Dokumentets metadata

Ejendomsvurdering - grundværdi - nedslag - jordbundsforhold

Sagen angik, hvorvidt skatteyderen var berettiget til nedslag i grundværdien for udgifter til ekstrafundering.Der havde under sagen været afholdt syn og skøn, hvor skønsmanden havde fastslået, at der på skatteyderens grund havde været et begrænset behov for ekstrafundering, og at dette behov utvivlsomt skyldtes, at grunden tidligere havde været bebygget.Med henvisning til Østre Landsrets dom af 10. september 2014, gengivet i SKM2014.654.ØLR, fastslog Retten, at en ekstrafundering, der er nødvendiggjort af en tidligere bebyggelse på grunden ikke kan siges at være nødvendiggjort af grundens beskaffenhed, og derfor ikke skal indgå ved ansættelsen af grundværdien efter vurderingslovens § 13.Allerede fordi skatteyderen ikke havde godtgjort, at behovet for ekstrafundering ikke skyldtes den tidligere bebyggelse på grunden, var skatteyderen derfor ikke berettiget til nedslag i grundværdien for de afholdte udgifter til ekstrafundering.Skatteministeriet blev derfor frifundet.

Parter

H1
(advokat Tue Martin Berg)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/adv.fm. Esben Lyshøj Jensen

Afsagt af byretsdommer

Mette Bytofte

Sagens baggrund og parternes påstande

Under denne sag, der er anlagt den 4. december 2013, har sagsøger, H1, nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at der er dårlige jordbundsforhold på sagsøgers ejendom beliggende ...1, at der skal tages hensyn hertil efter vurderingslovens § 13 ved vurderingen pr. 1. januar 2001, 1. januar 2002 og 1. oktober 2004, og at sagen hjemvises til vurderingsmyndighederne til fornyet behandling.

Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen

Landsskatteretten har den 5. september 2013 afsagt følgende kendelse:

"...

Klagen vedrører grundværdiansættelsen for så vidt angår godkendelse af nedslag for ekstrafundering. Klagen vedrører endvidere genoptagelse af fastsættelse af fradrag for forbedringer i vurderingsårene 2001, 2002 og 2004.

Vurderingsankenævnet har givet afslag på genoptagelse af fradrag for forbedringer, og har desuden ikke godkendt nedslag i grundværdien for ekstrafundering.

Landsskatterettens afgørelse

Fradrag for forbedringer

SKAT pålægges at genoptage vurderingen pr. 1. januar 2001, 1. januar 2002 og 1. oktober 2004, jf. § 17, stk. 4 i forretningsorden for Landsskatteretten.

Grundværdien

Landsskatteretten stadfæster vurderingsankenævnets afgørelse.

Møde mv.

Klagerens repræsentant har afholdt telefonisk møde med Landsskatterettens sagsbehandler. Repræsentanten har desuden anmodet om at udtale sig for retten under et retsmøde.

I henhold til bestemmelsen i skatteforvaltningslovens § 44, stk. 3, kan retten undlade at imødekomme en sådan begæring, hvor denne behandlingsform efter forholdene må anses for overflødig. Under henvisning til denne bestemmelse har Landsskatteretten ikke imødekommet begæringen om retsmøde, idet sagen på det foreliggende grundlag, må anses for oplyst i det omfang, det er muligt.

Sagens oplysninger

Det fremgår af sagen, at ejers forrige repræsentant R1 den 29. april 2005 indsendte anmodning til SKAT (masseanmeldelser for flere ejendomme) om ansættelse af fradrag for forbedringer fra og med vurderingen pr. 1. januar 2001.

Den 15. august 2005 fremsendte R1 opgørelse samt specifikationer over fradrag for forbedringer, vedlagt kopi af byggeregnskab i form af Boligministeriets skema 3 (godkendelse af den endelige anskaffelsessum efter byggeriets færdiggørelse) af 24. oktober 1979:

"...

På vegne af grundejeren, skal jeg herved anmode Vurderingsmyndigheden om at ændre det fastsatte fradrag for forbedringer i overensstemmelse med lov om vurdering af landets faste ejendomme af 03.09.2002 § 17 og § 18, samt landsskatterettens kendelser af 24. marts 1986 og 28. februar 2002. Kapitel 4 i Vurderingsprincipperne, vurderingsvejledningen samt forannævnte bidrager til den vedlagte specifikation af fradragsretten.

Af specifikationen (regnearket) er det muligt, at udlede hvordan beløbene fremkommer.

Forhøjelsen af fradrag for forbedringer bedes foretaget med virkning 5 år tilbage jf. Skattestyrelseslovens § 35 stk. 1 pkt. 1 og 2.

..."

Heraf fremgår det også at grundudgravning påbegyndtes den 25. oktober 1977 og byggeriet afsluttedes den 15. december 1978. Endvidere blev vedlagt kopi af skøder i forbindelse med overdragelsen.

Grundenes samlede areal udgjorde ved købet 3.707 m², heraf vej 508 m², approbation den 6. oktober 1981 til 2.588 m². Iflg. BBR er der på ejendommen opført 3 bygninger i 1978.

Der findes ikke nogen lokalplan for området.

...

Vurderingsankenævnets afgørelse

Grundværdien

Der er ikke godkendt nedslag for ekstrafundering, jf. vurderingslovens § 13.

Som begrundelse er anført:

"...

Nedslag for ekstrafundering og pilotering.

Vurderingsankenævnet finder at der kan ske genoptagelse jf. skatteforvaltningsloven § 33 stk. 2 vedrørende ekstrafundering jf. afgørelse fra Landsskatteretten den 13. oktober 2009. På grund af den store tidsforskel fra vurderingsmyndighedens oversendelse af klagen til vurderingsankenævnet, behandles punktet i nævnet frem for at tilbagesende den til fornyet behandling i vurderingsmyndigheden.

Der foreligger ikke en geoteknisk rapport på ejendommen der kan dokumentere jordbundsforholdene.

Nævnet finder ikke at det er dokumenteret eller sandsynliggjort, at jordbundsforholdene på ejendommen er af sådan beskaffenhed, at en normal udnyttelse af grunden kræver ekstrafundering/pilotering, hvorfor der ikke gives nedslag i grundværdien for ekstrafundering/ pilotering, jf. vurderingslovens § 13. Der er endvidere henset til, at ejendommen er opført med fuld kælder, hvorfor den afholdte udgift betragtes som hørende til byggeriet.

..."

Vurderingsankenævn ...3 har den 8. juni 2011 fremsendt følgende udtalelse til klagen ved Landsskatteretten:

"...

Fradrag for forbedringer:

Nævnet har ingen bemærkninger til dette punkt.

Ekstrafundering/jordbundsundersøgelser:

I forbindelse med Vurderingsankenævnets høring af sagen har klager ikke fremsendt den geotekniske rapport. Ved klagen til Landsskatteretten ses dele af den geotekniske rapport at være indsendt. De fremsendte dele af rapporten indeholder ikke den geotekniske konklusion på, om der er et behov for ekstrafundering for det projekterede projekt.

Grundværdien ansættes efter vurderingslovens § 13, stk. 1, og udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed, beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

For grunde til bebyggelse, spiller navnlig bundforholdene (jordens bæreevne) en rolle. Såfremt bebyggelse på et areal kræver ekstrafundering, pilotering eller andre særlige foranstaltninger, vil arealets værdi være reduceret i forhold til arealer, hvor sådanne foranstaltninger ikke er nødvendige.

I klagen til Landsskatteretten henvises der til, at det af s 129 i Statens Byggeforskningsinstituts SBI-anvisning 181 vedrørende fundering af mindre bygninger fremgår, at normalfundering antages at bestå af et fundament under ydervæggene ført 0,9 meter under eksisterende terræn og af en gulvkonstruktion/terrændæk umiddelbart under muldlaget, dvs. ca. 0,3 meter under terræn.

Det fremgår endvidere af samme anvisning at: "Det betragtes således som ekstrafundering hvis AFRN for gulvet er beliggende mere end 0,3 m under eksisterende terræn, eller hvis OSBL for fundamenterne forekommer dybere end 0,9 m under terræn".

Idet der i 6 ud af 7 borringer på ...1 blev fundet overside af bæredygtigt underlag imellem 1,2 og 2,4 m under terræn, konkluderes det af klager, at normalfundering defineret efter Statens Byggeforskningsinstitut ikke er mulig.

Nævnet skal gøre opmærksom på, at på side 128 i Statens Byggeforskningsinstituts SBI-anvisning 181 (Fundering af mindre bygninger), defineres et normalprojekt som fundering af et kælderløs, traditionelt byggeri, der opføres på et helt vandret areal.

...1 er en grund beliggende i et boligområde på ...2 hvor naboejendommene, opført i 1934-1969, er i 4-5 etager. Uanset, at der ikke findes en lokalplan for området, må det formodes, at en eventuel bebyggelse af grunden ville skulle følge naboejendommenes højder.

Nævnet finder ikke, at Statens Byggeforskningsinstituts SBI-anvisning 181 vedrørende funderingsforholdene for en mindre bebyggelse uden kælder kan overføres til en grund/område, hvor er normalbebyggelse ikke ville være af den type.

Nævnet er derfor ikke enig med klager i at det kan sluttes, at allerede fordi OSBL findes dybere end 0,9 m, at der er et behov for ekstra fundering af grunden, og dermed en fastsættelse af grundværdien ud fra dette behov.

...1s beskaffenhed gør efter nævnets opfattelse ikke, at der er grundlag for et nedslag i grundværdien for ekstrafundering, idet grundens beliggenhed, samt den økonomiske gode anvendelse gør, at der i tilfælde af et byggeri, vil skulle bygges i 4-5 etager, samt at beboelsesejendomme i ...3 som hovedregel bygges med fuld kælder, hvorefter man ved en bebyggelse under alle omstændigheder ville grave ned til under 2,4 meter for at fundere, og der derfor ikke ved et køb af denne grund i forhold til nabogrunden vil skulle påregne ekstra udgifter til fundering.

..."

Klagerens påstand og argumenter

Grundværdi

Der er fremsat påstand om nedslag for ekstrafundering med 108.615 kr.

Til støtte for påstanden er anført:

"...

Den retlige vurdering og anbringender - nedslag som følge af grundens ringe beskaffenhed.

Vurderingsloven § 13, stk. 1, har følgende ordlyd:

"...

Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

..."

Med andre ord skal grundværdien nedsættes, hvis grundens bæredygtighed (beskaffenhed) er ringe. Det følger af landsskatteretspraksis, at nedslaget i grundværdien for dårlige jordbundsforhold skal fastsættes som udgiften til udførelse af ekstrafundering samt jordbundsundersøgelser, og at denne udgift skal fremskrives efter byggeomkostningsindekset. Der kan dog også for nemheds skyld regnes med SKATs fremskrivningsfaktorer i de år, for hvilke disse faktorer er offentliggjort og korrekte. Der kan herved henvises til kendelse af 24. september 2009 vedrørende ...4, kendelse af 28. september 2009 vedrørende ...5, samt kendelse af 28. september 2009 vedrørende ...6.

Det fremgår af byggeregnskabet (bilag 2), at klager har afholdt en udgift vedrørende "Ekstrafundering og pilotering" på 76.649 kr. og en udgift vedrørende "Geotekniker" på 31.966 kr. svarende til samlet 108.615 kr. Udgifterne må anses for at være afholdt i 1977, hvor grundudgravningen i forbindelse med byggeriet ifølge byggeregnskabet blev påbegyndt.

Af s. 129 i Statens Byggeforskningsinstituts SBI-anvisning 181 (bilag 6) vedrørende fundering af mindre bygninger fremgår det, at normalfundering antages at bestå af et fundament under ydervæggene ført 0,9 meter under eksisterende terræn og af en gulvkonstruktion/ terrændæk umiddelbart under muldlaget, dvs. ca. 0,3 meter under terræn.

Det fremgår endvidere af SBI-anvisningens s. 129, at "Det betragtes således som ekstrafundering, hvis AFRN (afrømningsniveau) for gulvet er beliggende mere end 0,3 m under eksisterende terræn, eller hvis OSBL (overside bæredygtige lag) for fundamenterne forekommer dybere end 0,9 m under terræn."

Af Geoteknisk Instituts oversigtskort af 1. juli 1976 over klagers ejendom (bilag 7) fremgår det, at oversiden af bæredygtige lag (OSBL) i 6 ud af 7 boringer blev truffet i dybder mellem 1,2 og 2,4 meter under terræn, og at afrømningsniveauet i boringerne blev vurderet til mellem 1,0 og 2,2 meter under terræn.

Normalfundering som defineret af Statens Byggeforskningsinstitut var således ikke mulig.

Det gøres på denne baggrund gældende, at såvel udgifternes afholdelse, som behovet for ekstrafundering er tilstrækkeligt dokumenteret, til at det skal indrømmes nedslag i grundværdien som følge af jordens ringe beskaffenhed svarende til de afholdte udgifter på samlet kr. 108.615, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1.

Nedslaget fremskrives efter SKATs fremskrivningsfaktorer fra ekstrafunderingens påbegyndelse i 1978, og indsættes i genoptagelsesåret 2001 og derefter. For perioden 1984-1986 skal der dog fremskrives med faktor 120 og for perioden 1986-1992 med faktor 129, jf. Landsskatterettens kendelse af 29. april 2010 vedrørende ...7. Nedslaget er fremskrevet i overensstemmelse hermed i tabellen nedenfor. SKATs fremskrivningsfaktorer er kun tilgængelige for perioden 1984-2008. Fremskrivning af nedslaget for perioden 1978-1984 er derfor udregnet efter byggeomkostningsindekset.(....)

..."

Repræsentanten har derudover fremsendt følgende bemærkninger af 15. august 2011 til Landsskatteretten:

"...

Vurderingsankenævnet bemærker i dets udtalelse af 8. juni 2011, at den økonomisk gode anvendelse af ejendommen vil være opførelse af bebyggelse i 4-5 etager med fuld kælder, og at der derfor under alle omstændigheder var behov for at grave til under 2,4 meter for at fundere, hvorved der ikke ved køb af den påklagede ejendom i forhold til naboejendommen vil skulle påregnes ekstra udgifter til fundering.

Dette bestrides imidlertid, idet det kan lægges til grund, at der ifølge de geotekniske boringer (bilag 7) sammenholdt med SBI-anvisning 181 (bilag 6) var behov for ekstrafundering og at der rent faktisk blev ekstrafunderet, hvilket er dokumenteret ved byggeregnskabet (bilag 2), hvoraf udgifterne til ekstrafunderingen fremgår.

Det i klagen anførte fastholdes på denne baggrund.

Anmodningen om retsmøde opretholdes, medmindre der gives fuldt medhold.

..."

Endvidere har repræsentanten anført følgende til Landsskatteretten den 11. juni 2013:

"...

Grundværdien

Henset til, at den påklagede ejendom er bestående af i alt 3 bygninger i henholdsvis fire og fem etager med kælder, finder kontoret ikke, at nedslag for ekstrafundering kan ske på baggrund af SBI-anvisning nr. 181 fra Statens Byggeforskningsinstitut. SBI-anvisning nr. 181 vedrører - ifølge kontoret - fundering af små bygninger og lave boligbebyggelser på 11/2 plan med kælder eller op til 2 plan uden kælder.

SBI-anvisning nr. 181 er siden klagens indgivelse erstattet af SBI-anvisning nr. 231, der er en revision af SBI-anvisning nr. 181. Det fremgår af anvisningens (nr. 231) forord, at anvisningen er udformet med henblik på bygningskonstruktioner, der er omfattet af Bygningsreglementet 2010 (Erhvervs- og Byggestyrelsen, 2010).

Af Bygningsreglementet 2010 (www.bygningsreglementet.dk) § 1, stk. 1, fremgår det, at reglementet gælder for alt byggeri, med mindre andet er bestemt i kap. 1.2. Endvidere fremgår det af Erhvervs- og Byggestyrelsens vejledning til reglementet, at hovedanvendelsesområdet for reglementet er etageboligbyggeri og alle former for erhvervs- og institutionsbyggeri, herunder de bygningskategorier, der er nævnt i byggelovens § 11, huse med én bolig til helårsbeboelse, enten som fritliggende enfamiliehuse eller som helt eller delvis sammenbyggede enfamiliehuse (dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse, gruppehuse og lignende), sommerhuse i sommerhusområder, kolonihavehuse, campinghytter samt garager, udhuse og andet såkaldt sekundært byggeri.

Kontorets vurdering af godkendelse af nedslag for den afholdte udgift til ekstrafundering skal således ske på baggrund af SBI-anvisning nr. 231. Det fremgår af anvisningens side 43, at det betragtes som ekstrafundering, hvis det højest mulige funderingsniveau (AFRN) for gulvet er beliggende mere end 0,3 meter under eksisterende terræn, eller hvis overside af bæredygtigt lag (OSBL) for fundamenterne forekommer dybere end 0,9 meter under terræn. Der er således ikke sket nogen ændring af anvisningens definition af ekstrafundering.

Den påklagede ejendom består af to bygninger med hver fire etager og en bygning med fem etager. Under alle tre bygninger er der etableret kælder. Der er dog ikke tale om kælder i fuld dybde, som Landsskatterettens kontor tilsyneladende har lagt til grund, men "høj kælder". Der henvises til det som bilag 7 fremlagte oversigtskort fra Geoteknisk Institut, hvoraf det fremgår, at overkant af kældergulvet er ca. 1,13 meter under terræn. Endvidere henvises til vedlagt billede af ejendommen fra Google Streetview, hvoraf det tydeligt fremgår, at der er tale om en ejendom med høj kælder.

Det fremgår endvidere af bilag 7, at der ifølge aftale ikke er udfærdiget rapport over de indhentede undersøgelsesresultater, hvorfor Geoteknisk Institut ikke har vurderet de funderingsmæssige og de udførelsesmæssige konsekvenser af resultaterne af de foretagne boreprøver. Oversiden af bæredygtigt lag, afrømningsniveau og vandspejlet fremgår ligeledes af bilag 7 med følgende værdier (meter under terræn): (....)

Det fremgår således af boreprøverne, at der ved boring 1, 3, 4, 5 og 6 skal funderes op til ca. 1,3 meter dybere end overkant af kældergulvet, at der ved boring 1, 3, 5 og 6 skal afrømmes op til 1 meter muld og muldholdige aflejringer forinden etablering af kældergulvet samt, at grundvandspejlet skal sænkes ved boring 1 og 5.

Fundering og afrømning til niveauer væsentligt under oversiden af kældergulvet må anses som ekstrafundering, idet den dårlige jordbund langt fra er elimineret med den udførte kælder. Der er altså med andre ord stadig et ikke uvæsentligt behov for ekstrafundering, selvom bebyggelsen er opført med kælder. Behovet for ekstrafundering er således fuldt ud dokumenteret med det som bilag 7 fremlagte oversigtskort, hvorpå resultaterne af de foretagne boreprøver er påført.

..."

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det fremgår af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Af vurderingslovens § 13, stk. 1, følger endvidere:

"...

§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

..."

Af dagældende bestemmelser i vurderingslovens §§ 17 og 18 fremgår følgende:

"...

§ 17. Såfremt de fornødne oplysninger foreligger, skal der ved vurderingen med de af §§ 18 og 21 følgende begrænsninger gives fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringerne består i kapitalanvendelse eller i ejers arbejde.

§ 18. Fradrag i grundværdien for forbedringer må kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelse af grundværdien, og må ikke overstige de af ejeren anvendte bekostninger, heri medregnet værdien af ejers eget arbejde.

Stk. 2. Fradrag må ikke gives for forbedringer, som er fuldført længere tilbage end 30 år - for skov, der vurderes i henhold til § 15, stk. 1-3, dog 60 år - før vurderingen.

..."

Grundværdien

Hvor normal udnyttelse af et areal i henhold til gældende lokalplan kræver ekstrafundering eller pilotering af jordbundsforholdene, vil arealets værdi ofte være reduceret i forhold til arealer, hvor sådanne foranstaltninger ikke er nødvendige. Grundværdien må derfor ansættes under hensyn hertil, jf. bl.a. Østre Landsrets dom af 26. september 2012, offentliggjort i SKM2012.611.ØLR .

Af vurderingsvejledningen 2012-2 C.1 følger:

"...

Et forhold, der samtidig må tages i betragtning ved grundværdiansættelsen i et område, hvor kældre er almindeligt, er, om etablering af kælder helt eller delvis kan indgå som alternativ til ekstrafundering. I disse områder vil den i økonomisk henseende gode anvendelse af grunden være at etablere kælder, hvorfor grundværdien almindeligvis ikke bør ansættes lavere end for tilsvarende grunde, hvor der ikke er behov for ekstrafundering.

Hvor bundforholdene er af en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse af grunden ikke kræver ekstrafundering/pilotering, må grundværdien ikke ansættes lavere, fordi en speciel bebyggelse af grunden kræver ekstrafundering, f.eks. opførelse af højhuse eller støbning af særligt svære fundamenter til tung belastning.

..."

Der er af klageren henvist til normerne i dagældende "Statens Byggeforskningsinstituts SBI-anvisning 181" fra 1994. Det fremgår af denne anvisning, at den vedrører fundering af små bygninger og lave boligbebyggelser på 11/2 plan med kælder eller op til to plan uden kælder.

Da den påklagede ejendom er bestående af i alt tre bygninger, hvoraf bygning 1 og 2 er i fire etager (stuen, 1., 2. og 3. sal) samt bygning 3 i fem etager (stuen, 1., 2, 3. og 4. sal) og at alle har etableret kælder, finder Landsskatteretten ikke, at vurderingen af godkendelse af nedslag for ekstrafunderingen kan ske på baggrund af den dagældende SBI-anvisning.

Repræsentanten har udover byggeregnskabet, hvoraf det fremgår, at der er udført "ekstrafundering og pilotering" for 76.649 kr. samt udgifter til geotekniker på 31.966 kr., fremlagt Geologisk Instituts oversigtskort af 1. juli 1976, hvoraf en række boreprøver fremgår uden yderligere beskrivelse af de udførte funderingsarbejder eller årsagen hertil. Det ikke har været muligt for repræsentanten at fremskaffe yderligere dokumentation.

Efter en samlet vurdering finder retten i lighed med vurderingsankenævnet i udtalelsen til Landsskatteretten, at det med byggeriets omfang og karakter, byggeregnskabet samt oversigtskortet ikke er godtgjort, at posten "ekstrafundering og pilotering" alene eller delvist knytter sig til ekstrafundering udelukkende som følge af jordens beskaffenhed.

Retten bemærker, at posterne i et byggeregnskab ofte dækker over en flerhed af arbejder, således at byggeregnskabets post "ekstrafundering og pilotering" ikke nødvendigvis er sammenfaldende med størrelsen af de udgifter, som efter vurderingsloven berettiger til nedslag for ekstrafundering som følge af jordens beskaffenhed.

Retten skal endvidere bemærke, at der er tale om et nedslag for ekstrafundering af mindre størrelse sammenholdt med grundværdiansættelsen. Retten har skønnet, at et nedslag af den påståede størrelse selv efter en fremskrivning til genoptagelsesårene vil ligge indenfor skønsusikkerheden ved ansættelse af grundværdien i de omhandlede år 2001, 2002 og 2004.

Retten stadfæster derfor vurderingsankenævnets afgørelse.

...

Der har under sagen været afholdt syn og skøn ved civilingeniør IC, der den 10. november 2014 har afgivet skønserklæring, hvoraf fremgår blandt andet:

"...

Spørgsmål 1

Skønsmanden bedes kort beskrive ejendommen og de på ejendommen opførte bygninger.

Ejendommen "...1" består af tre boligblokke med adresserne ...8. De to blokke med opgangene nr. 10 henholdsvis 18 og 20 er opført i forlængelse af og klos på eksisterende ejendomme på ...9 henholdsvis ...10, og den tredje med opgangene nr. 12, 14 og 16 er en selvstændig blok på ...11. Sammen med ejendommen på ...12 danner de en sammenhængende karré med fri adgang fra ...11 til gårdrummet, hvorfra de tre blokke har opgange.

Boligblokkene på ...9 og ...11 er i fire etager mens den på ...10 er i 5 etager; alle har høj kælder med vinduer over sokkelniveau. Bygningshjørnerne ...11/...9 og ...11/...10 er skråt afskårne. Blokkene fremtræder med murede facader samt sadeltag med afvalmede gavle. Ejendommen er opført oktober 1977 til dec. 1978.

Spørgsmål 2

Skønsmanden bedes svare på, om der med udgangspunkt i det i sagen fremlagte materiale, herunder i særdeles sagens bilag 3, kan foretages en vurdering af, om der på grunden er et behov for ekstrafundering, som ikke skyldes, at grunden tidligere har været bebygget. Skønsmanden bedes begrunde sit svar.

Nej - jordbundsforholdene som sådan samt tidligere bebyggelse ud over det på bilag 3 viste (1976) fremgår ikke af det fremlagte materiale.

Spørgsmål 3

Såfremt spørgsmål 2 besvares benægtende, bedes skønsmanden oplyse hvilke foranstaltninger / hvilket materiale, der yderligere er behov for at kunne vurdere grundens beskaffenhed og behovet for ekstrafundering.

De Nationale Geologiske Undersøgelser for Danmark og Grønland/GEUS har digitaliserede, detaljerede geologiske jordartskort i målestok 1:25.000, der viser jordlagene i omkring 1 m dybde under muldlaget, samt en boringsdatabase med profiler af dybere boringer. Miljøministeriet, Geodatastyrelsen har endvidere arkiver af digitaliserede topografiske kort i form af målebordsblade (1.20.000/1:25.000) fra før år 1900 såvel som flere udgaver efter. Disse materialer har G1 købt og lagt i en database, så de kan kombineres med firmaets egne luftfotoopmålinger, og kan således vise byudviklingen i området. Derfor har jeg tilkøbt dem til sagen som en naturlig og billig hjælp.

Der henvises til bilag E1 - E3.

...

Spørgsmål 5

Skønsmanden bedes oplyse, om der med de trufne jordbundsforhold har været behov for udførelse af ekstrafundering i form af sandpudefundering, punktfundering på brønde eller på anden vis ved opførelsen af bebyggelsen på ejendommen.

Ja - lokalt har der omkring to (B1, B6) af de syv undersøgelsespunkter været behov for op til 0,9 m ekstrafundering, omkring andre to punkter (B3, B5) eventuelt nogle få decimetre, mens projektet i tre punkter ligger under de bæredygtige niveauer.

Ekstrafundering af denne karakter er givetvist sket ved lokal udgravning til synlig fast bund og udstøbning med beton.

Spørgsmål 6

Såfremt spørgsmål 5 besvares bekræftende, bedes skønsmanden redegøre for omfanget af den påkrævede ekstrafundering.

Omfanget kan med de spredte undersøgelsespunkter ikke angives nærmere.

Spørgsmål 7

Skønsmanden bedes give et overslag på udgiften til den i svaret til spørgsmål 5 beskrevne ekstrafundering.

Med henvisning til svaret på spørgsmål 6 vil et overslag over udgifterne til ekstrafundering være lige så tilfældige.

Spørgsmål 8

Skønsmanden bedes redegøre for, om den i spørgsmål 5 beskrevne ekstrafundering er påvirket af, at grunden tidligere har været bebygget f.eks. i form af nedgravede ledninger eller lignende fra det tidligere byggeri.

Ja - idet jordbunden generelt består af fast og bæredygtigt moræneler (bilag E1), skyldes denne ekstrafundering utvivlsomt det tidligere byggeri med afløbsinstallationer mv. Dels ses der på koteplanen (E1) lokale fordybninger, der formentlig har været tilfyldt på byggetidspunktet, og dels ses på (stævnings) bilag 3 (her bilag E3) flere bygninger, der synes placeret på begge sider af den stikvej, der på de gamle kort (E2) ses fra ...8 mod vest. Og for enden af denne stikvej (opgangene nr. 18-20) ses på det gamle kort også et hus. Hertil kommer tidligere kartoffelkældre, nedgravede latriner mv

..."

..."

Parternes synspunkter

Sagsøger har i påstandsdokument af 8. januar 2015 gjort følgende anbringender gældende til støtte for sin påstand:

"...

Det gøres overordnet gældende, at sagsøgeren har dokumenteret, at normal udnyttelse af grunden kræver ekstrafundering, hvorved værdien af grunden er lavere, end værdien af tilsvarende grunde, hvor ekstrafundering ikke er påkrævet.

Det bemærkes i denne sammenhæng, at det ikke er en forudsætning for at ansætte nedslag i grundværdien, at der faktisk er afholdt udgifter til ekstrafundering eller at ejendommen er bebygget. Det fremgår af vurderingslovens § 13, at der ved grundværdien forstås værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til bl.a. beskaffenhed.

Såfremt bundforholdene har en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse af grunden kræver ekstrafundering, vil arealets værdi typisk være reduceret i forhold til arealer, hvor normal udnyttelse ikke kræver ekstrafundering. Det er denne værdiforringelse af grunden, som nedslaget skal kompensere for, og altså ikke afholdte eller ikke afholdte udgifter. Det vil sige, at jo dårligere beskaffenheden er i forhold til normal beskaffenhed, jo mindre vil en køber også være villig til at give i forhold til grunden med normale jordbundsforhold, hvorfor grundværdien også skal være tilsvarende mindre.

Da hverken vurderingsmyndigheden, vurderingsankenævnet eller Landsskatteretten har anerkendt, at der er dårlige jordbundsforhold på ejendommen, er der ikke taget hensyn hertil ved vurdering af grundværdien for sagsøgers ejendom i genoptagelsesårene. Såfremt jordbundsforholdene er af ringe beskaffenhed er der grundlag for, at sagen hjemvises til vurderingsmyndigheden til foretagelse af den beløbsmæssige opgørelse af den værdiforringelse, som grundens dårlige jordbundsforhold medfører.

Af det som bilag 3 fremlagte geotekniske oversigtskort udarbejdet af Geoteknisk Institut fremgår det, at overkant af kældergulvet er ca. 1,13 meter under terræn. Endvidere fremgår det, at oversiden af bæredygtigt lag ("OSBL") i 6 ud af 7 boringer blev truffet i dybder mellem 1,2 meter og 2,4 meter under terræn, og at afrømningsniveauet ("AFRN") i boringerne blev vurderet til 1,0 meter og 2,2 meter under terræn.

Der er ikke udarbejdet en egentlig geoteknisk rapport på baggrund af de på grunden foretagne boringer. Angivelsen af niveauer for OSBL og AFRN er angivet direkte på det geotekniske oversigtskort. For overblikkets skyld er angivelserne forstørret op og gengivet på bilag 3, side 2.

Som bilag B er fremlagt skønsrapport fra IC af 10. november 2014, som udmeldt med henblik på udtalelse vedr. behovet for ekstrafundering. Som svar på spørgsmål 5, om der med de trufne jordbundsforhold er behov for ekstrafundering på grunden, svarer skønsmanden, at der er behov for ekstrafundering i dybder ned til 0,9 meter ved 4 ud af de 7 boringer i forhold til det planlagte projekt.

Normal udnyttelse af grunden - som der i sagen er enighed om er etablering af etagebebyggelse med høj kælder - kræver altså ekstrafundering ifølge skønsmanden. Dermed er der grundlag for at ansætte nedslag i grundværdien for jordens ringe beskaffenhed.

Grundens beskaffenhed er et pligtmæssigt hensyn, der skal inddrage ved den skønsmæssige grundværdiansættelse efter vurderingsloven. Det påhviler ikke sagsøger under denne sag at godtgøre, at grundens værdi adskiller sig fra de værdier, der er ansat af Landsskatteretten, idet selve den beløbsmæssige ansættelse påstås hjemvist til vurderingsmyndigheden. Sagens genstand er alene rammerne for det af Landsskatteretten udøvede skøn, idet sagsøgers påstand alene indebærer, at der med urette er undladt inddraget et lovbestemt hensyn ved Landsskatterettens skønsudøvelse.

Landsskatterettens skøn over grundværdierne i sagen, som er dem der er til prøvelse, er ansat uden hensyntagen til jordens beskaffenhed, idet denne bl.a. ikke ansås dokumenteret henset til byggeriets omfang og karakter. Henset til det af skønsmanden konstaterede behov for ekstrafundering er skønnet således foretaget på forkert grundlag.

Sagsøgte har imidlertid efterfølgende gjort gældende, at der konkret ikke skal tages hensyn til den ringe beskaffenhed, idet den skyldes tidligere bebyggelse, samt henvist til, at Landsskatteretten under alle omstændigheder har taget hensyn til beskaffenheden ved henvisning til skønsusikkerheden forbundet med ansættelsen af en grundværdi svarende til handelsværdien i henhold til vurderingslovens § 13, jf. § 6.

Det skal i relation til anbringendet vedrørende tidligere bebyggelse bemærkes, at der i vurderingsloven ikke er hjemmel til at skelne mellem dårlig jord fra naturens side og menneskeskabt dårlig jord.

Jordforurening - som pr. definition er menneskeskabt - giver efter gældende praksis adgang til nedslag i grundværdien efter vurderingslovens § 13, stk. 1. I forureningstilfældene afviser man altså ikke nedslag med henvisning til, at de dårlige jordbundsforhold skyldes en tidligere anvendelse af grunden som eksempelvis en tankstation.

SKM2014.654.ØLR kan heller ikke tages til indtægt herfor henset til, at denne på nuværende tidspunkt ikke er endeligt afklaret, idet der er ansøgt om 3. instansbevilling om anke til Højesteret.

I relation til skønsusikkerheden gør sagsøger gældende, at Vurderingslovens § 13 fordrer, at der foretages en efterfølgende individuel justering af grundværdien ved konstatering af ringe jord efter vurderingstidspunktet, da vurderingen ellers er fastsat på baggrund af en områdepris for "normale" grunde - altså grunde, hvor der ikke er behov for ekstrafundering ved normal udnyttelse af grunden.

Det bemærkes endvidere, at det er jorden, der medfører en forringelse af grundens værdi, og ikke afholdte udgifter, hvorfor udbedringsudgifter, som i øvrigt er bestridte, ikke kan lægges til grund for anbringende om eventuel skønsusikkerhed. Det er behovet for ekstrafundering i dybder 0,9 meter under FUK niveau svarende til en funderingsdybde på over 2 meter, som fastslået af skønsmanden, der skal vurderes, herunder dennes betydning for handelsværdien.

Sagsøger gør i den forbindelse gældende, at så markant et ekstrafunderingsbehov altid vil have betydning for den kontante handelsværdi. Det er således en fejl, at der ved grundværdiansættelserne ikke er taget hensyn hertil, og det ændrer eventuelle skønsusikkerhedsbetragtninger ikke ved.

Selv, hvis Retten skulle komme frem til, at det for nærværende sag var relevant at inddrage skønsusikkerhedsbetragtninger ud fra de af sagsøger afholdte udgifter, gør sagsøger gældende, at de af Landsskatteretten stadfæstede grundværdier sammenholdt med udbedringsudgifterne, ikke kan anses at ligge inden for eventuel skønsmæssig usikkerhed, jf. stævningens side 4-6.

Faktum er, at der ikke er taget højde for den af skønsmanden konstaterede ringe jordbeskaffenhed, jf. Bilag B, ved vurderingsmyndighedens grundværdiansættelse, hvorfor skønnet er foretaget på forkert grundlag. Skønnet over grundværdien skal derfor hjemvises til vurderingsmyndigheden til fornyet behandling.

..."

Sagsøgte har i påstandsdokument af 8. januar 2015 gjort følgende anbringender gældende til støtte for sin påstand:

"...

Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det overordnet gældende, at sagsøgeren ikke har godtgjort, at der på sagsøgerens grund har været et behov for ekstrafundering, der berettiger til nedslag i grundværdien efter vurderingslovens § 13. Endvidere har sagsøgeren ikke godtgjort, at ansættelsen af ejendommens grundværdi ikke svarer til handelsværdien, ligesom sagsøgeren ikke har godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skøn over grundværdien.

Det følger af fast retspraksis, at sagsøgeren bærer bevisbyrden for, at sagsøgeren er berettiget til et nedslag i grundværdien som følge af dårlige jordbundsforhold.

Denne bevisbyrde har sagsøgeren ikke løftet.

Ved grundværdien forstås i henhold til vurderingslovens § 13 værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Vurderingen skal i henhold til vurderingslovens § 6 foretages på grundlag af den kontante værdi i handel og vandel. Ansættelsen af denne handelsværdi beror på et skøn.

Det følger af vurderingslovens § 13, at der som led i skønsudøvelsen skal tages hensyn til grundens beskaffenhed, og grundværdien skal derfor fastsættes under hensyn til eventuelle dårlige jordbundsforhold.

Nedslag i grundværdien som følge af dårlige jordbundsforhold forudsætter grundlæggende, at to betingelser er opfyldt.

For det første skal grundejeren godtgøre, at grundens jordbundsforhold har en sådan karakter, at der er behov for ekstrafundering. I den forbindelse bemærkes det, at det følger af retspraksis, at et behov for ekstrafundering, der skyldes tidligere bebyggelse på grunden, ikke berettiger til nedslag i grundværdien, jf. eksempelvis SKM2014.654.ØLR .

For det andet skal grundejeren godtgøre, at grundværdiansættelsen, der fastsættes skønsmæssigt af skattemyndighederne, ikke svarer til handelsværdien, jf. vurderingslovens § 6.

Skønsmandens besvarelse af spørgsmål 5 og 6 viser, at der på sagsøgerens grund har været et begrænset behov for ekstrafundering.

Sagsøgerens grund har tidligere været bebygget, jf. bilag 1, side 3, 5. afsnit. Udgifter til ekstrafundering, der skyldes tidligere byggeri på grunden, berettiger ikke til nedslag i grundværdien efter vurderingslovens § 13, jf. SKM2014.654.ØLR . Grundværdien skal således ansættes til grundens værdi i ubebygget stand, jf. vurderingslovens § 6, hvorfor enhver tidligere bebyggelse skal lades ude af betragtning ved grundværdiansættelsen.

Ekstrafundering nødvendiggjort af tidligere bebyggelse på grunden skyldes ikke grundens "beskaffenhed".

Sagsøgeren har ikke ved fremlæggelsen af bilag 3 dokumenteret, at der har været behov for ekstrafundering på sagsøgerens grund, der ikke skyldes den tidligere bebyggelse på grunden, ligesom der ikke er fremlagt en geoteknisk rapport til dokumentation af forholdene.

Endvidere fremgår det af skønsmandens besvarelse af skønstemaets spørgsmål 8, at behovet for ekstrafundering på sagsøgerens grund utvivlsomt skyldes det tidligere byggeri på grunden.

På denne baggrund gøres det gældende, at sagsøgeren ikke har dokumenteret, at det behov for ekstrafundering, der har været på sagsøgerens grund, ikke skyldes den tidligere bebyggelse på grunden. Allerede af denne grund er sagsøgeren ikke er berettiget til nedslag i grundværdien efter vurderingslovens § 13.

Såfremt retten måtte finde, at sagsøgeren har godtgjort, at jordbundsforholdene på sagsøgerens grund berettiger til nedslag i grundværdien efter vurderingslovens § 13, gøres det gældende, at sagsøgeren ikke har dokumenteret, at vurderingsmyndighederne er gået udenfor rammerne af det skøn, der tilkommer vurderingsmyndighederne i sager af denne karakter.

Det følger således af SKM2013.862.HR , der er en stadfæstelse af SKM2011.776.VLR , at en grundejer ikke er berettiget til nedslag i grundværdiansættelsen alene under henvisning til, at der har været foretaget ekstrafundering. Eventulle ekstrafunderingsarbejder på en grund medfører således ikke i sig selv et krav på nedslag i grundværdien.

Den omstændighed, at der måtte være dårlige jordbundsforhold på en grund, indgår alene som et element i den samlede grundværdiansættelse, der skal foretages efter vurderingslovens § 6, og som skal svare til værdien i handel og handel.

Sagsøgeren har ikke, eksempelvis gennem en syn- og skønsforretning godtgjort, at handelsværdien af sagsøgerens grund ikke svarer til den af skattemyndighederne skønsmæssigt fastsatte grundværdi.

Selv hvis det kunne lægges til grund, at der var et behov for ekstrafundering, og hvis det endvidere kunne lægges til grund, at dette behov har en betydning for grundens handelsværdi, kan den beløbsmæssige indvirkning på handelsværdien maksimalt opgøres til de positive udgifter til ekstrafundering, dvs. de kr. 108.615,-, som sagsøgeren hævder at have afholdt til udførelse af ekstrafundering, jf. stævningen side 4, 7. afsnit.

I henhold til retspraksis kan en skønsmæssig værdiansættelse alene tilsidesættes, hvis der er en betydelig forskel på myndighedernes værdiansættelse og handelsprisen, jf. UfR 1999.1178H, hvor der ikke var grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens grundværdiansættelse, der oversteg den i skønserklæringen opgjorte handelspris med 23 pct.

Fremskrevet til genoptagelsesårene udgør sagsøgerens hævdede udgift til ekstrafundering henholdsvis 8,54 pct. af grundværdien pr. januar 2001, 8,02 pct. af grundværdien pr. 1. januar 2002 og 6,59 pct. af grundværdien af pr. 1. januar 2004.

På baggrund heraf gøres det gældende, at udgiften til ekstrafundering efter fremskrivninger ligger indenfor skønsusikkerheden ved vurderingen i de af sagen omfattede år. Udgiften til ekstrafundering har dermed ikke nogen betydning ved grundværdiansættelsen.

Sagsøgte har i sit påstandsdokument, på side 4, 3. afsnit, gjort gældende, at Landsskatterettens skøn over grundværdiansættelsen er udøvet på et forkert grundlag, idet Landsskatteretten ikke ved udøvelsen af sit skøn har taget hensyn til behovet for ekstrafundering, og at sagen som følge heraf skal hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndigheden.

Dette bestrides og kan under alle omstændigheder ikke i sig selv føre til, at sagen skal hjemvises, jf. herved SKM2014.530.BR og Byrettens dom SKM2015.112.BR .

For det første bemærkes det, at det behov for ekstrafundering der måtte være på sagsøgerens grund skyldes den tidligere bebyggelse på grunden og derfor ikke berettiger til nedslag i grundværdien, hvorfor det allerede af denne grund ikke er en fejl, at Landsskatteretten i sin kendelse ikke har taget hensyn hertil.

Derudover bemærkes det, at det følger af fast retspraksis, at en tilsidesættelse af skattemyndighedernes skøn over grundværdiansættelsen forudsætter, at grundejeren i første række godtgør, at skønnet er udøvet på et forkert grundlag, eller at skattemyndighederne er gået uden for rammerne af det skøn, som tilkommer dem, jf. UfR1999.1178H og SKM2010.43.VLR .

Der er imidlertid yderligere en naturlig betingelse for en tilsidesættelse af skattemyndighedernes skøn, at det konkrete resultat af skønnet er forkert, jf. Lars Apostoli i TfS 2003.401 samt UfR2000.1071H.

I UfR2000.1071H erkendte Landsskatteretten, at der ved skønsudøvelsen over en grundværdi ikke var taget højde for nogle salg, som grundejeren havde henvist til. Der var således i sagen ubestridt tale om en fejl/mangel i skønsgrundlaget, men Højesteret fandt imidlertid ikke, at "fejlen" havde "væsentlig betydning for værdiansættelsen".

I nærværende sag har sagsøgeren først ved gennemførelsen af syns- og skønsforretningen godtgjort, at der (i et eller andet omfang) har været et behov for ekstrafundering på sagsøgerens grund. Det er derfor korrekt, at Landsskatteretten i sin kendelse har lagt til grund, at det var udokumenteret, at der var behov for ekstrafundering.

Dette medfører imidlertid ikke i sig selv, at skattemyndighedernes skøn over grundværdiansættelsen kan tilsidesættes.

Som ovenfor nævnt er det en yderligere betingelse herfor, at skattemyndighedernes skøn over grundværdiansættelsen er forkert.

Sagsøgeren bærer bevisbyrden herfor og denne bevisbyrde har sagsøgeren ikke løftet.

..."

Parterne har i det væsentligste procederet i overensstemmelse hermed.

Rettens begrundelse og afgørelse

Det fremgår af byggeregnskabet, at sagsøger i 1977 har afholdt udgifter på i alt 108.615 kr. til ekstrafundering og pilotering samt geotekniker.

Det lægges i overensstemmelse med skønsrapporten til grund, at der på grunden har været et begrænset behov for ekstrafundering, og at behovet for ekstrafundering utvivlsomt skyldes det tidligere byggeri på grunden.

Det fremgår af Østre Landsrets dom af 10. september 2014, gengivet i SKM2014.654.ØLR , at en ekstrafundering nødvendiggjort af en tidligere bebyggelse på grunden ikke kan siges at være nødvendiggjort af grundens beskaffenhed og derfor ikke skal indgå ved ansættelsen af grundværdien efter vurderingslovens § 13.

Herefter, og allerede fordi sagsøger ikke har godtgjort, at behovet for ekstrafundering skyldtes dårlige jordbundsforhold og ikke den tidligere bebyggelse på grunden, tages sagsøgtes frifindelsespåstand til følge.

Efter sagens udfald skal sagsøger betale sagsomkostninger til sagsøgte som nedenfor bestemt. Retten har ved fastsættelse af sagens omkostninger taget hensyn til, at der har været afholdt syn og skøn.

T h i k e n d e s f o r r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Sagsøger, H1, skal inden 14 dage i sagsomkostninger til sagsøgte betale 40.000 kr.

De idømte sagsomkostninger forrentes efter rentelovens § 8a.