Dokumentets metadata

Ejendomsvurdering - grundværdi - beskaffenhed af jordbund - nedslag for ekstrafundering

Sagen drejede sig om, hvorvidt der var grundlag for at tilsidesætte grundværdiansættelsen af skatteyderens ejendom for vurderingsårene 2001-2003, herunder om jordens beskaffenhed var af en sådan karakter, at der var behov for ekstrafundering, og om ansættelsen af grundværdien ikke svarede til grundens handelsværdi, således at skatteyderen er berettiget til et nedslag i grundværdien.I sagen var der opført en etageejendom i op til seks etager på grunden.Retten fandt, at skatteyderen ikke ved den fremlagte geotekniske erklæring eller på anden måde havde dokumenteret, at der har været behov for en ekstrafundering, ligesom skatteyderen ikke havde dokumenteret, hvilke funderingsarbejder, der konkret har været udført.Retten fandt endvidere, at skatteyderen heller ikke havde godtgjort, at grundens værdi var under den ansatte grundværdi, hvilket skatteyderen kunne have forsøgt ved afholdelse af syn og skøn.Derudover fandt retten, at skatteyderen ikke havde godtgjort, at Landskatterettens skøn var foretaget på et forkert eller mangelfuldt grundlag.Retten fandt endeligt, at Landsskatterettens begrundelse ikke var mangelfuld eller på anden måde led af mangler, der kunne have haft en væsentlig indflydelse på ansættelsen af ejendommens grundværdi.Skatteministeriet blev herefter frifundet.

Parter

Boligforeningen H1
(advokat Tue Martin Berg)

mod

Skatteministeriet
(kammeradvokaten v/advokatfuldmægtig Asger Hinsch)

Afsagt af byretsdommer

Poul Gorm Nielsen

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag, der er anlagt den 22. august 2014 [2013.red.SKAT], vedrører spørgsmålet om, hvorvidt der er grundlag for at tilsidesætte grundværdiansættelsen af sagsøgers ejendom for vurderingsårene 2001-2003, herunder om jordens beskaffenhed var af en sådan karakter, at der var behov for ekstrafundering, og om ansættelsen af grundværdien ikke svarer til grundens handelsværdi, således at sagsøger er berettiget til et nedslag i grundværdien, jf. vurderingslovens § 13, jf. § 6.

Sagsøger, Boligforeningen H1, har nedlagt påstand om, at sagsøgte tilpligtes at anerkende, at grundværdien pr 1. januar 2001, 1. januar 2002, 1 januar 2003 og 1. oktober 2003 af ejendommen beliggende ...1 hjemvises til vurderingsmyndigheden til fornyet skøn.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har nedlagt påstand om frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen

Landsskatteretten har den 23. maj 2013 afsagt følgende kendelse

"...

Klagen vedrører fastsættelse af nedslag i grundværdien for ekstrafundering i vurderingsårene 2001, 2002 og 2003.

Vurderingsankenævnet har ikke godkendt nedslag.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæster vurderingsankenævnets afgørelse.

Møde mv.

Klagerens repræsentant har afholdt telefonisk møde med Landsskatterettens sagsbehandler.

Sagens oplysninger

Ejendommen blev erhvervet af Boligforening H1 den 20. januar 1992 med overtagelsesdag den 1. februar 1991.

Af skødet fremgår endvidere, at købesummen er sat til 2.584.800 kr. kontant. Af § 5 fremgår, at kommunen har ret til at tilbagekøbe ejendommen i år 2061 for den erlagte købesum.

Af skødets § 8 fremgår, at kommunen afholder udgifter til eventuelle nødvendige ekstrafunderingsudgifter, og at kommunen vil være indstillet på at bære udgifterne såfremt grunden skulle vise sig at være forurenet.

Ejendommen består af 55 lejligheder med et grundtilliggende på 1.483 m². Ejendommen er vurderet efter etagemeterprincippet.

Af den fremlagte geotekniske rapport fremgår bl.a. følgende:

"...

Undersøgelsen viser, at der direkte under fylden(og evt. den gamle overjord) træffes bæredygtige, (sen-)glaciale aflejringer overvejende i form af siltet, fint smeltevandssand 1,9 a 2,8 m under terræn.

..."

"...

Med OSBL liggende i kote ca 6,0 vil en direkte fundering være naturlig for kælderdelen, og en fundering på borede fundamenter være naturlig for de kælderløse dele

..."

"...

For kælderløse dele foreslår vi, at gulvene udføres fritbærende, d.v.s. armeret og båret af fundamenterne. Da AFRN ligger i niveau med eller højere end fremtidigt kældergulvsniveau, kan kældergulvet udlægges direkte på terræn som terrænkonstruktion. Hvis AFRN lokalt ligger dybere end kældergulvsniveau, kan det blive nødvendigt med en mindre udskiftning

..."

Endvidere er fremlagt forslag til ændring af byggeprojekt, hvoraf det fremgår, at udgifter til ekstrafundering er anslået til 100.000 kr.

Ejendommens grundværdi for de påklagede år, 2001, 2002 og 2003 udgør henholdsvis 3.114.300 kr., 3.448.000 kr. og 3.620.400 kr.

Vurderingsankenævnets afgørelse

Vurderingsankenævnet har ikke godkendt nedslag for ekstrafundering, jf. vurderingslovens § 13.

Til støtte for afgørelsen er anført:

"...

Efter Vurderingslovens § 13, stk. 1 skal grundværdien bl.a. fastsættes under hensyntagen til grundens beskaffenhed. Hvor bundforholdene er af en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse af et areal i henhold til gældende kommune-/lokalplanlægning kræver ekstrafundering/pilotering, vil arealets værdi være reduceret i forhold til arealer, hvor sådanne foranstaltninger ikke er nødvendige. Grundværdien må derfor ansættes under hensyn hertil, jfr. Vurderingsvejledningen 2011-1, C.1 Grundværdibegrebet. På baggrund af de foreliggende oplysninger i sagen, er det nævnets opfattelse, at den geotekniske rapport godtgør, at det i områderne omkring prøveboringer er nødvendigt at ekstrafundere grunden. Den anslåede udgift til ekstrafundering beløber sig ifølge brev af 22, juni 1990 fra det rådgivende ingeniørfirma R1 til 100.000 kr.

Efter nævnets opfattelse afspejler ekstrafunderingsudgiften den værdiforringelse af grunden, der, på tidspunktet for funderingsarbejdets udførelse, er en direkte følge af jordens dårlige bæreevne. I nævnets forslag til afgørelse har nævnet nægtet nedslag i grundværdien. Begrundelsen er, at grundværdien ved vurderingen i 1992 er ansat til 2.445.300 kr., og henset hertil, er det nævnets opfattelse, at værdiforringelsen beløbsmæssigt ligger indenfor skønsusikkerheden ved ansættelsen af grundværdien. Klagers repræsentant har i mail af 5. maj 2011 gjort indsigelse mod nævnets forslag. Repræsentanten anfører således, at Landsskatteretten har gjort op med SKATs begreb "skønsmæssig usikkerhed" i relation til ekstrafundering for længe siden, og har justeret nedslag helt ned til et par tusinde kroner. Repræsentanten anfører videre, at SKATs skønsbeføjelse i vurderingsregi alene ligger i fastsættelsen af områdeprisen. Der er efterfølgende behov for individuel nivellering i form af nedslag og tillæg. Heri er der ikke tale om skøn, hvorfor der selvsagt heller ikke kan være tale om en kobling til det skøn der blev udøvet ved fastsættelsen af en områdepris, der ikke tager hensyn til individuelle forhold. Nævnet har noteret sig repræsentantens argumenter men er ikke enig heri.

Prisfastsættelsen af et grundværdiområde sker på grundlag af statistiske analyser og beregninger, og er i den forstand objektiv, jf. Vurderingsvejledningen 2011-1, C.2 Grundværdiberegningen. Efter nævnets opfattelse beror bedømmelsen af, om der skal gives nedslag på grund af dårlig jordbæreevne derimod på et konkret skøn. Af vurderingsvejledningen fremgår vedrørende nedslag for ekstrafundering, at der ved hver vurdering skal foretages et konkret skøn om, hvorvidt og med hvilken værdi der i det enkelte år bør gives nedslag som et led i det samlede skøn over grundens værdi, jfr. Vurderingsvejledningen 2011-1, C.2 Grundværdiberegningen. Efter nævnets opfattelse vil nedslag alene kunne blive aktuelt, for så vidt værdiforringelsen overstiger skønsusikkerheden ved fastsættelsen af grundværdien. Nævnet finder ikke, at repræsentanten har godtgjort, at der eksisterer en fast praksis ved Landsskatteretten, hvorefter der tilkendes nedslag uanset omfanget af den værdiforringelse, som den dårlige jordbæreevne giver anledning til. På denne baggrund fastholder nævnet afslaget på nedslag i grundværdien.

..."

Ejerens påstand og argumenter

Der er fremsat påstand om nedslag for ekstrafundering med 126.175 kr. for vurderingsåret 2001 fremskrevet med SKATs fremskrivningsfaktorer.

Til støtte for påstanden er anført:

"...

Vurderingslovens § 13, stk.1 har følgende ordlyd:

"Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse". Med andre ord skal grundværdien nedsættes, hvis grundens bæredygtighed (beskaffenhed) er ringe. Det følger af Landsskatteretspraksis, at nedslaget i grundværdien for dårlige jordbundsforhold skal fastsættes som udgiften til udførelse af ekstrafundering samt jordbundsundersøgelser, og at denne udgift skal fremskrives efter byggeomkostningsindekset. Der kan dog også for nemheds skyld regnes med SKATs fremskrivningsfaktorer i de år, for hvilke disse faktorer er offentliggjort og korrekte. Der kan herved henvises til kendelse af 24. september 2009 vedrørende ...2, kendelse af 28. 2009 vedrørende ...3, samt kendelse af 28. september 2009 vedrørende ...4.

Vurderingsankenævnet har ikke imødekommet anmodning om nedslag som følge af jordens ringe beskaffenhed.

Vurderingsankenævnet har i sin afgørelse således fremført følgende:

"...

Efter Vurderingslovens § 13, stk.1 skal grundværdien bl.a. fastsættes under hensyntagen til grundens beskaffenhed. Hvor bundforholdene er af en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse af et areal i henhold til gældende kommune-/lokalplanlægning kræver ekstrafundering/pilotering, vil arealets værdi være reduceret i forhold til arealer, hvor sådanne foranstaltninger ikke er nødvendige. Grundværdien må derfor ansættes under hensyn hertil, jfr. Vurderingsvejledningen 2011-1, C.1. Grundværdibegrebet. På baggrund af de foreliggende oplysninger i sagen, er det nævnets opfattelse, at den geotekniske rapport godtgør, at det i området omkring prøveboringer er nødvendigt at ekstrafundere grunden. Den anslåede udgift til ekstrafundering beløber sig ifølge brev af 22.juni1990 fra det rådgivende ingeniørfirma R1 til 100.000 kr. Efter nævnets opfattelse afspejler ekstrafunderingsudgiften den værdiforringelse af grunden, der, på tidspunktet for funderingsarbejdets udførelse, er en direkte følge af jordens dårlige bæreevne.

..."

I nævnets forslag til afgørelse har nævnet nægtet nedslag i grundværdien. Begrundelsen er, at grundværdien ved vurderingen 1992 er ansat til 2.445.300 kr. og henset hertil, er det nævnets opfattelse, at værdiforringelsen beløbsmæssigt ligger indenfor skønsusikkerheden ved ansættelsen af grundværdien. Klagers repræsentant har i mail af 5. maj 2011 gjort indsigelse mod nævnets forslag. Repræsentanten anfører således, at Landsskatteretten har gjort op med SKATs begreb "skønsmæssig usikkerhed" i relation til ekstrafundering for længe siden, og har justeret nedslag helt ned til et par tusinde kroner. Repræsentanten anfører videre, at SKATs skønsbeføjelse i vurderingsregi alene ligger i fastsættelsen af områdeprisen. Der er efterfølgende behov for individuel nivellering i form af nedslag og tillæg. Heri er der ikke tale om skøn, hvorfor der selvsagt heller ikke kan være tale om en kobling til det skøn der blev udøvet ved fastsættelsen af en områdepris, der ikke tager hensyn til individuelle forhold.

Nævnet har noteret sig repræsentantens argumenter men er ikke enig heri. Prisfastsættelsen af et grundværdiområde sker på grundlag af statistiske analyser og beregninger, og er i den forstand objektiv, jfr. Vurderingsvejledningen 2011-1, C.2. Grundværdiberegningen. Efter nævnets opfattelse beror bedømmelsen af, om der skal gives nedslag på grund af dårlig jordbæreevne derimod på et konkret skøn. Af vurderingsvejledningen fremgår vedrørende nedslag for ekstrafundering, at der ved hver vurdering skal foretages et konkret skøn om, hvorvidt og med hvilken værdi der i det enkelte år bør gives nedslag som et led i det samlede skøn over grundens værdi, jfr. Vurderingsvejledningen 2011-1, C.2 Grundværdiberegningen. Efter nævnets opfattelse vil nedslag alene kunne blive aktuelt, for så vidt værdiforringelsen overstiger skønsusikkerheden ved fastsættelsen af grundværdien.

Nævnet finder ikke, at repræsentanten har godtgjort, at der eksisterer en fast praksis ved Landsskatteretten, hvorefter der tilkendes nedslag uanset omfanget af den værdiforringelse, som den dårlige jordbæreevne giver anledning til. På denne baggrund fastholder nævnet afslaget på nedslag i grundværdien.

Hertil skal anføres: Det må fastslås, at Vurderingsankenævnet i ovenstående passage anerkender, at klagers jord er af så ringe beskaffenhed, at der er behov for ekstrafundering, hvilket klager naturligvis er enig i. Se således georapporten (bilag 4) sammenholdt med Norm for fundering DS 415 (bilag 5): Georapportens pkt. 1 Sammenfatning:

"...

Undersøgelsen viser, at der direkte under gylden (og evt. den gamle overjord) træffes bæredygtige, (sen-) glaciale aflejringer overvejende i form af siltet, fint smeltevandssand 1,9 a 2,8 m under terræn.

..."

Norm for fundering DS 415, side 40, afsnit 6.2.4 Dimensionerings- og udførelsesmæssige hensyn: Fundamenter skal føres til et underlag der ikke udsættes for frostbetingede bevægelser - det vil sige frostsikker dybde. Denne dybde kan i Danmark normalt sættes til 0,9 m under terræn for normalt byggeri. Når det er nødvendigt at fundere dybere end 0,9 m på grund af ikke bæredygtige lag er der tale om ekstrafundering. Faktum er således, at den bæredygtige jord findes 1,9 á 2,8 m under terræn, hvorfor der, jf. ovennævnte, er behov for ekstrafundering.

Tvisten i nærværende klage består således ikke i, om der er behov for ekstrafundering, eftersom der fra Vurderingsankenævnets og klagers side er enighed herom. Tvisten består derimod i om ekstrafunderingens størrelse i kr./øre overhovedet kan berettige klager til nedslag i grundværdien. Da klagers ejendom er vurderet efter etagearealprincippet er ejendommen vurderet som en normalgrund, hvorved grundværdien ikke afspejler grundens reelle værdi, når der henses til de dårlige jordbundsforhold. Dette skyldes det forhold, at grundværdien efter etagearealprincippet fastsættes efter tre faktorer:

1. Grundens areal

2. Bebyggelsesprocenten, samt

3. prisen for at opføre en etagemeter bolig.

Der er ikke i nogle af disse faktorer mulighed for at justere på grund af dårlige jordbundsforhold. Der foreligger skrivelse af 22.juni 1990 fra R1 A/S (bilag 6), hvoraf fremgår at udgiften til ekstrafundering for byggeriet beløber sig til kr. 100.000. Dette betyder således, at klagers grund er tilsvarende mindre værd end en grund i området, hvor ekstrafundering ikke er nødvendig for at bebygge denne.

Ifølge Vurderingslovens § 13, skal der netop også tages højde for jordens beskaffenhed i vurderingen af grunden, og dette sker i praksis ved at der gives et nedslag i grundværdien. Nedslaget efter Vurderingslovens § 13 er ikke et nedslag for afholdte udgifter til ekstrafundering, men et nedslag som følge af jordens ringe beskaffenhed i form af blød bund. Altså er det grunden i ubebygget stand man kigger på. Landsskatteretten indrømmer således i praksis nedslag som følge af jordens ringe beskaffenhed ansat størrelsesmæssigt til en afholdt ekstrafunderingsudgift.

I Landsskatterettens kendelse af 14.juli 2010 vedrørende ejendommen ...5 godkendte Landsskatteretten nedslag for ekstrafundering svarende til det i byggeregnskabet angivne beløb på kr. 65.000. Der var ikke i sagen fremlagt nogen anden dokumentation for udgiftens størrelse eller en særlig specifikation af udgiftens sammensætning, men Landsskatteretten bemærkede desuagtet jf. side 6, andet afsnit "Udgifterne, som samlet udgør kr. 65.000, er dokumenterede i byggeregnskabet". I Landsskatterettens kendelse af 3.maj 2011 vedrørende ejendommen ...6 godkendte Landsskatteretten nedslag for ekstrafundering svarende til det i byggeregnskabet angivne beløb på kr. 125.096. Der var ikke i sagen fremlagt nogen anden dokumentation for udgiftens størrelse eller en særlig specifikation af udgiftens sammensætning. I Landsskatterettens kendelse af 30.august 2011 vedrørende ...7 godkendte Landsskatteretten nedslag for ekstrafundering svarende til det i byggeregnskabet angivne beløb på kr. 106.278. Der var ikke i sagen fremlagt nogen anden dokumentation for udgiftens størrelse eller en særlig specifikation af udgiftens sammensætning. Landsskatteretten bemærkede desuagtet, at "Udgifterne, som samlet udgør 106.278 i 1979-niveau, er dokumenterede i byggeregnskaberne i posterne "ekstrafundering og pilotering" og i "jordbundsundersøgelser".

Som det fremgår af ovennævnte kendelser har Landsskatteretten givet nedslag i grundværdien i et leje (og endda lavere) svarende til det som klager har anmodet om. Denne praktiske ansættelse anvendes ud fra et ræsonnement om, at en køber af en ubebygget grund må antages at ville betale tilsvarende mindre for grunden, hvis han er bekendt med, at der skal afholdes udgifter til ekstrafundering ved bebyggelse af grunden. Det af Vurderingsankenævnet anførte om skønsmæssig usikkerhed kan ikke føre til et andet resultat. Vurderingssystemet og principperne tager udgangspunkt i normalgrunde, og i forbindelse med etagearealprincippet foretages der som ovenfor slet ikke et skøn men alene en mekanisk beregning. Det er derfor efterfølgende nødvendigt med en individuel nivellering af grunde der adskiller sig fra normalgrunde, hvilket er helt i tråd med Landsskatterettens praksis.

På baggrund af det ovenfor anførte gøres det således samlet gældende, at klager har dokumenteret såvel behovet for terrænregulering og ekstrafundering via den udarbejdede georapport, bilag 4, som de afholdte udgifter hertil, jf. skrivelse af 22. juni 1990 fra ingeniør R2, bilag 6, og det gøres endvidere gældende, at der henset til jordens ringe beskaffenhed skal ske et nedslag i klagers grundværdi svarende til klagers udgifter på kr. 100.000. Det gøres endvidere gældende, at nedslaget skal fremskrives efter SKATs fremskrivningsfaktorer fra ekstrafunderingens påbegyndelse i 1992, og indsættes i genoptagelsesårene 2001 og fremefter. Nedslaget er fremskrevet i overensstemmelse hermed i tabellen nedenfor (bilag 7):

Under sagens behandling ved Landsskatteretten har repræsentanten endvidere anført:

"...

Kontoret indstiller, at der ikke godkendes nedslag for dårlige jordbundsforhold da ekstrafunderingsudgiften er lille i forhold til grundværdien.

Landsskatteretten har ikke tidligere arbejdet med bagatelgrænser i nedslagssager. Efter min opfattelse er indstillingen i strid med tidligere afgørelser fra Landsskatteretten, hvor der godkendes nedslag for ekstrafunderingsudgifter der udgør en tilsvarende procentdel af grundværdien som i nærværende sag. Eksempelvis kan henvises til Landsskatterettens kendelse af 9. november 2012 vedrørende ...8, j. nr. 10-0216687. I den sag udgjorde grundværdien i 2001 14.587.300 kr. før nedslag. Landsskatteretten godkendte et nedslag på 507.481 kr., nedslaget udgør mindre end 4 % af grundværdien før nedslag. I nærværende sag udgør den fremskrevne ekstrafunderingsudgift lidt over 4 % af grundværdien i 2001.

Som bekendt anvendes ekstrafunderingsudgiften som målestok for den værdiforringelse af grundværdien som de dårlige jordbundsforhold medfører. Som det også fremgår af mødereferatet, må det imidlertid lægges til grund, at ekstrafunderingsudgiften i nærværende sag er lavere end værdiforringelsen, idet der er anlagt kælder i bebyggelsen. Udgifter til etablering af kælder betragtes ikke som en ekstrafunderingsudgift. Havde man opført byggeriet uden kælder, er der dog ikke nogen tvivl om, at ekstrafunderingsudgiften ville have været væsentligt større.

Det fastholdes således, at der skal godkendes nedslag for dårlige jordbundsforhold.

..."

..."

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det fremgår af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. I henhold til vurderingslovens § 13, stk. 1, udgør grundværdien således værdien af grunden med grundforbedringer i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Hvor normal udnyttelse af et areal i henhold til gældende lokalplan kræver ekstrafundering eller pilotering af jordbundsforholdene, vil arealets værdi ofte være reduceret i forhold til arealer, hvor sådanne foranstaltninger ikke er nødvendige. Grundværdien må derfor ansættes under hensyn hertil, jf. bl.a. Østre Landsrets dom af 26. september 2012, offentliggjort i SKM2012.611.ØLR .

Efter en samlet vurdering finder retten ikke, at der er grundlag for at indrømme nedslag i grundværdien for ekstrafundering for den pågældende ejendom. Retten har henset til at den hævdede udgift i 1992- niveau udgjorde 100.000 kr., hvilket beløb efter fremskrivning i overensstemmelse med praksis fører til et beløb på 126.175 kr. i 2001-niveau samt 131.221 kr. i 2002-niveau. Under hensyn til at grundværdien i 2001 og 2002 udgjorde henholdsvis 3.114.300 kr. og 3.448.000 kr., er det Landsskatterettens opfattelse, at udgiften sammenholdt med nævnte grundværdi falder inden for skønsusikkerheden ved ansættelse af grundværdien for de omhandlede vurderingsår, herunder reguleringsåret 2003.

Landsskatteretten stadfæster herefter vurderingsankenævnets afgørelse.

..."

Parternes synspunkter

Sagsøger har i påstandsdokument af 3. juni 2014 anført følgende:

Sagsøger gør gældende, at der ved skønnet over grundværdierne ikke er taget højde for beskaffenheden af jorden på sagsøgers ejendom, hvorfor skønnet skal tilsidesættes som foretaget på forkert grundlag.

Vurderingsmyndigheden blev først gjort opmærksom på jordbundsforholdene på sagsøgers ejendom ved klagers oplysninger herom i brev af 28. september 2004. Det må derfor kunne lægges til grund, at Vurderingsmyndigheden ikke har været vidende om jordbundsforholdene ved ansættelsen af grundværdien i genoptagelsesårene, hvorfor jordbundsforholdene ikke har udgjort et element ved skønnet over disse grundværdier som opgjort udelukkende efter etagearealsprincippet.

Til støtte herfor bemærkes, at etagearealsprincippets enkelte bestanddele ikke automatisk kan tage højde for en ejendoms beskaffenhed og at denne skal afspejles ved tildeling af enten et nedslag eller et tillæg. I denne systematik ligger også forudsætningsvist, at Vurderingsmyndighedens skøn over grundværdien udgør kontantværdien af grunden i ubebygget stand ud fra en normal beskaffenhed, beliggenhed og en normal god økonomisk anvendelse i henhold til vurderingslovens § 13, og at det er i denne grundværdi, der gives henholdsvis et nedslag eller et tillæg ud fra grundens konkrete forhold sammenholdt med andre ejendomme med normale forhold.

I nærværende sag ses der at være enighed om, at grundværdien i vurderingsårene skal ansættes skønsmæssigt til grundens værdi i handel og vandel, jf. vurderingslovens § 13, jf. § 6, jf. svarskriftets side 2, afsnit 3-4 og duplikkens side 3, 1. afsnit.

Der ses overordnet også at være enighed om, at nedslag for jordens ringe jordbundsforhold, som en del af den samlede grundværdiansættelse, i reglen gives, når normal udnyttelse af et areal på grund af bundforholdenes beskaffenhed kræver ekstrafundering, jf. svarskriftets side 2, afsnit 5. Til støtte herfor henvises også til Østre Landsrets dom af 26. september 2012, offentliggjort som SKM2012.611.ØLR .

Der ses ligeledes at være enighed om, at nedslag for ringe jordbundsforhold ikke gives for et beløb svarende til eventuelle udgifter til ekstrafundering, men med et beløb svarende til, hvad de konstaterede jordbundsforhold skønnes at have påvirket værdien af grunden i ubebygget stand i handel og vandel i forhold til værdien af en tilsvarende grund, hvor normal udnyttelse er mulig.

Landsskatterettens stadfæstelse af de af Vurderingsmyndigheden fastsatte grundværdier, som afspejlende kontantværdien af grunden i ubebygget stand ud fra en normal beskaffenhed, beliggenhed og en normal god økonomisk anvendelse i henhold til vurderingslovens § 13, strider således mod denne systematik, idet der ikke er taget hensyn til beskaffenheden af jorden ved skønnet over grundværdierne i genoptagelsesårene - herunder særligt fordi det ikke er muligt efterfølgende at forudsætte dette hensyn inddraget i de af Vurderingsmyndigheden skønnede grundværdier som afspejlende den kontante handelsværdi.

Landsskatterettens begrundelse for at stadfæste de af Vurderingsmyndigheden ansatte grundværdier ved vurderingerne i årene 2001-2003 fremgår af kendelsen:

"...

...Efter en samlet vurdering finder retten ikke, at der er grundlag for at indrømme nedslag i grundværdien for ekstrafundering for den pågældende ejendom. Retten har henset til at den hævdede udgift i 1992-niveau udgjorde 100.000 kr., hvilket beløb efter fremskrivning i overensstemmelse med praksis fører til et beløb på 126.175 kr. i 2001-niveau samt 131.221 kr. i 2002-niveau. Under hensyn til at grundværdien i 2001 og 2002 udgjorde henholdsvis 3.114.300 og 3.448.000 kr., er det Landsskatterettens opfattelse, at udgiften sammenholdt med nævnte grundværdi falder inden for skønsusikkerheden ved ansættelse af grundværdien for de omhandlede vurderingsår, herunder reguleringsåret 2003...

..."

Nedslag i grundværdien i henhold til vurderingslovens § 13 afvises altså under henvisning til skønsusikkerheden ved grundværdiansættelsen og hævdede udgiftsniveauer.

Det følger forudsætningsvist af afgørelsen, at Landsskatteretten ikke har taget konkret stilling til, hvorvidt jordens konstaterede beskaffenhed eventuelt kunne påvirke kontantværdien af grunden i ubebygget stand i forhold til en grund med normale jordbundsforhold. Sagsøger gør gældende, at der ikke er hjemmel i loven til, at Landsskatteretten kan afvise nedslag uden at have foretaget denne konkrete vurdering.

Sagsøger gør endvidere gældende, at nedslag ikke kan afvises under generel henvisning til skønsusikkerheden ved grundværdiansættelsen - som i øvrigt ikke anerkendes - idet eventuel skønsusikkerhed stadig må forudsætte, at skønnet over grundværdien er foretaget under inddragelse af alle relevante hensyn, herunder til jordens beskaffenhed, og at eventuel skønsusikkerhedsvurdering baseres på en konkret vurdering af disse hensyns påvirkning af grundværdien i hvert af vurderingsårene.

Derudover baserer Landsskatteretten deres skønsusikkerhedsvurdering på hævdede udgifter. For det første er Landsskatteretten underlagt officialmaksimen. Derfor kan Landsskatteretten ikke tillægge hævdede udgifter afgørende betydning for en afgørelse, idet afgørelsen således ikke vil være materielt rigtig. Desuagtet er udgifterne ikke det relevante grundlag for at vurdere, hvorvidt jordens beskaffenhed henholdsvis har eller ikke har haft betydning for grundværdien, idet eventuelt afholdte udgifter ikke er bestemmende for, hvorvidt der gives nedslag i grundværdien i henhold til vurderingslovens § 13, men derimod, hvorvidt en økonomisk god anvendelse af grunden kræver ekstrafundering på grund af bundforholdenes beskaffenhed i forhold til en grund med normale jordbundsforhold - hvilket er ubestridt.

På den baggrund gør sagsøger gældende, at Landsskatterettens afgørelse er foretaget på forkert grundlag, og at skønnet over grundværdierne i vurderingsårene derfor ligeledes er foretaget på forkert grundlag.

Til støtte for, at jordens beskaffenhed har betydning for grundværdien kan henvises til skødets § 8, hvoraf fremgår:

"...

... Kommunen godtgør køberen udgifter til eventuelle nødvendige ekstrafunderingsarbejder i det omfang, udgifterne til disse kan godkendes af kommunen i overensstemmelse med kommunens vilkår af 24. juli 1957 vedrørende ekstrafunderingsudgifter, med hvilke vilkår køberen er bekendt. Kommunen påtager sig intet ansvar for grundens bundforhold eller for grundens beskaffenhed iøvrigt. Såfremt der måtte blive stillet krav af miljømæs...

..."

Det ses således, at den mellem skødeparterne aftalte købesum er baseret på aftale om, at Kommunen, som sælger, godtgør sagsøger eventuelle udgifter til ekstrafundering i henhold til nærmere aftale. Regulering af bundforholdene og risikoen for ekstraudgifter ville ikke være nødvendig, såfremt den dermed forbundne risiko ikke havde betydning for sagsøger som køber, hvorfor købesummen forudsætningsvist også måtte være endnu mindre, såfremt sagsøger skulle tage hele risikoen for eventuelle ekstrafunderingsudgifter forbundet med jordbundsforholdene. Hertil bemærkes, at jordens beskaffenhed er kendt af køber på erhvervelsestidspunktet i 1992, og at sådanne derfor også forudsætningsvist har haft betydning for den mellem parterne aftalte købesum, og behovet for at regulere sælgers nærmere ansvar i den forbindelse i skødet, som i dets helhed udgør grundlaget for fastsættelsen af købesummen.

Skulle Retten - mod forventning - komme frem til, at den af Landsskatteretten foretagne skønsusikkerhedsvurdering er foretaget på korrekt grundlag, gør sagsøger gældende, at de hævdede udgifter i fremskrevet stand ligger uden for eventuel skønsmargen. I den forbindelse kan henvises til forliget mellem sagsøgte og Boligselskabet G2 i Højesteretssagen, offentliggjort som SKM2014.65.HR , hvor sagsøgte anerkender, at udgiften til ekstrafundering i sagen udgør 140.320 kr. og at nedslaget hjemvises til fornyet opgørelse af Vurderingsmyndigheden. Sagen vedrørte spørgsmålet om forhøjelse af det indrømmede nedslag fra 100.000 kr. til 140.320 kr., idet sagsøgte ved Østre Landsret havde fået medhold, herunder i anbringendet om, at Boligselskabet G2 ikke havde løftet bevisbyrden for, at forskellen mellem det indrømmede nedslag og ekstrafunderingsudgiften i byggeregnskabet lå udenfor rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne.

Idet forskellen på 40.320 kr. udgjorde mindre end ca. 2 % af grundværdien på 1.948.224 kr. i 2002 ses der fra sagsøgers side således ikke at være et juridisk grundlag for en skønsusikkerhedsmargen i forbindelse med grundværdiansættelsen, jf. vurderingslovens § 13. Sagsøgte ville i bekræftende fald ikke have haft indgået forliget, idet sagsøgte er forpligtet til at søge den materielt rigtige afgørelse, jf. officialmaksimen. I nærværende sag, hvor de hævdede udgifter udgør nogenlunde samme procentvise andel af de i vurderingsårene ansatte grundværdier, er der således heller ikke juridisk grundlag for ikke at tage hensyn til de konstaterede jordbundsforhold.

I modsætning til både Vurderingsankenævnet og Landsskatteretten bestrider sagsøgte nu, at der på ejendommen er ringe jordbundsforhold.

Sagsøger bestrider, at jordbundsforholdenes ringe beskaffenhed og behovet for ekstrafundering ikke er dokumenteret. Det følger af den i sagen fremlagte geotekniske rapport, jf. bilag 1, at bæredygtige funderingsniveauer er konstateret i dybder ned til 2,8 meters dybde, og at fundering af kælderløse dele naturligt vil skulle udføres på borede brønde, som uomtvisteligt er en form for ekstrafundering i forhold til normal fundering.

I relation til sagsøgers etablering af kælder på ejendommen bemærkes, at kældergulvsniveau aldrig føres til 2,8 meter. I nærværende sag oplyser KK, vicevært for ejendommen, at kældergulv er etableret i 1,60 meter under terræn, hvilket svarer til et udgravningsniveau på 1,85 meter under terræn. Mailkorrespondance er fremlagt som bilag 8. Udgravningen til kælder vil altså ikke løse det på sagsøgers ejendom konstaterede ekstrafunderingsbehov, og henset til, at grundværdien skal vurderes i ubebygget stand er eventuel faktisk kælderudgravning under alle omstændigheder irrelevant for skønnet over grundværdien i henhold til vurderingslovens § 13.

Under henvisning til etagebebyggelse - som byggeriet i nærværende sag - har sagsøgte gjort gældende, at behov for ekstrafundering ikke er nødvendig. Der gælder som udgangspunkt samme standard for fundering i frostfri dybde for etagebebyggelse, som også er gældende for mindre bygninger. Således fremgår det af bygningsreglementet, afsnit 4.1, stk. 3, at fundamenter skal føres til frostfri dybde, relevant udsnit er fremlagt som bilag 9. I SBI-anvisning 230, afsnit 4.1, stk. 3, som er anvisningen relateret til bestemmelserne i bygningsreglementer, fremgår, at frostfri dybde i Danmark er 0,90-1,20 meter, relevant udsnit fremlagt som bilag 10. Af Dansk Standard 415 fremgår endvidere, at frostfri dybde i Danmark er 0,90-1,20 meter, relevant udsnit fremlagt som bilag 11. Etagebebyggelse er altså ikke funderet i dybder dybere end frostfri dybde, og normalfunderingsdybden for etagebebyggelse er således også 0,90 meter under terræn.

Det bemærkes i den forbindelse, at det forhold, at ekstrafunderingen eventuelt skyldes, at ejendommen tidligere har været bebygget med tankanlæg er uden betydning for sagsøgers ret til nedslag for grundens ringe jordbundsforhold, idet nedslag netop gives for den værdiforringelse som jordbundsforholdene skønnes at have påvirket kontantværdien af grunden med i ubebygget stand i 2001 og 2002. Sagsøger gør gældende, at det er åbenlyst, at det for værdien af grunden i ubebygget stand er uden betydning om den værdiforringede jord skyldes naturligt forekommende ringe jord eller jord, der er ringe på grund af tidligere menneskeskabte forhold. En køber i vurderingsårene vil således utvivlsomt prisbestemme grundens værdi ud fra oplysningerne om jordens bæreevne desuagtet, hvad der har forårsaget den.

I nærværende sag, hvor funderingsniveau er konstateret så dybt, at etableringen af kælder ikke engang løser problemet med jordens ringe bæreevne, er det således utvivlsomt dokumenteret, at ekstrafundering i forhold til normal udnyttelse af grunden nødvendiggør ekstrafundering.

På den baggrund skal der ved grundværdiansættelsen også tages hensyn hertil, jf. vurderingslovens § 13, jf. § 6, jf. Den Juridiske Vejledning 2013-2, afsnit H.A.3 . Skønnet over grundværdien af sagsøgers ejendom i genoptagelsesårene skal derfor hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsmyndigheden, således at der kan tages hensyn hertil ved ansættelsen af grundværdierne i vurderingsårene, idet sagsøgers ejendom i benægtende fald ikke er vurderet ud fra samme hensyn som alle andre ejendomme fastsættes efter.

Dette følger f.eks. af SKM2013.847.ØLR . I denne sag havde skatteyderen nedlagt påstand om, at Skatteministeriet skulle anerkende, at grundværdiansættelsen skulle hjemvises til fornyet skøn hos SKAT. Skatteyderen havde ikke påvist, at grundværdien skulle udgøre et bestemt andet beløb, men derimod blot gjort gældende, at ingen af klageinstanserne havde forholdt sig til et bestemt forhold, som skatteyderen mente burde indgå i den skønsmæssige ansættelse af grundværdien, og at skønnet over den ansatte grundværdi derfor hvilede på et fejlagtigt grundlag.

Østre Landsret gav skatteyderen medhold i, at SKAT havde undladt at inddrage det af skatteyderen nævnte forhold, og at myndighederne havde undladt at begrunde, hvorfor det nævnte forhold ikke var inddraget i skønnet.

På denne baggrund udtalte Østre Landsret, at "Da det herefter ikke kan udelukkes, at ansættelsen af grundværdien for personens ejendom bygger på et forkert grundlag, tages hans hjemvisningspåstand til følge".

I landsretssagen var der ikke tale om inddragelse af et lovbestemt hensyn, men alene hensynet til en i vurderingsvejledningen nævnt sammenhæng mellem ejendomsværdi og grundværdi. I nærværende sag, hvor det hensyn, der uden konkret begrundelse ses undladt, ligefrem fremgår af lovens ordlyd, er der så meget desto mere grundlag for at tage sagsøgers påstand til følge.

Sagsøgte har i påstandsdokument af 3. juni 2014 anført følgende:

Sagen drejer sig om, hvorvidt der er grundlag for at tilsidesætte grundværdiansættelsen af sagsøgerens ejendom for vurderingsårene 2001-2003, nærmere bestemt om jordens beskaffenhed var af en sådan karakter, at der var behov for ekstrafundering, og om ansættelsen af grundværdien ikke svarer til grundens handelsværdi, således at sagsøgeren er berettiget til et nedslag i grundværdien, jf. vurderingslovens § 13, jf. § 6.

Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det overordnet gældende, at sagsøgeren ikke har godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte grundværdiansættelsen. Sagsøgeren har endvidere ikke godtgjort, at jordbundsforholdene på sagsøgerens ejendom var af en sådan karakter, at der var behov for ekstrafundering, ligesom sagsøgeren ikke har godtgjort, at ansættelsen af grundværdien ikke svarer til den kontante handelsværdi.

Vurderingsmyndighedernes skøn over grundværdien kan alene tilsidesættes, såfremt skønnet er udøvet på forkert grundlag, eller såfremt myndighederne er gået uden for rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne i sager af den foreliggende karakter, jf. eksempelvis UfR 1999.1178 H og SKM2010.43.VLR . Det påhviler efter fast retspraksis sagsøgeren at godtgøre, at betingelserne for at tilsidesætte myndighedernes skøn over grundværdien er opfyldt. Denne bevisbyrde er ikke løftet.

Det gøres gældende, at grundværdien er ansat i overensstemmelse med principperne i vurderingsloven, hvorefter vurderingen skal afspejle værdien i handel og vandel. Grundlaget for vurderingen er både retligt og faktisk korrekt.

Ved grundværdien forstås i henhold til vurderingslovens § 13 værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk forstand god anvendelse.

Vurderingen skal i henhold til vurderingslovens § 6 foretages på grundlag af den kontante værdi i handel og vandel. Ansættelsen heraf beror på et skøn.

Det følger af vurderingslovens § 13, at der som led i skønsudøvelsen skal tages hensyn til grundens beskaffenhed, og grundværdien skal derfor fastsættes under hensyntagen til eventuelle dårlige jordbundsforhold, jf. herved også Den juridiske vejledning 2014-1, afsnit H.A.3.1 .

Den omstændighed, at der måtte være dårlige jordbundsforhold på en ejendom, indgår således som et samlet element i den samlede værdiansættelse af grunden. Sagsøgeren er derfor ikke automatisk berettiget til et nedslag i grundværdien, blot fordi der evt. har været foretaget ekstrafundering, jf. SKM2013.862.HR .

Et nedslag i grundværdien forudsætter grundlæggende, at to betingelser er opfyldt. For det første skal grundejeren godtgøre, at grundens jordbundsforhold var af en sådan beskaffenhed, at der var behov for ekstrafundering. For det andet er det en forudsætning, at ansættelsen af grundværdien ikke svarer til handelsværdien, jf. vurderingslovens § 6.

Det påhviler således sagsøgeren at godtgøre, at sagsøgeren er berettiget til nedslag i grundværdien som følge af dårlige jordbundsforhold.

Det gøres gældende, at sagsøgeren ikke har godtgjort, at jordbundsforholdene på ejendommen har været så ringe, at der har været behov for at foretage ekstrafundering.

Henset til bygningens karakter (etagebebyggelse i op til seks etager) er det ikke godtgjort, at der har været behov for ekstrafundering.

Det bestrides, at der gælder det samme normalfunderingsniveau for mindre bygninger som for etagebebyggelse. I den forbindelse bestrides det, at bilag 9, 10 og 11 dokumenterer, at normalfunderingsniveauet for en etagebebyggelse er det samme som for mindre bygninger.

Det fremgår af den geotekniske rapport (bilag 4), at den er udarbejdet på baggrund af et oplæg, hvorefter grunden skulle bebygges med en boligblok i seks etager med delvis kælder. Rapporten dokumenterer ikke, at der har været behov for at foretage ekstrafundering. Desuden er det ikke godtgjort, hvilke funderingsarbejder der konkret er udført.

Derudover bestrides det, at udgravningsniveauet for en kælder siger noget om normalfunderingsniveauet for en etagebebyggelse i seks etager. Endvidere bestrides det, at det er dokumenteret, at etablering af fuld kælder i forbindelse med opførelsen af bebyggelsen ikke kunne indgå som alternativ til et eventuelt behov for ekstrafundering.

Det bemærkes, at e-mail korrespondancen af 8. april 2014 (bilag 8) ikke dokumenterer sagens faktiske forhold vedrørende ejendommen, idet korrespondancen er egenhændigt indhentet til brug for retssagen, og at G3 ikke kan anses som uvildige, jf. bilag B.

Herudover bemærkes det, at det ikke kan tillægges betydning ved værdiansættelsen af grunden, at den tidligere har været bebygget, og at der som følge heraf skal udføres funderingsarbejder, idet dette ikke skyldes jordens beskaffenhed, jf. SKM2013.518.BR .

Selv hvis det lægges til grund, at ejendommens jordbundsforhold dengang var dårlige og medførte et behov for ekstrafundering, indebærer dette imidlertid ikke i sig selv, at sagsøgeren har krav på nedslag i grundværdien.

Det påhviler således sagsøgeren at godtgøre, at den ansatte grundværdi overstiger den kontante handelsværdi, jf. eksempelvis SKM2009.23.HR og SKM2003.554.VLR . Såfremt grundværdien ikke er for høj i forhold til markedsprisen, kan vurderingen ikke tilsidesættes, jf. vurderingslovens § 6.

Sagsøgeren har ikke godtgjort, at den ansatte grundværdi ikke svarer til handelsværdien, eller at der foreligger en så betydelig afvigelse mellem ansættelserne og handelsværdien, at skønnet kan tilsidesættes.

I den forbindelse bemærkes det, at sagsøgeren end ikke har forsøgt at tilvejebringe dokumentation for, at den ansatte grundværdi skulle overstige handelsværdien. Sagsøgeren har eksempelvis ikke søgt tilvejebragt syn og skøn vedrørende grundens handelspris.

Derudover kan en værdiansættelse alene tilsidesættes, hvis der er en betydelig forskel mellem myndighedernes værdiansættelse og handelsprisen, jf. eksempelvis UfR 1999.1178 H, hvor der ikke var grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens grundværdiansættelse, der afveg 23 % fra den i skønserklæringen opgjorte handelspris.

Selv hvis det lægges til grund, at der var behov ekstrafundering, og det endvidere lægges til grund, at dette havde haft en betydning for grundens handelsværdi, gøres det gældende, at de anslåede hævdede udgifter til den påståede ekstrafundering er af så begrænset omfang, at det må have formodningen imod sig, at den påståede ekstrafundering/jordbundsforholdene har haft nogen nævneværdig indflydelse på grundens handelsværdi.

Hertil bemærkes, at udgifterne til den hævdede ekstrafundering - i henhold til sagsøgerens egen opgørelse - er anslået til kr. 100.000,-, jf. bilag 5 samt stævningens side 2, 4. afsnit. Ved fremskrivning af beløbet udgør det henholdsvis kr. 126.175,-, kr. 131.221,- og kr. 135.158,- i vurderingsårene 2001, 2002 og 2003.

Efter fremskrivning af det af sagsøgeren opgjorte beløb vil beløbet i de i sagen omhandlede vurderingsår udgøre ca. 4 % af grundværdien. Udgiften til den hævdede ekstrafundering i de i sagen omhandlede vurderingsår har derfor ikke betydning for grundværdiansættelsen.

Henset til beløbets størrelse gøres det gældende, at grundværdiansættelsen under alle omstændigheder ligger inden for rammerne af det skøn, der tilkommer skattemyndighederne, jf. tillige Landsskatterettens kendelse (bilag 1, side 7, 3. afsnit):

"...

[...] Efter en samlet vurdering finder retten ikke, at der er grundlag for at indrømme nedslag i grundværdien for ekstrafundering for den pågældende ejendom. Retten har henset til at den hævdede udgift i 1992-niveau udgjorde 100.000 kr., hvilket beløb efter fremskrivning i overensstemmelse med praksis fører til et beløb på kr. 126.175 kr. i 2001-niveau samt 131.121 kr. i 2002-niveau. Under hensyn til at grundværdien i 2001 og 2002 udgjorde henholdsvis 3.114.300 kr. og 3.448.000 kr., er det Landsskatterettens opfattelse, at udgiften sammenholdt med nævnte grundværdi falder inden for skønsusikkerheden ved ansættelsen af grundværdien for de omhandlede vurderingsår, herunder reguleringsåret 2003.

..."

Det fremgår således også af Landsskatterettens kendelse, at Landskatteretten har taget hensyn til det hævdede behov for ekstrafundering.

Endvidere er der efter Landsskatterettens behandling af sagen ikke fremkommet yderligere relevant materiale, og det må følgelig lægges til grund, at ansættelsen af grundværdien er skønnet på et oplyst grundlag. Bl.a. indgik geoteknisk rapport (bilag 4) og forslag til ændring af byggeprojekt (bilag 5) i sagens materiale ved behandlingen i det administrative system, jf. Landsskatterettens kendelse (bilag 1, side 2).

Det gøres således gældende, at skønnet ikke er foretaget på forkert eller mangelfuldt grundlag.

Det følger af fast retspraksis, at en tilsidesættelse af skattemyndighedernes skøn over grundværdiansættelsen forudsætter, at grundejeren i første omgang godtgør, at skønnet er udøvet på forkert grundlag, eller at skattemyndighederne er gået uden for rammerne af det skøn, der tilkommer dem, jf. bl.a. UfR 1999.1178 H og SKM2010.43.VLR og SKM2003.554.VLR . Denne bevisbyrde er ikke løftet.

En tilsidesættelse af skattemyndighedernes skøn forudsætter endvidere, at "fejlen" har væsentlig betydning for værdiansættelsen, jf. UfR 2000.1071 H. Der henvises endvidere til Byrettens dom af 3. april 2014 (SKM2014.530.BR ), der medtages i Skatteministeriets materialesamling, og Lars Apostoli i TfS 2003, 401. Det påhviler sagsøgeren at godtgøre, at resultatet af skønnet er forkert på en for ham ugunstig måde. Det er ikke godtgjort, at grundens handelsværdi var lavere end den ansatte som følge af de hævdede ekstrafunderinger.

Det gøres således gældende, selv hvis det lægges til grund, at skønnet er foretaget på forkert eller mangelfuldt grundlag, skal skønnet ikke tilsidesættes, da det ikke er godtgjort, at grundens handelsværdi var lavere end den ansatte grundværdi.

Sagsøgeren har desuden gjort gældende, at Landsskatterettens begrundelse er mangelfuld som følge af, at Landsskatteretten ikke har overholdt forvaltningslovens § 24 om begrundelse af afgørelser. Sagsøgeren gør mere specifikt gældende, at Landsskatteretten ikke har taget hensyn til grundens beskaffenhed ud fra oplysningerne om funderingsniveauerne, og at skønnet ikke er baseret på faktiske forhold. Skatteministeriet bestrider dette.

Det følger af forvaltningslovens § 22, at en skriftlig afgørelse, der ikke giver parten medhold, skal begrundes. En begrundelse skal indeholde en henvisning til de relevante retsregler og angive de hovedhensyn, der har været bestemmende for skønsudøvelsen, jf. forvaltningslovens § 24, stk. 1. Ifølge bestemmelsens stk. 2, skal begrundelsen endvidere om fornødent indeholde en kort sagsfremstilling.

Landsskatterettens afgørelse af 23. maj 2013 er ledsaget af en begrundelse, der opfylder disse krav, jf. bilag 1.

Uanset om retten måtte finde, at Landsskatterettens afgørelse lider af begrundelsesmangler, vil det i nærværende sag ikke kunne føre til, at Landsskatterettens afgørelse er ugyldig, da den hævdede begrundelsesmangel er konkret uvæsentlig, idet den hævdede mangel ikke vil have betydning for ansættelsen af ejendommens grundværdi.

Rettens begrundelse og afgørelse

Efter vurderingslovens § 6 fortages vurderingen af landets faste ejendomme på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant. Det fremgår endvidere, af vurderingslovens § 13, at der som led i skønsudøvelsen skal tages hensyn til grundens beskaffenhed. Grundværdien skal derfor fastsættes under hensyntagen til eventuelle dårlige jordforhold.

Sagsøger må derfor godtgøre, at grundens jordbundsforhold er af en sådan beskaffenhed, at der er behov for en ekstrafundering. Endvidere skal sagsøger godtgøre, at ansættelsen af grundværdien ikke svarer til den kontante handelsværdi.

I denne sag drejer det sig om at der på grunden skulle opføres en etageejendom i op til seks etagers højde. Retten finder, at sagsøger ikke ved den geotekniske erklæring eller på anden måde har dokumenteret, at der har været behov for en ekstrafundering, ligesom sagsøger ikke har dokumenteret hvilke funderingsarbejder, der konkret har været udført.

Retten finder, at sagsøger heller ikke har godtgjort, at grundens værdi er under den ansatte grundværdi, hvilket sagsøger kunne have forsøgt ved afholdelse af syn- og skøn.

Retten finder, at sagsøger ikke har godtgjort, at Landskatterettens skøn er foretaget på et forkert eller mangelfuldt grundlag, der kan bevirke, at vurderingen skal tilsidesættes af den grund.

Retten finder endeligt, at Landsskatterettens begrundelse ikke er mangelfuld eller på anden måde lider af mangler, der kan have haft en væsentlig indflydelse på ansættelsen af ejendommens grundværdi.

Retten tager herefter Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.

Vedrørende sagens omkostninger forholdes som nedenfor bestemt, idet retten kan oplyse, at der er fastsat et beløb på 25.000 kr. som et passende beløb til dækning af sagsøgtes udgift til advokatbistand

T h i k e n d e s f o r r e t

Sagsøgte Skatteministeriet frifindes.

Sagsøger Boligforeningen H1 skal inden 14 dage til sagsøgte, Skatteministeriet, betale sagens omkostninger med 25.000 kr.

De idømte sagsomkostninger forrentes efter rentelovens § 8a.