Dokumentets metadata

Ejendomsvurdering - grundværdi - fradrag for forbedringer - hovedanlæg - vejanlæg på grunden

Sagen angik, hvorvidt skatteyderen var berettiget til yderligere fradrag for forbedringer efter vurderingslovens dagældende § 17 for udgifter til etablering af et internt vejanlæg. Landsskatteretten havde ved kendelse af 31. maj 2012 givet skatteyderen fradrag for en del af det interne vejanlæg. Sagen drejede sig således om, hvorvidt skatteyderen også var berettiget til fradrag for den resterende del af det interne vejanlæg.Skatteyderen fik ikke medhold i, at skatteyderen var berettiget til yderligere fradrag. Retten konstaterede således, at de interne veje, som skatteyderen ønskede fradrag for, løb langs bygningerne opført på ejendommen, samt at vejene ikke var adgangsgivende, men derimod tjente som interne fordelingsveje. På denne baggrund fandt retten ikke, at det interne vejanlæg udgjorde et fradragsberettiget hovedanlæg, og skatteyderen havde dermed ikke godtgjort, at Landsskatterettens skøn over hvilke dele af det interne vejanlæg, der berettigede til fradrag, var udøvet på et forkert grundlag eller var åbenbart urimeligt.Skatteministeriet blev derfor frifundet.

Parter

H1
(advokatfuldmægtig Lars Johannesen)

mod

Skatteministeriet
(kammeradvokaten v/advokatfuldmægtig Esben Lyshøj Jensen)

Afsagt af byretsdommer

Kinna Eidem

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag, der er anlagt den 14. august 2012, vedrører spørgsmålet, om H1 for vurderingsårene 2003 til 2006 er berettiget til yderligere fradrag efter den dagældende vurderingslovs § 17 for udgifter til etablering af vejanlæg.

Sagsøger, H1, har nedlagt påstand om, at Skatteministeriet skal anerkende, at de på bilag 8 med blå farve markerede veje på ejendommen ...1, har karakter af hovedanlæg, og at sagen hjemvises til vurderingsmyndighederne med henblik på den beløbsmæssige opgørelse af fradragsansættelsen ved vurderingerne af ejendommen i perioden 2003 til 2006.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har nedlagt påstand om frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Ejendommen ...1 har et areal på 16.567 kvadratmeter. H1 erhvervede grunden ubebygget og opførte efter byggemodning en boligbebyggelse bestående af 48 lejligheder.

H1 er indrømmet fradrag for udgifter til anlæg af en del af vejanlægget. Tvisten i nærværende sag drejer sig om, hvorvidt H1 er berettiget til fradrag efter den dagældende vurderingslovs § 17 for de vejarealer, der er markeret med blå linjer på bilag 8, der er vedhæftet dommen som bilag.

Landsskatteretten stadfæstede ved afgørelse af 31. maj 2012 Vurderingsankenævnets afgørelse af 8. februar 2010 vedrørende fradrag for udgifter til forbedringer, herunder fradrag for udgifter til intern vej med 100.000 kr. Af Landsskatterettens afgørelse fremgår bl.a.:

"...

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Vurderingslovens §§ 13, 17 og 18 har følgende ordlyd:

"...

§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Stk. 2. Ved ansættelse af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Stk. 3. Fremdeles skal der tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt et grundareal til fordel for et areal under en anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som den tjenende ejendom. I øvrigt bortses der fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter.

§ 17. Såfremt de fornødne oplysninger foreligger, skal der ved vurderingen med de af §§ 18 og 21 følgende begrænsninger gives fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringerne består i kapitalanvendelse eller i ejers arbejde.

§ 18. Fradrag i grundværdien for forbedringer må kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelse af grundværdien, og må ikke overstige de af ejeren anvendte bekostninger, heri medregnet værdien af ejers eget arbejde.

Stk. 2. Fradrag må ikke gives for forbedringer, som er fuldført længere tilbage end 30 år - for skov, der vurderes i henhold til § 15, stk. 1-3, dog 60 år - før vurderingen.

..."

For at en forbedring kan karakteriseres som en grundforbedring, skal der være tale om en foranstaltning af materiel karakter, som har øget den almindelige handelsværdi af grunden i ubebygget stand.

...

Intern vej

...

Landsskatteretten bemærker, at det for storparceller ansat efter byggeretsværdiprincippet gælder, at grundværdien fastsættes ud fra den byggeretsværdi og arealværdi, der er ansat for en normalgrund i naboparcelhusområder. Det følger heraf, at sædvanlige byggemodningsudgifter vedrørende anlæg uden for grunden for naboparcelhusgrundene også kommer til at indgå i grundværdien for storparceller. Der er derfor i den fastsatte grundværdi en iboende værdistigning som følge af intern byggemodning.

Medens parcelhusejendommene vil have ret til fradrag for forbedring i grundværdien for disse byggemodningsudgifter, vil storparceller - hvor tilsvarende byggemodningsudgifter typisk vil være afholdt inde på grunden - ikke uden den ovenfor citerede undtagelsesbestemmelse om hovedanlæg have adgang til fradrag for sådanne byggemodningsudgifter.

Den i vurderingsvejledningen omtalte hovedanlægsbetragtning sikrer således, at storparceller ansat efter byggeretsværdiprincippet får tilsvarende fradrag for forbedringer som parcelhusgrunde.

Det bemærkes videre, at tilsvarende betragtninger ikke gælder for ejendomme, hvis grundværdi er ansat efter etagearealprincippet eller kvadratmeterprincippet, da der i den efter disse principper ansatte grundværdi ikke pr. automatik er indeholdt en værdistigning.

Det er rettens opfattelse, at hovedanlægsbetragtningen, der er en undtagelse til hovedreglen om, at der kun gives fradrag for forbedringer for udgifter afholdt uden for grunden, bør fortolkes snævert, og således primært må anses for anvendelig på ejendomme vurderet efter byggeretsværdiprincippet. For grunde ansat efter de øvrige vurderingsprincipper må det særskilt vurderes, om den gennemførte interne byggemodning har medført en stigning i den ubebyggede grunds værdi.

Af de med det supplerende processkrift fremlagte fotos fremgår, at der er opført 4 bygninger på ejendommen, at vejen "...1" er ført et stykke ind på grunden, samt at der i tilknytning til denne er anlagt parkeringsareal.

Ejendommen, som er vurderet efter kvadratmeterprincippet, har et areal på 16.567 m².

Under hensyntagen til det oplyste, herunder om grundens størrelse, finder retten, at en andel af den interne vej kan betragtes som et hovedanlæg til betjening af dele af ejendommen i tilfælde af udstykning, samt at der ved anlæg heraf er tilført grunden en værdistigning. Det er således rettens opfattelse, at videreførelsen af vejen ...1 kan anses for et hovedanlæg, men at hovedparten af belægningen må anses for ikke-fradragsberettiget parkeringsareal.

Efter rettens skøn over fradragsberettigede udgifter til etablering af udgifter til intern vej må disse udgifter anses for indeholdt i det af vurderingsankenævnet godkendte fradrag for intern vej.

Vurderingsankenævnets afgørelse vedrørende dette punkt stadfæstes således.

..."

Parternes synspunkter

H1 har gjort gældende bl.a., at Landsskatterettens skøn er udøvet på et forkert grundlag og fører til et urimeligt resultat, idet der er flere fradragsberettigende anlæg på grunden end Landsskatteretten har lagt til grund for sin afgørelse. Landsskatterettens kendelse er ikke i overensstemmelse med retspraksis vedrørende fradrag for udgifter til hovedanlæg, jf. SKM2011.790.ØLR , SKM2013.369.HR og SKM2013.879.HR .

Højesteret har fastslået, at et hovedanlæg positivt defineres som et anlæg, der betjener eller fremover vil betjene en større del af ejendommen. Denne betingelse er opfyldt vedrørende ejendommen ...1, idet vejene markeret med blåt på bilag 8 netop betjener en større del af ejendommen, ligesom vejene tjener som adgang til grunden i sin nuværende form såvel som i tilfælde af udstykning i mindre selvstændige grunde. De tjener endvidere som adgang til grunden i samme udstrækning som det vejareal, der allerede er indrømmet fradrag for. Højesteret har endvidere afgrænset hovedanlæg negativt som stikveje, der betjener de enkelte bygninger eller boliger. De af denne sag omfattede veje har ikke karakter af sådanne stikveje, idet de ikke betjener de enkelte bygninger eller boliger, men derimod en flerhed af bygninger og boliger og dermed definitorisk er omfattet af den positive afgrænsning som betjenende en større del af ejendommen.

Baggrunden for hovedanlægsbetragtningen for større ejendomme er, at borgere, der ikke har valgt at bosætte sig i et traditionelt parcel- eller rækkehuskvarter, ikke må forfordeles i forhold til ejere af enkeltparceller i relation til retten til fradrag. En større ejendom er derfor forudsætningsvist en ejendom, hvorpå der er opført mere end en bolig; i praksis en storparcel. For at kunne sammenligne en storparcel med et traditionelt parcel- eller rækkehuskvarter er det derfor nødvendigt fiktivt at forestille sig sådanne enkelte grunde, som en storparcel ville kunne udstykkes i. Herefter er det i henhold til hovedanlægsbetragtningen nødvendigt at vurdere sådanne anlæg, der er placeret udenfor de enkelte fiktive skel, i forhold til, hvorvidt de tjener en større del af grunden. Denne vurdering må støttes på, hvorvidt det pågældende anlæg betjener mere end én af de for grunden fiktive udstykninger, idet et anlæg, der tjener mere end en ejendom i et traditionelt parcel- eller rækkehuskvarter netop ville være et fradragsberettiget eksternt anlæg, jf. vurderingslovens § 17. Når der er tale om en stor grund som i denne sag, sikrer hovedanlægsbetragtningen som anført af Højesteret, at der efter myndighedernes praksis gives fradrag for hovedanlæg på linje med den adgang til at give fradrag for foranstaltninger uden for grunden, som øger værdien af grunde i traditionelle parcel- og rækkehuskvarterer.

Idet de af sagen omfattede vejstrækninger udgør hovedanlæg, og derfor efter deres karakter kan berettige til fradrag i grundværdien efter den dagældende vurderingslovs § 17, er der grundlag for at tilsidesætte Landsrettens skøn, idet de faktiske forhold af Landsskatteretten fejlagtigt ikke er subsumeret under vurderingslovens regler om fradragsberettigende forbedringer.

Efter vurderingslovens § 13 er det grunden i ubebygget stand, der skal vurderes, hvorfor tilknytningen til den opførte bebyggelse er irrelevant. I tilfælde af ejendommens udstykning i mindre, selvstændige ejendomme, ville de af sagen omhandlede vejarealer være beliggende uden for de enkelte "nye" ejendommes skel, hvorfor tilknytningen til byggeriet ikke er relevant, idet forskelsværdien, jf. vurderingslovens §§ 5, stk. 2, 9 og 13, alene omfatter foranstaltninger inden for skelgrænsen.

Endelig vil forsyningsledninger, veje mv. som efter omstændighederne kan være fradragsberettigende, altid i et større eller mindre omfang være anlagt i forhold til den opførte bebyggelse, uden at dette dog er diskvalificerende i forhold til fradragsretten.

Skatteministeriet har gjort gældende bl.a., at der ikke er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens afgørelse, og at H1 således ikke er berettiget til yderligere fradrag for udgifter til anlæg af kørebaner internt på ejendommen. Fradrag efter den dagældende vurderingslovs § 17 er betinget af, at der foreligger en forbedring, og at denne forbedring bevirker en stigning i grundværdien. Det er alene foranstaltninger, der påvirker værdien af den ubebyggede grund, som indgår i grundværdiansættelsen, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1, og det er derfor også kun sådanne foranstaltninger, der er omfattet af vurderingslovens § 17. Udgifter til forbedringer, der har en sådan integreret sammenhæng med byggeriet på grunden, at det kun har værdi i forbindelse med dette, er ikke omfattet af vurderingslovens § 17, jf. bl.a. SKM2013.369.HR , SKM2013.879.HR og SKM2013.388.VLR .

Udgangspunktet er, at udgifter til anlæg på selve ejendommen ikke berettiger til fradrag efter dagældende vurderingslovs § 17. Arbejder på ejendommen henregnes således som udgangspunkt til byggeomkostningerne.

Hovedanlægsbetragtningen er en undtagelse til udgangspunktet om, at der kun gives fradrag for udgifter til anlæg uden for ejendommen. Højesteret har ved SKM2013.369.HR anerkendt skattemyndighedernes praksis på området, som Landsrettens kendelse i denne sag også er et udtryk for. Der er ikke med Højesterets afgørelse indført nye eller udvidede kriterier for bedømmelsen af, om der foreligger et fradragsberettiget hovedanlæg. Dette bekræftes også af, at Højesteret i SKM2013.879.HR vedrørende interne stier har fastslået, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens vurdering, der var baseret på den af Højesteret i SKM2013.369.HR anerkendte praksis og de principper, den hviler på. SKM2013.879.HR viser endvidere, at et anlæg ikke kan karakteriseres som et hovedanlæg, blot fordi det ville betjene mere end en bolig, hvis grunden blev udstykket i mindre parceller.

Det ligger efter retspraksis fast, at der ved bedømmelsen af, om et anlæg har selvstændig værdi for den ubebyggede grund, lægges vægt på anlæggets placering i forhold til den på grunden opførte bebyggelse, jf. eksempelvis SKM2013.388.VLR og SKM2013.879.HR . Endvidere følger det af retspraksis, at der ikke indrømmes fradrag for udgifter til anlæg af parkeringspladser grundet udgifternes nære tilknytning til byggeriet, jf. SKM2013.369.HR og SKM2012.112.VLR .

Det påhviler H1 at godtgøre, at en given foranstaltning har karakter af et fradragsberettiget hovedanlæg, og denne bevisbyrde har H1 ikke løftet. De med blåt markerede kørebaner fremtræder i det hele som en del af ejendommens parkeringsanlæg og ikke som en vej og berettiger dermed ikke til fradrag efter vurderingslovens § 17, jf. SKM2013.536.ØLR . Endelig er kørebanerne anlagt således, at de nøje følger de på ejendommen opførte bygninger, hvorfor de også er så tæt knyttet til byggeriet på ejendommen, at de kun har værdi i forbindelse med dette. Kørebanerne er på denne baggrund at sidestille med stikledninger, hvorfor de af denne grund heller ikke berettiger til fradrag.

Der er således ikke grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens vurdering. Landsskatteretten har foretaget en vurdering i overensstemmelse med retspraksis og har givet fradrag for den del af vejanlægget, der er vurderet at udgøre et fradragsberettiget hovedanlæg.

Begrundelse og afgørelse

De omhandlede vejarealer løber parallelt med de på grunden opførte bygninger samt et kort stykke forbi bygningerne, hvorefter de ophører. Vejene tjener ikke som adgang til grunden, men har derimod karakter af interne fordelingsveje. Vejene kan således ikke anses som en del af et hovedanlæg, der øger grundens værdi i ubebygget stand, jf. den dagældende vurderingslovs § 17 og § 13.

Retten finder herefter ikke, at H1 har godtgjort, at Landsskatterettens skøn er udøvet på forkert grundlag eller er åbenbart urimeligt. Der er herefter ikke grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens vurdering.

Efter sagens udfald skal H1 til Skatteministeriet betale sagens omkostninger med 30.000 kr. inklusiv moms til dækning af udgifter til advokatbistand. Retten har ved fastsættelsen af beløbet lagt vægt på sagens værdi, der er oplyst at udgøre 139.908 kr.

T h i k e n d e s f o r r e t

Skatteministeriet frifindes.

Inden 14 dage skal H1 til Skatteministeriet betale sagens omkostninger med 30.000 kr. inklusiv moms.