Dokumentets metadata

Køb og salg af fast ejendom, ekspropriationserstatning

Skatterådet bekræftede, at spørger kunne indgå en frivillig aftale om erstatning for deklarationspålæg efter miljøbeskyttelsesloven § 24, med den følge, at erstatningen i forhold til ejeren af ejendommen sidestilledes med en ekspropriationserstatning efter ejendomsavancebeskatningsloven § 11, stk. 1

Spørgsmål

1. Vil spørger kunne indgå en frivillig aftale med ejeren af mat.nr. X om erstatning for deklarationspålæg, jf. miljøbeskyttelsesloven § 24, med den følge, at erstatningen i forhold til ejeren af matr.nr. X sidestilles med en ekspropriationserstatning, jf. ejendomsavancebeskatningsloven § 11, stk. 1?

Svar

1. Ja

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger (A) ønsker, at matr.nr X pålægges forbud mod gødning og sprøjtning for at beskytte sine boringer, der ligger på naboejendommen. Dette forbud skal nedlægges af C kommune.

Der er således tale om en erstatning for et deklarationspålæg på matr. nr. X.

Matr.nr. X ejes af B. Matriklen er et ubebygget landbrugslod. Matriklen er samnoteret med matrikel Y, og er derved en del af ejendommen E. Herudover ejer B også ejendommen F.

Spørger ejer naboejendommen. Herpå står spørgers boringer, ganske tæt på skellet ind til matr.nr. X.

Ejeren af matr.nr. X har tilkendegivet at være interesseret i at etablere en juletræskultur på parcellen. Dette er spørger meget interesseret i at afværge, idet en ny juletræskultur kan medføre stort forbrug af gødning og pesticider i nærområdet til boringerne. Hele parcellen ligger i 300 m zonen om broringerne.

På denne baggrund har spørger rettet henvendelse til C kommunes kommunalbestyrelse for at få nedlagt et forbud mod benyttelse af gødning og pesticider på matr.nr. X.

Det øvrige nærområde inden for 300 m er hovedsagelig arealer, som ejes af spørger og her benyttes ikke pesticider og gødning.

Spørgers henvendelse til kommunen mundede ud i, at Byrådet på et byrådsmøde den 22. maj 2013 tilkendegav, at det udviste vilje til at foretage ekspropriation, såfremt der ikke kunne indgås en frivillig aftale i forbindelse med erhvervelse af mart.nr. X.

I indstillingen blev henvist til Vandforsyningslovens § 37-44 som hjemmel for ekspropriation.

C kommune har senere berigtiget henvisningen til Vandforsyningslovens § 37 - 44, så der nu henvises til miljøbeskyttelseslovens §§ 24 samt 63 og 64. Dette skyldes, at Vandforsyningslovens regler angår etablering af ny vandforsyning, hvilket der ikke er tale om i den foreliggende situation.

Vandforsyningsloven kan derfor ikke anvendes som ekspropriationshjemmel i situationer, hvor der nedlægges forbud efter miljøbeskyttelseslovens § 24.

I brev fra C kommune fremgår således:

"G anmodede på vegne af A i skrivelse af 21. august 2014 C kommune om at genbehandle A erhvervelse af mart. nr. X på ekspropriationslignende vilkår.

Byrådet godkendte på byrådsmødet d. 22. maj 2013 at være villig til ekspropriation, såfremt der ikke kan indgås en frivillig aftale med lodsejeren i forbindelse med erhvervelsen af matr. nr. X.

C kommune anerkender, at den korrekte hjemmel til beslutningen er miljøbeskyttelseslovens § 24, jf. Miljøbeskyttelseslovens § 63.

Byrådet fastholder sin beslutning med denne rettelse."

Spørger ønsker forinden en kommunal ekspropriation at forsøge at indgå en frivillig aftale med ejeren om deklarationspålæg med et forbud mod sprøjtning og gødning. Et led i aftalen vil være fastsættelse af erstatningen for deklarationen.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Spørger mener anmodningen kan besvares med "Ja".

Såfremt der opnår enighed mellem spørger og ejeren af matr. nr. X om erstatningens størrelse, er det påtænkt, at den aftalte erstatning skal fastlægge i overensstemmelse med miljøbeskyttelseslovens § 63.

Da påbuddet indeholder et forbud mod benyttelse af gødningsstoffer, er det direkte i § 63, 2. pkt. omtalt, at forbuddet kun kan nedlægges mod fuldstændig erstatning. Erstatningen vil altså være en ekspropriationserstatning.

Eftersom det fremgår af lovens § 64, at erstatningen for det ovennævnte forbud skal betales af de brugere af vandet, som har fordel af forbuddet eller påbuddet, vil der med en frivillig aftale være opnået en ordning, hvor erstatningsomkostningerne udredes af samme kreds, som forudsat i loven.

En frivillig erstatningsaftale vil blive forelagt byrådet, inden forbuddet nedlægges.

På baggrund af ovenstående mener spørger, at erstatningen må være fri for ejendomsavancebeskatning jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11.

SKATs indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at spørger vil kunne indgå en frivillig aftale med ejeren af mat.nr. X om erstatning for deklarationspålæg, jf. miljøbeskyttelsesloven § 24, med den følge, at erstatningen i forhold til ejeren af matr.nr. X sidestilles med en ekspropriationserstatning, jf. ejendomsavancebeskatningsloven § 11, stk. 1

Lovgrundlag

Ejendomsavancebeskatningslovens § 1:

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i denne lov.

Stk.2. Loven gælder ikke for fortjeneste eller tab ved afståelse af fast ejendom, der er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej

Ejendomsavancebeskatningslovens § 11 (uddrag):

Fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation, medregnes ikke. Det samme gælder fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen. Fortjeneste indvundet ved afhændelse efter § 34 i lov om forurenet jord medregnes heller ikke.

...

Miljøbeskyttelseslovens § 24:

Kommunalbestyrelsen kan give påbud eller nedlægge forbud for at undgå fare for forurening af bestående eller fremtidige vandindvindingsanlæg til indvinding af grundvand.

Stk.2. Kommunalbestyrelsen kan meddele påbud eller forbud for at undgå fare for forurening af overfladevand, der indvindes med tilladelse efter vandforsyningslovens § 20. Kommunalbestyrelsen kan herunder forbyde eller fastsætte vilkår for sejlads og fiskeri.

Stk.3. Der kan ikke meddeles påbud efter stk. 1 eller 2 om foranstaltninger vedrørende forurenet jord, jf. § 83 c.

Miljøbeskyttelseslovens § 61:

Erstatningsfastsættelser efter denne lov foretages i mangel af mindelig overenskomst af de taksationsmyndigheder, der er nævnt i § 57 og § 58 i lov om offentlige veje.

Stk.2. Om sagens behandling for taksationsmyndighederne og om erstatningens fastsættelse og udbetaling finder bestemmelserne i lov om offentlige veje §§ 51-56 og 58 a-66 tilsvarende anvendelse.

Miljøbeskyttelseslovens § 63:

Spørgsmålet om, hvorvidt der skal betales erstatning i anledning af et forbud eller påbud efter § 24, afgøres af taksationsmyndighederne, jf. § 61, efter anmodning fra den, til hvem forbuddet eller påbuddet er rettet. Forbud eller påbud vedrørende lovligt bestående forhold, herunder lovlig anvendelse og oplagring af gødningsstoffer i landbrug, gartneri og skovbrug, kan dog kun gives mod fuldstændig erstatning, medmindre andet følger af andre retsregler.

Praksis

TfS 1995, 575 HD

I TfS 1995, 575 HD, blev der taget stilling til, hvornår betingelserne for skattefritagelse i ejendomsavancebeskatningsloven § 11, 2. pkt. var opfyldt.

Dommen drejede sig om, hvorvidt et vederlag, der blev udbetalt ved en frivillig aftale om rådighedsindskrænkning over en del af en ejendom med et menighedsråd, var skattefri efter ejendomsavancebeskatningsloven § 11, 2. pkt.

Menighedsrådet havde ikke selv ekspropriationskompetence. Kommunen kunne have eksproprieret til formålet, men efter det oplyste var kommunen ikke inddraget i forhandlingerne forud for aftalens indgåelse, og det kunne ikke lægges til grund, at aftalen helt eller delvist blev indgået til varetagelse af forhold, som kommunen havde tilkendegivet en væsentlig planlægningsmæssig interesse i.

Højesteret fastslog i dommen, at det efter formålet med dagældende ejendomsavancebeskatningslovs § 11, 2. pkt. (salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere) ikke i sig selv udelukkede skattefrihed efter denne bestemmelse:

• at aftalen blev indgået med en ikke-ekspropriationsberettiget (menighedsrådet), og

• at vederlaget blev betalt af en ikke-ekspropriationsberettiget, mens kompetencen til i givet fald at ekspropriere lå hos en anden (kommunen).

Højesteret udtalte også, at det efter sammenhængen med dagældende ejendomsavancebeskatningslovs § 11, 1. pkt., imidlertid var en betingelse for at anvende dagældende ejendomsavancebeskatningslovs § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet måtte påregnes, at dispositionen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, hvis en frivillig aftale ikke blev indgået.

Højesteret fandt, at de angivne betingelser for skattefritagelse ikke var opfyldt i sagen.

SKM2014.423.SR

Skatterådet kunne ikke bekræfte, at fortjeneste ved modtagelse af en erstatning for påbud efter miljøbeskyttelseslovens § 24 var skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, da byrådsbeslutningen henviste til en bestemmelse som ikke kunne anvendes som grundlag for ekspropriation i det konkrete tilfælde. Herudover gav bestemmelsen i miljøbeskyttelseslovens § 24 alene hjemmel til at nedlægge et forbud mod anvendelse af pesticider, men derimod ikke hjemmel til at overtage ejendommen.

C.H.2.1.18.3 Erstatninger i ekspropriationssituationer (frivillige salg):

Praksis

Følgende betingelser skal være opfyldte på aftaletidspunktet, for at en overdragelse kan anses for sket i en ekspropriationssituation:

1. Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til formålet

2. På aftaletidspunktet skal det kunne påregnes (stå klart), at ekspropriationen vil ske i mangel af frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal vise vilje til at ekspropriere. Der skal være ekspropriationsrealitet.

Se SKM2006.438.SKAT .

Bemærk om betingelse nr. 1

Den første betingelse om, at der skal være hjemmel i loven til ekspropriation på aftaletidspunktet, er først opfyldt på det tidspunkt, hvor den ekspropriationsberettigede myndighed rent faktisk kan gå i gang med de indledende skridt til ekspropriationen.

Eksempel

Hjemlen til at ekspropriere kan eksempelvis være planloven § 47, stk. 1. Det står i bestemmelsen, at kommunalbestyrelsen kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre virkeliggørelsen af en lokalplan eller en byplanvedtægt. Det er bl.a. en forudsætning for at anvende ekspropriationsbestemmelsen i planloven § 47, stk. 1, at lokalplanen er vedtaget og offentliggjort på det tidspunkt, hvor kommunalbestyrelsen træffer beslutning om ekspropriation.

Bemærk om betingelse nr. 2

Den anden betingelse går på, at der skal være vilje til ekspropriation på aftaletidspunktet, dvs. at det også skal kunne sandsynliggøres, at den ekspropriationsberettigede myndighed vil ekspropriere, hvis den frivillige aftale ikke bliver indgået.

Om dette er sandsynliggjort, afgøres på grundlag af en konkret vurdering på baggrund af samtlige omstændigheder i den enkelte sag. Hvis der er tvivl om, hvorvidt der kan og vil blive gennemført en ekspropriation, hvis den frivillige aftale ikke bliver indgået, må den konkrete sag drøftes med den myndighed, som lovbestemmelsen om ekspropriation hører under.

Hvis det er kommunalbestyrelsen, der er ekspropriationsberettiget, kan ekspropriationsvilje fx dokumenteres med en henvisning til en beslutning i kommunalbestyrelsen om, at ejendommen ønskes erhvervet om nødvendigt ved ekspropriation.

Begrundelse

Der tale om en erstatning, som udbetales for pålæg af en deklaration på mart. nr. X. Der er derfor tale om en delafståelse af fast ejendom, der er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven.

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1 medregnes fortjeneste ved afståelse af fast ejendom ved indkomstopgørelsen.

Dette gælder dog ikke fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation. Denne fortjeneste er skattefri efter § 11, stk.1, 1. pkt.

Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, stk. 1, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

At fortjeneste ved udbetaling af erstatning for ekspropriation er skattefri, betyder, at der skal opgøres en fortjeneste efter reglerne om delafståelse af fast ejendom. Hermed er det ikke selve erstatningen der er skattefri, men alene fortjenesten, der kan henføres til delafståelsen, der er skattefri. Der skal således henføres en forholdsmæssig del af anskaffelsessummen for ejendommen til rådighedsindskrænkningen.

Følgende betingelser skal være opfyldt på aftaletidspunktet, for at overdragelse af fast ejendom kan anses for sket i en ekspropriationssituation, jf. Den juridiske vejledning afsnit C.H.2.1.18.3 :

1) Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål.

2) På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af en frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal således foreligge ekspropriationsrealitet.

Miljøbeskyttelseslovens § 24, hjemler en mulighed for kommunalbestyrelsen til at nedlægge forbud/påbud for at undgå fare for forurening af bestående eller fremtidige vandindvindingsanlæg til indvinding af grundvand.

Ifølge miljøbeskyttelseslovens § 63 kan et forbud eller påbud vedrørende lovligt bestående forhold, herunder lovlig anvendelse og oplagring af gødningsstoffer i landbrug, gartneri og skovbrug, kun gives mod fuldstændig erstatning, medmindre andet følger af andre retsregler.

Det er ifølge miljøbeskyttelseslovens § 61 taksationsmyndighederne, der er nævnt i § 57 og § 58 i lov om offentlige veje, som har kompetencen til at fastsætte erstatningen, såfremt der ikke indgås en frivillig aftale om erstatning.

Naturstyrelsen fremkom i SKM2014.423.SR med en vejledende udtalelse angående rækkevidden af bestemmelsen i miljøbeskyttelseslovens § 24.

Af denne udtalelse fremgår, at i visse tilfælde, vil erstatning for indgreb efter miljøbeskyttelseslovens § 24 udgøre en egentlig ekspropriationserstatning.

Ikke alle indgreb omfattet af bestemmelsen vil udgøre ekspropriation i grundlovens forstand. I nogle tilfælde vil der således være tale om en billighedserstatning. Spørgsmålet er derfor, hvornår der er tale om en erstatningsfri regulering eller ekspropriation.

Spørgsmålet må afgøres konkret - ikke ud fra en tolkning af miljøbeskyttelsesloven- men ud fra en vurdering af, om der er tale om et indgreb omfattet af grundlovens § 73.

Det er SKATs vurdering, at formuleringen i miljøbeskyttelseslovens § 63 sammenholdt med Naturstyrelsens udtalelse, medfører, at påbuddet efter miljøbeskyttelseslovens § 24, i det konkrete tilfælde vil medføre en pligt til at betale ekspropriationserstatning efter miljøbeskyttelseslovens § 63, da der er tale om et påbud, som hindrer en ellers lovlig anvendelse af ejendommen. Den begrænsning, der pålægges efter miljøbeskyttelseslovens § 24, er således ekspropriativt.

Den anden betingelse er, at der er ekspropriationsvilje fra den myndighed, der har kompetencen til at ekspropriere, såfremt der ikke indgås en frivillig aftale. Der skal således foreligge ekspropriationsrealitet og det skal på aftaletidspunktet være påregneligt, at ekspropriation vil ske i mangel af en frivillig aftale.

Spørger har vedlagt brev fra C kommune af 23. oktober 2014, hvoraf fremgår, at C kommune anerkender at den korrekte hjemmel til beslutningen er miljøbeskyttelseslovens § 24, jf. miljøbeskyttelseslovens § 63 og at byrådet fastholder sin beslutning om ekspropriation med denne rettelse.

SKAT vurderer på denne baggrund, at der er ekspropriationsvilje.

SKAT indstiller derfor, at den fortjeneste, der opnås ved udbetaling af erstatningen for pålæg af deklarationen efter miljøbeskyttelseslovens § 24, vil være skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11.

Der er ved afgørelsen lagt vægt på, at der ifølge miljøbeskyttelseslovens § 24 alene kan gives påbud eller nedlægges forbud i form af en deklaration, men derimod ikke er hjemmel til at overtage hele ejendommen.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "Ja".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse.