Dokumentets metadata

Ejendomsvurdering - grundværdi fradrag for forbedringer - råjordsværdi

Sagen vedrørte, om der var grundlag for at tilsidesætte den af Landsskatteretten fastsatte råjordspris for boligforeningens ejendom.Landsskatteretten havde fastsat råjordsprisen efter et skøn, hvor der var lagt vægt på den konstaterede salgspris, der ikke indeholdt udgifter til byggemodning, vurderingen før boligforeningens køb og bebyggelse af ejendommen, samt ejendommens beliggenhed. Konkret var den ansatte grundværdi og den ansatte råjordspris opgjort til samme kvadratmeterpris.Retten fandt ikke, at boligforeningen havde godtgjort, at Landsskatterettens skøn over råjordsprisen var åbenbart urimeligt eller hvilede på et forkert grundlag. Retten lagde til grund, at Landsskatteretten ved deres skøn ikke havde sat lighedstegn mellem grundværdiansættelsen og råjordsprisen, selvom de to værdier konkret var opgjort til den samme kvadratmeterpris.Skatteministeriet blev herefter frifundet.

Parter

H1
(advokatfuldmægtig Rasmus Balle)

mod

Skatteministeriet
(kammeradvokaten v/advokatfuldmægtig Anne Bräuner Sørensen)

Afsagt af byretsdommer

Dorte Thyrring Holm

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen vedrører spørgsmålet om, hvorvidt Landsskatterettens skønsmæssige fastsættelse af råjordspris på 72 kr. pr. m² i 1988-niveau for ...1, ...2 skal hjemvises til fornyet behandling grundet fejl i grundlaget for skønnet, eller fordi skønnet har ført til et urimeligt resultat.

H1 har nedlagt påstand om, at Skatteministeriet skal anerkende, at den ansatte råjordspris på afrundet 85 kr. pr. m² i sagens første genoptagelsesår 2002 skal ansættes lavere for ejendommen beliggende ...1, ...2. Den nærmere fastsættelse af råjordsprisen i 2002, og de efterfølgende genoptagne vurderinger frem til 2006, hjemvises til vurderingsmyndigheden.

Skatteministeriet har nedlagt påstand om frifindelse.

Oplysningerne i sagen

H1 erhvervede ejendommen beliggende ...1, ...2 ved betinget skøde den 12. december 1988. Grundarealet udgjorde 2.630 m² og købesummen 595.000 kr. svarende til 226 kr. pr. m². Af skødets punkt 1 fremgår det, at ejendommen blev solgt i ikke byggemodnet stand, og at H1 således skulle betale eventuelle yderligere tilslutningsafgifter.

H1 anmodede vurderingsmyndigheden om genoptagelse af ejendomsvurderingen for årene 2002, 2004 og 2006 med henblik på ansættelse af et fradrag for grundforbedrende udgifter på ejendommen. Der er ikke i sagen tvist om størrelsen af de udgifter, som berettiger til fradrag, men alene om beregningen af værdistigningen, jf. dagældende vurderingslovs § 18. Sagen drejer sig således om fastsættelsen af råjordprisen i 1988-niveau, idet denne værdi indgår i beregningen af værdistigningen.

Der er i sagen enighed om, at ejendommen tidligere havde været bebygget med et enfamiliehus fra 1864, og at der var givet fradrag i grundværdien for forbedringer på 4.700 kr. allerede i 1976, hvilket fradrag således indgik i ejendommens grundværdi på 188.700 kr. pr. 1. januar 1988.

Landsskatteretten har i deres afgørelse af 27. november 2013 blandt andet anført følgende:

"...

Klagen vedrører fastsættelse af fradrag for forbedringer samt beregning af værdiforøgelsen efter byggemodning med henblik på at opgøre det maksimale fradrag for forbedringer for vurderingsårene 2002, 2004 og 2006.

...

Landsskatterettens afgørelse

...

Opgørelse af værdistigning

Landsskatteretten stadfæster vurderingsankenævnets beregning af værdiforøgelsen, som tager udgangspunkt i en skønnet råjordspris i 1988 niveau på 72 kr. pr. m², der fremskrives efter udviklingen i områdeprisen.

...

Sagens oplysninger

Ejendommen er overdraget som et ubebygget areal i 1988, og efter overdragelse er der i 1990 opført 2 bygninger med 12 lejligheder samt en række mindre udhuse.

Grundarealet udgør 2.630 m².

Købsprisen andrager en pris pr. m² på 226 kr.

Af skødets § 1 fremgår det, at parcellen sælges i ikke byggemodnet stand. Bl.a. fremhæves det, at tilslutningsafgifter betales udenfor købesummen.

Videre fremgår det, at fremtidige udgifter til vej, vand, kloak, rensningsanlæg er sælger uvedkommende, og at køber er bekendt med, at der er ved at blive etableret hovedkloak i vejen.

Grunden er beliggende i et allerede byggemodnet område i ...2 på ...3 ved ...4 og i ...5 omegn.

Ejendommen har tidligere været bebygget med et enfamiliehus.

Grundværdien er ansat efter byggeretsværdiprincippet.

...

Vurderingsankenævnets afgørelse

Fradrag for forbedringer

Der er ikke godkendt fradrag for udgifterne til kloakforsyninger og grønne områder, jf. dagældende bestemmelser i vurderingslovens §§ 17 og 18. Udgiften til anlæg af stier er godkendt med skønsmæssigt 20.000 kr.

...

Opgørelse af værdistigning

Da fradraget maksimalt kan indrømmes ind for den værdiforøgelse, som forbedringen medfører i grundværdien, og maksimalt med de faktiske godkendte udgifter, jf. vurderingslovens §§ 17 og 18, skal stigningen i råjordsprisen fastsættes.

Nævnet skal bemærke, at ved råjordsprisen forstås prisen for dette areal uden forbedringer, jf. Landsskatterettens kendelse af 21. november 2006.

Nævnet har vurderet sagen og de foreliggende oplysninger, og da grunden er en tidligere byggemodnet grund, der er byggemodnet for mange år siden, kan anskaffelsesprisen ikke anses for råjordspris. Værdiforøgelsen som følge af de nye forbedringer i grundværdien må i stedet fastsættes som forskellen mellem grundens værdi inden den nye byggemodning og grundens værdi i forbedret stand.

Vurderingsnævnet finder, at der ved fastsættelse af grundens værdi inden de nye forbedringer kan tages udgangspunkt i ejendomsvurderingen på grunden pr. 1. januar 1988, og nævnet ansætter derfor grundens værdi inden byggemodningen til 188.700 kr.

Råjordens værdi skal følge udviklingen i områdeprisen for den udstykkede grund, jf. Landsskatterettens kendelser af 21. november 2006 og 26. februar 2009, og nævnet finder, at ovennævnte værdi skal reguleres på samme måde.

Da områdeprisen er steget med 18 % i perioden 1988-2002, kan jordens værdi pr. 1. januar 2002 skønsmæssigt ansættes til 222.700 kr. (afrundet).

...

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Af Vurderingslovens § 13, stk. 1, fremgår endvidere:

"...

Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundfor bedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

..."

Af dagældende bestemmelser i vurderingslovens §§ 17 og 18 fremgår følgende:

"...

§ 17. Såfremt de fornødne oplysninger foreligger, skal der ved vurderingen med de af §§ 18 og 21 følgende begrænsninger gives fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringerne består i kapitalanvendelse eller i ejers arbejde.

§ 18. Fradrag i grundværdien for forbedringer må kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelse af grundværdien, og må ikke overstige de af ejeren anvendte bekostninger, heri medregnet værdien af ejers eget arbejde.

Stk. 2. Fradrag må ikke gives for forbedringer, som er fuldført længere tilbage end 30 år - for skov, der vurderes i henhold til § 15, stk. 1-3, dog 60 år - før vurderingen.

..."

...

Beregning af værdiforøgelsen - råjord

Det følger af vurderingsvejledningens afsnit C.3, at fradraget beløbsmæssigt skal holde sig inden for den værdiforøgelse, som forbedringen tilfører grunden i ubebygget stand. Der gives ikke fradrag for et beløb, hvormed de faktiske afholdte omkostninger måtte have overstaget værdiforøgelsen.

Endvidere følger af vejledningen, at en grundforbedrings værdiforøgelse kan opgøres som forskellen mellem den ansatte værdi af grunden i forbedret stand og den værdi, grunden skulle have været ansat til uden forbedringen, og at der ved grundens værdi uden forbedring forstås råjordsprisen.

Det følger desuden, at det ved bedømmelse af hvilken værdi grunden skulle have været ansat til uden forbedring, forudsættes, at plangrundlaget er på plads, så bebyggelse er mulig.

Efter praksis kan råjordsprisen fastsættes med udgangspunkt i den konstaterede salgspris, når salgsprisen ikke indeholder udgifter til byggemodning eller andre forhold, der kan have betydning for værdien af det ubebyggede areal.

Dette følger bl.a. af Byrettens dom af 17. juni 2013, offentliggjort i SKM2013.561.BR og af Byrettens dom af 18. juni 2013, offentliggjort i SKM2013.527.BR .

Videre bemærkes, at oplysninger om tidligere vurderinger også kan indgå ved skønnet over råjordsprisen.

Ved skønnet over råjordsprisen kan desuden indgå en sammenligning af andre ubebyggede arealer/ejendomme. En anvendelse af andre ubebyggede arealer/ejendomme som grundlag for skønnet over råjordsprisen forudsætter imidlertid samme beliggenhed, beskaffenhed og udnyttelsesmulighed som den påklagede ejendom.

Vedrørende de af repræsentanten fremførte sammenligningsejendomme bemærkes, at det for såvel sammenligningsejendommene som klagers ejendom gør sig gældende, at grundværdien er beregnet efter byggeretsværdiprincippet. Heri indgår dels en arealværdi og dels en byggeretsværdi. I arealværdien er kun 1000 m² af grundarealet medregnet. Den resterende del af grundlaget er beregnet med en kvadratmeterpris på 10 kr. - såkaldt "bagjordspris".

Klageren anfører denne "bagjordspris" på 10 kr. pr. m² som begrundelse for et ændret skøn over råjordsprisen, idet det fremhæves, at sammenligningsejendommene er ansat med en kvadratmeterpris på 10 kr.

De to fremhævede sammenligningsejendomme er imidlertid, som klagers ejendom, beregnet med en arealværdi for de første 1.000 m². Arealværdien for de fremhævede sammenligningsejendomme udgør henholdsvis 65 kr. pr. m² og 180 kr. pr. m². Den lave kvadratmeterpris på 10 kr. pr. m² er kun anvendt for en mindre del af det samlede areal. Grundarealerne for sammenligningsejendommene udgør henholdsvis 1.324 m² og 1.049 m².

Der er rettens opfattelse, at der er tale om en beregningsteknisk størrelse, og at "bagjordspriser" ikke er udtryk for råjords reelle værdi. Hertil kommer, at "bagjordsprisen" kun anvendes for en del af det samlede vurderede areal.

Den i beregningerne anvendte skønnede "bagjordspris" på 10 kr. kan derfor ikke være retningsgivende ved skønnet over værdien af råjorden for den samlede ejendom.

Klager har erhvervet ejendommen som et ubebygget areal i 1988, og umiddelbart herefter er byggemodning påbegyndt. Købsprisen udgjorde 595.000 kr., hvilket svarer til en pris pr. m² grundareal på 226 kr.

Vurderingsankenævnet har ved skønnet over råjordsværdien taget udgangspunkt i vurderingen fra 1988 svarende til en pris pr. m² råjord på 72 kr.

Grundværdien er ansat efter byggeretsværdiprincippet, og indeholder derfor en vis byggemodning.

Imidlertid er det opfattelsen, at grundværdien ikke anses at have fulgt den almindelige prisudvikling i området, når henses til, at den påklagede ejendom er solgt for 226 kr. pr. m² i 1988 i ikke byggemodnet stand, jf. skødets § 1.

Værdien af grunden i ubebygget stand er ved vurderingen i 1988 ansat til 188.700 kr. Sammenholdes dette med handelsprisen i 1988 på 595.000 kr. kan vurderingen ikke anses at være retningsgivende.

Der ses såvel ikke at være grundlag for at nedsætte råjordsprisen pr. m² med henvisning til anvendelsen af byggeretsværdiprincippet eller grundværdiberegningen i øvrigt.

Selvom udgangspunktet er, at vurderingen fra 1988 ikke i sig selv anses at udtrykke råjordsprisen, ses der ikke at være grundlag for at tilsidesætte vurderingsankenævnets skøn over råjordsprisen på 72 kr. pr. m² i 1988 niveau, når der henses til oplysningerne om købsprisen samt ejendommens beliggenhed i ...5 omegn.

Det er endvidere rettens opfattelse, at repræsentanten ikke har fremlagt oplysninger, der giver anledning til at tilsidesætte vurderingsankenævnets skøn.

Det følger af Landsskatterettens praksis, at udviklingen i den skønnede råjordspris - ændring i prisniveauet - for ejendomme vurderet efter byggeretsværdiprincippet, skal følge udviklingen i områdeprisen for de udstykkede grunde, jf. SKM2006.787.LSR .

Vurderingsankenævnet har i overensstemmelse hermed fremskrevet råjordsprisen efter retningslinjerne i Landsskatterettens afgørelse gengivet i SKM2006.787.LSR .

..."

Landsskatteretten har således stadfæstet vurderingsankenævnets beregning, hvor der er lagt en skønnet råjordspris i 1988-niveau på 72 kr. pr. m² til grund.

H1 har i sagen fremlagt dokumentation vedrørende ...6, ...2 til brug for sammenligning, og det er til sagen oplyst, at denne ejendom første gang blev vurderet i 2008. Derudover er der til brug for sammenligning fremlagt en liste over salg af ubebyggede grunde i samme postnummer fra 1990'erne via udtræk fra Boliga.dk.

Parternes synspunkter

H1 har overordnet gjort gældende, at de dagældende regler for fradrag for grundforbedringer blev ophævet i 2012, idet der var fremsat kritik fra Rigsrevisionen af håndteringen af bestemmelserne. Det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, at bestemmelserne var vanskelige at administrere for såvel borgerne som SKAT, at reglerne manglede klar definition af, hvilke udgifter, som grundforbedringsfradraget kunne omfatte, samt hvordan disse udgifter kunne dokumenteres. Der var således tale om et misforstået og uforståeligt regelsæt med rødder tilbage til 1922, som lovgiver og Skatteministeriet havde undladt at sørge for ændring af. Den usikkerhed, som disse regler medfører i forhold til beregningsgrundlag for fradrag i grundværdien, skal komme Skatteministeriet til skade i vurderingen af sagen.

Det er gjort gældende, at Landsskatterettens skøn over råjordsværdien er fastsat på et forkert grundlag, og derfor skal hjemvises til fornyet behandling. Landsskatteretten har ved fastsættelsen af råjordsværdien sat lighedstegn mellem denne og grundværdiansættelsen pr. 1. januar 1988, hvorfor den fastsatte råjordsværdi dermed inkluderede de tidligere byggemodningsudgifter på 4.700 kr. Råjordsprisen er udtryk for arealets værdi efter, at plangrundlaget er på plads, men uden foretagne grundforbedringer. Dette fremgår af Skatteministeriets tidligere vurderingsvejledninger, jf. bla. 2013-1, pkt. C.3., ligesom det fremgår af den nugældende juridiske vejledning, 2015-1, afsnit H.A.3.3.2 . Det er et ubestridt faktum, at grundværdiansættelsen for 1988 indeholder tidligere foretaget byggemodningsudgifter på 4.700 kr. Landsskatterettens konklusion, hvorefter denne grundværdi er identisk med råjordsprisen er således i strid med administrativ praksis og vejledninger. H1 har hermed påvist fejl i skønsudøvelsen, hvorfor bevisbyrden for, at der er foretaget en korrekt skønsmæssig fastsættelse dermed vendes om, og Skatteministeriet har ikke løftet bevisbyrden for, at skønnet er udøvet korrekt. Allerede af denne grund skal der ske hjemvisning.

Det er herudover gjort gældende, at Landsskatteretten har ikke løftet bevisbyrden for, at grundværdiansættelsen i 1988 ikke følger prisudviklingen i området. Landsskatteretten har i sin afgørelse lagt til grund, at netop denne ejendoms grundværdi ikke har fulgt prisudviklingen i området og derfor ikke kan lægges til grund. Landskatteretten tilsidesætter således den vurdering, som den kompetente vurderingsmyndighed har fastsat for mere end 25 år siden - en vurdering foretaget indenfor myndighedssystemet selv. Denne ganske usædvanlige begrundelse er alene underbygget af én enkelt handelspris - ejendommens egen tilbage i 1988. Landsskatteretten har ikke anset det for nødvendigt at fremlægge dokumentation for udviklingen af salgspriserne i området eller anden relevant dokumentation, og Landsskatteretten har derfor ikke løftet bevisbyrden for sin påstand om, at ejendommens grundværdi i 1988 er fastsat forkert. Sagens bilag 8 viser netop, at 27 andre byggegrunde i samme område i 1990'erne i gennemsnit havde en handelspris på 34 kr. pr. m², og i disse priser er der ikke taget højde for eventult byggemodningsudgifter, hvilket er væsentligt under den råjordspris, som Landsskatteretten har fastsat for denne grund på 72 kr. pr. m².

Det er tillige gjort gældende, at Landsskatterettens fastsættelse af råjordsværdien er i strid med lighedsgrundsætningen. Det er hertil gjort gældende, at der ikke kan sættes lighedstegn mellem råjordsværdien og grundværdiansættelsen i denne sag, hvilket fremgår af den sammenlignelige ejendom ...6, ...2. Denne ejendom er udlagt til etagebebyggelse, hvilket er overensstemmende med den opførte bebyggelse på H1's ejendom. Ejendommene er direkte sammenlignelige, da de begge falder ind under betegnelsen storparceller, som er udlagt til opførelse af flere boligenheder. Begge ejendomme er tillige beliggende i den lille landsby ...7 og er delvist byggemodnet. Det faktum, at ...6, ...2 er underlagt en lokalplan har ingen betydning i forholdet omkring sammenligning, hvilket Landsskatteretten tillige har tilkendegivet generelt i deres afgørelse. ...6, ...2 er første gang vurderet i 2008 med en kvadratmeterpris på 86 kr. Der er på denne ejendom foretaget såvel ekstern som intern modning i et vist omfang, idet der er anlagt en gennemgående vej på ejendommen. Råjordsværdien på denne ejendom kan således ikke overstige 86 kr. pr. m² i 2008, men den reelle råjordsværdi må, som følge af de eksterne og interne grundforbedringer, anses at ligge væsentligt lavere. Det er derfor i strid med lighedsgrundsætningen, når der er fastsat en råjordsværdi for H1's ejendom på afrundet 295 kr. pr. m² i 2008 niveau, samtidig med at råjordsværdien på en tætliggende sammenlignelig ejendom ses at være lavere end 86 kr. pr. m² samme år. Områdeprisen for H1's ejendom er endvidere steget fra 130 til 450 kr. fra vurderingen 2002 til 2008. Tilbageskrevet i overensstemmelse med udviklingen i områdeprisen for H1's ejendom, ville den maksimale råjordspris på ...6, ...2 således udgøre 25 kr. pr. m² i 2002, hvor H1's ejendom til sammenligning er tildelt en mere end 3 gange så høj råjordspris på 85 kr. pr. m².

Skatteministeriet har gjort gældende, at vurderingsloven danner rammen for vurdering til brug for opkrævning af skat. Af vurderingslovens § 6 fremgår det, at ejendomme vurderes på grundlag af værdien i handel og vandel. Et grundlæggende princip i loven er altså vurdering ud fra en ejendoms reelle handelsværdi i kontant handelspris.

Efter vurderingslovens § 13, stk. 1 forstås ved grundværdien værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og en i økonomisk henseende god anvendelse.

Efter de dagældende bestemmelser i vurderingslovens §§ 17 og 18 kunne der dog opnåes fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirkede en stigning i grundværdien, dog maksimeret til stigningen i grundværdien som forbedringerne havde medført eller de reelle forbedringsudgifter.

Det er i sagen anderkendt, at H1 inden 1988 havde fået godkendt et fradrag for grundforbedringer på 4.700 kr., hvilket tillige fremgår af Landsskatterettens afgørelse.

Ved grundens værdi uden forbedring forstås råjordsprisen. Opgørelsen laves for udstykningen som helhed. I praksis fastsættes råjordsprisen i det år, hvor byggemodning finder sted, og så fremskriver man dette beløb i årene fremad. Fastsættelsen af prisen på råjorden beror på et skøn over, hvad grunden må antages at have kostet uden forbedringer. Hvis grunden/udstykningen er handlet umiddelbart op til byggemodningen, kan den konstaterede salgspris anvendes som råjordspris, hvilket er i overensstemmelse med principperne i vurderingslovens § 6.

Spørgsmålet i sagen er således, om der er grundlag for at tilsidesætte den af Landsskatteretten skønsmæssigt fastsatte råjordspris på kr. 72 pr. m² i 1988-niveau.

Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det overordnet gældende, at H1 ikke har godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn over råjordsprisen. Bevisbyrden for, at betingelserne for at tilsidesætte skønnet er opfyldt, påhviler efter fast retspraksis H1. Denne bevisbyrde er ikke løftet.

Det af Landsskatteretten udøvede skøn over råjordsprisen kan alene tilsidesættes, hvis det er udøvet på et forkert grundlag, eller hvis det går uden for rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne i sager af den foreliggende karakter. Det gøres hertil gældende, at der ikke er fejl i skønsgrundlaget, og at skønnet heller ikke går uden for rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne i sager af den foreliggende karakter.

Landsskatterettens skøn over råjordsprisen på kr. 72 pr. m² i 1988-niveau er sket på grundlag af den konstaterede handelspris, vurderingen i 1988 inden H1's køb og bebyggelse af ejendommen samt ejendommens beliggenhed. Ved en ansættelse, der beror på et skøn over, hvad grunden må antages at have kostet uden forbedringer, er den konstaterede handelspris - ved et salg mellem uafhængige parter, hvor det må lægges til grund, at købesummen alene i begrænset omfang indeholder udgifter til byggemodning - et naturligt afgørende moment. Landsskatteretten kan derfor utvivlsomt inddrage købesummen ved fastsættelsen af råjordsprisen, idet det hertil bemærkes, at det må lægges til grund, at købesummen alene i begrænset omfang indeholder udgifter til byggemodning. At Landsskatterettens skøn er korrekt understøttes således af, at grunden i ubebygget stand i 1988 blev solgt til kr. 595.000,-, svarende til ca. kr. 216 pr. m². En skønnet råjordspris på kr. 72 m² i 1988-niveau er dermed udtryk for et lempeligt skøn. Der er i forbindelse med det af Landsskatteretten udøvede skøn over råjordsprisen taget højde for, at vurderingen af ejendommens grundværdi i 1988 indeholdt en vis byggemodning. Når værdien af grunden i ubebygget stand i 1988, der er ansat til kr. 188.700,-, sammenholdes med handelsprisen i 1988, kr. 595.000,- kan værdien ikke anses for at være retningsgivende.

H1 har ikke påvist forhold, som godtgør, at skønnet er udøvet på et forkert grundlag eller ligger uden for rammerne af den skønsmargin, som tilkommer vurderingsmyndighederne i sager af denne karakter. Den ubebyggede ejendom, som H1 henviser til som sammenligningsejendom, kan ikke indgå i vurderingen af råjordsprisen for H1's ejendom, idet den påberåbte ejendom er arealmæssigt langt større end den i sagen omhandlede ejendom, og den påberåbte sammenligningsejendom er desuden omfattet af Lokalplan nr. ..., hvorfor selve plangrundlaget for de to ejendomme ikke er ens. Dertil kommer, at nærværende sag omhandler fastsættelsen af råjordsprisen i 1988-niveau, og H1 foretager en sammenligning med en ejendom, der første gang er vurderet i 2008. De øvrige oplysninger om andre ejendommes handelspriser pr. m² i 1990'erne er ligeledes irrelevante for sagen allerede på grund af den tidsmæssige forskel og desuden, fordi grundlaget for disse handelspriser ikke er nærmere dokumenteret.

Det af H1 anførte om baggrunden for ophævelsen af reglerne om grundforbedring ved lov nr. 925 af 18. september 2012, herunder at den usikkerhed, der måtte være knyttet til beregningen af grundforbedringsfradraget, må komme Skatteministeriet til skade, bestrides.

Retsgrundlag

Af dagældende vurderingslovs (lovbekendtgørelse nr. 740 af 30. september 2002) fremgik det af § 13, at der ved grundværdi,

"...

forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

..."

Af § 17 omkring fradrag i grundværdi for forbedringer fremgik det, at

"...

gives der fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien

..."

Af § 18 fremgik det, at:

"...

Fradrag i grundværdien for forbedringer må kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelse af grundværdien, og må ikke overstige de af ejeren anvendte bekostninger

..."

I SKATs juridiske vejledning, 2015-1, afsnit H.A.3.3.2 er det anført:

"...

En grundforbedrings værdiforøgelse kan opgøres som forskellen mellem den ansatte værdi af grunden i forbedret stand og den værdi, grunden skulle have været ansat til uden forbedring. Værdiforøgelsen, der skal tages i betragtning ved udmålingen af fradraget, er værdiforøgelsen på vurderingstidspunktet.

...

Ved grundens værdi uden forbedring forstås råjordsprisen.

...

Ved fastlæggelsen af, hvilken værdi grunden skulle have været ansat til uden forbedring, forudsættes det, at plangrundlaget er på plads, så bebyggelsen er mulig.

...

Hvis grunden/udstykningen er handlet umiddelbart op til byggemodningen, kan den konstaterede salgspris anvendes som råjordspris.

..."

Rettens begrundelse og afgørelse

Landsskatteretten har ved deres afgørelse udøvet et forvaltningsretligt skøn over råjordsprisen i 1988-nivau, hvilket skøn retten alene kan tilsidesætte, hvis det er udøvet på forkert grundlag eller går uden for rammerne af det skøn, som tilkommer myndighederne. Bevisbyrden herfor påhviler efter retspraksis H1.

Landsskatteretten har i deres skøn fastsat råjordsprisen i 1988-niveau til 72 kr. pr. m². Ejendommens grundværdi var af vurderingsmyndighederne pr. 1. januar 1988 vurderet til 188.700 kr., hvilket svarede til 72 kr. pr. m² i afrundede tal. I denne vurdering indgik et mindre fradrag på 4.700 kr. for forbedring i form af tidligere afholdte byggemodningsudgifter. Det fremgår imidlertid af Landskatterettens afgørelse, at de har lagt til grund, at udgangspunktet er, at vurderingen i 1988 ikke i sig selv kan anses som udtryk for råjordsprisen. Retten lægger derfor til grund, at Landsskatteretten ved deres skøn ikke har sat lighedstegn mellem grundværdiansættelsen pr. 1. januar 1988 og råjordsprisen.

Henset til at ejendommen i december 1988 blev handlet til en købesum på 595.000 kr. svarende til 226 kr. pr. m² i afrundede tal, og at det af skødet fremgik, at ejendommen blev solgt i ikke byggemodnet stand, finder retten heller ikke grundlag for at tilsidesætte Landskatterettens vurdering af, at den pr. 1. januar 1988 fastsatte grundværdi ikke havde fulgt den almindelige prisudvikling i området.

H1 har ikke dokumenteret, at andre sammenlignelige ubebyggede grunde i 1988-niveau var ansat med en væsentlig lavere råjordspris end den af Landsskatteretten skønnede i nærværende sag. Retten har her lagt vægt på, at de fremlagte oplysninger om ...6, ...2 baserer sig på dennes ejendoms vurdering i 2008, og at den fremlagte oversigt over øvrige salg af ubebyggede grunde i samme postnummer i 1990'erne heller ikke giver et grundlag for sammenligning med den aktuelle ejendoms råjordspris i 1988-niveau.

På denne baggrund finder retten det ikke godtgjort, at skattemyndighederne har udøvet skønnet på et forkert eller mangelfuldt grundlag eller er gået udenfor rammerne af det skøn, som tilkommer myndighederne, hvorfor Skatteministeriets frifindelsespåstand tages til følge.

Efter sagens udfald skal H1 betale sagsomkostninger til Skatteministeriet med i alt 20.000 kr. Beløbet dækker udgifterne til advokatbistand og er inkl. moms, da Skatteministeriet ikke er momsregistreret. Der er ved fastsættelsen af sagsomkostningerne lagt vægt på sagens omfang og forløb.

T h i k e n d e s f o r r e t

Skatteministeriet frifindes.

H1 skal inden 14 dage til Skatteministeriet betale sagsomkostninger med 20.000 kr.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.