Dokumentets metadata

Ejendomsvurdering - grundværdi - fradrag for forbedringer - værdistigning - råjordsværdi

Sagen vedrørte, om der var grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn over en ejendoms råjordsværdi.Retten bemærkede indledningsvist, at skatteyderen havde købt grunden i 1997 for ca. kr. 176,- pr. kvadratmeter, og at det fremgik af skødet, at denne pris kun i begrænset omfang indeholdt udgifter til byggemodning. Retten fandt det ikke godtgjort, at der var foretaget ekstern byggemodning, der havde påvirket salgsprisen. Retten bemærkede endvidere, at SKAT havde opgjort et fradrag for forbedringer udført i 1978 på kr. 60.000,- samt at der ikke var opgjort yderligere fradrag for forbedringer udført inden 1997.Retten konstaterede herefter, at Landsskatteretten i sin afgørelse havde lagt vægt på grundens konstaterede salgspris i 1997, de tidligere vurderinger af ejendommen, ejendommens beliggenhed og udnyttelsen af grunden i henhold til lokalplanens bestemmelser.Henset hertil fandt retten ikke, at der var holdepunkter for, at Landsskatteretten ved sin afgørelse alene havde lagt vægt på vurderingen fra 1986, som skatteyderen havde gjort gældende. Da skatteyderen heller ikke i øvrigt havde godtgjort, at Landsskatterettens skøn var udøvet på et forkert grundlag eller havde ført til et åbenbart urimeligt resultat, blev Skatteministeriet frifundet.

Parter

Boligselskabet H1
(advokatfuldmægtig Rasmus Balle)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokatfuldmægtig Esben Lyshøj Jensen)

Afsagt af byretsdommer

Harald Micklander

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag som er anlagt ved byretten den 19. marts 2014, drejer sig om, hvorvidt der er grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skøn i vurderingsårene 2003, 2004 og 2006 over råjordsværdien af sagsøger, Boligselskabet H1's, ejendom beliggende ...1, ...2. Skønnet over råjordsværdien er udøvet som led i opgørelsen af fradrag i grundværdien for forbedringer, jf. den dagældende § 17 i vurderingsloven.

Boligselskabet H1 (herefter Boligselskabet) har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, skal anerkende, at råjordsværdien for ejendommen ...1, ...2 (ejendomsnummer ...) er fastsat for højt i vurderingsårene 2003, 2004 og 2006, og at sagen hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndighederne.

Skatteministeriet har nedlagt påstand om frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Landsskatteretten traf den 20. december 2013 afgørelse om størrelsen af det maksimale fradrag for forbedringer vedrørende Boligselskabets ejendom beliggende ...1, ...2, for vurderingsårene 2003, 2004 og 2006.

Det er denne afgørelse, som Boligselskabet har indbragt for retten under nærværende sag.

Af Landsskatterettens afgørelse fremgår bl.a.:

"...

Klagen vedrører vurderingsårene 2003, 2004 og 2006 for så vidt angår beregning af værdiforøgelsen efter byggemodning med henblik på at opgøre det maksimale fradrag for forbedringer.

De samlede udgifter der berettiger til fradrag for forbedringer, er af SKAT opgjort til 660.000 kr. for så vidt angår forbedringer foretaget i 1997 samt til 60.000 kr. for så vidt angår forbedringer foretaget i 1978, hvilket ikke er påklaget.

Fradrag for forbedringer er af vurderingsankenævnet opgjort således:

Landsskatterettens afgørelse

Fradrag for forbedringer

Landsskatteretten stadfæster vurderingsankenævnets afgørelse.

...

Sagens oplysninger

Ejendommen er en beboelsesejendom med 8 lejligheder, beliggende centralt i ...2. Grundarealet udgør 2.000 m². Grundværdiområdet er ... - Boligområde med tæt/lavt byggeri i byzone.

Ejendommen er omfattet af Lokalplan nr. ... for regulering af centerforhold og butiksstruktur i ...2, vedtaget den .... Det fremgår af lokalplanens § 3.1, at der inden for lokalplanområdet må etableres butikker til det lokale oplands forsyning med dagligvarer svarende til en kvote på 2.000 m² salgsareal.

Ejendommen ses endvidere at være omfattet af Byplanvedtægt nr. ... - for et boligområde i den syd-vestlige del af ...2, vedtaget den 17. august 1971. Det fremgår heraf, at ejendommen er omfattet af delområde II, der udlægges til boligbebyggelse i indtil 2 etager, række- og kædehuse og lignende, jf. § 2.

Klageren har erhvervet ejendommen (matr.nr. ...) som en ubebygget parcel fra ...2 Kommune, jf. endeligt skøde underskrevet den 19. marts 1997. Arealet udgør 2.000 m². Overtagelsesdagen er i henhold til skødets § 1 aftalt til den 10. marts 1997, og købesummen er fastsat til 351.562 kr., jf. § 2.

Om byggemodning fremgår følgende, jf. § 4:

"...

Hovedkloakker uden for parcellen anlægges af kommunen. Kloak på parcellen udføres af køber og tilsluttes det offentlige hovedkloaksystem ved skel.

Tilslutningsbidrag for kloaktilslutning er indeholdt i grundprisen.

Elforsyning udføres af G1 og er ikke indeholdt i grundprisen. Tilslutningsafgift og stikledningsudgifter oplyses nærmere af G1.

Vandforsyning udføres af G2 A.m.b.A. og er ikke indeholdt i grundprisen. Tilslutningsafgift og stikledningsudgifter oplyses nærmere af G2 A.m.b.A.

Varmeforsyning udføres af G3 A.m.b.A. Tilslutningsafgift og stikledningsudgifter er ikke indeholdt i grundprisen og oplyses nærmere af G3 A.m.b.A.

..."

Klageren har fremlagt kopi af et oversigtskort, hvoraf fremgår, at den påklagede ejendom endnu ikke ses at være bebygget. Det er på kortet anført, at det er fra 1995.

Det fremgår af oplysningerne i sagen, at der i 1997 er opført 8 boliger på grunden, og at boligerne er opført som række-, kæde- eller dobbelthuse, jf. vurderingsankenævnets sagsfremstilling, side 3, hvoraf videre fremgår:

"...

Der foreligger et skema vedrørende støttet byggeri skema A, B og C samt et byggeregnskab. Af skemaet til støttet byggeri fremgår det, at byggeriet, som foretages af det almennyttige boligselskab, Boligselskabet H1, at der blev bygget 8 boliger, og var forventet påbegyndt 1. april 1997 med en faktisk afleveringsdato 15. september 1997. Boligselskabet har udfyldt skema A, B og C og har vedlagt byggeregnskabet, som er godkendt af revisor den 12. februar 1998.

..."

Ejendommen er ifølge vurderingsoplysninger i Statens Salgs- og Vurderingsregister (SVUR) approberet den 20. februar 1979. Deri første tilgængelige vurdering i SVUR foreligger pr. 1. april 1981, hvor ejendommen er vurderet efter byggeretsværdiprincippet med en grundværdi på 117.600 kr. for et vurderet areal på 2.000 m², svarende til ca. 59 kr. pr. m². Benyttelseskoden er angivet som Ubebygget areal (ikke landbrugsareal). Der er fradrag for forbedringer på 42.000 kr. for forbedringer udført i 1978.

Af SKATs afgørelse af 12. november 2007 fremgår i den forbindelse, at den daværende vurderingsmyndighed har ansat et fradrag for forbedringer hidrørende fra kommunens byggemodning i 1978 på 60.000 kr.

Ved vurderingen pr. 1. januar 1986 er ejendommen vurderet efter kvadratmeterprincippet med en grundværdi på 160.000 kr. Ejendommen er tilsvarende vurderet efter kvadratmeterprincippet ved vurderingen pr. 1. januar 1997, hvor ejendommen er vurderet med en grundværdi på 273.000 kr. - fortsat som ubebygget areal.

Pr. 1. januar 1998 er ejendommen vurderet som beboelse med en grundværdi på 300.000 kr. - fortsat efter kvadratmeterprincippet.

Pr. 1. januar 2001 er ejendommen atter vurderet efter byggeretsværdiprincippet med en grundværdi på 362.800 kr.

Områdeprisen udgør ifølge oplysninger i SVUR følgende:

...

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Vurderingslovens § 13, stk. 1 har følgende ordlyd:

"...

§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

..."

Af dagældende bestemmelser i vurderingslovens §§ 17 og 18 fremgår følgende:

"...

§ 17. Såfremt de fornødne oplysninger foreligger, skal der ved vurderingen med de af §§ 18 og 21 følgende begrænsninger gives fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringerne består i kapitalanvendelse eller i ejers arbejde.

§ 18. Fradrag i grundværdien for forbedringer må kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelse af grundværdien, og må ikke overstige de af ejeren anvendte bekostninger, heri medregnet værdien af ejers eget arbejde.

Stk. 2. Fradrag må ikke gives for forbedringer, som er fuldført længere tilbage end 30 år - for skov, der vurderes i henhold til § 15, stk.1-3, dog 60 år - før vurderingen.

..."

Det fremgår ikke af ordlyden af dagældende § 17 i vurderingsloven, hvad der nærmere skal forstås ved grundforbedring.

Ifølge praksis skal der være tale om en foranstaltning af materiel karakter, der forøger grundens handelsværdi, jf. Højesterets dom af 25. maj 2012, offentliggjort i SKM2012.350.HR .

Det følger af vurderingslovens bestemmelser, at fradraget beløbsmæssigt skal holde sig inden for den værdiforøgelse, som forbedringen tilfører grunden i ubebygget stand. Der gives ikke fradrag for et beløb, hvormed de faktisk afholdte omkostninger måtte have oversteget værdiforøgelsen.

Det følger endvidere af Den Juridiske Vejledning, afsnit H,A.3.3.2, at en grundforbedrings værdiforøgelse kan opgøres som forskellen mellem den ansatte værdi af grunden i forbedret stand og den værdi, grunden skulle have været ansat til uden forbedringen, og at der ved grundens værdi uden forbedring forstås råjordsprisen.

Det følger desuden, at det ved bedømmelse af hvilken værdi grunden skulle have været ansat til uden forbedring, forudsættes, at plangrundlaget er på plads, så bebyggelse er mulig.

Plangrundlaget er på plads for den påklagede ejendom allerede ved vedtagelsen af Byplanvedtægt nr. ... den ..., der udlægger området til boligbebyggelse i indtil 2 etager, række-, kædehuse og lignende.

Ejendommen er beliggende i grundværdiområde ... - Boligområde med tæt/lavt byggeri i byzone.

Ejendommen er overdraget den 10. marts 1997 som et ubebygget areal for en købesum af ca. 176 kr. pr. m².

Det er Landsskatterettens opfattelse, at det på baggrund af oplysningerne i sagen, jf. oplysninger i SVUR samt afgørelsen fra SKAT, må lægges til grund, at der er foretaget en begrænset byggemodning af grunden i 1978. Det er endvidere rettens opfattelse, at det på baggrund af oplysningerne i skødet, jf. § 4, må lægges til grund, at der i salgsprisen for ejendommen er indeholdt udgifter til tilslutningsbidrag for kloak.

Ejendommen er approberet den 20. februar 1979. Den første tilgængelige vurdering i SVUR foreligger pr. 1. april 1981, hvor ejendommen er vurderet efter byggeretsværdiprincippet med en grundværdi på 117.600 kr. for et vurderet areal på 2.000 m², svarende til ca. 59 kr. pr. m². Benyttelseskoden er angivet som Ubebygget areal (ikke landbrugsareal). Der er fradrag for forbedringer på 42.000 kr. for forbedringer udført i 1978.

Ved vurderingen pr. 1. januar 1986 er ejendommen vurderet efter kvadratmeterprincippet med en grundværdi på 160.000 kr. Ejendommen er tilsvarende vurderet efter kvadratmeterprincippet ved vurderingen pr. 1. januar 1997, hvor ejendommen er vurderet med en grundværdi på 273.000 kr. - fortsat som ubebygget areal - svarende til ca. 137 kr. pr. m².

Pr. 1. januar 1998 er ejendommen vurderet som beboelse med en grundværdi på 300.000 kr. - fortsat efter kvadratmeterprincippet.

Pr. 1. januar 2001 er ejendommen atter vurderet efter byggeretsværdiprincippet med en grundværdi på 362.800 kr.

Klageren gør gældende, at råjordsprisen ikke kan skønnes med udgangspunkt i vurderingen for den påklagede ejendom i 1986. Endvidere er henvist til, at ejendommen er beliggende i et område, der på købstidspunktet er byggemodnet i form af veje og stier samt forsyningsledninger. Desuden er henvist til en konkret sammenligningsejendom, som efter klagerens opfattelse kan danne grundlag for skønnet.

Efter praksis kan råjordsprisen fastsættes med udgangspunkt i den konstaterede salgspris, når salgsprisen ikke indeholder udgifter til byggemodning eller andre forhold, der kan have betydning for værdien af det ubebyggede areal.

Dette følger bl.a. af Byrettens dom af 17. juni 2013, offentliggjort i SKM2013.561.BR og af Byrettens dom af 18. juni 2013, offentliggjort i SKM2013.527.BR .

Det er endvidere Landsskatterettens opfattelse, at en salgspris som indeholder udgifter til byggemodning, kan indgå som et element i forbindelse med skønnet.

Videre bemærkes, at oplysninger om tidligere vurderinger kan indgå ved skønnet over råjordsprisen.

Det er samtidig Landsskatterettens opfattelse, at der ved skønnet over råjordsprisen kan indgå en sammenligning af andre ubebyggede arealer. En anvendelse af andre arealer som grundlag for skønnet over råjordsprisen forudsætter, efter rettens opfattelse, tilsvarende beliggenhed, beskaffenhed og udnyttelsesmulighed.

Til den af klageren påberåbte sammenligningsejendom bemærkes, at denne ikke skønnes at kunne danne grundlag for skønnet over råjordsprisen. Der findes ingen lokalplanlægning for ejendommen, men det fremgår af oplysninger fra vurderingsankenævnet, jf. e-mail af 29. marts 2012, at ejendommen er en offentlig legeplads. Der er efter Landsskatterettens opfattelse derfor ikke et anvendeligt sammenligningsgrundlag.

Vurderingsankenævnet har ved skønnet over råjordsprisen taget udgangspunkt i en råjordspris på 50 kr. pr. m² i 1986 niveau, hvor der bl.a. er henset til det allerede i 1978 ansatte fradrag for forbedringer på 60.000 kr. Fremskrevet efter udviklingen i områdeprisen svarer dette til en råjordspris på 65 kr. pr. m² i 1997 niveau, hvor ejendommen er erhvervet og bebyggelsen opført.

Efter Landsskatterettens opfattelse er der ikke grundlag for at tilsidesætte det af vurderingsankenævnet foretagne skøn over råjordsprisen i 1997 niveau på 65 kr. pr. m².

Der er herved henset til den konstaterede salgspris, der må antages at indeholde udgifter til byggemodning. Endvidere er henset til de tidligere vurderinger for den påklagede ejendom samt ejendommens beliggenhed og udnyttelsen af grunden i henhold til lokalplanens bestemmelser.

Klageren har desuden ikke fremlagt oplysninger, der giver Landsskatteretten anledning til at tilsidesætte vurderingsankenævnets skøn, herunder har klageren ikke dokumenteret eller sandsynliggjort hvilken overordnet ekstern byggemodning, der er indeholdt i salgsprisen for ejendommen, og som kan antages at have påvirket den skønnede råjordspris.

Det følger af Den Juridiske Vejledning, afsnit H,A.3.3.2, at det er værdiforøgelsen på vurderingstidspunktet, der skal tages i betragtning ved udmålingen af fradrag for forbedringer.

Grundværdien for den påklagede ejendom er ansat med udgangspunkt i byggeretsværdiprincippet, og udviklingen i den skønnede råjordspris skal herefter følge udviklingen i områdeprisen for udstykkede grunde i grundværdiområdet, jf. Landsskatterettens kendelse af 21. november 2006, offentliggjort i SKM2006.787.LSR .

Vurderingsankenævnets afgørelse stadfæstes herefter.

..."

Af udskrift fra SVUR fremgår bl.a., at den omhandlede ejendoms ejendomsværdi og grundværdi var vurderet til 117.600 kr. for året 1981. Ejendommens grundværdiområde nummer var .... Det samlede fradrag for forbedringer var 42.000 kr.

Det fremgår af udskrift fra SVUR, at den omhandlede ejendoms ejendomsværdi og grundværdi var vurderet til 113.400 kr. for året 1982. Ejendommens grundværdiområde nummer var .... Det samlede fradrag for forbedringer var 45.000 kr.

Af udskrift fra SVUR fremgår bl.a., at den omhandlede ejendoms ejendomsværdi og grundværdi var vurderet til 116.900 kr. for året 1983. Ejendommens grundværdiområde nummer var .... Det samlede fradrag for forbedringer var 52.200 kr.

Det fremgår af udskrift fra SVUR, at den omhandlede ejendoms ejendomsværdi og grundværdi var vurderet til 132.800 kr. for året 1984. Ejendommens grundværdiområde nummer var .... Det samlede fradrag for forbedringer var 55.800 kr.

Af udskrift fra SVUR fremgår bl.a., at den omhandlede ejendoms ejendomsværdi og grundværdi var vurderet til 160.000 kr. for året 1986. Ejendommens grundværdiområde nummer var .... Det samlede fradrag for forbedringer var 60.000 kr.

Parternes synspunkter

Boligselskabet H1 har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument af 9. marts 2015, hvoraf fremgår bl.a.:

"...

Ejendommen var grundværdiansat efter byggeretsværdiprincippet i 1981 til 117.600 kr. ... Ejendommen var dette år tildelt et fradrag på 42.000 kr., som følge af forbedringer foretaget i 1978, og områdeprisen udgjorde 120 kr. Herefter kunne råjordsværdien i 1981 maksimalt udgøre 75.600 kr. (117.600 kr. - 42.000 kr.), hvilket svarer til afrundet 38 kr. pr. kvm. for den 2.000 kvm. store ejendom.

Ejendommen var ligeledes vurderet efter byggeretsværdiprincippet i sagens første genoptagelsesår 2003, hvor områdeprisen sås at være 190 kr. Der er således sket en stigning i områdeprisen fra 1981 til sagens første genoptagelsesår 2003 på 58,3 procent (190 kr. / 120 kr.). Eftersom den maksimale råjordspris udgjorde 38 kr. pr. kvm. i 1981, kan det ud fra den faktisk konstaterbare udvikling i områdeprisen konkluderes, at råjordsprisen fremskrevet til 2003 maksimalt kan udgøre afrundet 60 kr. pr. kvm. (1,583 x 38 kr.).

Landsskatterettens kendelse er således afsagt på et åbenlyst forkert grundlag, når der ved denne stadfæstes en skønnet råjordspris på 50 kr. pr. kvm. i 1986 niveau, der fremskrevet medfører en råjordspris på 95 kr. pr. kvm. i sagens første genoptagelsesår 2003. Dette kan ikke lade sig gøre, når man sammenholder udviklingen i områdeprisen med den maksimale råjordspris ved vurderingen i 1981.

Det tildelte fradrag i 1978 var stadig gældende i de omhandlende vurderinger i 2003, 2004 og 2006. Landsskatterettens kendelse er derfor også en tilsidesættelse af vurderingsmyndighedens vurdering af råjordsværdien tilbage i 1981. Det bemærkes, at en vurdering er en afgørelse i forvaltningslovens forstand, jf. FOB nr. 93.220. Bevisbyrden for korrektheden i at tilsidesætte en tidligere truffet afgørelse må selvsagt være sagsøgtes i denne sag, idet det er sagsøgte, der - via den afsagte kendelse i sagen - tilsidesætter denne tidligere afgørelse. Landsskatteretten anfører imidlertid intet om, hvad baggrunden for denne tilsidesættelse af den oprindelige afgørelse i 1981, herunder den fastsatte råjordsværdi, er begrundet i.

Kendelsen er på samme måde en tilsidesættelse af vurderingsmyndighedens tidligere afgørelser vedrørende vurderingsårene 1982-1984, jf. de fremlagte vurderingsmeddelelser for disse år ...

Det kan endvidere ikke lade sig gøre at have en råjordspris på 50 kr. pr. kvm. i 1986, hvor områdeprisen var 100 kr., samtidig med at råjordsprisen maksimalt var 38 kr. pr. kvm. i 1981, hvor områdeprisen sås at være 120 kr. Landsskatteretten har således ladet råjorden stige med 31,6 % fra 1981 til 1986, samtidig med at udviklingen i områdeprisen er faldet med 16,7 %. En sådan fastsættelse strider med den praksis som Landsskatteretten selv henviser til i sagen, hvorefter udviklingen i råjordsværdien følger udviklingen i områdeprisen, jf. tillige SKM2006.787.LSR . Sagsøgte har i den forbindelse ikke villet eller kunnet besvare sagsøgers fremsatte opfordringer (1) og (2) i sagens replik, der netop vedrører denne selvmodsigende del af kendelsen. Sagsøger skal i den forbindelse henvise til Landsretsafgørelse (SKM2015.201.ØLR ) af 3. marts 2015, hvor Landsretten netop lægger vægt på, at Skatteministeriet på trods af opfordringer hertil ikke oplyser, hvilke forhold der ligger til grund for den af skattemyndighederne anvendte områdepris ved grundværdiansættelserne. I sagen bliver Skatteministeriet pålagt at genoptage de omhandlende vurderinger.

Det må derudover bero på en misforståelse, når sagsøgte i sit svarskrift automatisk sætter lighedstegn mellem grundværdien fratrukket det tildelte fradrag og råjordsværdien i 1986. Grundværdien fratrukket et tildelt fradrag er alene udtryk for den maksimale råjordsværdi, men med henvisning til kravene for at en grundforbedring berettiger til fradrag, jf. vurderingslovens tidligere §§ 17-18, kan der sagtens være foretaget grundforbedringer på en ejendom, uden at disse berettiger til fradrag. Sådanne grundforbedringer skal ikke medtages ved råjordsansættelsen, idet råjordsværdien pr. definition er grundens værdi uden forbedringer. Grundens råjordsværdi er således ikke nødvendigvis enslydende med grundens værdi uden fradragsberettigende forbedringer. Råjordsværdien er derimod grundens værdi uden samtlige forbedringer - desuagtet om disse forbedringer berettiger til fradrag eller ej.

Endelig fremgår det ikke af Landsskatterettens kendelse, hvorfor der tages udgangspunkt i vurderingen 1986 ved fastsættelsen af råjordsværdien. Vurderingen 1986 er ikke ejendommens første vurderingsår - dette var 1981, som Landsskatteretten også henviser til. Ejendommen er ikke handlet eller bebygget i 1986, men derimod i 1997. Endelig er ejendommen vurderet efter kvadratmeterprincippet i 1986 i modsætning til de for sagen omhandlende vurderingsår 2003, 2004 og 2006, hvor ejendommen er vurderet efter byggeretsværdiprincippet, ligesom tilfældet var det for ejendommens første vurdering tilbage i 1981. Der er således ingen forklaring eller fornuftig årsag til, at sagsøgte har taget udgangspunkt i vurderingen 1986 ved fastsættelsen af råjordsværdien.

Eftersom Landsskatterettens kendelse tilsidesætter vurderingsmyndighedens afgørelse tilbage i 1981, 1982, 1983 og 1984, hvori der er indeholdt et fradrag som stadig er gældende i de for sagen omhandlende vurderingsår 2003, 2004 og 2006, og eftersom sagsøgte ikke har løftet bevisbyrden for, at disse tidligere ansættelser skal tilsidesættes, er råjordsansættelsen fastsat på et forkert grundlag, hvorfor denne påstås hjemvist til fornyet behandling ved vurderingsmyndigheden.

..."

Skatteministeriet har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument af 9. marts 2015, hvoraf fremgår bl.a.:

"...

Nærværende sag vedrører overordnet det fradrag i grundværdien, som sagsøgeren er berettiget til ved vurderingerne for årene 2003, 2004 og 2006 for sagsøgerens ejendom beliggende ...1 i ...2.

Der er ikke tvist om størrelsen af de udgifter, der berettiger til fradrag, jf. vurderingslovens § 17, men om beregningen af værdistigningen, jf. vurderingslovens § 18. Det omtvistede spørgsmål i sagen er fastsættelsen af den såkaldte råjordspris, der indgår som et element i beregningen af værdistigningen.

Spørgsmålet i sagen er således, om der er grundlag for at tilsidesætte den af Landsskatteretten skønsmæssigt fastsatte råjordspris på kr. 95,- pr. kvadratmeter i 2003 og 2004 niveau og på kr. 150,- pr. kvadratmeter i 2006 niveau.

Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det overordnet gældende, at sagsøgeren ikke har godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn over råjordsprisen.

Efter den dagældende bestemmelse i vurderingslovens § 17 begrænses fradrag for forbedringer af den dagældende bestemmelse i vurderingslovens § 18.

Af bestemmelsen i vurderingslovens § 18 fremgår:

"...

Fradrag i grundværdien for forbedringer må kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelse af grundværdien, og må ikke overstige de af ejeren anvendte bekostninger, heri medregnet værdien af ejers eget arbejde.

..."

Bestemmelsen medfører, at der skal foretages en opgørelse af den værdistigning, som de af sagsøgeren udførte forbedringer må antages at have haft på råjorden. Andre forhold skal lades ude af betragtning ved opgørelse af værdistigningen.

I SKATs juridiske vejledning, 2015-1, afsnit H,A.3.3.2, anføres bl.a. herom:

"...

En grundforbedrings værdiforøgelse kan opgøres som forskellen mellem den ansatte værdi af grunden i forbedret stand og den værdi, grunden skulle have været ansat til uden forbedringen. Værdiforøgelsen, der skal tages i betragtning ved udmålingen af fradraget, er værdiforøgelsen på vurderingstidspunktet.

Råjordspris

Ved grundens værdi uden forbedring forstås råjordsprisen. Opgørelsen laves for udstykningen som helhed.

Ved fastsættelsen af hvilken værdi grunden skulle have været ansat til uden forbedring, forudsættes det, at plangrundlaget er på plads, så bebyggelse er mulig.

Fastsættelse af råjordsprisen

Hvis grunden/udstykningen er handlet umiddelbart op til byggemodningen, kan den konstaterede salgspris anvendes som råjordspris.

..."

Det er således et led i opgørelsen over værdiforøgelsen, at der skal ansættes en pris for råjorden. Denne ansættelse beror på et skøn over, hvad grunden må antages at have kostet uden forbedringer.

Det af Landsskatteretten udøvede skøn over råjordsprisen kan alene tilsidesættes, hvis det er udøvet på et forkert grundlag, eller hvis det går uden for rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne i sager af den foreliggende karakter, jf. bl.a. UfR 1999.1178 H.

Derudover er det yderligere en betingelse for en tilsidesættelse af Landsskatterettens skøn, at det konkrete resultat af skønnet er forkert, jf. UfR 2000.1071 H, hvilket i denne sammenhæng betyder, at det må godtgøres, at den kontante handelsværdi af sagsøgerens grund i ubebygget stand uden byggemodning er lavere end den af skattemyndighederne skønsmæssigt fastsatte råjordsværdi, jf. hertil SKM2009.23.HR .

Bevisbyrden for, at betingelserne for at tilsidesætte skønnet er opfyldt, påhviler efter fast retspraksis sagsøgeren, jf. eksempelvis SKM2010.43.VLR .

Denne bevisbyrde har sagsøgeren ikke løftet.

Det gøres gældende, at der ikke er fejl i skønsgrundlaget, og at skønnet heller ikke går uden for rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne i sager af denne karakter.

Landsskatteretten har ved skønnet over råjordens værdi taget hensyn til grundens konstaterede salgspris i 1997, herunder at salgsprisen indeholdt udgifter til byggemodning. I den forbindelse bemærkes det, at Vestre Landsret i dom af 31. oktober 2014 (SKM2015.182.VLR ), har fastslået, at det er berettiget at tage hensyn til en konstateret salgspris ved udøvelsen af et skøn over råjordsværdien.

Endvidere er der taget hensyn til de tidligere vurderinger af ejendommen, ejendommens beliggenhed og udnyttelsen af grunden i henhold til lokalplanens bestemmelser ...

Ejendommen blev ved vurderingen i 1986 vurderet til kr. 160.000,- efter kvadratmeterprincippet. Da der var udført forbedringer på ejendommen for kr. 60.000,-, udgjorde råjordsprisen ved denne vurdering kr. 100.000,- eller kr. 50,- pr. kvadratmeter. Fremskrevet med udviklingen i områdeprisen giver dette en råjordspris i 1997-niveau på kr. 65,- pr. kvadratmeter og en råjordspris i vurderingsårene 2003, 2004 og 2006 på henholdsvis kr. 95,- pr. kvadratmeter, kr. 95,- pr. kvadratmeter og kr. 150,- pr. kvadratmeter.

At Landsskatterettens skøn over råjordsprisen er korrekt understøttes af, at grunden i 1997 blev købt for en kvadratmeterpris på kr. 176,-. En råjordspris på kr. 65,- pr. kvadratmeter i 1997 er således udtryk for et lempeligt skøn. Det bemærkes i den forbindelse, at den i 1997 erlagte købesum kun i begrænset omfang indeholder udgifter til byggemodning, ...

Sagsøgeren har ikke dokumenteret, at der i salgsprisen for ejendommen er indeholdt ekstern byggemodning, der kan antages at have påvirket den skønnede råjordspris.

Sagsøgeren har heller ikke dokumenteret, at der for andre ubebyggede ejendomme med samme plangrundlag pr. 1. januar 1997 var ansat råjordspriser, der adskiller sig væsentligt fra den, som Landsskatteretten har skønnet i nærværende sag, ligesom sagsøgeren ikke i øvrigt har påvist forhold som godtgør, at den skønsmæssigt fastsatte råjordspris overstiger den kontante handelsværdi af grunden i ubebygget stand uden byggemodning.

Sagsøgeren har således ikke påvist omstændigheder, der giver grundlag for at tilsidesætte det af Landsskatteretten udøvede skøn over råjordsværdien.

Sagsøgeren anfører i sin replik på side 2, 3. afsnit, at den skønnede råjordsværdi i 1981 ikke harmonerer med den skønnede råjordsværdi i 1986, hvorfor sagen efter sagsøgerens opfattelse skal hjemvises til vurderingsmyndighederne til fornyet behandling.

Som det fremgår ovenfor, har Landsskatteretten ved sit skøn over råjordsværdien taget hensyn til tidligere vurderinger, ejendommens beliggenhed, udnyttelsen af grunden i henhold til lokalplanens bestemmelser, samt grundens konstaterede salgspris i 1997.

Det forhold, at Landsskatteretten ikke har foretaget sit skøn over råjordsprisen med udgangspunkt i vurderingen i 1981 medfører ikke, at skønnet er udøvet på et forkert grundlag. Sagsøgeren har således intet anført til støtte for, at vurderingen i 1981 og ikke vurderingen i 1986 skal lægges til grund ved udøvelsen af skønnet.

I den forbindelse bemærkes det endvidere, at de to vurderinger ikke er sammenlignelige. Grunden var således i 1981 vurderet efter byggerets værdiprincippet i grundværdiområde ..., mens grunden i 1986 var vurderet efter kvadratmeterprincippet i grundværdiområde .... Vurderingen i 1981 medfører således ikke, at råjorden ikke kunne vurderes til kr. 50,- pr. kvadratmeter i 1986.

Selv hvis det var en fejl, at Landsskatteretten ikke har foretaget sit skøn over råjordsprisen med udgangspunkt i vurderingen i 1981, skal sagsøgeren endvidere godtgøre, at denne fejl fører til, at Landsskatterettens resultat konkret er forkert, jf. U 2000.1071 H. Denne bevisbyrde har sagsøgeren ikke løftet.

..."

Rettens begrundelse og afgørelse

Boligselskabet købte i 1997 grunden på 2.000 kvm. for 351.562 kr. svarende til ca. 176 kr. pr. kvm. Af skødets § 4 fremgik om byggemodning bl.a., at tilslutningsbidrag for kloaktilslutning var indeholdt i grundprisen. Der er ikke oplysninger om yderligere byggemodningsudgifter indeholdt i prisen, og retten finder, at det ikke ved det fremlagte luftfoto i sig selv eller i øvrigt er godtgjort, at der var foretaget ekstern byggemodning, som må antages at have påvirket salgsprisen. SKAT har for vurderingsårene 2003, 2004 og 2006 opgjort et fradrag på 60.000 kr. for forbedringer udført i 1978. Der er ikke opgjort yderligere fradrag for forbedringer udført inden 1997.

Landsskatteretten har ved sin afgørelse skønnet råjordsprisen pr. kvm. for vurderingsårene 2003, 2004 og 2006 til henholdsvis 95 kr., 95 kr. og 150 kr. Det er ubestridt, at udviklingen i råjordsprisen for den omhandlede ejendom forholdsmæssigt skal følge udviklingen i områdeprisen. Områdeprisen pr. kvm. i 1997, 2003, 2004 og 2006 var henholdsvis 130 kr., 190 kr., 190 kr. og 300 kr.

Landsskatteretten har i sin afgørelse angivet, at man ved sit skøn har taget hensyn til grundens konstaterede salgspris i 1997, de tidligere vurderinger af ejendommen, ejendommens beliggenhed og udnyttelsen af grunden i henhold til lokalplanens bestemmelser. I begrundelsen for afgørelsen har Landsskatteretten bl.a. fremhævet oplysningerne om salget af ejendommen i 1997.

På dette grundlag finder retten, at der ikke er holdepunkter for, at Landsskatteretten ved sin afgørelse alene har lagt vægt på vurderingen af råjordsprisen for vurderingsåret 1986, eller at Landsskatteretten i øvrigt har foretaget sit skøn på et forkert grundlag, og Boligselskabet har heller ikke godtgjort, at skønnet har ført til et urimeligt resultat.

Skatteministeriet frifindes derfor.

Under hensyntagen til sagens udfald, værdi og omfang skal Boligselskabet betale Skatteministeriet 15.000 kr. inkl. moms i sagsomkostninger til dækning af udgifter til advokatbistand.

T h i k e n d e s f o r r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Sagsøger, Boligselskabet H1, skal inden 14 dage betale 15.000 kr. i sagsomkostninger til Skatteministeriet.