Dokumentets metadata

Ejendomsvurdering - grundværdi - offentligretlig byrde

Sagen drejede sig om, hvorvidt en grundejer havde krav på et nedslag i grundværdien, herunder særligt om et brev fra kommunen havde karakter af en offentligretlig byrde, der skulle tillægges betydning ved vurderingen, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2.Grundejeren gjorde gældende, at handelsværdien for ejendommen i ubebygget stand var kr. 0,- som følge af brevet, hvoraf fremgik, at en eventuelt kommende lokalplan for området ville medføre, at den omhandlede ejendom ikke ville kunne bebygges selvstændigt.Retten fandt, at ejendommen ikke var blevet pålagt en offentligretlig byrde ved brevet fra kommunen. Retten lagde vægt på, at der ikke fra grundejerens eller andres side havde været forhold, der havde bevirket, at kommunen måtte foretage sig videre i forhold til tilkendegivelserne.Grundejeren havde heller ikke ved den fremlagte skønserklæring godtgjort, at SKATs grundværdiansættelse var for høj. Retten fandt, at skønsmandens betragtninger vedrørende ejendommens værdi efter en ikke rationelt begrundet nedrivning af grundens bebyggelse ikke i sig selv kunne anses for at være et sikkert bevis for, at grunden skulle være helt uden eller med ringe omsætningsværdi.Betingelserne for at hjemvise sagen til ny behandling var derfor ikke til stede, hvorfor Skatteministeriet blev frifundet.

Parter

A
(advokat Thomas Bøgelund Norvold)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved adv.fm. Nikolaj Lysebjerg Hansen)

Afsagt af byretsdommer

Stig Kaas

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen angår prøvelse af Landsskatterettens kendelser af 15. april 2014 angående grundværdien pr. 1. oktober 2006 og pr. 1. oktober 2008 angående ejendommen ...1.

Det centrale spørgsmål der skal tages stilling til er, hvorvidt sidste punktum i brev af 27. september 2001 fra kommunen til A, sammenholdt med det varslede forbud efter planlovens § 14 i samme brev, jf. bilag 4, skal tillægges vægt efter sit indhold ved ansættelsen af grundværdien for ejendommen.

Sagsøgerens endelige påstand

Ejendomsvurderingerne for 1. oktober 2006 og 1. oktober 2008 for ejendommen beliggende ...1 hjemvises til fornyet behandling hos SKAT.

Sagsøgtes påstand

Frifindelse.

Forklaringer

A har forklaret, at han er uddannet ingeniør. Da han ikke kunne blive optaget i Ingeniørernes Pensionskasse, måtte han indrette sig anderledes og har således købt ejendommen som pensionsopsparing. Efter kommunens brev af 27. september 2001, hvori bebudes et forbud efter planlovens § 14, har han ikke turdet foretage sig noget med ejendommen. Han har således ikke lagt fjernvarme ind. Ejendommen kører med underskud.

I forbindelse med Landsskatterettens behandling af sagen blev han ringet op af en kvinde. Selv gav han ikke oplysninger til sagen.

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har i sit påstandsdokument anført:

"...

Sagsøger gør overordnet gældende, at landsskatterettens skøn skal tilsidesættes, idet grunden i ubebygget stand har en handelsværdi af kr. 0, hvorefter sagen skal hjemvises til fornyet behandling ved SKAT.

Det kan ubestridt lægges til grund, at vurderingsmyndighedernes skøn over grundværdien alene kan tilsidesættes, hvis den af vurderingsmyndigheden ansatte grundværdi overstiger den kontante handelsværdi.

Det kan ubestridt lægges til grund, at en værdiansættelse foretaget af vurderingsmyndighederne efter fast retspraksis alene tilsidesættes, hvis der er en vis ikke ubetydelig forskel mellem myndighedernes værdiansættelse og handelsværdien.

Grundværdibegrebet er angivet i ejendomsvurderingslovens § 13, hvoraf følgende fremgår:

"...

Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Stk. 3. Fremdeles skal der tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt et grundareal til fordel for et areal under en anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som af den tjenende ejendom. I øvrigt bortses der fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter.

..."

Ansættelse af grundværdien følger af ejendomsvurderingslovens § 16:

"...

Ved andre ejendomme, hvorpå de i §§ 14 og 15 givne regler ikke kan anvendes, ansættes grundværdien til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

..."

Skønsmanden har; svar på spørgsmål 2 og svar på spørgsmål 3, i skønsrapporten, angivet grundens handelsværdi, under anvendelse af de forudsætninger, der er angivet i loven, jf. ovenfor. Parterne er enige om, at handelsværdien i kr. og øre, kan opgøres som angivet i Kammeradvokatens brev af 9. juni 2015, fremlagt som bilag 9.

Det gøres gældende, at grunden på vurderingstidspunktet i år 2006 og år 2008 ikke selvstædigt kunne bebygges ved ny opførelse, hvorfor handelsværdien i overensstemmelse med skønsmandens svar på spørgsmål 3 var kr. 0, jf. bilag 9.

Til støtte herfor henvises til brev af 27. september 2001, jf. bilag 4 fra kommunen til A, hvoraf bl.a. fremgår følgende:

"...

Udarbejdelse af sådan lokalplan vil medføre, at omhandlede ejendom ikke vil kunne bebygges selvstændigt.

..."

Det kan på baggrund af brevet af 27. september 2001 ubestridt lægges til grund, at der ikke var vedtaget en rådighedsbegrænsende lokalplan for As ejendom i 2006 og 2008.

Forholdet var imidlertid det, at kommunen meget klart meddelte, at der ville blive nedlagt forbud efter planlovens § 14, hvis der blev indsendt ansøgning om nyt byggeri på grunden. Forbuddet ville være gældende indtil en rådighedsbegrænsende lokalplan var vedtaget.

Planlovens § 14 har følgende ordlyd:

"...

Kommunalbestyrelsen kan nedlægge forbud mod, at der retligt eller faktisk etableres forhold, som kan hindres ved en lokalplan. [...] Tinglysning er uden betydning for forbuddets gyldighed.

..."

Det følger af ejendomsvurderingslovens § 13, stk. 2 og stk. 3, jf. ovenfor, at der ved ansættelsen af grundværdien skal tages hensyn til offentligretlige og privatretlige byrder. Det gøres gældende, at Landsskatteretten ikke har tillagt skrivelsen af 27. september 2001 fra kommunen vægt efter sit indhold, hvorfor skønnet er foretaget på et mangelfuldt grundlag. Det varslede forbud efter planlovens § 14 havde de facto samme effekt som en rådighedsindskrænkende lokalplan, hvorefter nyt byggeri ikke kunne finde sted. Handelsværdien af ejendommen i ubebygget stand var herefter kr. 0.

Sagsøger har herefter godtgjort, at der er en betydelig forskel mellem myndighedernes værdiansættelse og handelsprisen:

At ejendommen ikke selvstændigt kunne bebygges i perioden 2001 til 2010 blev bekræftet af kommunen ved mail af 15. januar 2015, jf. side 2, punkt A.2, jf. bilag 6.

Da det efter sædvanlig praksis tilkommer SKAT at foretage skønnet over grundværdien, er der alene nedlagt påstand om hjemvisning til fornyet behandling.

Retten kan i præmisserne, hvis sagen falder ud til sagsøgers fordel og hjemvises, angive, at SKAT ved værdiansættelsen skal lægge vægt på den rådighedsbegrænsning, der følger af brev af 27. september 2001, jf. bilag 4, fra kommunen til A. Brevet har de facto karakter af en byrde af offentligretlig karakter.

..."

Sagsøgte har i sit påstandsdokument, der er afgivet inden sagsøgerens principale påstand blev frafaldet, anført:

"...

Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det overordnet gældende, at A ikke har godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte grundværdiansættelsen.

Vurderingsmyndighedernes skøn over grundværdien kan alene tilsidesættes, såfremt skønnet er udøvet på forkert grundlag, eller såfremt myndighederne er gået uden for rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne i sager af den foreliggende karakter jf. UfR 1999.1178H og SKM2010.43.VLR . En fejl, der ikke har haft væsentlig betydning for værdiansættelsen, fører således ikke til en tilsidesættelse af skønnet jf. bl.a. UfR 2000.1071H.

Det påhviler efter fast retspraksis A at godtgøre, at betingelserne for at tilsidesætte myndighedernes skøn over grundværdien er opfyldt. Denne bevisbyrde har A ikke løftet.

1. Det retlige grundlag

Efter vurderingslovens § 13, stk. 1 udgør grundværdien af en ejendom værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk forstand god anvendelse.

Vurderingen af grundværdien skal i henhold til § 16 foretages på grundlag af den kontante værdi i handel og vandel og den konkrete ansættelse heraf beror selvsagt på et skøn. Vurderingslovens § 16 har således følgende ordlyd:

"...

Ved andre ejendomme, hvorpå de i §§ 14 og 15 givne regler ikke kan anvendes, ansættes grundværdien til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

..."

Det påhviler herefter A at godtgøre, at den af myndighederne ansatte grundværdi overstiger den kontante handelsværdi jf. eksempelvis SKM2009.23.HR og SKM2003.554.VLR .

En værdiansættelse efter vurderingslovens §§ 13 og 16 kan imidlertid alene tilsidesættes, hvis der findes at være en betydelig forskel mellem myndighedernes værdiansættelse og handelsprisen, jf. eksempelvis UfR 1999.1178 H, hvor der ikke var grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens grundværdiansættelse, som afveg 23 % fra den i skønserklæringen opgjorte handelspris.

A har ikke godtgjort, at der skulle foreligge en så betydelig forskel mellem vurderingsmyndighedernes skøn og ejendommens handelspris, at skønnet skulle kunne tilsidesættes.

2. Skønserklæringen

I nærværende sag har der været foretaget skønsforretning, hvor skønsmanden bl.a. er blevet bedt om at vurdere omhandlede ejendoms handelsværdi i ubebygget stand pr. 1. oktober 2006 og pr. 1. oktober 2008 under nærmere angivne forudsætninger. Skønsmanden har således i sin skønserklæring af 4. juni 2015 ved besvarelsen af skønstemaets spørgsmål 2 udtalt følgende:

"...

Ved et normalt salg forstås med normal markedsføring og indenfor en 6 - 12 måneders periode.

Handelsværdier ansættes pr. m² byggeret og beregnes af den faktiske mulige udnyttelse.

Pr. oktober 2006 ansættes byggeretten til 4.400 kr. pr. m² byggeret. Pr. oktober 2008 ansættes byggeretten til 3.500 kr. pr. m² byggeret.

..."

Herefter kan en handelsværdi for ejendommen i ubebygget stand, ud fra de af skønsmanden ansatte priser pr. m² byggeret, udregnes til henholdsvis kr. 5.356.560,- pr. oktober 2006 og kr. 4.260.900,- pr. oktober 2008, med en mulig bebyggelsesprocent for grunden på 60 % jf. bilag A, side 5. Regnestykket for 2006 ser således ud:

605 X 2.029 X 4.400 KR. = 5.356.560 KR.

SKAT har ansat etagearealprisen pr. m² byggeret ved vurderingen pr. 1. oktober 2006 og pr. 1. oktober 2008 til kr. 4.240,- jf. bilag B, side 3. SKAT har således efter samme metode som anvendt af skønsmanden ansat etagearealværdien for ejendommen for både 2006 og 2008 til kr. 5.161.776,-.

Dette beløb ses altså at være lavere end det beløb skønsmanden har ansat som handelsværdi for ejendommen i 2006 og kun beskedent højere end skønsmandens ansættelse for 2008.

Hertil kommer, at SKAT i de omhandlede år har indrømmet et nedslag i grundværdien på godt 40 % som følge af grundens form og terræn. SKAT har herefter ansat den endelige grundværdi pr. 1. oktober 2006 og pr. 1. oktober 2008 til kr. 3.039.100,-. Dette beløb ses at være betydeligt lavere, end det beløb skønsmanden har ansat som handelsværdi for både 2006 og 2008.

A har således ikke godtgjort, at den ansatte grundværdi ikke svarer til handelsværdien, og der er herefter ikke grundlag for at tilsidesætte det skøn, som vurderingsmyndighederne har foretaget jf. vurderingslovens § 6.

3. Bebyggelsesmuligheder

Som nævnt har SKAT godkendt et nedslag på godt 40 % i omhandlede ejendoms grundværdi og herved taget et væsentligt hensyn til grundens reducerede byggemuligheder som følge af grundens form.

Herefter svarer den af vurderingsmyndighederne ansatte grundværdi til en retlig tilladt bebyggelsesprocent for ejendommen på 36 %. Dette tal fremgår af følgende regnestykke:

2029 X 4240 X 36 % = 3097.066

Omhandlede ejendoms bebyggelse udgør 669 m², hvilket, ud af et samlet grundareal på 2.029 m², altså udgør en bebyggelsesprocent på omtrentlig 33 %. Den ansatte grundværdi modsvarer altså med få procents afvigelse den faktuelle bebyggelsesprocent.

Da den faktuelle bebyggelsesprocent alt andet lige må være et passende billede af ejendommens bebyggelsesmuligheder (minimalt sat), kan det konstateres, at grundværdien i hvert fald ikke er sat for højt.

A gør i sin replik gældende, at vurderingsmyndighedernes skøn er udøvet på et mangelfuldt grundlag, idet der ikke er taget hensyn til kommunens skrivelse af 27. september 2001 (bilag 4).

Skatteministeriet bestrider, at kommunens brev af 27. september 2001 (bilag 4) dokumenterer, at den ansatte grundværdi ikke svarer til handelsværdien.

Det fremgår af vurderingslovens § 13, stk. 2, at der ved ansættelsen af grundværdien skal tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Nærværende sags ejendom var i 2006 og 2008 omfattet af Kommuneplan 2005, Rammer for lokalplanlægningen (bilag A). Det fremgår af kortbilaget til kommuneplanen jf. bilag A, side 8, at ejendommen er beliggende i området B2, hvor den maksimale bebyggelsesprocent er 60 %, jf. bilag A, side 5. Denne omstændighed skal altså medtages i ansættelsen af grundværdien jf. vurderingslovens § 13, stk. 2 og SKM2004.460.HR og UfR 1996.1411 V.

Vurderingsmyndighederne har dog ikke alene medtaget denne omstændighed i sin ansættelse af grundværdien jf. bilag B, side 1 og 3. Der er hertil også givet et nedslag i grundværdien på godt 40 % pga. reducerede byggemuligheder som følge af grundform, hvilket er helt i overensstemmelse med vurderingslovens §§ 13 og 16. Landsskatteretten har hertil eksplicit udtalt (bilag 2, side 5 og bilag 3, side 5),

"...

at der med det godkendte nedslag på ca. 40 % er taget behørigt hensyn til byggemuligheder i ubebygget stand

..."

Vurderingsmyndighederne har derimod ikke været forpligtet efter vurderingslovens § 13, stk. 2, til at inddrage rent hypotetiske forhold, som savner både aktualitet og konkretisering, jf. TfS 1998, 399 Ø. Dette støttes også af en ren ordlydsfortolkning af bestemmelsen henset til ordene, "de til grunden knyttede rettigheder" (min fremhævning). Der må altså være tale om gældende bestemmelser, der konkret vedrører ejendommen, jf. desuden SKM2004.420.LSR og TfS 2000, 498 LSR.

Dette ændrer UfR 1996.1411V ikke ved, som anført af A i replikken side 2. Landsretten fandt netop her, at vurderingsmyndighederne havde været berettiget til at fastsætte den retlige udnyttelsesgrad for en række grunde i henhold til den i kommuneplanen fastsatte bebyggelsesprocent.

Brevet af 27. september 2001 (bilag 4), som Landsskatteretten har været bekendt med jf. bilag 3, indeholder ikke nogen konkret bestemmelse, der reelt påhviler omhandlede ejendom som en byrde. Der er således ikke nedlagt et § 14 forbud efter planloven eller lignende påbud om, at bebyggelsen på grunden eksempelvis skal fjernes.

Brevet af 27. september 2001 kan således ikke anses som at være en "byrde af offentligretlig karakter," som bør have nogen betydning for grundværdiansættelsen. A har således ikke godtgjort, at vurderingsmyndighedernes skøn er udøvet på et mangelfuldt grundlag.

At hverken brevet af 27. september 2001 eller e-mail af 15. januar 2015 (bilag 4 og 6) i øvrigt kan anses for at have nogen afgørende betydning for ejendommens handelspris (i ubebygget stand) støttes også af skønsmandens besvarelse af spørgsmål 4 i skønserklæringen af 4. juni 2015. Skønsmanden bedes i spørgsmål 4 vurdere den kontante handelsværdi for grunden i ubebygget stand under visse forudsætninger og anfører bl.a.:

"...

En erhverver af grunden, med den på ejendommen værende ejendom, ville spekulere i mulighederne for at optimere ejendommens værdi. Erhververen ville med besvarelsen i spørgsmål A lade ejendommen forblive og foretage en beregning på baggrund af en afkastbaseret investeringsejendom og ikke værdiberegne en uudnyttet bebyggelsesmulighed.

..."

Det kan altså ikke tiltrædes, at grunden i ubebygget stand skulle være uden værdi, som følge af kommunens brev af 27. september 2001 eller e-mail af 15. januar 2015. Selvom grundværdien i henhold til vurderingslovens §§ 13 og 16 skal ansættes uden hensyn til en eventuel bebyggelse på grunden, kan man ikke omvendt slutte, at handelsværdien af den ubebyggede grund og dermed grundværdien skal ansættes ud fra en forudsætning om, at køber efter overdragelsen af ejendommen vil nedrive den nuværende bebyggelse.

Sammenfattende gøres det herefter gældende, at A ikke har godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte grundværdiansættelsen som fastsat af vurderingsmyndighederne.

4. Den subsidiære påstand

I relation til den subsidiære påstand, gøres det gældende, at det følger af fast retspraksis, at det tilkommer SKAT at foretage skønnet over grundværdiansættelsen.

For det tilfælde, at retten måtte lægge til grund, at A har dokumenteret, at skønnet over grundværdien skal tilsidesættes, skal sagen således hjemvises til fornyet behandling ved SKAT.

..."

Rettens begrundelse og afgørelse

Den til ejendommen ...1 hørende grund anvendes ifølge BBR til et 2 etages hus med 5 lejligheder.

Den pågældende lovlige bebyggelse ses at høre under "de til grunden knyttede rettigheder."

Der foreligger ingen oplysninger om, at der skulle være planer om nedrivning af bebyggelsen. Herunder at dette kunne være rationelt begrundet.

Sagsøger har ikke forsøgt at sælge ejendommen.

Sagsøger støtter således alene sagen på det ved syn og skøn givne bevis.

Ejendommen er omfattet kommunens kommuneplan 2005. Der er ikke vedtaget en lokalplan, hvor ejendommen er omfattet.

Såvel skattemyndighederne som skønsmanden har været i besiddelse af såvel kommunens brev af 27. september 2001 som mails fra perioden december 2014 - januar 2015.

Ejendommen ses ikke ved brevet til sagsøger af 1. oktober 2008 at være blevet pålagt en offentligretslig forskrift.

Der har ikke fra sagsøger eller andres side været forhold, der har bevirket, at kommune har måttet foretage sig videre i forhold til tilkendegivelserne.

Ved det foretagne syn og skøn er grundens handelsværdien for såvel pr. 1. oktober 2006 som pr. 1. oktober 2008 sat højere end den af SKAT fastsatte værdi.

De pågældende besvarelser i skønserklæringen støtter således ikke, at grunden af SKAT er vurderet for højt.

De øvrige beregninger taler heller ikke for, at handelsværdien er betydeligt lavere end fastsat af SKAT.

Skønsmandens betragtninger vedrørende ejendommens værdi efter en ikke rationelt begrundet nedrivning af grundens indtægtskilde ses ikke i sig selv for at være et sikkert bevis for, at grunden så skulle være helt uden eller med ringe omsætningsværdi.

Betingelserne for at hjemvise sagen til ny behandling er derfor ikke tilstede.

Sagsomkostninger

Sagsøgeren har i retsafgift betalt 4.000,00 kr.

Sagsøger skal i syns- og skønsudgifter betale 75.937,50 kr.

Retten finder, at sagsøgte bør have godtgjort 60.000,00 kr. + moms af dennes advokatudgifter.

Der forholdes herefter med sagsomkostninger som nedenfor bestemt.

T h i k e n d e s f o r r e t

Sagsøgte Skatteministeriet frifindes for sagsøgeren As påstand under denne sag.

Inden 14 dage betaler sagsøgeren A til sagsøgte Skatteministeriet 75.000,00 kr. i sagsomkostninger.