 1.161.500 kr. Det fremgår af oversigten, at hovedbygningen er opført i 1586.

Ejendommen G1, beliggende ..., var vurderet til 12.600.000 kr., hvoraf stuehusets ejendomsværdi udgjorde 1.743.600. Det fremgår af oversigten, at hovedbygningen er opført ca. 1690.

Forklaringer

Der er i landsretten afgivet supplerende partsforklaring af A.

A har forklaret blandt andet, at han påklagede den offentlige ejendomsvurdering for 2004, da stuehusets ejendomsværdi var steget til ca. 3.400.000 kr. Der var tale om en væsentlig stigning. Han undersøgte ejendomsværdien af hovedbygningerne på de nærliggende godser og konstaterede, at disses hovedbygninger var vurderet væsentligt lavere end hans egen. G4 er beliggende ... og har en nyere hovedbygning, som hans egen ejendom, men stuehusværdien på denne ejendom, er væsentligt lavere end på hans egen. De godser, som han i øvrigt har fremlagt ejendomsvurderinger for, er alle beliggende ... og har store hovedbygninger, der er vurderet væsentligt lavere end hans egen. Det er sammenlignelige ejendomme, der ligger tæt på hans egen. G3 er en velholdt ejendom og ligger 1 km fra H1. G5 ligger 8-10 km fra H1, men er ikke lige så velholdt som G3. G6, der nu er omdannet til konferencecenter, ligger ca. 8 km fra H1. G7 ligger ca. 25 km fra H1 og har en stor, smuk og velholdt hovedbygning. G2 ligger ca. 20 km fra H1 og er et af Danmarks største godser med en stor og velholdt hovedbygning. G8 ligger ca. 35-40 km fra H1 og er en mindre velholdt ejendom. Der er ca. 30-35 km fra H1 til G9 og G10. Der er 18 km til G1.

Procedure

Parterne har gentaget deres anbringender for byretten og har i det væsentlige procederet i overensstemmelse hermed.

Retsgrundlaget

Lov om vurdering af landets faste ejendomme (lovbekendtgørelse nr. 740 af 3. september 2002 med senere ændringer) indeholder blandt andet følgende bestemmelser:

"...

§ 6. Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit B og C. For ejerboliger, jf. § 1, 2. pkt., fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.

...

§ 9. Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i dens helhed.

...

Stk. 2. Sædvanligt tilbehør til ejendommen medtages ved ansættelsen. Derimod medtages ikke besætning, inventar, maskiner og andet driftsmateriel.

...

§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

...

§ 33

...

Stk. 4.1 forbindelse med vurderingen af ejendomme, der må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, jf. stk. 1, 1. pkt., foretages en fordeling af ejendomsværdien og grundværdien på henholdsvis stuehuset med tilhørende grund og have og på den øvrige ejendom.

..."

Af bemærkningerner til forslag til lov om ændring af vurderingsloven, skattestyrelsesloven og andre skattelove fremgår blandt andet (Folketingstidende 2001-2002, tillæg A, side 4640 ff.):

"...

1. Lovforslagets formål

I regeringspapiret om nedlæggelse af råd og nævn, anføres, at der skal ske en tilpasning af bevillinger og eventuelle opgaver for vurderingsråd og skyldråd. Lovforslagets formål er på baggrund heraf

- at forenkle og modernisere vurderingsorganisationen og
- at forenkle og modernisere vurderingsprocessen.

...

3. Forenkling og modernisering af vurderingsprocessen

3.1 Den nuværende vurderingsproces

Siden 1998 er der gennemført almindelig vurdering hvert år. Ved de almindelige vurderinger lægges - som hovedregel - ejendommens tilstand og prisniveauet pr. 1. januar i vurderingsåret til grund ved vurderingen. Vurderingsmeddelelser udsendes særskilt i april-maj måned i vurderingsåret.

Vurderinger skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant. Vurderingen af parcel-, række- og sommerhuse samt etageejerlejligheder foretages maskinelt på grundlag af individuelle oplysninger om ejendommen og statistiske analyser af frie salg af ejendomme i det pågældende område (vurderingsforslagssystemet).

3.2 Den fremtidige vurderingsproces

3.2.1 På kort sigt - herunder lovforslaget

Forenkling af vurderingen af ejerboliger

Som nævnt foretages vurderingen af de mest almindelige ejerboliger og fritidsboliger, nemlig parcel-, række- og sommerhuse samt etageejerlejligheder i dag maskinelt på grundlag af individuelle oplysninger om ejendommen og statistiske analyser af frie salg af ejendomme i det pågældende område (vurderingsforslagssystemet) ...

...

... Beregningsresultaterne er baseret på det gennemsnitlige handelsprisniveau i lokalområdet, og der kan være behov for at justere resultatet med et tillæg eller fradrag, så ejendomsværdien skønnes passende og ikke overstiger handelsværdien.

...

Det er tanken at gennemføre en forenkling af vurderingsforslagssystemet. Det vil sige, at man ved vurderingen vil operere med færre parametre end man gøre i dag. Der vil som nu blive taget hensyn til ejendommens beliggenhed, areal og alder, hvorimod der f.eks. ikke vil blive givet tillæg for stråtag, brændeovn eller solvarme, ligesom der ikke skal tages hensyn til ejendommens badeværelses-, toilet- eller køkkenforhold eller lignende.

I forbindelse hermed foreslås det tydeliggjort i vurderingsloven, at vurderingsmyndighederne anvender gennemsnitsberegninger ved fastlæggelse af vurderinger af disse ejerboliger. Vurderingen kan dog fortsat ikke overstige værdien i handel og vandel.

Visse ejendomme afviger så meget fra gennemsnittet, at de ikke kan vurderes med udgangspunkt i en statistisk analyse af den gennemsnitlige handelspris for tilsvarende solgte ejendomme i området. Det gælder f.eks. de såkaldte liebhaverejendomme, hvor antallet af sammenlignelige salg er meget lille. For andre typer af ejerboliger, f.eks. landbrugets stuehuse, findes der ikke et salgsgrundlag at vurdere ud fra. Sådanne ejerboliger vurderes derfor - og vil fortsat blive vurderet - ud fra et mere direkte skøn, således at ejendomsværdien står i et passende forhold til sammenlignelige ejendomme.

..."

Landsrettens begrundelse og resultat

Af de grunde, der er anført af byretten, og da A heller ikke for landsretten har godtgjort en for skattemyndighederne bindende praksis om, at stuehuse og hovedbygninger til større gårde og godser vurderes efter en særlig "godsregel", finder landsretten, at A ikke har godtgjort, at vurderingen af stuehusværdien af hans ejendom er sket på et forkert grundlag.

De ejendomme, som A har påberåbt som sammenligningsgrundlag, er bortset fra G4 alle ejendomme med væsentligt ældre hovedbygninger. Disse ejendomme kan ikke umiddelbart påberåbes som sammenligningsgrundlag ved vurderingen af stuehusværdien af den i 1998-99 opførte hovedbygning på As ejendom.

Det forhold, at stuehusværdien af en nyere hovedbygning på G4 er ansat lavere end stuehusværdien på appellantens ejendom, giver ikke i sig selv grundlag for at tilsidesætte vurderingsmyndighedernes skøn.

Herefter, og da det, som A i øvrigt har anført, ikke kan føre til et andet resultat, stadfæstes byrettens dom.

I sagsomkostninger for landsretten skal A inden 14 dage betale 20.000 kr. til Skatteministeriet.

T h i k e n d e s f o r r e t

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal A inde 14 dage betale 20.000 kr. til skatteministeriet.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8a.