Dokumentets metadata

Ejendomsvurdering - grundværdi - dårlige jordbundsforhold

Sagen drejede sig om, hvorvidt der var grundlag for at tilsidesætte grundværdiansættelsen af sagsøgernes ejendom. Da sagsøgerne ikke havde godtgjort, at der var dårlige jordbundsforhold på ejendommen, eller at grundværdien ikke svarede til handelsprisen, blev Skatteministeriet frifundet.

Parter

A
(advokat Kristine Martin Berg)

og

BA
(advokat Kristine Martin Berg)

mod

Skatteministeriet
(kammeradvokaten v/Clara Trolle)

Afsagt af byretsdommer

Mette Hartmann Andresen

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen handler om, hvorvidt der er grundlag for at tilsidesætte grundværdiansættelsen af sagsøgerne, A og BA's ejendom for vurderingsårene 2002, 2003 og 2005, der i vurderingsårene er ansat til henholdsvis 450.300 kr., 482.300 kr. og 549.300 kr., herunder om A og BA har krav på et nedslag i grundværdien som følge af ejendommens jordbundsforhold.

Sagen er en klage over Landsskatterettens kendelse af 17. juni 2013.

Sagen er anlagt den 18. september 2013.

A og BA har nedlagt påstand om, at Skatteministeriet skal anerkende, at der er dårlige jordbundsforhold på deres ejendom beliggende ...1, ejd. nr. ..., og at der i henhold til vurderingslovens § 13 skal tages hensyn hertil ved grundværdiansættelserne i 2002, 2003 og 2005 og fremefter i henhold til praksis, og at grundværdiansættelsen 2002, 2003 og 2005 i henhold til praksis skal hjemvises til vurderingsmyndighederne til fornyet behandling.

Skatteministeriet har nedlagt påstand om frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Det fremgår af Landsskatterettens kendelse af 17. juni 2013, at

"...

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det fremgår af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. I henhold til vurderingslovens § 13, stk. 1, udgør grundværdien således værdien af grunden med grundforbedringer i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Hvor normal udnyttelse af et areal i henhold til gældende lokalplan kræver ekstrafundering eller pilotering af jordbundsforholdene, vil arealets værdi ofte være reduceret i forhold til arealer, hvor sådanne foranstaltninger ikke er nødvendige. Grundværdien må derfor ansættes under hensyn hertil, jf. bl.a. Østre Landsrets dom af 26. september 2012, offentliggjort i SKM2012.611.ØLR .

Det fremlagte faktura sammenholdt med skrivelsen fra klager og komprimeringskontrollen dokumenterer, at der er afholdt 60.500 kr. til sandpudefundering på klagerens grundareal. Der er ligeledes fremlagt en geoteknisk rapport fra oktober 1997 vedrørende det område, hvor klagerens grundareal er beliggende. Retten har særlig lagt vægt på, at det af den geotekniske rapport fremgår, at:

"...

Med de konstaterede forhold vil 1-1 1/2 plans huse kunne funderes normalt i frostfri dybde.

...

Ved de enkelte boringer træffes overside bæredygtige lag (OSBL) for direkte fundering, afrømningsniveau (AFRN) for udskiftning under gulve samt vandspejlet (VS) i følgende dybde:

Der skal dog minimum funderes i frostfri dybde svarende til 0,9 m under fremtidigt terræn.

...

Under gulve skal muld og evt. fyld udskiftes med graderet velkomprimeret sandfyld.

..."

Retten bemærker, at klagerens grundareal er beliggende imellem de tre boringer B6, B7 og B8, hvor afrømningsniveauet alene i én boring er på mere end 0,3 meter under terræn.

Retten finder efter en samlet vurdering, at det med indholdet af den geotekniske rapport sammenholdt med fakturaen, skrivelsen fra klager og e-mail fra IK ikke er godtgjort, at den udførte sandpudefundering knytter sig til ekstrafundering som følge af jordens beskaffenhed.

Landskatteretten har lagt vægt på, at den geotekniske rapport ikke omhandler boringer på klagerens grundareal samtidig med, at eventuel afrømning af overjorden ét sted i nærheden af den påklagede ejendom ikke skønnes at være af betydning for grundværdien.

Retten bemærker endvidere, at det på situationsplanen markerede område med ekstra muldlag alene berører klagerens grundareal i et meget begrænset omfang, hvorfor dette ej heller skønnes at være af betydning for grundværdien.

Retten bemærker sluttelig, at det af rapporten fremgår, at 1-1 1/2 plans huse kan funderes normalt i frostfri dybde, og at der på klagerens grundareal er opført et 1 plans hus.

Landskatteretten stadfæster på baggrund heraf vurderingsankenævnets afgørelse.

..."

I den geotekniske rapport fra oktober 1997, der er en orienterende jordbundsundersøgelse for det parcelhusområde, hvor A og BA efterfølgende har købt det omhandlede grundstykke og opførte et etplans parcelhus, fremgår det ud over det i Landsskatteretten citerede, at

"...

Resumé

Den udførte undersøgelse her vist, at der generelt kan ventes et normalt muldlag underlejret af moræneler med en slap zone 1,5-2,5 m under terræn. Lokalt er der et tykkere muldlag, og der er enkelte steder konstateret sand under leren.

Der skal tages hensyn til en del ledningsgrave.

Med disse forhold vil der overvejende kunne funderes normalt for parcelhuse uden kælder og udlægges vejarealer. Der ventes kun begrænsede grundvandsproblemer. Man skal specielt være opmærksom på, at jorden let opblødes ved vandpåvirkning.

...

Under gulve skal muld og evt. fyld udskiftes med graderet velkomprimeret sandfyld.

..."

IK har i forbindelse med opførelsen af A og BA's ejendom udført arbejde på grunden. Det fremgår af e-mail af 25. februar 2013 fra A og BA's advokat til IK, at denne bekræftede, at han i 2000 udførte arbejde på grunden, og at der blandt andet var tale om ekstrafunderingsarbejde på grund af dårlige jordbundsforhold.

A og BA har den 13. september 2013 indhentet en ny geoteknisk rapport. Det fremgår af rapporten, at

"...

1. Projekt

G1 er af G2-consulting på vegne af advokatanpartsselskabet R1 blevet anmodes om at vurdere, hvorvidt der er udført ekstrafundering i forbindelse med opførelse af parcelhuset på ovenstående adresse.

...

...

5. Afsluttende bemærkninger

Med de konstaterede jordbundsforhold er det rimeligt at tale om ekstrafundering under gulve og en sandpudefundering eller dybere fundering ved boring 2.

I det omfang det ønskes, står G1 selvsagt til rådighed for videre drøftelse af geotekniske og funderingsmæssige spørgsmål i sagen.

..."

Under sagen har der været afholdt syn og skøn. Det fremgår af syns- og skønserklæringen af 21. marts 2014, at

"...

Spørgsmål 1

Skønsmanden bedes kort beskrive ejendommen og de på ejendommen opførte bygninger.

Svar 1

Ejendommen er anlagt på en oprindelig skrånende grund mod syd - sydøst. Ejendommen er bebygget med et traditionelt et plans muret byggeri i vinkel.

...

Spørgsmål 4

Skønsmanden bedes oplyse, om der med de trufne jordbundsforhold er behov for udførelse af ekstrafundering i form af sandpudefundering, punktfundering på brønde eller på anden vis ved opførelse af en kælderløs boligbebyggelse i én etage.

Svar 4

Indledningsvist defineres ekstrafundering således:

Fundamenter: Ekstrafundering omfatter de funderingsforanstaltninger (ekstra funderingsdybde, pilotering etc.), som er påkrævet af, at jordbunden ikke er funderingsegnet ca. 0,9 m under terræn på opførelsestidspunktet for beboelse af normal karakter i 1 á 2 plan uden kælder. Ekstraforanstaltninger som følge af vandstand over kælderbundsniveau ved evt. kældre, terrænreguleringer, der kan medføre ekstra høje fundamenter og lignende er ikke defineret som ekstrafundering i denne sammenhæng.

Terrændæk: Ekstrafundering omfatter de funderingsforanstaltninger (ekstra udskiftning af muld, pilotering etc.) som er påkrævet af, at muld- og fyldmægtigheder overstiger ca. 0,3 m under terræn på opførelsestidspunktet for beboelse uden kælder. Ekstraforanstaltninger som følge terrænreguleringer, der kan medføre øgede opfyldninger med sand under terrændæk og lignende er ikke defineret som ekstrafundering i denne sammenhæng.

Terrænreguleringer uden for bygninger, der ikke har betydning for bygningens fundering, er ligeledes ikke defineret som ekstrafundering.

Idet der ikke foreligger geotekniske undersøgelser på den aktuelle grund og der ikke foreligger en egentlig terrænopmåling i eksakte koter er oplysningerne i bilag A, bilag B og bilag 7 sammenstillet til følgende:

Bilag 7. Geoteknisk undersøgelse.

Sammenholdes oprindelig terrænkote (relativ) som skønnet ud fra bilag A med de i bilag 7 trufne overside af moræneler, ses at der kun i en boring, B2 træffes afrømningsniveau (0,4 m) mere end 0,3 m under oprindelig terræn.

Med de trufne jordbundsforhold skønnes der således ikke at være behov for ekstrafundering regnet fra oprindelig terræn, og at den foretagne sandtilførsel er sket over daværende terræn for regulering af grunden, under og ved siden af bygningen.

Det skal bemærkes, at forholdene i boring B6 ikke harmonerer med oprindelig terræn bedømt ud fra bilag A's kurveplan. Dette kan muligvis skyldes en fejlafsætning af boringen, idet denne er placeret ude i havearealer uden tilknytning til bygninger.

...

Spørgsmål 7

Skønsmanden bedes oplyse, om det på grundlag af det af skønsmanden modtagne materiale og/eller på grundlag af en besigtigelse af ejendommen er muligt at fastslå hvilke ekstrafunderingsudgifter, der faktisk er blevet udført på ejendommen.

Svar 7

Ud fra oplysningerne i bilag 7 sammenholdt med beliggenhedsplan, bilag A og det visuelle indtryk skønnes der at være foretaget en sandopfyldning under bygning og i havearealer, overvejende over daværende terræn.

..."

I øvrigt har der ikke været bevisførelse i form af vidnebevis i sagen.

Parternes synspunkter

A og BA har navnlig gjort gældende, at kontantværdien af grunden i handel og vandel i vurderingsåret er udgangspunktet for vurderingsmyndighedernes ansættelse af grundværdien, jf. vurderingslovens § 6, stk. 1, og at det fremgår direkte af vurderingslovens § 13, stk. 1, at der ved ansættelsen af grundværdien skal tages hensyn til grundens beskaffenhed. Ved ejendomme udlagt til beboelse, som A og BA's ejendom, forstås grundens beskaffenhed bl.a. som jordens bæreevne og muligheden for at opføre bebyggelse uden at skulle ekstrafundere/pilotere, og grundværdien skal ansættes under hensyntagen til eventuelt ringe jordbundsforhold.

Retten skal tage stilling til, om der ved Landsskatterettens skøn over grundværdien i genoptagelsesårene er taget hensyn til de på A og BA's ejendom konstaterede jordbundsforhold i henhold til vurderingsloven og den juridiske vejledning. I benægtende fald skal sagen hjemvises til fornyet behandling hos vurderingsmyndighederne, idet skønnet over grundværdien i så fald er foretaget på et åbenbart forkert grundlag, og idet det konstaterede ekstrafunderingsbehov ikke kan afvises at have betydning for skønnet.

Det gøres herved gældende, at Landsskatteretten ved sit skøn over grundværdien i genoptagelsesårene ikke har taget hensyn til jordens beskaffenhed, herunder behovet for ekstrafundering, som ikke blev anset for dokumenteret. Det er nu med den geotekniske undersøgelse af 13. september 2013 og med skønserklæringen af 21. marts 2014 udover enhver tvivl dokumenteret, at der på A og BA's grund er ringe jordbundsforhold, og at det ikke har været muligt at opføre bebyggelse på ejendommen uden ekstrafundering. Skatteministeriet skal derfor anerkende, at der er dårlige jordbundsforhold på A og BA's ejendom, og at der skal tages hensyn hertil ved de omhandlede grundværdiansættelser. Hertil bemærkes endvidere, at der er afholdt udgifter til ekstrafundering i form af opbygning af en sandpude, samt at disse udgifter relaterer sig til dårlige jordbundsforhold.

Det gøres endvidere gældende, at et afrømningsniveau på 20 cm over normalniveau vil påvirke grundværdien. En hvilken som helst køber ville i valget mellem A og BA's grund og en anden identisk grund uden behov for ekstrafundering ikke betale det samme for de to grunde. Derfor skal der tages hensyn til ekstrafunderingen ved ansættelsen af grundværdien, som skal afspejle grundens kontantværdi i handel og vandel, og Landsskatteretten burde i sit skøn over grundværdien have taget hensyn hertil eller begrundet, hvorfor grundværdien ikke var påvirket af jordens beskaffenhed i overensstemmelse med forvaltningslovens § 24.

Det gøres i tilslutning hertil gældende, at omfanget og behovet for ekstrafundering er betydeligt større end det behov, Landsskatteretten har lagt til grund. Landsskatterettens begrundelse for ikke at tage hensyn til jordens beskaffenhed er på den baggrund ligeledes foretaget på et forkert grundlag.

Sagen skal derfor hjemvises til vurderingsmyndigheden med henblik på, at der ved fastsættelsen af grundværdien kan tages højde for ovennævnte.

Skatteministeriet har navnlig gjort gældende, at A og BA ikke er berettiget til et nedslag i grundværdien, jf. vurderingslovens § 13. Vurderingen af grundværdien foretages på grundlag af den kontante værdi i handel og vandel. Ansættelsen af handelsværdien beror på et skøn. Som led i skønsudøvelsen skal der tages hensyn til grundens beskaffenhed, og grundværdien skal derfor fastsættes under hensyntagen til eventuelt dårlige jordbundsforhold.

Bevisbyrden for, at betingelserne for at tilsidesætte myndighedernes skøn over grundværdien er opfyldt, påhviler A og BA. De skal godtgøre, at skønnet er udøvet på et forkert grundlag, eller at skønnet går uden for rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne. Denne bevisbyrde har A og BA ikke løftet.

A og BA har således ikke dokumenteret, at jordbunden er af en sådan karakter, at grunden ikke kan bebygges uden foretagelse af fundering udover, hvad der normalt må forventes ved opførelse af en ejendom som A og BA's. Det afholdte syn og skøn og den geotekniske rapport, der blev udarbejdet inden byggeriets opførelse, viser, at der ikke har været behov for at foretage ekstrafundering på ejendommen.

Heller ikke e-mailen fra IK eller fakturaen vedrørende sandpudefundering dokumenterer, at jordbundsforholdene på A og BA's ejendom har været af en sådan beskaffenhed, at det var nødvendigt at ekstrafundere. E-mailen indeholder ikke oplysninger om hvilke undersøgelser, der er foretaget af jordbundsforholdene, som skulle nødvendiggøre en sandpudefundering, og oplysningerne i e-mailen stemmer ikke overens med syns- og skønsmandens konklusioner. At der er afholdt udgifter til tilførsel af sand, er ikke ensbetydende med, at sandpudefundering har været nødvendiggjort som følge af jordens beskaffenhed. Tværtimod fremgår det af skønserklæringen, at sandtilførslen er sket over terræn med henblik på terrænregulering.

Endvidere har A og BA ikke dokumenteret, at grundværdien ikke svarer til handelsværdien, eller at der skulle foreligge en så betydelig afvigelse mellem ansættelserne og handelsværdien, at skønnet kan tilsidesættes.

Det gøres gældende, at det, at en ud af seks boringer viser et afrømningsniveau på 0,4 og dermed et behov for afrømning af 10 cm ekstra fyld et enkelt sted på ejendommen, ikke har betydning for grundværdiansættelsen og ikke medfører, at skønnet over grundværdien kan tilsidesættes. Skatteministeriet bestrider således, at eventuel afrømning et enkelt sted på ejendommen udgør dårlige jordbundsforhold, som medfører nedslag i grundværdien i henhold til vurderingslovens § 13. A og BA har endvidere ikke dokumenteret, at der er afholdt udgifter til ekstrafundering i form af ekstraafrømning af muld. Endelig må det have formodningen imod sig, at ekstraafrømning af 10 cm muld et enkelt sted på ejendommen har betydning for grundværdiansættelsen, såfremt der er foretaget en sådan ekstraafrømning. Der er derfor ikke påvist fejl ved skønsudøvelsen, idet det bemærkes, at tilsidesættelse af skønnet kræver, at "fejlen" har væsentlig betydning for værdiansættelsen.

A og BA har således ikke godtgjort et grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn, hvorved Landsskatteretten fandt, at A og BA ikke havde dokumenteret, at grundens jordbundforhold var af en sådan karakter, at det berettigede til et nedslag i grundværdien. Det bemærkes hertil, at A og BA ikke automatisk er berettiget til et nedslag i grundværdien, blot fordi der har været foretaget ekstrafundering. Den omstændighed, at der måtte være dårlige jordbundsforhold, indgår som et element i den samlede værdiansættelse af grunden.

Sagen skal derfor ikke hjemvises til vurderingsmyndigheden.

Rettens begrundelse og afgørelse

Det fremgår af vurderingslovens § 6, 1. punktum, at vurderingen af blandt andet grundværdien skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle have været betalt kontant. For den nærmere forståelse af grundværdien fremgår det af lovens § 13, stk. 1, at der herved forstås værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Grundværdien skal derfor fastsættes under hensyntagen til eventuelle dårlige jordbundsforhold.

For at retten kan tilsidesætte Landsskatterettens skøn over grundværdien i 2002, 2003 og 2005, skal A og BA godtgøre, at skønnet er udøvet på et forkert grundlag, eller at skønnet er gået ud over rammerne for det skøn, der tilkom Landsskatteretten. A og BA skal med andre ord godtgøre, at der på deres ejendom er dårlige jordbundsforhold, og at disse dårlige jordbundsforhold har nødvendiggjort ekstrafundering for, at grunden kunne bebygges.

Såfremt retten finder det godtgjort, at der på A og BA's ejendom er dårlige jordforhold, og at disse har nødvendiggjort ekstrafundering for, at grunden kunne bebygges, skal A og BA tillige godtgøre, at den ansatte grundværdi ikke svarer til prisen i handel og vandel. Hertil skal det bemærkes, at Landsskatterettens skøn alene kan tilsidesættes, hvis Landsskatteretten i forbindelse med skønsudøvelsen har begået væsentlige fejl, og såfremt disse har haft betydning for Landsskatterettens kendelse.

Det fremgår af syns- og skønserklæringen, at der ikke skønnes at være behov for ekstrafundering regnet fra oprindeligt terræn, og at den foretagne sandtilførsel er sket over daværende terræn for regulering af grunden, under og ved siden af bygningen. Der er kun i en boring truffet et afrømningsniveau på mere end normalen, hvorfor der på dette sted skulle fjernes 40 cm jord i stedet for de normale 30 cm.

Konklusionerne i syns- og skønserklæringen harmonerer med de geotekniske undersøgelser, der blev foretaget i oktober 1997. Det konkluderes således i den geotekniske rapport fra 1997, der dog ikke omhandler boringer på A og BA's grundareal, at der overvejende ville kunne funderes normalt i frostfri dybde. Der kunne generelt forventes normalt muldlag, lokalt dog tykkere muldlag. Området med tykkere muldlag berører alene A og BA's grund i meget begrænset omfang, og ejendommen er ikke opført på det tykkere muldlag.

Heroverfor står den af A og BA indhentede geotekniske rapport af 13. september 2013, der konkluderer, at det med de konstaterede jordbundsforhold er rimeligt at tale om ekstrafundering under gulve og sandpudefundering eller dybere fundering ved boring 2. Der er i rapporten af 13. september 2013 ikke er taget højde for terrænkoter, og rapporten er ensidigt indhentet få dage før, A og BA udtog stævning i sagen. Retten finder derfor ikke, at der over for syns- og skønserklæringen, hvori der er taget højde for terrænkoter, kan lægges afgørende vægt på konklusionen i den geotekniske rapport af 13. september 2014.

Heller ikke e-mailen fra IK eller IK's faktura for sandtilførsel dokumenterer, at der er foretaget ekstrafundering som følge af dårlige jordbundsforhold på A og BA's ejendom. E-mailen indeholder for eksempel ikke nærmere oplysninger om, hvilke jordbundsundersøgelser, der er foretaget på ejendommen, som skulle nødvendiggøre sandpudefundering. At der har været afholdt udgifter til tilførsel af sand, er ikke nødvendigvis ensbetydende med, at det har været nødvendigt med en sandpudefundering som følge af jordens beskaffenhed. Ifølge syns- og skønsmanden er sandtilførslen sket over terræn med henblik på terrænregulering.

Herefter finder retten ikke, at det er godtgjort, at der på A og BA's ejendom er dårlige jordbundsforhold, ligesom det ikke er godtgjort, at A og BA har afholdt udgifter til ekstrafundering som følge af jordens beskaffenhed for at kunne opføre et hus på grunden. Den omstændighed, at en ud af seks boringer viste et behov for afrømning af 10 cm ekstra jord et enkelt sted på ejendommen, medfører ikke, at der er dårlige jordbundsforhold på hele ejendommen, således at der skal gives nedslag i grundværdien efter vurderingslovens § 13.

Landsskatteretten har derfor ikke udøvet sit skøn over grundværdien på et forkert grundlag, idet det bemærkes, at det syn og skøn, der er foretaget til brug for rettens afgørelse, underbygger, at Landsskatteretten ikke har ansat grundens værdi for højt.

Retten finder det heller ikke godtgjort, at grundværdien ikke svarer til handelsværdien, eller at der skulle foreligge en så betydelig afvigelse mellem grundværdiansættelserne og handelsværdien, at Landsskatterettens skøn kan tilsidesættes som urimeligt.

Skatteministeriets påstand om frifindelse tages derfor til følge.

Efter sagens udfald skal A og BA betale sagsomkostninger til Skatteministeriet med 19.000 kr. til dækning af udgift til advokatbistand. Beløbet er inklusiv moms.

Retten har ved fastsættelsen af udgiften til advokatbistand lagt vægt på sagens karakter og omfang, herunder at der har været afholdt syn og skøn.

T h i k e n d e s f o r r e t

Skatteministeriet frifindes.

I sagsomkostninger skal A og BA inden 14 dage til Skatteministeriet betale 19.000 kr.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.