Dokumentets metadata

Værdiansættelse af stuehus - sikkerhed for gæld

Afholdte anskaffelsessummer for ombygning og forbedring af et stuehus kan medtages ved opgørelsen af stuehusets anskaffelsessum, når det vurderes, om der er stillet sikkerhed for gæld.

Spørgsmål

1. Kan SKAT bekræfte, at afholdte anskaffelsessummer for ombygning og forbedring af stuehuset kan medtages ved opgørelsen af stuehusets anskaffelsessum, jf. virksomhedsskattelovens § 10, stk. 8.

Svar

1. Ja

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger ejer og driver landbrugsejendommen beliggende X-vej i Mariager. Spørger anvender virksomhedsordningen og er som følge af ændringerne i virksomhedsskatteloven nu usikker på, om den realkredit, han har placeret uden for virksomhedsordningen, i henhold til virksomhedslovens § 10 stk. 8 kan undtages fra reglerne om sikkerhedsstillelse. Han bebor stuehuset, og ejendommen er således en blandet ejendom, som omhandlet i virksomhedsskattelovens § 10 stk. 8. Imidlertid overstiger den private realkredit umiddelbart den seneste offentlige ejendomsvurdering. Den private realkredit udgjorde pr. 31. december 2014 kr. 1.314.860, mens den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2014 er på kr. 1.049.100. Spørgers anskaffelsessum inkl. efterfølgende for-bedringsudgifter kan opgøres til kr. 1.615.944 og overstiger dermed den private realkredit. Vedlagt følger en opgørelse over værdi af stuehuset ud fra oprindelig købspris og efterfølgende forbedringer.

Nedenfor er opgjort anskaffelsessummen for stuehuset. Opgørelsen er udarbejdet på grundlag af de i regnskaberne bogførte forbedringsudgifter.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Spørgsmålet ønskes besvaret med ja, således det bekræftes at forbedringsudgifter kan medregnes ved opgørelsen af stuehusets værdi.

I virksomhedsskattelovens § 10 stk. 8 er anført "den kontante anskaffelsessum for den del af ejendommen, der tjener til bolig for den skattepligtige" Der er ikke nærmere angivet, hvordan anskaffelsessummen skal opgøres. Det er vores opfattelse at anskaffelsessummen må fortolkes i overensstemmelse med en almindelig forståelse, og at der navnlig må henses til, hvad der i øvrigt i virksomhedsskatteloven forstås ved anskaffelsessum.

Anskaffelsessum anvendes første gang i virksomhedsskattelovens § 1 stk. 3.

"Anskaffelsessummen for ombygning, forbedringer m.v. af den erhvervsmæssige del af sådanne ejendomme indgår ligeledes i virksomheden"

Allerede heraf må kunne udledes, at også udgifter til ombygning, forbedringer m.v. af den private bolig må anses for anskaffelsessummen for boligen.

I virksomhedsskatteloven § 3 stk. 4 beskrives, hvilke værdier ejendom kan medregnes med ved opgørelsen af indskudskontoen.

Her opstiller loven, ligesom i virksomhedsskatteloven § 10 stk. 8, et valg mellem den kontante anskaffelsessum eller den fastsatte ejendomsværdi tillagt evt. ikke medregnet anskaffelsessum for ombygning, forbedringer mv.

Det er vores opfattelse, at det kan lægges til grund, at denne bestemmelse antager, at der er enighed om, at der ved den kontante anskaffelsessum menes såvel den oprindelige anskaffelsessum for ejendommen som anskaffelsessummen for efterfølgende tilbygninger, ombygninger og andre forbedringer på ejendommen.

SKATs indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at afholdte anskaffelsessummer for ombygning og forbedring af stuehuset kan medtages ved opgørelsen af stuehusets anskaffelsessum, jf. virksomhedsskattelovens § 10, stk. 8.

Lovgrundlag

Virksomhedsskattelovens § 10, stk. 6:

Stilles aktiver i virksomhedsordningen til sikkerhed for gæld, der ikke indgår i virksomhedsordningen, anses det laveste beløb af enten gældens kursværdi eller sikkerhedsstillelsens størrelse for overført til den skattepligtige, jf. dog stk. 7-9. Opgørelsen af beløbet sker på det tidspunkt, hvor der stilles sikkerhed.

Virksomhedsskattelovens § 10, stk. stk. 7:

(...)

Virksomhedsskattelovens § 10, stk. stk. 8:

Stk. 6 finder ikke anvendelse for gæld med pant i ejendomme omfattet af § 1, stk. 3, 2. og 3. pkt., i det omfang gælden ikke overstiger ejendomsværdien med tillæg af udgifter til forbedringer, som er foretaget efter fastsættelsen af ejendomsværdien, eller den kontante anskaffelsessum for den del af ejendommen, der tjener til bolig for den skattepligtige. Vurderingen efter 1. pkt. foretages på det tidspunkt, hvor der gives pant i ejendommen.

Virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3:

(...)

Aktiver, der benyttes både til erhvervsmæssige og private formål, indgår ikke i den selvstændige erhvervsvirksomhed. Dog indgår i virksomheden den erhvervsmæssige del af en ejendom, hvor der foretages en fordeling af ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for den skattepligtige, og på den øvrige ejendom. Ejendomme som nævnt i ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 6-8, indgår i virksomheden med den del af ejendommen, der ikke tjener til bolig for ejere. Anskaffelsessummen for ombygning, forbedringer m.v. af den erhvervsmæssige del af sådanne ejendomme indgår ligeledes i virksomheden. (...).

Virksomhedsskattelovens § 3, stk. 4:

Fast ejendom medregnes til den kontante anskaffelsessum eller den ved indkomstårets begyndelse fastsatte ejendomsværdi med fradrag af byrder, som der ikke er taget hensyn til ved vurderingen, og tillæg af eventuel ikke medregnet anskaffelsessum for ombygning, forbedringer m.v. eller i tilfælde, hvor der ikke er ansat en ejendomsværdi, handelsværdien pr. seneste 1. oktober forud for indkomstårets begyndelse med tillæg af eventuel ikke medregnet anskaffelsessum for ombygning, forbedringer m.v. (...).

Forarbejder

Betænkning af 8. september 2014 til lovforslag nr. 200 af 11. juni 2014 (Lov nr. nr. 992 af 16/9 2014), "Til nr. 2" (i relevant uddrag):

Det foreslås at indsætte en anden undtagelse i virksomhedsskattelovens § 10, stk. 8. Bestemmelsen giver mulighed for, at den skattepligtige kan stille aktiver, der indgår i virksomhedsordningen, til sikkerhed for gæld i blandet benyttede ejendomme omfattet af virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3, 2. og 3. pkt. Gælden, som aktiverne i virksomhedsordningen stilles til sikkerhed for, må ikke overstige ejendomsværdien eventuelt med tillæg af forbedringer, der er foretaget efter den seneste vurdering, og som der derfor ikke er taget hensyn til ved fastsættelsen af ejendomsværdien. Alternativt kan den kontante anskaffelsessum anvendes for den del af ejendommen, der tjener til bolig for ejeren.

Denne undtagelse indebærer, at skattepligtige kan stille aktiver i virksomhedsordningen til sikkerhed for privat gæld svarende til værdien af den del af en blandet benyttet ejendom, der tjener til bolig for den skattepligtige (ejeren). Den private gæld, der stilles sikkerhed for, må dog ikke overstige værdien af den private bolig, der tjener til bolig for den skattepligtige.

Undtagelsen finder også anvendelse for visse udlejningsejendomme som nævnt i ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 6-8, jf. henvisningen til virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3, 3. pkt.

Ved vurderingen af, om den skattepligtige har optaget for meget privat gæld med sikkerhed i aktiver, der indgår i virksomhedsordningen, jf. den foreslåede undtagelse, kan enten den offentlige ejendomsværdi eller den kontante anskaffelsessum for den del af ejendommen, der tjener til bolig for den skattepligtige, lægges til grund. I forhold til den offentlige ejendomsværdi kan denne opgøres med tillæg af udgifter til eventuelle forbedringer, der er foretaget efter den offentlige vurdering af ejendommen. Dette indebærer, at eventuelle forbedringer ikke kan tillægges ejendomsværdien, fra det tidspunkt, efter forbedringerne er foretaget, hvor der foreligger en ny offentlig vurdering af ejendomsværdien.

De forbedringer, der kan tillægges, svarer til de forbedringer, der kan indgå i virksomhedsordningen, jf. virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3.

Eksempelvis kan en skattepligtig, der driver et landbrug, stille hele landbrugsejendommen til sikkerhed for privat gæld, uden at der anses for at være overført et beløb fra virksomhedsordningen til den skattepligtige. Det er dog en forudsætning, at gældens størrelse ikke overstiger værdien af stuehuset på landbrugsejendommen, som den skattepligtige bruger til privatbolig. Er stuehuset vurderet til 1 mio. kr., kan virksomhedens aktiver stilles til sikkerhed for privat gæld på 1 mio. kr. Den private gæld, der er stillet sikkerhed for, må ikke overstige ejendomsværdien. Er det tilfældet, anses der for at være overført et beløb til den skattepligtige, svarende til den del der overstiger ejendomsværdien. Er stuehuset på landbrugsejendommen eksempelvis vurderet til 1 mio. kr., men stilles hele landbrugsejendommen til sikkerhed for en privat gæld på 1,5 mio. kr., anses den skattepligtige for at have overført et beløb fra virksomhedsordningen til privatøkonomien svarende til 0,5 mio. kr.

Hvorvidt den private gæld overstiger ejendomsvurderingen af stuehuset (den private bolig), er kun afgørende på tidspunktet for sikkerhedsstillelsen. Dette indebærer, at det ikke er forbundet med skattemæssige konsekvenser, at ejendomsvurderingen efterfølgende stiger eller falder eksempelvis som følge af den almindelige udvikling af boligmarkedet.

Det vil derimod kunne være forbundet med skattemæssige konsekvenser, hvis den oprindelige sikkerhedsstillelse bortfalder og f.eks. ejendomsvurderingen af stuehuset (den private bolig) er faldet og der efterfølgende ønskes stillet ny sikkerhed.

Er stuehuset (den private bolig) på landbrugsejendommen eksempelvis oprindelig vurderet til 1 mio. kr., kunne den skattepligtige stille sikkerhed for privat gæld svarende til 1 mio. kr. Værdien af stuehuset er efterfølgende faldet til 0,75 mio. kr. Bortfalder den oprindelige sikkerhedsstillelse, vil den skattepligtige kun kunne stille sikkerhed i aktiver, der indgår i virksomhedsordningen, for privat gæld svarende til 0,75 mio. kr. Stilles der alligevel sikkerhed for 1 mio. kr., anses et beløb svarende til 0,25 mio. kr. for overført fra virksomhedsordningen til privatøkonomien.

Skatteministerens svar på spørgsmål 10 fra Skatteudvalget (optrykt i bilag 2 til Skatteudvalgets betænkning af 8. september 2014):

Spørgsmål

Af Skatteministeriets høringsskema fremgår det, at der vil blive stillet ændringsforslag, hvorefter sikkerhedsstillelse i virksomhedens aktiver for gæld i den private del af en blandet benyttet ejendom tillades, så længe gælden ikke overstiger værdien af privatboligen. Vil ministeren redegøre nærmere for forslaget, herunder tilkendegive, hvordan og hvornår privatboligens værdi opgøres? Vil ministeren endvidere redegøre for, hvordan forbedringer og gæld vedrørende forbedringer indgår i privatboligens værdi?

Svar

Der vil blive stillet ændringsforslag til lovforslaget, hvorefter selvstændige uden skattemæssige konsekvenser kan stille aktiver, der indgår i virksomhedsordningen, til sikkerhed for gæld, der ikke indgår i virksomhedsordningen, hvis gælden ikke overstiger ejendomsværdien, eller den kontante anskaffelsessum, for den del af ejendommen, der tjener til bolig for den selvstændige.

Den foreslåede undtagelse omfatter ejendomme, som nævnt i virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3, 2. og 3. pkt., dvs. blandet benyttede ejendomme som f.eks. landbrugsejendomme eller visse udlejningsejendomme.

Det afgørende for, om gælden undtages fra hovedreglen, bliver, at den ikke overstiger ejendomsværdien, eller den kontante anskaffelsessum, der kan henføres til den private del af ejendommen, som tjener til bolig for den selvstændige. Vurderingen heraf skal ske på det tidspunkt, hvor der gives pant i ejendommen. Dette indebærer, at det ikke er forbundet med skattemæssige konsekvenser, at ejendomsværdien efterfølgende stiger eller falder eksempelvis som følge af den almindelige udvikling i boligmarkedet.

Udgifter til forbedringer, der er foretaget efter den seneste vurdering, vil kunne tillægges ved opgørelsen af privatboligens værdi.

Svar af. 18. december 2014 fra skatteministeren til Skatteudvalget på spørgsmål nr. 262 af 5. december 2014

Spørgsmål

Vil ministeren ud fra følgende forudsætninger - en ejendom er købt i 1984, og anskaffelsessummen for stuehuset udgjorde ifølge skødet 500.000 kr. I 2002 nedrives stuehuset, og der bygges et nyt, hvor de kontante udgifter til opførelse udgør 2.200.000 kr. - oplyse, om stuehusets anskaffelsessum i relation til undtagelsesbestemmelsen i virksomhedsskattelovens § 10, stk. 8, kan opgøres til 2.200.000 kr.?

Svar

Det kan bekræftes, at den kontante anskaffelsessum udgør 2.200.000 kr. svarende til de kontante udgifter til opførelsen af det nye stuehus.

Praksis

Den Juridiske Vejledning, afsnit C.C.5.2.10

Sikkerhedsstillelse for gæld i blandede ejendomme:

Der ses ved opgørelsen af bagatelgrænsen i 2014 - og herefter - i henhold til VSL § 10, stk. 8 bort fra en sikkerhedsstillelse fra den skattepligtiges virksomhed under virksomhedsordningen for gæld med pant i den private del af en ejendom, hvoraf en del er holdt uden for virksomhedsordningen efter reglerne i VSL § 1, stk. 3, 2. og 3. pkt. (såkaldt blandede ejendomme).

Denne undtagelse indebærer, at skattepligtige kan stille aktiver i virksomhedsordningen til sikkerhed for privat gæld svarende til værdien af den del af en blandet benyttet ejendom, der tjener til bolig for den skattepligtige (ejeren).

Den private gæld, der stilles sikkerhed for, må ikke overstige værdien af den private ejendom, der tjener til bolig for den skattepligtige.

Eksempel:

•Vurdering hele landbruget 4 mio. kr. - heraf stuehus 1 mio. kr.

•Hele landbruget kan stilles til sikkerhed for privat gæld i stuehuset.

•Gælden må dog ikke overstige værdien af stuehuset

•Gæld 1,5 mio. kr. og værdi af stuehus 1 mio. kr. - så er der overført en sikkerhedsstillelse på 0,5 mio. kr.

Gælden i den private andel af ejendommen må specifikt ikke overstige ejendomsværdien med tillæg af udgifter til forbedring, som er foretaget efter fastsættelsen af ejendomsværdien, eller den kontante anskaffelsessum for den del af ejendommen, der tjener til bolig for den skattepligtige. Vurderingen heraf foretages på det tidspunkt, hvor der gives pant i ejendommen.

Begrundelse

Hvis aktiver i virksomhedsordningen stilles til sikkerhed for gæld, der ikke indgår i virksomhedsordningen, fremgår det af virksomhedsskattelovens § 10, stk. 6, at det laveste beløb af enten gældens kursværdi eller sikkerhedsstillelsens størrelse anses for overført til den skattepligtige.

Som en undtagelse til reglen i virksomhedsskattelovens § 10, stk. 6 fremgår det af virksomhedsskattelovens § 10, stk., 8, at der gælder særlige regler for såkaldte blandede ejendomme dvs. ejendomme, som anvendes både privat og til erhverv.

Som et eksempel på en blandet ejendom kan nævnes en landbrugsejendom, hvor driftsbygningerne er placeret i virksomhedsordningen, mens stuehuset er placeret i den private sfære.

Hovedreglen i virksomhedsskattelovens § 10, stk. 6 finder i henhold til stk. 8 ikke anvendelse, såfremt gælden i stuehuset ikke overstiger enten ejendomsværdien med tillæg af udgifter til forbedringer, som er foretaget efter fastsættelsen af ejendomsværdien eller den kontante anskaffelsessum for stuehuset.

Ved den kontante anskaffelsessum for stuehuset må efter naturlig læsemåde forstås de oprindelige udgifter til anskaffelse af stuehuset med tillæg af de derefter afholdte udgifter til forbedringer. Dette understøttes af formuleringen af virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3 og § 3, stk. 4 samt af forarbejderne til lov nr. 992 af 16/9 2014.

Det bemærkes, at virksomhedsskattelovens § 10, stk. 6 i henhold til lov nr. 992 af 16/9 2014, § 3, stk. 3 har virkning for sikkerhedsstillelse, der foretages fra og med den 11. juni 2014.

Det bemærkes tillige, at opgørelsen af det laveste beløb af enten gældens kursværdi eller sikkerhedens størrelse sker på det tidspunkt, hvor der stilles sikkerhed jf. virksomhedsskattelovens § 10, stk. 6, sidste punktum.

Endeligt bemærkes, at der ved udarbejdelsen af nærværende bindende svar ikke er foretaget en vurdering af, hvorvidt de under "Beskrivelse af de faktiske forhold" oplistede antagne forbedringer kan anses for forbedringer i skatteretlig forstand.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "Ja"

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse.