Dokumentets metadata

Ejendomsavance - afståelsessum - mageskifte

Sagen vedrørte spørgsmålet om, hvilken afståelsessum der skulle lægges til grund ved opgørelsen af et kommanditselskabs skattepligtige fortjeneste ved afståelse af en ejendom. Afståelsessummen for ejendommen var mellem parterne aftalt til kr. 26.100.000,-, og denne blev berigtiget ved et mageskifte.Retten udtalte, at det måtte lægges til grund, at overdragelsen af ejendommen mellem parterne var sket mellem uafhængige parter. Retten udtalte desuden, at sagsøgeren i forbindelse med selvangivelsen for 2009 endvidere havde opgjort ejendomsavancen på grundlag af en kontant afståelsessum på kr. 26.100.000,-, og at afståelsessummen først var blevet anfægtet af sagsøgeren efter, at det var blevet afklaret, at der ikke kunne ske genanbringelse af avancen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A.Retten fandt, at under disse omstændigheder og henset til, at der ikke forelå oplysninger om, at indholdet af overdragelsesaftalen var blevet bestridt civilretligt mellem parterne eller af skattemyndighederne, måtte den aftalte afståelsessum derfor lægges til grund ved beregningen af den skattepligtige ejendomsavance. Skatteministeriet blev herefter frifundet.

Parter

A
(advokat Christian Falk Hansen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokatfuldmægtig Anne Larsson)

Afsagt af byretsdommer

Ib Hounsgaard Trabjerg

Sagens baggrund og parternes påstande

A var kommanditist i K/S G1, og sagen vedrører spørgsmålet om opgørelsen af K/S G1´s ejendomsavance ved afhændelsen af ejendommen beliggende ...1. Spørgsmålet er behandlet i Landsskatterettens kendelse af 29. august 2012.

Sagen er modtaget ved Byretten den 15. oktober 2012.

Sagsøgeren, A, har nedlagt påstand om, at hans skatteansættelse for indkomståret 2009 hjemvises til fornyet behandling hos SKAT.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har heroverfor påstået frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Landsskatterettens kendelse af 29. august 2012 har følgende ordlyd:

"...

Sagen drejer sig om fastsættelse af en ejendoms afståelsessum i forbindelse med opgørelse af en eventuel ejendomsavance.

Landsskatterettens afgørelse

SKAT har lagt den mellem parterne aftalte afståelsessum til grund og opgjort en ejendomsavance for klageren på 1.277.183 kr. SKAT har derudover ansat genvundne afskrivninger til 330.434 kr. og ændret overskud ved virksomhed fra selvangivne -293.074 kr. til 13.454 kr.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Sagens oplysninger

I indkomståret 2009 ejede klageren 1 andel af i alt 6 andele af kommanditselskabet K/S G1. Kommanditselskabet ejede ejendommen ...1, der i ejerperioden var bortforpagtet. Ejendommen blev solgt ved slutseddel af 30. juni 2009. Købesummen var ifølge slutsedlen aftalt til 27.000.000 kr., der blev fordelt således:

Det følger endvidere af slutsedlen, at købesummen blev berigtiget således:

Ifølge slutsedlens § 19.3 indgår et brev fra G3 af 22. juni 2009 som en integreret del af slutsedlen. Det fremgår af brevet, at aftalen om køb af ...1 er betinget af, at K/S G1 i forbindelse med overdragelsen af ...1 afkøber følgende ejendomme til følgende kostpriser:

Det fremgår af tillæg til slutseddel, at i forbindelse med, at den af køber stillede betingelse, jf. brev fra køber af 27. juni 2009 om finansiering, ikke har kunnet opfyldes, overtager sælger yderligere 2 ejendomme til følgende kostpriser:

Det fremgår endvidere af tillægget, at restkøbesummen erlægges ved, at 1.300.000 kr. på overtagelsesdagen den 1. oktober 2009 deponeres hos G2, samt at den resterende købesum ved underskrift af skødet, dog senest på overtagelsesdagen, deponeres, i et af sælger anvist pengeinstitut, med fradrag af ejendommenes deposita.

I forbindelse med kommanditselskabets salg af ...1 blev der opgjort en samlet ejendomsavance på 7.663.100 kr. samt genvundne afskrivninger på 1.982.604 kr. Ejendomsavancen blev ifølge bilag til selvangivelsen for indkomståret 2009 opgjort således:

Ifølge bilag til selvangivelsen er ejendomsavancen genanbragt ved anskaffelse af ejendommen ...8 således:

SKATs afgørelse

SKAT har ændret klagerens beskatningsgrundlag for indkomståret 2009 således:

SKAT har henvist til ejendomsavancebeskatningslovens § 6A, hvoraf det fremgår, at der kan foretages genanbringelse af ejendomsavance i anskaffelsessummen for nyerhvervet ejendom. En betingelse herfor er, at den solgte ejendom har været anvendt erhvervsmæssigt, ligesom den nyerhvervede ejendom skal anvendes erhvervsmæssigt. Udlejning af ejendom anses i den forbindelse ikke for erhvervsmæssig anvendelse.

Da den solgte ejendom har været udlejet og den nyerhvervede ejendom udlejes, er det SKATs opfattelse, at der ikke kan foretages genanbringelse. Klageren er således skattepligtig af den opgjorte ejendomsavance på 7.663.100 kr., svarende til 1.227.183 kr. for klagerens andel.

Hvis der kunne foretages genanbringelse, skulle der ske reduktion i anskaffelsessummen i forbindelse med beregning af ejendomsavance ved salg af den nyerhvervede ejendom.

Afskrivningsgrundlaget ville således ikke blive påvirket af denne genanbringelse.

Det er herefter SKATs opfattelse, at afskrivninger vedr. ...8 skal opgøres således:

For så vidt angår genvundne afskrivninger er der ifølge skattebilag i forbindelse med salget af ejendommen opgjort genvundne afskrivninger på 2.202.983 kr. 90 pct. heraf til beskatning, jf. afskrivningslovens § 21, stk. 6, svarer til 1.982.604 kr., svarende til 330.434 kr. for klagerens andel.

Da beløbet ikke er medregnet ved opgørelse af den skattepligtige indkomst på skattebilaget, er det SKATs opfattelse, at indkomsten skal forhøjes hermed.

For så vidt angår salg af driftsmidler vedr. ...1 er det SKATs opfattelser at disse skat opgøres således:

Det er oplyst, at berigtigelse af overdragelsessummen skulle ske ved mageskifte, men SKAT har ikke modtaget dokumentation herfor.

Der er fremlagt "Redegørelse og Status" vedr. K/S G1 under konkurs, af 16. februar 2011 hvoraf det bl.a. fremgår:

"...

Selskabet har tidligere ejet ...1 og haft bortforpagtet driften af dette samt de i ejendommen værende butikslokaler. Denne ejendom blev afstået i et mageskifte med en række ejendomme, hvilket er omfattet af årsrapporten for 2009, således at modtagne ejendomme er optaget som aktiver i årsrapporten 2009.

..."

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4, omregnes afståelsessummen til kontantværdi på afståelsestidspunktet.

Da køber og sælger i henhold til slutseddel har aftalt en kontant købesum på 27.000.000 kr., må det være denne værdi, der skal lægges til grund ved opgørelse af ejendomsavancen, genvundne afskrivninger samt fortjeneste ved afståelse af driftsmidler.

Er berigtigelse sket ved mageskifte, må de værdier, ejendommene er indgået med på overdragelsestidspunktet, lægges til grund ved en senere avanceopgørelse. At de på konkurstidspunktet i 2010 er vurderet til en meget lavere værdi, har dermed ingen indflydelse på opgørelse af ejendomsavancen ved afståelse af ...1 i indkomståret 2009.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at salget af ...1 ikke har udløst nogen avance, men i stedet har medført et tab for kommanditisterne. Repræsentanten har ikke bestridt de af SKAT foretagne beregninger.

Repræsentanten har gjort gældende, at K/S G1 pr. 30. oktober 2009 afhændede ...1 for en afståelsessum på 27.000.000 kr. i henhold til slutsedlen, og at afståelsen skulle berigtiges ved mageskifte. idet K/S G1 som betaling for hotellet modtog en række ejendomme.

Repræsentanten har overfor Landsskatteretten fremlagt brev fra G3 af 22. juni 2009, hvori der redegøres for mageskiftet. Der er i pkt. 19.3 i slutsedlen henvist til dette brev, hvorefter brevet udgør en integreret del af slutsedlen.

Værdien af de mageskiftede ejendomme udgjorde:

Repræsentanten har overfor Landsskatteretten endvidere fremlagt skrivelse fra R1 Advokater af 30. oktober 2009. hvoraf følgende fremgår:

K/S G1 blev erklæret konkurs den 13. oktober 2010. Kurator har i Redegørelse og Status via en uvildig mægler opgjort de mageskiftede ejendommes værdi således:

I forhold til de værdier, der ligger til grund for ejendomsavanceopgørelsen, er der i løbet af et år således realiseret et tab på 13.184.905 kr.

Overføres dette til ejendomsmarkedet som sådant, skulle det være udtryk for et fald i markedet på mere end 50 %. Det bestrides, at markedet i omtalte periode var udsat for et sådant fald. En gennemgang af de offentlige vurderinger for perioden viser derimod en værdistigning.

Under disse omstændigheder har kommanditisterne, herunder klageren, i realiteten ikke oppebåret en avance, men de har derimod lidt et tab, hvorfor den af SKAT foretagne beskatning bør frafaldes.

Repræsentanten har i den forbindelse henvist til revisionspåtegningen i årsrapporten for 2009, hvori der udtrykkeligt er taget forbehold for værdien at de omhandlede ejendomme.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom skal medregnes til den skattepligtige indkomst.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem på den ene side den kontantomregnede afståelsessum og på den anden side den kontantomregnede anskaffelsessum. Dette følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 4.

I henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 6A kan den skattepligtige, i stedet for at medregne fortjeneste ved afståelse af fast ejendom til den skattepligtige indkomst, vælge at nedsætte anskaffelsessummen for en nyerhvervet ejendom med fortjenesten.

Det er en betingelse for anvendelsen af § 6A, at den afståede ejendom blev anvendt erhvervsmæssigt i den skattepligtiges erhvervsvirksomhed i ejertiden, og at den nyerhvervede ejendom ligeledes skal anvendes erhvervsmæssigt i den skattepligtiges erhvervsvirksomhed. Det fremgår af bestemmelsen, at udlejning af fast ejendom i den forbindelse ikke anses for erhvervsvirksomhed.

Bestemmelsen finder alene anvendelse ved opgørelse af anskaffelsessummen for den erhvervede ejendom i forbindelse med opgørelse af fortjeneste ved salg af ejendommen.

Det fremgår af sagen, at afståelsessummen for ...1 i henhold til slutseddel af 30. juni 2009 blev aftalt til 27.000.000 kr. Berigtigelse af afståelsessummen er sket ved, at K/S G1 har overtaget en række ejendomme med en værdi på i alt 24.381.339 kr. samt modtaget betaling for restbeløbet.

Ifølge bilag til selvangivelse for indkomståret 2009 er der opgjort en ejendomsavance i forbindelse med salget af ...1, der udgør 7.663.100 kr. for grunde og bygninger.

Det er Landsskatterettens opfattelse, at denne fortjeneste ikke kan anvendes til genanbringelse i den erhvervede ejendom ...8, idet hverken den solgte ejendom (...1) eller den nyerhvervede ejendom (...8) kan anses for erhvervsmæssigt anvendt i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 6A.

Det er således Landsskatterettens opfattelse, at klageren er skattepligtig af den opgjorte ejendomsavance på 7.663.100 kr., svarende til 1.277.183 kr. for klagerens andel.

Det forhold, at berigtigelse af afståelsessummen bl.a. er sket ved overtagelse af en række ejendomme, ændrer efter Landsskatterettens opfattelse ikke herved.

Den af parterne aftalte afståelsessum for ...1 på 27.000.000 kr. skal lægges til grund ved opgørelse af ejendomsavancen, idet der ikke foreligger oplysninger om, at ejendommen reelt kunne fastsættes til en lavere værdi på afståelsestidspunktet.

At de ejendomme, der er modtaget som berigtigelse for afståelsessummen, er opgjort til en lavere værdi den 16. februar 2011 ifølge Redegørelse og Status vedr. K/S G1´s konkurs, end de var på tidspunktet for overdragelsen i 2009, har ingen betydning for fastsættelsen af ...1´s afståelsessum i 2009.

Da overdragelsessummen på 27.000.000 kr. således skal lægges til grund, er det Landsskatterettens opfattelse, at afskrivninger, genvundne afskrivninger samt fortjeneste ved afståelse af driftsmidler skal opgøres i overensstemmelse med det af SKATs opgjorte.

Den påklagede afgørelse stadfæstes således.

..."

Forklaringer

Der er under sagen blevet afgivet partsforklaring af A og vidneforklaring af BA, der er A´s far.

A har forklaret blandt andet, at han fra 2000-2010 beskæftigede sig med leasingkontrakter i regi af G4 Leasing A/S, der nu er konkurs. Investeringen i K/S G1 i 2006 var hans første investering af denne karakter. Han så muligheden for at gøre en god investering og havde tillid til de personer, der var engageret i projektet. Formålet med investeringen var at udvide hoteldriften og herefter videresælge hotellet. Han var ikke som sådan involveret i finansieringen i forbindelse med købet af hotellet i 2006, men han var bekendt med, at der var nogle problemer hermed. Finansieringen i form af et gældsbrev hos F1-Finans A/S var en mellemfinansiering, indtil F2-Bank efter planen kunne gennemføre den egentlige finansiering. Desværre gik F2-Bank konkurs, og det lykkedes ikke at finde anden finansiering. Samtidig var forrentningen af gældsbrevet hos F1-Finans A/S meget høj. I tiden op til 2009 hang konkurstruslen løbende i luften, også fordi F1-Finans A/S selv var kommet i økonomiske problemer. Kommandisternes godkendelse af salget af ...1 i 2009 gennem mageskifte skete med pistolen for panden. Der var jo reelt tale om, at en virksomhed i fornuftig drift blev afhændet mod, at man modtog en række mindre ejendomme. Han kendte ikke noget til den faktiske værdi af de mindre ejendomme, der indgik i mageskiftet. Han ved ikke, om de overtagne ejendomme var afskrivningsberettigede, men det det indgik heller ikke i beslutningsgrundlaget. Der var på daværende tidspunkt tale om ren overlevelse, og skatteforhold blev derfor ikke overvejet nærmere i forbindelse med afståelsen af hotellet. Han modtog intet provenu i forbindelse med salget af hotellet i 2009. I 2010 måtte han låne en del penge af sin bedste ven med henblik på at indgå et forlig med F1-Finans A/S. Han ved ikke, hvem der fik ideen til at forsøge at genanbringe avancen fra salget af ...1 i forbindelse med købet af ...8. Købet af ...ejendommen havde ikke noget at gøre med mageskiftet. Aftalen om salget af ...1 blev formidlet af ejendomsmægler SK. Det var først og fremmest hans far, der stod for drøftelserne med ejendomsmægleren. Han havde ikke forud for købet noget kendskab til køberen af hotellet. Han har ikke noget nærmere kendskab til revisionsforbeholdet i årsrapporten 2009 for K/S G1, ligesom han ikke var inddraget ved værdiansættelsen af de enkelte ejendomme i forbindelse med mageskiftet. Han ved ikke, hvilken fordel køberen af ...1 kunne have ved en høj værdiansættelse af de mageskiftede ejendomme. De aktiver, der henvises til i begrundelsen i Sø- og Handelsrettens kendelse af 13. oktober 2010, er primært ...8. Problemet på daværende tidspunkt var, at det var umuligt at sælge erhvervsejendomme.

BA har forklaret blandt andet, at han i 2004 købte et hotel på ..., som det var svært at få til at løbe rundt. Han var derfor på udkig efter et hotel, som kunne skabe en synergieffekt til hotellet på .... Derfor tog han kontakt til ejendomsmægler SK om køb af et yderligere hotel. Det var i den forbindelse, at investeringen i ...1 blev foretaget. Købet blev finansieret blandt andet gennem et mezzaninlån hos F1-Finans A/S. Det var tanken, at der alene skulle være tale om et meget kortsigtet lån, og at den endelige finansiering skulle ske hos F2-Bank. Han fik da også et lånetilbud fra F2-Bank, men det endte i første omgang alligevel med, at bankens bestyrelse ikke kunne godkende lånet. Det var man på bankens operative niveau noget utilfreds med på grund af omfanget af hans øvrige engagement i banken. Derfor fortsatte drøftelserne med banken, og der blev erhvervet endeligt skøde på hotellet. F1-Finans A/S pressede mere og mere på for at få finansieringen på plads og truede også med at indgive konkursbegæring mod K/S G1. I 2009 blev hotellet solgt som konsekvens af, at det ikke var lykkedes at opnå en endelig finansiering. Det var ejendomsmægler SK, der foreslog, at handlen skulle berigtiges ved mageskifte, ligesom det var ejendomsmægleren, der havde kontakten til køberen, som han ikke kendte i forvejen. Prisen blev fastsat til 27 mio. kr. under hensyn til, at ...1 havde en fornuftig drift med en belægning på 80 % hidrørende alene fra G9. Hertil kom, at der var blevet bygget yderligere 10 værelser til, efter at K/S G1 havde erhvervet ejendommen i 2006. Mageskifte blev anvendt, fordi der ikke kunne opnås realkreditfinansiering. Ingen af de mageskiftede ejendomme havde den værdi, som de blev opgjort til i forbindelse med handlen, selvom det efterfølgende meget negative forløb dog er kommet noget bag på ham. Ejendommene blev således i 2009 umiddelbart vurderet til omkring 14 mio. kr. blandt andet på grundlag af henvendelser til lokale ejendomsmæglere. Han havde således ikke forudset, at ejendommene senere måtte sælges for så beskedne beløb, som det blev tilfældet. Det gjaldt navnlig ejendommene i ...2 og ...3. I 2009 var situationen så presset rent økonomisk, at han ikke havde anden mulighed end at acceptere et mageskifte, også selvom værdiansættelsen på de modtagne ejendomme var for høj. Håbet var, at ejendommene hurtigt ville kunne sælges videre. Han fik i forbindelse med handlen at vide, at køberen havde en skattemæssig interesse i at kunne bogføre en høj avance på ejendommene. Mageskiftet blev i øvrigt foretaget i samarbejde med F1-Finans A/S ved IA. Revisionsforbeholdet i K/S G1´s årsrapport for 2009 skyldes, at det var helt umuligt at værdiansætte ejendommene, fordi de var uden drift. I hvert fald medio 2010 stod det klart, at ejendommene slet ikke havde de værdier, som de var opgjort til. Når ejendommene i årsrapporten for 2009 er medtaget til anskaffelsesprisen, skyldes det, at revisor havde tilkendegivet, at ejendommene ikke regnskabsmæssigt kunne medtages til en lavere pris. Det måtte i givet fald anføres i forbeholdet til revisionen, hvilket som bekendt også skete. De værdiansættelser, der lå til grund for mageskiftet, er ikke blevet anfægtet over for køberen af ...1. Når det fremgår af begrundelsen i Sø- og Handelsrettens skifterets kendelse af 13. oktober 2010, at aktiverne vil kunne realiseres til et betydeligt beløb, mindst svarende til det beløb, der skyldes til F1-Finans A/S, beror det navnlig på deres advokats procedure under sagen. Proceduren blev støttet på dels værdien af ...8 dels de to lejligheder ...2 og ...3. ...8 var dog omdrejningspunktet. Handlen vedrørende ...8 måtte imidlertid gå tilbage, da køber ikke kunne leve op til handlen.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har i påstandsdokumentet som uddybet under hovedforhandlingen gjort følgende anbringender gældende:

"...

Anbringender

A var i indkomståret 2009 kommanditist i K/S G1 med 1 ud af i alt 6 andele.

K/S G1 solgte ved slutseddel dateret den 30. juni 2009 en ejendom - ...1. Ejendommen blev solgt for kr. 27 mio. Afståelsessummen var fordelt med kr. 26,1 mio. for ejendommen og ejendommens installationer og kr. 900.000 for inventar og løsøre.

Berigtigelse af afståelsessummen skete ved mageskifte, idet K/S G1 som betaling modtog en række ejendomme. Mageskiftet fandt sted med følgende ejendomme:

Ved salget blev der opgjort en skattepligtig ejendomsavance på kr. 7.663.100, hvoraf A´s andel udgjorde kr. 1.277.183.

Denne skattepligtige avance på kr. 7.663.100 blev i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A genanbragt i forbindelse med K/S G1´s køb af en ny ejendom - ...8.

Anskaffelsessum og afskrivningsgrundlag for den nye ejendom - ...8 - blev i den forbindelse reduceret med kr. kr. 7.663.100.

SKAT fandt ved sin afgørelse af den 23. maj 2011, at betingelserne for at genanbringe avancen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A ikke var opfyldt. Som følge heraf gennemførte SKAT en forhøjelse af den samlede opgjorte skattepligtige avance i forbindelse med ejendomssalget med kr. 7.663.100. Henset til, at A ejede 1/6 af andele af kommanditselskabet, blev hans andel af den skattepligtige ejendomsavance forhøjet med (kr. 7.663.100: (1: 6)) = kr. 1.277.183.

For en uddybning af de talmæssige konsekvenser ved den af SKAT gennemførte forhøjelse henvises til SKATs afgørelse af den 23. maj 2011, jf. bilag A, side 1-4.

Det gøres overordnet gældende, at salget af ejendommen ...1 ikke har udløst nogen skattepligtig ejendomsavance for A i indkomståret 2009 i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 1.

Til støtte herfor gøres det gældende, at K/S G1 ved slutseddel dateret den 30. juni 2009 solgte ejendommen ...1 for en afståelsessum på kr. 27 mio. i henhold til slutsedlen, og at afståelsen skulle berigtiges ved mageskifte, idet K/S G1 som betaling for hotellet fik overdraget en række ejendomme.

Ejendommene, som udgjorde betaling for ejendommen ...1, havde reelt ikke en samlet værdi på kr. 26,1 mio. på tidspunktet for det gennemførte mageskifte, hvorfor kommanditisterne i K/S G1 ikke havde en skattepligtig ejendomsavance i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 1 på kr. 7.663.100.

Sagsøger gør således gældende, at den samlede værdi af de ejendomme, som man fik overdraget i forbindelse med det gennemførte mageskifte, havde en langt lavere værdi på overdragelsestidspunktet, end SKAT har lagt til grund ved den opgjorte ejendomsavanceopgørelse.

Af SKATs oprindelige afgørelse af 23. maj 2011, jf. bilag A, side 3 og 4 fremgår følgende:

"...

Aftale om at berigtigelse skulle ske ved mageskifte har ikke kunnet fremskaffes.

...

Da køber og sælger i henhold til slutseddel har aftalt en kontant købesum 27.000.000 kr., må det være denne værdi, der skal lægges til grund ved opgørelsen af ejendomsavance/genvundne afskrivninger/fortjeneste ved afståelse af driftsmidler.

Er berigtigelse sket ved mageskifte, må de værdier, der er indgået med på afståelsestidspunktet, lægges til grund ved avanceopgørelsen.

..."

Det var således SKATs oprindelige opfattelse, at A ikke havde dokumenteret, at overdragelsen af ejendommen beliggende ...1 var sket ved et såkaldt mageskifte således, at K/S G1 modtog i alt 4 ejendomme til berigtigelse af den aftalte afståelsessum.

Det er således først ved sagens behandling ved Landsskatteretten, at SKAT har fremført det argument, at der ikke kan ske en fravigelse af den mellem parterne aftalte afståelsessum på kr. 27.000.000.

Der er således sket et skift i SKATs argumentation i nærværende sag, da SKAT i sin oprindelige afgørelse af 23. maj 2011, jf. bilag A, har anført, som det fremgår af citatet ovenfor, at såfremt berigtigelsen er sket ved mageskifte, må de værdier, der er indgået med på afståelsestidspunktet, lægges til grund ved avanceopgørelsen og ikke den mellem parterne aftalte afståelsessum, som Skatteministeriet nu fremfører som argument for den gennemførte ejendomsavancebeskatning.

Den i sagen omhandlede ejendom beliggende ...1 blev købt den 26. september 2006 af G5 ApS fra G6 for i alt kr. 21.000.000. Dette efter henvendelse fra ejendomsmægler SK fra G2.

Finansieringen til det oprindelige køb af den i sagen omhandlede ejendom blev tilvejebragt ved betaling af kr. 2.000.000 fra G4 Leasing A/S og ved betaling af kr. 19.000.000 fra F1-Finans A/S, der ejede anparterne i G5 ApS.

Formålet med erhvervelsen af ejendommen var at videresælge denne til et kommanditselskab, der skulle stiftes ved årsskiftet. Kommanditselskabet blev senere stiftet med i alt 6 kommanditister og var ikke skattemæssigt motiveret, men alene etableret med henblik på at opnå et afkast, idet man forventede, at købet af ejendommen ville være en god investering.

Hotellet, der blev drevet fra ejendommen beliggende ...1, var i en god drift, og det var på overdragelsestidspunktet i 2006 besluttet, at det skulle udvides med yderligere 10 værelser på øverste etage, eftersom det lokale G9 efterspurgte yderligere kapacitet på hotellet.

Til trods for denne positive udvikling viste det sig i løbet af 2007-2009, at det var umuligt at få tilvejebragt en normal finansiering af ejendommen. Gældsbrevet på i alt 19.000.0000 kr. til F1-Finans A/S skulle forrentes med 18 %, og i begyndelsen var F1-Finans A/S yderst tilfreds med, at det ikke var muligt at tilvejebringe finansieringen af hensyn til den høje forrentning.

Efterhånden som finanskrisen tillige ramte F1-Finans A/S, blev situationen imidlertid uholdbar, og det udmøntede sig i flere konkurstrusler mod K/S G1. Dette med henblik på at få gældsbrevet indfriet.

En række henvendelser til tidligere omtalte ejendomsmægler SK resulterede i, at der den 30. juni 2009 blev indgået en slutseddel, jf. bilag B, med G7 Holding ApS ved PO.

Af skrivelse dateret den 30. juni 2009 fra PO til SK, jf. bilag 2, fremgår det, at PO fremsendte købsaftalerne i behørigt underskrevet stand med henblik på, at købsaftalerne skulle underskrives af de tegningsberettigede for sælger af hotelejendommen ...1.

Det var formålet med dette salg at nedbringe gældsbrevet, som på daværende tidspunkt udgjorde ca. kr. 15.000.000. Såfremt ejendommen ikke blev solgt, var der ikke udsigt til, at K/S G1 ville overleve grundet den høje forrentning af gældsbrevet på 18 %. Et salg var således den eneste mulighed for at fjerne konkurstruslerne.

I løbet af sommeren 2009 viste det sig imidlertid, at PO ikke kunne opnå den forventede realkreditfinansiering, hvorfor der blev udarbejdet flere tillæg til den oprindelige slutseddel således, at der til sidst var tale om et såkaldt mageskifte, idet berigtigelsen af afståelsessummen i alt overvejende udgangspunkt skulle ske ved modtagelse af i alt 4 ejendomme, som er omtalt i stævningen.

Når K/S G1 i første omgang var villig til at lade ejendommene indgå i handlen skyldtes dette, at kommanditisterne i K/S G1 havde en forventning om, at det var nemmere at opnå enten salg eller finansiering af disse mindre enheder. Når kommanditisterne senere accepterede, at hele afståelsessummen blev berigtiget ved modtagelse af anden fast ejendom, skyldes dette alene, at køber ikke kunne tilvejebringe en finansiering, og at det var eneste mulighed for at sælge ejendommen, der var alternativ til en konkurs.

At det af slutsedlen af 30. juni 2009, jf. bilag B, fremgår, at afståelsessummen udgjorde kr. 27.000.000, skyldes i hovedsagen, at G7 Holding A/S ved PO havde ønske om at styrke en realkreditfinansiering, hvorfor de havde en klar interesse i, at afståelsessummen var sat så højt som muligt, ligeledes som det var af betydning, at det af slutsedlen fremgik, at overdragelsen skete ved kontant betaling.

Det kan af årsrapporten 2009 for K/S G1, jf. bilag F, konstateres, at værdiansættelsen af de 4 ejendomme og derved afståelsessummen ikke var opgjort på overdragelsestidspunktet. Der fremgår således at side 2 i årsrapporten 2009 for K/S G1, jf. bilag F, følgende:

"...

Forbehold

Der henvises til ledelsesberetningen, afsnit "fortsat drift", hvor der er redegjort for selskabets finansielle situation.

Selskabet har endnu ikke opnået tilsagn om finansiering af selskabets ejendomme. Usikkerheden omkring det manglende lånetilsagn medfører en væsentlig usikkerhed om selskabets evne til at fortsætte driften. Vi tager derfor forbehold for fortsat drift.

Der er ikke forelagt vurdering af ejendommenes realisationsværdi. Vi tager forbehold for selskabets værdiansættelse af ejendommene med tilhørende inventar og driftsmidler. Vi kan ikke vurdere boniteten af tilgode fra salg af ejendomme, hvorfor vi tager forbehold herfor. Det har ikke været muligt at opnå sikkerhed for at alle kautioner og forpligtelser er oplyst i regnskabet.

Der tages derfor forbehold for eventuelle ukendte kautioner og forpligtelser.

..."

Det fremgår således med al tydelighed, at revisor i kommanditselskabets årsrapport for 2009 tog klart forbehold for opgørelsen af ejendomsavancen, hvilket selvsagt understøtter, at den selvangivne afståelsessum ikke er korrekt - men derimod åbenbart forkert.

I tilknytning hertil er det væsentligt at holde sig for øje, at den opgjorte og beskattede ejendomsavance er fuldstændig løsrevet fra den faktiske driftsøkonomiske avance, som A og de øvrige kommanditister opnåede. A har således aldrig opnået nogen driftsøkonomisk ejendomsavance ved afståelsen af kommanditselskabets ejendom i indkomståret 2009, hvilket i sagens natur også klart understøtter, at der ikke er grundlag for at beskatte A af en fiktiv opgjort ejendomsavance, der udelukkende skyldes en kunstig opskruet afståelsessum i forbindelse med mageskiftet.

Det skal i tilknytning hertil fremhæves, at der fra A´s side intet skattemæssigt motiv var i fastsættelsen af den høje kontante afståelsessum. Det er således forkert, når sagsøgte i dennes svarskrift side 4 anfører, at fastsættelsen af den høje kontante afståelsessum også var motiveret af et ønske om et højere afskrivningsgrundlag for A og de øvrige investorer. Forholdet var således det, at der blev betalt meget store renteudgifter i kommanditselskabet, hvilket også var en medvirkende årsag til, at kommanditselskabet senere gik konkurs. Renteudgifterne og fradraget herfor var næsten 10 gange så højt som et eventuelt afskrivningsgrundlag, hvorfor størrelsen af afskrivningsgrundlaget aldrig har haft nogen afgørende betydning for dispositionerne i nærværende sag.

At de 4 ejendomme, som indgik i ejendomshandlen, havde en væsentlig lavere værdi end aftalt afståelsessum på kr. 27.000.000, fremgår af udskrift fra Skifteretten ved Sø- og Handelsretten af 13. oktober 2010, jf. bilag 3.

Videre henvises til en cirkulæreskrivelse fra kurator dateret den 13. august 2012, jf. bilag 4. I denne cirkulæreskrivelse har kurator aktiveret de i sagen omhandlede ejendomme, som kommanditselskabet modtog i forbindelse med mageskiftet. Det fremgår af cirkulæreskrivelsen, at kurator samlet har værdiansat værdien af ejendommene til ca. 8,8 mio. kr. Denne værdiansættelse understøtter ganske klart, at den kontante afståelsessum for ejendommene på i alt kr. 26.100.000 i 2009 udgjorde en opskruet værdiansættelse.

Det bestrides ikke, at en avance ved K/S G1´s salg af ejendommen beliggende ...1 er skattepligtig efter reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens regler herom, ligeledes som det ikke bestrides, at der ikke kan ske genanbringelse af den opnåede avance i anden ejendom efter reglerne herom i ejendomsavancebeskatningsloven.

Det bestrides derimod, når Skatteministeriet i sit svarskrift side 3, 9. afsnit har anført, at værdien af de ejendomme, som K/S G1 har overtaget til berigtigelse af afståelsessummen, må ansættes til den værdi, som parterne har aftalt i købsaftalen ved opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance, idet parterne i skattemæssig henseende havde modstående interesser.

Denne betragtning er ikke korrekt, idet parterne ikke havde modstående interesser i forbindelse med overdragelsen af ejendommen i K/S G1. Hertil kommer endvidere, at den aftalte afståelsessum er "åbenbart forkert", hvorfor den efter fast retspraksis ikke kan anerkendes skattemæssigt.

Det må således være ejendommenes reelle markedsmæssige handelsværdi på overdragelsestidspunktet, der skal lægges til grund som afståelsessum ved opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter de regler, der fremgår af ejendomsavancebeskatningsloven, jf. lovens § 1.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom - dvs. den i sagen omhandlede ejendom beliggende adressen ...1 - opgøres som forskellen mellem afståelsessummen kontantomregnet efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4 og anskaffelsessummen kontantomregnet efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 2, hvortil der i øvrigt henvises til Den juridiske vejledning 2013-2, af C.H.2.1.9 om opgørelse af skattepligtig fortjeneste og tab ved afståelse af fast ejendom.

Grundlaget for opgørelsen, herunder værdiansættelsen, af den skattepligtige indkomst, reguleres med udgangspunkt i statsskattelovens §§ 4-6. Dette er afgørende for de tilfælde, hvor afståelsessummen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4 udgør naturalgoder, herunder anden fast ejendom.

Udgør afståelsessummen - som det er tilfældet i nærværende sag - et naturalgode skal dette gode værdiansættes til den objektive økonomiske omstætningsværdi, dvs. den markedsmæssige handelsværdi på overdragelsestidspunktet. I nærværende sag udgør naturalgodet - dvs. afståelsessummen - 4 ejendomme, der som oplyst i stævningen udgør følgende:

Var afståelsen sket indenfor et gavemiljø ville parternes værdiansættelse af de 4 ejendomme skulle anerkendes, såfremt værdien omregnet til kontantværdi holder sig indenfor seneste offentliggjorte ejendomsvurdering plus/minus 15 %, idet der henvises til cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 (Værdiansættelsescirkulære).

Sker overdragelsen derimod udenfor et gavemiljø - hvilket er tilfældet i nærværende sag - skal ejendommenes værdi ved overdragelse, som anført ovenfor, ansættes til den markedsmæssige handelsværdi, hvortil der eksempelvis henvises til det af Jan Pedersen m.fl. anførte i Skatteretten 1, 5. udgave, side 419, hvoraf fremgår følgende:

"...

Heroverfor står så det argument, at 15 %-reglen er et specifikt værdinormeringsprincip, som inden for sit anvendelsesområde træder i stedet for en markedsmæssig værdiansættelse.

Ifølge denne opfattelse må gaven ansættes til forskellen mellem den faktiske overdragelsessum og ejendommens ejendomsværdi på overdragelsestidspunktet.

..."

Af særlig betydning for den skattemæssige værdiansættelse af afståelsessummen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4 skal der henvises til lovforslag nr. 103 af den 2. juni 1998 om ejendomsbeskatningsloven, hvoraf der fremgår følgende:

"...

Det foreslås, at sælger og køber ved overdragelse af en fast ejendom skal fordele den samlede salgssum for ejendommens afskrivningsberettigede bygninger og installationer, grundværdi, stuehus, mælkekvoter og beholdninger i landbruget på disse aktiver. Har parterne ikke aftalt en sådan fordeling, skal skattemyndighederne efter forslaget i stedet fastsætte fordelingen.

...

Forslaget skal ses i sammenhæng med det samtidig hermed fremsatte forslag til lov om skattemæssige afskrivninger (afskrivningsloven), hvor en tilsvarende bestemmelse foreslås.

Der henvises nærmere til bemærkningerne til § 45 i forslaget til lov om skattemæssige afskrivninger (afskrivningsloven).

..."

Af bemærkninger til § 45 i forslag nr. 85 af 3. november 1999 om afskrivningsloven fremgår følgende:

"...

I afskrivningslovens § 45, stk. 2-4, er der fastsat regler, hvorefter den overdragelsessum for afskrivningsberettigede bygninger og installationer, grundværdi, stuehus, mælkekvoter og beholdninger, som sælger og køber har aftalt, skal anvendes som sælgers afståelsessum henholdsvis købers anskaffelsessum efter afskrivningsloven. Hvis parterne ikke har aftalt en fordeling, skal skattemyndighederne fastsætte fordelingen, og er den skatteansættende myndighed for sælger og køber ikke den samme, skal fordelingen foretages af den skatteansættende myndighed for sælger.

Der er ved lov nr. 434 af 26. juni 1998 gennemført et tilsvarende regelsæt i ejendomsavancebeskatningslovens § 4.

Ved overdragelse af skatterelevante aktiver (og passiver) skal der ske en værdiansættelse af de overdragne aktiver. Dette gælder også overdragne aktiver omfattet af afskrivningsloven. Udgangspunktet er, at de overdragne aktiver skal ansættes til handelsværdien. Dette princip er der ikke ændret på med de nye regler.

..."

Uanset parterne selv kan aftale en afståelsessum, er denne undergivet SKATs prøvelse, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6. Afgørende for værdiansættelsen af den skattemæssige afståelsessum er herefter, hvornår SKAT er berettiget til at tilsidesætte og derved foretage korrektion af den mellem parterne aftalte afståelsessum og erstatte denne med den markedsmæssige handelsværdi på overdragelsestidspunktet.

SKAT er berettiget til at foretage korrektion, når den aftalte afståelsessum er "åbenbart forkert", hvilket følger af fast retspraksis, idet der henvises til Vestre Landsrets dom af 30. september 2009 offentliggjort i SKM2009.610.VLR , der vedrørte overdragelse af en landbrugsejendom mellem parter med modsatrettede skattemæssige interesser, og hvor parternes fjerne slægtsskab ikke kunne begrunde, at der forelå overdragelse indenfor et familieforhold.

SKAT havde i sagen anfægtet parternes fordeling af købesummen mellem stuehus og grunden. Ifølge en syns- og skønserklæring var stuehusets værdi ca. 26 % lavere end parternes ansættelse, men syns- og skønsmandens værdiansættelse var forbundet med en usikkerhed på mellem +/÷ 10 til 15 %.

Vestre Landsret stadfæstede byrettens dom, hvorefter SKAT fik medhold i, at parternes fordeling var "åbenbart forkert" og kunne tilsidesættes.

Af nyere administrativ praksis kan der endvidere henvises til en offentliggjort Landsskatteretskendelse af den 16. august 2012 (Landsskatterettens j.nr. 11-02060). I den pågældende sag udtalte Landsskatteretten følgende:

"...

Det følger videre af afskrivningslovens § 45, stk. 3 og ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, at såvel den samlede kontantomregnede salgssum, som den fordeling på aktiver efter afskrivningslovens § 45, stk. 2, som parterne har aftalt, er undergivet skattemyndighedens prøvelse.

Der er således direkte lovhjemmel i afskrivningslovens § 45, stk. 3 og ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, til at korrigere fordelingen af overdragelsessummen, selv om parterne har konkret modstridende interesser.

I lovforslag nr. 85, fremsat den 3. november 1999, (senere lov nr. 958 af 20. december 1999), hvor afskrivningslovens § 45 fik sit nuværende indhold, anføres det blandt andet i bemærkningerne til § 45, stk. 3, at hvor parterne i en handelssituation har konkret modstående interesser, kan parterne forvente, at den skatteansættende myndighed vil lægge den aftalte overdragelsessum, samt fordelingen heraf, til grund. Det gælder dog ikke, hvis den aftalte fordeling må anses for åbenbart forkert. Landsskatteretten henviser til Vestre Landsretsdom af 30. september 2009 offentliggjort i SKM2009.610.VLR (www.skat.dk).

...

Der må derfor foretages et samlet skøn ved vurderingen af om fordelingen af overdragelsessummen på de enkelte aktiver er åbenbart forkert. Til støtte herfor er det Landsskatterettens opfattelse, at der som udgangspunkt kan hentes en vis vejledning i de tidligere gældende retningslinjer om en 20 %- grænse for tilsidesættelse af afskrivningsgrundlag for landbrugets driftsbygninger. Landsskatteretten henviser til rettens afgørelse offentliggjort i SKM2004.424.LSR (www.skat.dk).

Der skal, efter Landsskatterettens opfattelse, således korrigeres, såfremt der er tale om en åbenbar afvigelse mellem det aftalte eller selvangivne, og den faktiske handelsværdi, set i forhold til hvad der vurderes at være handelsværdien.

..."

I ovenfor omtalte Landsskatteretskendelse af den 7. oktober 2004 offentliggjort i SKM2004.424.LSR udtalte Landsskatteretten følgende:

"...

Landsskatteretten bemærker, at selvom myndighederne er berettigede til at prøve parternes fordeling af overdragelsessummen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, så kan parterne, hvor disse har konkret modstående interesser i forbindelse med handlen, forvente, at den skatteansættende myndighed vil lægge den aftalte fordeling af overdragelsessummen på de skatterelevante aktiver til grund, jf. bemærkningerne til bestemmelsen. Det gælder dog ikke, hvis den aftalte fordeling må anses for "åbenbart forkert".

...

Der må derfor foretages et samlet skøn ved vurderingen af om fordelingen af overdragelsessummen på de enkelte aktiver er åbenbart forkert. Til støtte herfor er det rettens opfattelse, at der som udgangspunkt kan hentes en vis vejledning i de tidligere gældende retningslinjer om en 20 %-grænse for tilsidesættelse af afskrivningsgrundlag for landbrugets driftsbygninger.

..."

For det tilfælde, at afståelsessummen udgør værdien af 4 ejendomme - som det er tilfældet i nærværende sag - vil afståelsessummen være tilsvarende ejendommens markedsmæssige handelsværdi på overdragelsestidspunktet. Det er således ikke muligt ubetinget at lægge den af parterne aftalte afståelsessum til grund i skattemæssig henseende.

Da de i nærværende sag omhandlede 4 ejendomme utvivlsomt ikke havde en samlet værdi på kr. 26.100.000 mio. på overdragelsestidspunktet, bliver det herefter for opgørelsen af den skattepligtige indkomst afgørende, hvad ejendommenes reelle markedsmæssige handelsværdi på overdragelsestidspunktet udgjorde.

Sagsøger har nedlagt en hjemvisningspåstand med henblik på, at Retten kan overlade det til SKAT at foretage en behørig værdiansættelse af de omhandlede ejendomme på overdragelsestidspunktet.

Den aftalte afståelsessum på kr. 26.100.000 kan endvidere ikke lægges til grund, allerede fordi parterne i nærværende sag - dvs. køber og sælger - ikke havde modstående interesser på overdragelsestidspunktet.

Såvel køber - dvs. G7 Holding ApS - som sælger - dvs. K/S G1 - havde i forbindelse med overdragelsen en væsentlig interesse i en høj købesum. Dette fordi en høj købesum ikke medførte nogen yderligere likviditetsmæssig belastning for G7 Holding ApS, idet betalingen fandt sted ved mageskifte af de i stævningen omtalte ejendomme.

G7 Holding ApS og K/S G1 ville derimod - ved en høj købe-/salgssum - efterfølgende have mulighed for at optage et større realkreditlån i ejendommen, end hvis ejendommene blev handlet til den reelle markedsmæssige handelsværdi. Dette forhold måtte - særligt set i forhold til G7 Holding ApS´ finansieringsvanskeligheder - anses for en væsentlig betingelse for handlens gennemførelse.

Da kommanditisterne i K/S G1 havde en forventning om, at den skattepligtige avance kunne genanbringes i anden ejendom efter reglerne herom i ejendomsavancebeskatningsloven, havde det ingen skattemæssig betydning for kommanditisterne, at købesummen blev fastsat højere end den reelle markedsmæssige handelsværdi på tidspunktet for overdragelsen af ejendommene. Tværtimod havde K/S G1 fordel af dette i henseende til den efterfølgende finansiering.

Parterne havde derfor på tidspunktet for overdragelsen ingen modstående interesser, som det fremgår ovenfor, hvorfor det ikke er korrekt, når Skatteministeriet i sit svarskrift har anført, at den aftalte i købesum på kr. 26.100.000 uden nærmere realitetsvurdering kan lægges til grund ved opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance i forbindelse med salget af ejendommen beliggende adressen ...1.

Det er i den sammenhæng tillige væsentligt at være opmærksom på, at de ejendomme, som K/S G1 modtog til berigtigelse af afståelsessummen for den i sagen omhandlende ejendom, ikke var afskrivningsberettigede ejendomme efter reglerne herom i afskrivningslovens kapitel 3, hvorfor kommanditisterne i K/S G1 ikke med skattemæssige afskrivninger for øje havde interesse i en højere købssum.

Afståelsessummen kunne således frit aftales mellem parterne uden det ville få skattemæssige konsekvenser for disse, hvorimod såvel køber og sælger begge havde interesse i en høj købe-/salgssum af hensyn til den efterfølgende finansiering.

Endeligt skal det fremhæves, at det forekommer bemærkelsesværdigt, at Skatteministeriet alene tillægger det betydning, hvilken afståelsessum som parterne har aftalt ved slutseddel af 30. juni 2009, jf. bilag A. Dette når SKAT tidligere ved sin oprindelige afgørelse af 23. maj 2011, jf. bilag B, har anført, at såfremt berigtigelsen er sket ved mageskifte, skal der ved ejendomsavanceopgørelsen anvendes de værdier, som indgik i ejendomshandlen på afståelsestidspunktet, jf. side 4 i SKATs afgørelse af 23. maj 2011, der er fremlagt i sagen som bilag A.

Dette synes umiddelbart at efterlade det indtryk, at Skatteministeriet har været nødsaget til at fremføre et nyt argument for at fastholde den allerede gennemførte beskatning henset til, at A har været i stand til at fremlægge dokumentation for, at berigtigelsen af købesummen for den i sagen omhandlede ejendom skete ved modtagelse af i alt 4 ejendomme, hvilket ikke var muligt under sagens oprindelige behandling ved SKAT.

..."

Sagsøgte har i påstandsdokumentet som uddybet under hovedforhandlingen gjort følgende anbringender gældende:

"...

Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det overordnet gældende, at der ikke er noget grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens kendelse (bilag 1), hvorefter sagsøgeren er skattepligtig af 1/6 af den opgjorte ejendomsavance på 7.663.100 kr. ved salg af ejendommen, ...1.

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1, jf. stk. 4, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet til kontantværdi og på den anden side anskaffelsessummen.

Af slutseddel underskrevet den 30. juni 2009 (bilag B) fremgår det, at K/S G1 overdrager ejendommen beliggende ...1 til "G7 Holding APS. eller ordre". Advokat OJ oplyste i brev af 24. september 2009 (bilag D) som repræsentant for køber, at det var selskabet G8 ApS, "der skal stå som køber af ejendommen."

Af slutseddelens § 14 (bilag B) fremgår det, at der mellem parterne er aftalt en kontant afståelsessum for ejendommen på 26.100.000 kr., som dermed skal lægges til grund ved opgørelsen af K/S G1´s ejendomsavance. Ifølge slutseddelens § 15 berigtiges købesummen kontant.

Af brev af 22. juni 2009 (bilag C) og tillæg til slutseddel (bilag B, sidste side) fremgår det, at parterne aftalte, at 24.381.339 kr. af den aftalte afståelsessum på 26.100.000 kr. blev berigtiget ved overtagelse af to ejerlejligheder (...2 og ...3), en ejendom med en butiksbygning (...4), en sokkelgrund med byggeret til butik (...5 og ...6) og en butiks- og boligejendom (...7).

Skatteministeriet gør gældende, at den aftalte afståelsessum på 26.100.000 kr. for ...1 skal lægges til grund ved opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance. Det skal i den forbindelse fremhæves, at parternes aftale om prisen/ værdien af de omhandlede ejendomme hverken er anfægtet i det indbyrdes forhold parterne imellem eller af skattemyndighederne.

Der har ikke foreligget oplysninger for skattemyndighederne om interessesammenfald, som kunne give anledning til at anfægte den aftalte afståelsessum. Der har heller ikke for skattemyndighederne foreligget oplysninger, som har givet anledning til at antage, at den aftalte afståelsessum på 26.100.000 kr. for ...1 skulle være åbenbart forkert. Værdien af de ejendomme, som K/S G1 har overtaget til berigtigelse af afståelsessummen, må derfor ved opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance ansættes til den værdi, som parterne har aftalt i købsaftalen.

Sagsøgeren har da også selv opgjort ejendomsavancen på grundlag af en kontant afståelsessum på 26.100.000 kr. i bilag til sin selvangivelse for 2009 (bilag E).

Det bestrides, at en eventuel interesse hos G7 Holding A/S i at "puste" købesummen op kan føre til, at den aftalte afståelsessum ikke skattemæssigt er bindende for parterne.

Den aftalte anskaffelsessum har også betydning for opgørelsen af afskrivningsgrundlaget for de ejendomme, som K/S G1 erhvervede i forbindelse med afhændelsen af ...1, da afskrivninger kan foretages på grundlag af anskaffelsessummen, jf. afskrivningslovens § 45.

Sagsøgerens selvangivelse for 2009 (bilag E) er bilagt skatteregnskab for K/S G1, hvor ejendomsavancen for den solgte ejendom (grunde og bygninger) er opgjort til 7.663.100 kr. på grundlag en kontant afståelsessum på 26.100.000 kr.

Den opgørelse af afskrivningsgrundlaget for købte bygninger, som fremgår af ovennævnte bilag til sagsøgerens selvangivelse, forudsætter således også, at de erhvervede ejendomme indgår med den aftalte anskaffelsessum.

I årsrapporten for 2009 for K/S G1 (bilag F) er 5 af de 6 ejendomme, som ifølge aftalegrundlaget udgjorde en del af købesummen for ...1 endvidere medtaget. Der er opgjort en samlet anskaffelsessum i regnskabsåret for grunde og bygninger på 33.403.339 kr., jf. opgørelsen af anlægsaktiver med note 3.

Sagsøgeren har først anfægtet den afståelsessum, som parterne har aftalt, efter SKAT varslede ændring af skatteansættelsen som følge af, at der ikke kunne ske genanbringelse af avancen ved afståelsen af ...1 efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6A.

Det kan ikke føre til tilsidesættelse og hjemvisning af skatteansættelsen, at de ejendomme, som K/S G1 overtog ved afhændelsen af ...1, på et senere tidspunkt er afhændet til en lavere pris eller vurderet lavere i forbindelse med behandlingen af konkursboet, da det for skatteansættelsen er afgørende, hvilke anskaffelses- og afståelsessummer der er vedtaget mellem parterne ved overdragelsen.

Det er således uden betydning, om værdien af de ejendomme, som K/S G1 overtog til berigtigelse af købesummen, har vist sig reelt at være lavere end forudsat i slutsedlen.

Den aftalte afståelsessum er undergivet skattemyndighedernes prøvelse, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6. Denne korrektionsadgang indebærer ikke, at skatteyderen har et retskrav på efterfølgende korrektion af afståelsessummen i en aftale, som viser sig at være ufordelagtig jf. SKM2012.285.ØLR .

Parternes vedtagelse vedrørende afståelsessummen eller dennes fordeling på de overdragne aktiver skal således lægges til grund ved opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance, når denne ikke er anfægtet af skattemyndighederne, selvom der er oplysninger om en anden værdi end den aftalte, jf. SKM2001.15.HR (den subsidiære påstand), SKM2004.216.VLR og SKM2002.530.VLR .

Den købesum, som er aftalt i købsaftalen, er bindende for parterne og kan ikke efterfølgende ændres ensidigt af den ene part. Købers avanceopgørelse sker ligeledes på grundlag af den aftalte købesum, og en skattemæssig ændring af sælgers afståelsessum skal modsvares af en tilsvarende ændring af købers anskaffelsessum, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 7.

Det var et forretningsmæssigt valg fra K/S G1´s side at indgå aftale om, at købesummen skulle berigtiges ved overtagelse af andre ejendomme i stedet for kontant berigtigelse af købesummen. Den deraf følgende usikkerhed om, hvorvidt de overtagne ejendomme reelt havde en værdi svarende til den aftalte afståelsessum, kan ikke føre til, at sagsøgeren har krav på efterfølgende skattemæssig korrektion af den aftalte afståelsessum for ...1.

..."

Rettens begrundelse og afgørelse

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom skal medregnes til den skattepligtige indkomst. Fortjenesten opgøres efter reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 4 som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen og på den anden side anskaffelsessummen. Begge beløb skal omregnes til kontantværdi.

Det lægges til grund, at overdragelsen af ...1 mellem K/S G1 og G7 Holding ApS (eller ordre) ved slutseddel af 30. juni 2009 er sket mellem uafhængige parter.

Af slutsedlen fremgår det af pkt. 14.1., at det er aftalt mellem parterne, at den samlede købesum udgør 27.000.000 kr., hvoraf købesummen for ejendommen udgør 26.100.000 kr., og købesummen for inventar og løsøre udgør 900.000 kr.

I forbindelse med selvangivelsen for 2009 har A endvidere opgjort ejendomsavancen på grundlag af en kontant afståelsessum på 26.100.000 kr., og afståelsessummen er først blevet anfægtet af A efter, at det er blevet afklaret, at der ikke kunne ske genanbringelse af avancen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A.

Under disse omstændigheder og henset til, at der ikke foreligger oplysninger om, at indholdet af overdragelsesaftalen af 30. juni 2009 i øvrigt er blevet bestridt civilretligt mellem parterne eller af skattemyndighederne, må den aftalte afståelsessum lægges til grund ved beregningen af den skattepligtige ejendomsavance. Den omstændighed, at skattemyndighederne eventuelt kunne have anfægtet opgørelsen, kan ikke føre til en anden vurdering af sagen.

Derfor frifindes Skatteministeriet.

Med sagsomkostninger forholdes som nedenfor bestemt. Der er ved omkostningsfastsættelsen lagt vægt på sagens omfang, karakter, forløb og udfald.

De tilkendte omkostninger dækker udgifter til advokatbistand. Det er lagt til grund, at sagsøgte ikke er momsregistreret.

T h i k e n d e s f o r r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Sagsøgeren, A, skal inden 14 dage betale 60.000 kr. i sagsomkostninger til sagsøgte, Skatteministeriet.