Skatteforlaget

     

H.A.3.2.5.2 Særlige forhold om jordarealer i landzone

Dette afsnit handler om nogle særlige forhold om jordarealer i landzone.

Afsnittet indeholder:

• Sten, ler og grus
• Jord omfattet af naturbeskyttelseslovens § 13
• Jord omfattet af fredningskendelse
• Vindmølleparceller
• Pelsdyrfarme, hønserier m.m.
• Golfbaner
• Campingpladser
• Dambrug
• Fritliggende huse i landzone
• Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Sten, ler og grus

Hvis der er forekomster af sten, ler og grus på en ejendom, skal arealerne stadig vurderes efter bondegårdsreglen, indtil der er givet tilladelse til udnyttelse af forekomsterne.

Når der foreligger en endelig indvindingstilladelse, skal de arealer, der er omfattet af tilladelsen, vurderes på grundlag af arealernes handelsværdi.

SKAT skal ud fra kendskabet til råstofforekomsternes mængde, kvalitet og indvindingsperiodens længde ansætte en kvadratmeterpris, der træder i stedet for ha-prisen.

Når afgravningen er afsluttet, og arealet er retableret skal grundværdien for arealet på ny ansættes efter bondegårdsreglen, det vil sige efter en ha-pris.

De udnyttede arealer har normalt en ringere kvalitet og egnethed til dyrkning end omkringliggende ikke udnyttede arealer.

Der kan også være indtruffet strukturskader, fx kan underjorden være sammenpresset og have mistet evnen til at aflede regnvand.

Jord omfattet af naturbeskyttelseslovens § 3

Grundværdien af arealer, der er omfattet af § 3 i naturbeskyttelsesloven, ansættes under hensyn til, at arealernes tilstand ikke må ændres. Se lovbekendtgørelse nr. 1578 af 8. december 2015.

Dette forhold vil normalt vise sig i værdiforholdet mellem disse arealer og andre kulturarealer.

Der vil imidlertid ofte være tale om arealer med jordkvalitet omkring dyrkningsgrænsen.

Naturværdien, herunder værdien af jagt, kommer i så fald til at spille en væsentlig rolle ved prisdannelsen.

For ferske enges og strandenges vedkommende er prisdannelsen dog også bestemt af arealernes værdi som græsningsarealer.

Jord omfattet af fredningskendelse

I det omfang bestemmelserne i en fredningskendelse betyder, at handelsværdien for et areal vil være lavere end handelsværdien for tilsvarende arealer, hvor der ikke er lyst fredningsbestemmelser, skal dette komme til udtryk ved ansættelsen af grundværdien for det pågældende areal.

En fredningsbestemmelse kan fx være:

• Forbud mod gødskning og sprøjtning
• Forbud mod omlægning af græsarealer
• Påbud om dyrkningsophør.

Størstedelen af de fredede arealer er kun pålagt meget begrænsede restriktioner.

Er der tale om lidt ældre fredninger, vil de bestemmelser, der er indsat i fredningskendelserne, ofte i dag være reguleringer, der følger af naturbeskyttelseslovens og planlovens almindelige regler.

Af de fredede arealer udgør arealer, der er medtaget i en fredningskendelse af æstetiske hensyn, eller af hensyn til afrunding af et fredningsområde, men hvor fredningen i øvrigt ikke er til hinder for en uændret landbrugsmæssig anvendelse (status quo fredninger), en meget stor andel.

At en ejendom er omfattet af en fredning, betyder ikke, at grundværdien automatisk skal ansættes lavere end for tilsvarende ikke fredede ejendomme.

Det er kun, hvis fredningsbestemmelserne er udformet, så der er tale om en reel reduktion af indtjeningsmulighederne på ejendommen, at det kan komme på tale at ansætte en lavere grundværdi, end den der ellers ville være ansat for arealet.

Når en ejendom ved offentlig foranstaltning undergår væsentlig værdiforringelse og der udbetales erstatning for det, sker der underretning af SKAT, der skal tage hensyn til det ved ansættelsen af både ejendomsværdi og grundværdi.

Vindmølleparceller

Generelt om vindmølleparceller

Praktisk taget alle vindmøller inden for kysterne er opstillet i landzone, og de fleste vindmøller er opstillet på landbrugsejendomme.

De arealer, som vindmøllerne er opstillet på "vindmølleparcellerne", skal vurderes efter bestemmelsen i VUL § 16, hvad enten de er selvstændigt matrikulerede eller ej.

Opstilling af en vindmølle kræver forskellige tilladelser, blandt andet zonetilladelse, hvis arealet ligger i landzone.

Retten til at opstille og drive en vindmølle på et areal anses som en rettighed af offentligretlig karakter, der skal tages hensyn til ved ansættelsen af grundværdien. Se VUL § 13, stk. 2.

Værdien af en vindmølleparcel beror helt overvejende på retten til at opstille en vindmølle. Derfor vurderes vindmølleparceller på grundlag af oplysninger om, hvad denne ret er værd, idet det forudsættes, at opstillingen af en vindmølle er bedste anvendelse af det pågældende areal set ud fra samtlige forhold. Se VUL § 16.

Vurderingen af vindmølleparceller

SKAT vurderer i praksis vindmølleparceller på én af to forskellige måder:

1. Hører vindmølleparcellen til en landbrugsejendom.
2. Hører vindmølleparcellen til en anden ejendom end en landbrugsejendom, fx et enfamiliehus, vurderes ejendommens grund inklusive retten til at opstille vindmøllen.

Ad a)

Først beregnes en grundværdi af den samlede ejendom efter VUL § 14, stk. 1-4. Hertil lægges værdien af retten til at opstille en vindmølle på vindmølleparcellen. Tillægget til den landbrugsmæssige grundværdi skal udmåles under hensyn til, at vindmølleparcellen også repræsenterer en landbrugsmæssig værdi, selv om den er beskeden.

I begge tilfælde skal handelsværdien af vindmølleparcellen indgå i grundværdien af den samlede ejendom, da vindmølleparceller kun sjældent bliver vurderet selvstændigt.

Når det sker, ansættes grundværdien lig med værdien af "vindmølleretten".

Vindmøller opstilles ofte på lejede parceller.

De almindeligste lejekontrakter giver lejeren ret til at opstille og drive en vindmølle på en afgrænset vindmølleparcel.

Kontrakterne indgås for længere åremål, typisk 30 år, med mulighed for forlængelse.

Værdien af "vindmølleretten" lader sig i sådanne tilfælde opgøre med udgangspunkt i det aftalte vederlag, som lejeren skal betale til ejeren, men vederlaget kan dog også indeholde godtgørelse for afgrødetab og andre ulemper, som vindmølledriften påfører ejeren.

Er lejeforholdet indgået på andre vilkår, så lejen betales løbende, kan værdien af "vindmølleretten" opgøres ved at kapitalisere den årlige leje med en faktor, der er 2-3 points højere end den, der anvendes for udlejede erhvervsarealer i området i øvrigt.

Landsskatteretten har i en række kendelser, hvoraf én er offentliggjort, fastslået, at tillægget til den landbrugsmæssige grundværdi ved 2000-vurderingen kan ansættes til 40.000 kr. pr. vindmølle for vindmøller med en kapacitet på 100-499 kw og til 80.000 kr. for vindmøller med en kapacitet på 500 kw og derover. Se SKM2003.103.LSR.

Kendelsen blev indbragt for domstolene, og Østre Landsret fandt, at retten til at opstille en vindmølle er en rettighed af offentligretlig karakter, der skal tages hensyn til ved ansættelsen af grundværdien. Se SKM2005.471.ØLR.

Østre Landsret fandt desuden, at de tillæg, der er nævnt i landsskatteretskendelsen, lå inden for den skønsmargen, som vurderingsmyndighederne må indrømmes. Dommen blev indbragt for Højesteret.

Højesteret har i det væsentlige stadfæstet Østre Landsrets dom ved at fastslå, at retten til at opstille en vindmølle er en rettighed af offentligretlig karakter, der skal tages hensyn til ved ansættelsen af grundværdien. Højesteret fandt desuden, at det ikke har nogen betydning, at ejeren mod et engangsvederlag har overdraget retten til at opstille og drive vindmøllerne i et nærmere angivet tidsrum til tredjemand. I det omfang plangrundlaget tillader opstilling af vindmøller fandt Højesteret samtidig ikke grundlag for at tilsidesætte SKATs skøn ved ansættelse af vindmølletillæggets størrelse. Se SKM2007.500.HR.

Som konsekvens af Højesterets dom skal der dog ikke gives tillæg til grundværdien for en eksisterende vindmølle, hvis der efter plangrundlaget ikke kan opnås tilladelse til genopførelse i tilfælde af hændelig undergang.

Der gives ikke tillæg til vindmøller med en kapacitet på under 100 kw, da denne størrelse vindmøller sædvanligvis ikke genopføres.

Landsskatteretten har i en ikke offentliggjort kendelse tilkendegivet, at selv om udviklingen i vindmølleteknologien og dermed bedre ydeevne kan medføre en forhøjelse af vindmølletillæggene, vil opstilling af en 1 MW-vindmølle ikke give en sådan forbedring af ejendommens økonomiske anvendelse, at det berettiger til et større tillæg for en sådan mølle, end der gives for opstillingsretten til mindre møller, altså 80.000 kr.

På den baggrund er det Skatteministeriets opfattelse, at:

For møller på ...	... gives der et tillæg på ...
500 kw op til 2,0 MW	80.000 kr.
2,0 MW op til 3,0 MW	120.000 kr.
3,0 MW op til 4,0 MW	150.000 kr.
4,0 MW op til 6,0 MW	300.000 kr.
over 6,0 MW	500.000 kr.

Pelsdyrfarme, hønserier m.m.

For en del ejendomme med små jordtilliggender, men med en betydelig bygningsmasse, er der en så specialiseret og omfangsrig animalsk produktion, at SKAT efter VUL § 33, stk. 1, ikke betragter ejendommene som landbrugsejendomme.

Grundværdien for sådanne ejendomme skal derfor ansættes til jordens handelsværdi (kvadratmeterprincippet).

For så vidt angår landbrugsejendomme med pelsdyrfarme og hønserier m.m., som har et betydeligt areal, kan en del af arealet vurderes efter hektarprincippet.

Golfbaner

Et golfanlægs grundværdi ansættes efter VUL § 16, dvs. handelsværdien (kvadratmeterprincippet).

Mindsteprisen for et golfanlæg i landzone udgøres af tillægsparcelprisen i området for jord af samme kvalitet tillagt værdien af en zonetilladelse, da etablering af en golfbane alt andet lige skal forudsættes at være en mere optimal anvendelse af arealet end udnyttelse til landbrugsmæssige formål.

For at anlægge en golfbane i byzone er det nødvendigt, at der tilvejebringes en lokalplan, hvor der planmæssigt er taget hensyn til den fremtidige meget ekstensive udnyttelse af arealet.

Prisen pr. m² grundareal er derfor som udgangspunkt ikke højere for en golfbane i byzone end for en velbeliggende golfbane i landzone.

Udgangspunktet for ansættelsen af golfarealer skal som hidtil tage udgangspunkt i de konstaterede salgspriser for arealer udlagt til golfformål.

Bemærk

Bemærk, at der ikke ensidigt lægges vægt på kvadratmeterpriser for tillægskøb af arealer til allerede eksisterende golfklubber, der ønsker at udvide deres anlæg, fordi prisfastsættelsen her meget ofte er bestemt af den særlige interesse i at erhverve netop denne jord.

SKAT skal også være opmærksom på, om der er overkapacitet af golfbaner i området, hvilket kan virke trykkende på værdien.

Det anbefales, at man lokalt finder frem til en gennemsnitspris for hele ejendommen, og undlader at foretage en opdeling med forskellige specifikationer af spillearealer og arealer til sikkerhedszoner.

For klubhuse mv. skal der ansættes et passende udenoms areal til en kvadratmeterpris, der afviger væsentligt i opadgående retning i forhold til den fastsatte kvadratmeterpris for selve golfanlægget.

Se også

Se også afsnit H.A.2.2.1.1.

Campingpladser

For campingpladser ansættes grundværdien efter VUL § 16, dvs. til handelsværdien.

Ved grundværdiansættelsen tages der hensyn til, at der som udgangspunkt hører et bruttoareal på 200 m² til pr. campingenhed. Derfor er det nødvendigt at søge oplysning om, hvor mange campingenheder der er meddelt tilladelse til.

Denne oplysning kan man få ved kommunen, der er godkendelsesmyndighed, eller eventuelt Campingrådet.

Der kan dog være tilfælde, hvor der er meddelt tilladelse til flere campingenheder, end der rent faktisk er på pladsen, så der skal udvises forsigtighed ved ansættelsen af overskydende areal, da det kræver, at der etableres en række yderligere faciliteter.

En ejer antages at udnytte den kapacitet, der er økonomisk grundlag for.

Værdien af det overskydende areal til campingformål for en campingplads, der ligger i landzone, kan derfor eventuelt reduceres med op til 50 pct., mens værdien af øvrige udenoms arealer ansættes efter kvadratmeterprincippet med udgangspunkt i handelsværdien for tilstødende landbrugsarealer.

I bruttoarealet på 200 m² pr. campingenhed er inkluderet udenoms arealer til campinghytter, velfærdsbygninger, legepladser mv., men ikke udenoms arealer til ejerbolig, motellignende virksomhed og andre særlige, men ikke påkrævede bygninger.

Bemærk, at campingpladser er delvist forsynet med vej, og at der i et vist omfang er indlagt vand, kloak og el.

Ansættelsen af grundværdien kan herefter tage sig sådan ud:

300 campingenheder á 200 m² =	xxx m²
Areal til selve campingpladsen	xxx kr.
+ tillæg for areal til evt. ejer/forpagterbolig	xxx kr.
+ tillæg for areal til bygninger, der ikke er medtaget under camping	xxx kr.
enheden (minimarked, vandland, restauranter o. lign.)	xxx kr.
+ overskydende areal	xxx kr.

Ved skønnet over den kvadratmeterpris man ønsker at benytte tages følgende hovedhensyn:

• En campingplads skal for at blive rentabel først og fremmest være velbeliggende enten som bynær eller i naturskønne omgivelser, og dernæst skal pladsen være let tilgængelig og synlig for trafikanterne.
• Ved fastsættelsen af kvadratmeterprisen tages der udgangspunkt i ejendommens fremtidige anvendelsesmuligheder, eller med andre ord den planmæssige status, og altså ikke den faktiske benyttelse.

Er en campingplads placeret i byzone, så tages der udgangspunkt i, hvad tilsvarende arealer fx til rekreative formål er ansat til.

Er der tale om uplanlagt byzoneareal, er bundprisen typisk prisen for ikke byggemodnede industriarealer med tillæg af værdien af afholdte udgifter til delvis "byggemodning".

Er en campingplads placeret i landzone, er det nødvendigt at opnå en zonetilladelse for at kunne etablere sig.

Bundprisen vil derfor være handelsprisen for tilstødende landbrugsarealer med tillæg af værdien af zonetilladelsen, idet etablering af en campingplads alt andet lige skal forudsættes at være en mere optimal udnyttelse af arealet end landbrugsmæssig drift.

Her spiller beliggenheden en endnu mere væsentlig rolle end for campingpladser placeret i byzone, fordi en alternativ anvendelse typisk vil være land- eller skovbrug, hvis campingpladsen ophører med at eksistere af forskellige årsager.

På den anden side kan en campingplads i landzone også have en højere værdi end en tilsvarende campingplads placeret i byzone grundet en særlig attraktiv beliggenhed.

Se også

Se også afsnit H.A.2.2.1.1.

Dambrug

Grundværdien for det areal, der anvendes til selve dambruget, ansættes efter VUL § 16, dvs. til en skønnet pris pr. m² grundareal.

Ved skønnet tages der udgangspunkt i handelsværdien for sammenlignelige arealer.

Hertil lægges værdien af andre arealer, der ansættes i overensstemmelse med de planlagte forhold, ligesom grundværdien for eventuelle boliger tillægges.

Grundværdien for boliger ansættes som for omkringliggende parcelhuse med tilsvarende beliggenhed.

Se også

Se også afsnit H.A.2.2.1.1.

Fritliggende huse i landzone

For én- og tofamiliehuse og sommerhuse med et grundareal på over 5000 m², der helt eller delvis ligger i landzone, og hvor SKAT ikke skal foretage en fordeling efter VUL § 33, stk. 4-7, foretages en fordeling af ejendomsværdien, så højst 5.000 m² grundareal henføres til ejerboligen, mens det overskydende areal henføres til restejendommen. Se VUL § 33, stk. 8 og 11.

For disse ejendomme skal grundværdien ansættes efter kvadratmeterprincippet.

Hvis mindre end 5.000 m² ligger i umiddelbar tilknytning til boligen, er det dog det mindre areal, der medtages i ejerboligdelen.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Højesteretsdomme
SKM2007.500.HR	Retten til at opstille en vindmølle er en rettighed af offentligretlig karakter, der skal tages hensyn til ved ansættelsen af grundværdien. Der skal dog ikke gives tillæg til grundværdien, hvis der ikke kan opnås tilladelse til genopførelse efter plangrundlaget. Det har ingen betydning om ejeren mod et engangsvederlag i et begrænset tidsrum til tredjemand har overdraget retten til at opstille og drive en vindmølle.	Højesteret fandt ikke grundlag for at tilside-sætte SKATs skøn over tillæggets størrelse. Ikke tillæg til vindmøller med en kapacitet under 100 kw.