Dokumentets metadata

Ejendomsvurdering - grundværdi - fradrag for forbedring - drænanlæg

Sagen angår, om et boligselskab var berettiget til fradrag i grundværdien for udgifter til etablering af et drænanlæg, jf. den dagældede vurderingslovs § 17.På grundlag af en samlet vurdering fandt byretten ikke grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens vurdering, hvorefter det pågældende drænanlæg ikke har medført en stigning af værdien af grunden i ubebygget stand.

Parter

H1 Boligselskab
(advokat Lars Johannesen)

mod

Skatteministeriet
(kammeradvokaten v/advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af byretsdommer

Solveig Bloch Madsen

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag, der er anlagt den 13. september 2012, drejer sig om, hvorvidt et boligselskab i henhold til dagældende vurderingslovs § 17 er berettiget til fradrag i grundværdien for udgifter til etablering af et drænanlæg.

Sagsøgeren, H1's påstand er, at sagsøgte, Skatteministeriet, skal anerkende, at sagsøger ved vurderingen pr. 1. januar 2002, 1. januar 2003, 1. oktober 2003 og 1. oktober 2004 af ejendommen matr. nr. ... beliggende ...1 i henhold til vurderingslovens § 17 er berettiget til et fradrag i grundværdien for forbedringer for udgifter til anlæg af dræn, og at den beløbsmæssige opgørelse hjemvises til vurderingsmyndighederne.

Sagsøgtes påstand er frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Ved landsskatterettens kendelse af 18. juli 2011 godkendtes fradrag for kloakforsyning som hovedanlæg med 442.286 kr. Der godkendtes derimod ikke fradrag for stikledninger fra hovedledningen samt for et beløb på 28.000 kr. afholdt til "dræn omkring bygningerne". Efter genoptagelse af sagen fastholdt landsskatteretten i kendelse af 12. juni 2012, at der fortsat ikke kunne godkendes fradrag for dræn.

Der har under sagen været udmeldt syn- og skøn. Skønsmanden er fremkommet med besvarelser af spørgsmål den 4. november 2013 og den 5. februar 2014.

Parternes synspunkter

H1 har i det væsentligste procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokumentet af 23. oktober 2014, hvori bl.a. er anført følgende:

"...

Det gøres overordnet gældende. Landsskatterettens afgørelse er truffet på et forkert grundlag og fører til et urimeligt resultat, idet samtlige dele af drænanlægget markeret på sagens bilag 7A har medført en stigning i grundens værdi i ubebygget stand.

...

Der er enighed om, at drænanlæg efter sin karakter kan være fradragsberettigende.

Det afgørende i forhold til fradragsretten er, at der skal være tale om en foranstaltning af materiel karakter, der forøger grundens handelsværdi, jf. bl.a. SKM2012.350.HR .

Det gøres gældende, at drænanlægget markeret på sagens bilag 7A opfylder disse betingelser. Drænanlægget er af materiel karakter, og handelsværdien af grunden må endvidere antages at være forøget efter etableringen af drænanlægget, idet der er tale om en forbedring af grunden, jf. skønsmandens besvarelse af spørgsmål 5 og 9.

Endvidere har skønsmanden bekræftet, at drænanlægget kan genanvendes ved nybyggeri, at dette vil være økonomisk rentabelt, samt at der er tale om et anlæg, som sigter til en generel afvanding af hele ejendommen, jf. skønsmandens besvarelse af spørgsmål 4, 4b, 5 og 9.

Det er ikke diskvalificerende for fradragsretten, at skønsmanden vurderede, at drænanlægget ikke var ubetinget nødvendigt. Det afgørende er, om drænanlægget har forbedret grunden, og følgelig har medført en stigning af grundens værdi i ubebygget stand.

Der kan ikke stilles krav om, at der, eksempelvis gennem indhentelse af en skønserklæring fra en valuar, påvises en konkret værdistigning som følge af etableringen af drænanlægget. Der er ikke processuelt mulighed for at afholde syn og skøn ved det administrative klagesystem i sager om vurdering af fast ejendom, hvorfor fradrag i praksis indrømmes på baggrund af de dokumenterede afholdte udgifter - Landsskatterettens kendelse vedrørende kloakforsyningsanlægget i nærværende sag er et eksempel herpå. Der kan efter sagsøgers opfattelse derfor ej heller stilles krav om syn og skøn ved domstolssager om vurdering af fast ejendom.

Det gøres endvidere gældende, at der ikke er grundlag for at henføre udgifterne til drænanlægget til byggeomkostningerne, idet det omhandlede drænanlæg har karakter af et hovedanlæg, der betjener og fremover vil betjene en større del af ejendommen i tilfælde af en udstykning i mindre, selvstændige ejendomme.

Af skønsmandens besvarelse af spørgsmål 5 og 9 fremgår det endvidere, at drænanlæggets funktion er at lede vandet væk fra grunden i våde perioder. De dele af drænanlægget, som tjener til afvanding af den opførte bebyggelse (omfangsdrænene), er ikke markeret på sagens bilag 7A.

Den for ejendommen gældende lokalplan (bilag 9) hjemler ikke mulighed for en anderledes udnyttelse af grunden, hvorfor det følgelig ej heller er relevant, om drænanlægget vil kunne genanvendes ved en alternativ udnyttelse af grunden. Skønsmanden har dog bekræftet, at dette vil være muligt, jf. skønsmandens besvarelse af spørgsmål 4 og 4c.

Det fremgår endvidere af sagens bilag 4, at Landsskatteretten har anerkendt, at kloakledningerne markeret på sagens bilag 8 er fradragsberettigende. Sammenholdes disse kloakledninger med de omhandlede drænledninger, ses det, at der ikke er nogen forskel i relation til tilknytningen til bebyggelsen. Dette underbygger, at der ikke er grundlag for at henføre drænanlægget til byggeomkostningerne. Som sagens bilag 14 fremlægges et hjælpebilag, hvor henholdsvis dræn- og kloakledningerne er indtegnet på et oversigtsfoto af ejendommen.

I afgørelsen gengivet i SKM2014.574.HR fandt Højesteret, at et drænanlæg ikke var fradragsberettigende, idet det var anlagt langs husmurene og kanten af parkeringspladser/haveanlægget. Endvidere henviste Højesteret til, at drænanlægget ikke ville kunne genanvendes ved nybyggeri. Disse karakteristika er netop ikke gældende for det omhandlede drænanlæg i denne sag, hvilket tillige underbygger, at drænanlægget er fradragsberettigende.

Såfremt Retten finder, at hele eller dele af drænanlægget er fradragsberettigende, skal sagen hjemvises til Vurderingsmyndigheden, som skal foretage den beløbsmæssige ansættelse af fradraget.

..."

Skatteministeriet har i det væsentligste procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument af 14. oktober 2014, hvori bl.a. er anført følgende:

"...

Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det gældende, at sagsøgeren ikke har ført fornødent bevis for, at udgifterne til etablering af drænanlægget har medført nogen forbedring af grunden i ubebygget stand, jf. vurderingslovens dagældende § 17, jf. § 13, stk. 1.

Fradrag efter den dagældende bestemmelse i vurderingslovens § 17 er betinget af at forbedringen har bevirket en stigning i grundværdien. Der kan derfor kun indrømmes fradrag for foranstaltninger, der påvirker værdien af den ubebyggede grund, jf. vurderingslovens § 17, sammenholdt med vurderingslovens § 13, stk. 1.

Udgifter til anlæg, der medfører en forøgelse af den samlede ejendomsværdi, jf. vurderingslovens § 9, men ikke af værdien af grunden i ubebygget stand, kan ikke fradrages efter vurderingslovens § 17.

Fradragsret for udgifter til anlæg af dræn forudsætter således, at der er tale om et anlæg, som efter sin karakter bevirker en stigning i grundværdien uden hensyn til eventuel bebyggelse, jf. SKM2013.369.HR , SKM2013.879.HR samt SKM2014.574.HR .

I SKM2014.574.HR , fandt Højesteret blandt andet med henvisning til det omtvistede drænanlægs placering i forhold til den opførte bebyggelse, at der ikke forelå en grundforbedring.

Det foreliggende anlæg er ligeledes nøje knyttet til ejendommens bygninger. Dette fremgår af linjeføringen (bilag 7), og det fremgår ligeledes klart af bilag 6, hvor anlægget beskrives som "Dræn omkring bygninger".

De afgivne skønserklæringer (bilag 11 og 13) dokumenterer ikke, at drænanlægget medfører en værdiforøgelse af den ubebyggede grund.

Det fremgår tværtimod af skønsmandens besvarelse af spørgsmål 4 og spørgsmål 11, at drænanlægget er til ulempe ved anlæg af bebyggelse.

Ifølge skønsmandens besvarelse vil drænanlægget heller ikke kunne genanvendes, såfremt der etableres en bebyggelse med kælder, hvorved bemærkes, at etablering af kælder er en mulighed i henhold til lokalplanens punkt 7.2 (bilag 9).

Hertil kommer, at det med henvisning til skønsmandens besvarelse af spørgsmål 5 og 10 må lægges til grund, at det ikke var nødvendigt at etablere dræn for at afvande området.

Det forhold, at sagsøgeren har opnået fradrag for kloakforsyningsanlæg, jf. bilag 4, side 21, nederst, og side 22, kan ikke, som hævdet af sagsøgeren, føre til, at udgiften til det her omtvistede drænanlæg er fradragsberettiget, jf. herved også SKM2014.574.HR .

Det bemærkes, at de af skønsmanden skønnede udgifter, jf. besvarelsen af spørgsmål 2 og 8 væsentligt overstiger den udgift, der er afholdt, og som der er påstået fradrag for. Ifølge stævningen, side 2, sidste afsnit, og side 3, første afsnit, samt bilag 6, udgør udgiften til etablering af dræn kr. 28.000,- excl. moms.

Sagsøgeren kan under ingen omstændigheder opnå fradrag for et beløb, der overstiger afholdte udgifter, jf. den dagældende § 18 i vurderingsloven.

..."

Rettens begrundelse og afgørelse

Efter dagældende vurderingslovs § 17 gives der fradrag i grundværdien for forbedringer, der medfører en stigning i værdien af grunden i ubebygget stand.

Skatteministeriet har erklæret sig enig i, at etablering af drænanlæg i visse tilfælde kan medføre en stigning af værdien af grunden i ubebygget stand. Spørgsmålet er, om det drænanlæg, som boligselskabet i den konkrete sag har etableret, har medført en sådan værdistigning.

Det er ubestridt, at drænanlægget blev udført i forbindelse med byggeriet på grunden.

Der er endvidere ikke grundlag for at antage, at drænet ville have medført en værdistigning på grunden, hvis denne ikke var planlagt anvendt til bebyggelse.

Af kortmaterialet og skønsmandens erklæring fremgår, at drænet løber langs bygningerne og parkeringsarealer.

Efter skønsmandens besvarelse af navnlig spørgsmål 4 og 11 lægges det til grund, at drænanlægget i princippet vil kunne genanvendes ved et nyt byggeri, men at der vil være betydelige ulemper i anlægsfasen ved en sådan genanvendelse.

Efter skønsmanden besvarelse af spørgsmål 5, 9 og 10 lægges det endvidere til grund, at der omkring selve byggeriet er etableret omfangsdræn, og at det i sagen omtvistede drænanlæg ikke har været absolut nødvendigt for byggeriet.

Efter en samlet vurdering finder retten på denne baggrund ikke grundlag for at tilsidesætte landsskatterettens vurdering, hvorefter det pågældende drænanlæg ikke har medført en stigning af værdien af grunden i ubebygget stand.

Det af H1 anførte om, at lokalplanen ikke hjemlede anderledes udnyttelse af grunden, og at der er godkendt fradrag for kloakforsyningsanlæg, kan ikke føre til noget andet resultat.

Efter sagens udfald skal H1 betale sagsomkostninger til Skatteministeriet med 25.000 kr. Beløbet udgør et passende salær til advokat med tillæg af moms set i lyset af sagsgenstanden, skriftvekslingens omfang, og at der har været udmeldt syn- og skøns.

T h i k e n d e s f o r r e t

Skatteministeriet frifindes.

Inden 14 dage skal H1 til Skatteministeriet betale 25.000 kr. i sagsomkostninger.

Sagsomkostningerne forrentes i medfør af rentelovens § 8a.