Dokumentets metadata

Grundværdiansættelse - tilsidesættelse - syn og skøn - fejl i skønserklæring

Sagen angik, om der var grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes grundværdiansættelse for 2003, 2004 og 2006, som var sket efter byggeretsværdiprincippet på grundlag af en bebyggelsesprocent for ejendommen på 40.Grundejeren gjorde gældende, at Landsskatteretten ikke havde foretaget et konkret og individuelt skøn, at skønnet var udøvet på et forkert grundlag, og at skønnet var åbenbart urimeligt. Grundejeren henviste bl.a. til, at konkrete forhold ved grunden ikke var inddraget, og at grunden ikke kunne bebygges med 40 %.Under byretssagen blev der foretaget syn og skøn ved en statsautoriseret ejendomsmægler og valuar. Ejendomsmægleren vurderede som skønsmand, at grunden kun kunne bebygges med ca. 30 %, og at grundværdien var betydeligt lavere end skattemyndighederne havde skønnet.Under landsretssagen blev der foretaget et supplerende syn og skøn ved en arkitekt. I sin skønserklæring anførte arkitekten bl.a., at 30 % var den højst opnåelige udnyttelsesgrad/bebyggelsesprocent. Under afhjemlingen i landsretten forklarede arkitekten, at det ville være muligt at bebygge 40 % i et plan, men med et andet layout end bebyggelsesplanen i lokalplanen.Af de grunde, som byretten havde anført vedrørende muligheden for at bebygge grunden med op til 40 %, henset til den yderligere bevisførelse for landsretten i form af det foretagne syn og skøn samt skøns­mandens forklaring og indholdet af Landsskatterettens kendelse i sagen, fandt landsretten, at grundeje­ren ikke havde godtgjort, at vurderingsmyndighederne ikke havde foretaget et skøn, at den skønsmæssi­ge ansættelse af grundens værdi hvilede på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at værdiansættelserne måtte anses for åbenbart urimelige.Byretten havde vedrørende muligheden for at bebygge grunden med op til 40 % lagt vægt på, at den omstændighed, at der i lokalplanen var fastsat en bebyggelsesprocent på op til 40, i sig selv skabte en formodning for, at det var muligt at bebygge grunden med op til 40 %, og at denne formodning ikke var afkræftet ved det foretagne syn og skøn ved statsautoriseret ejendomsmægler.Landsretten stadfæstede herefter byrettens dom (SKM2015.380.BR), hvorved Skatteministeriet blev frifundet.

Parter

H1

(advokat Hans Elgaard v/advokat Claus Rosenkilde iht. proceduretilladelse)

mod

Skatteministeriet

(Kammeradvokaten v/advokat Mattias Chor)

Afsagt af Landsdommerne

Karsten Bo Knudsen, Bo Østergaard og Anders Martin Jensen (kst.)

Sagens baggrund og parternes påstande

Byrettens dom af 20. februar 2015 (BS 10F-829/2014) (SKM2015.380.BR ) er anket af H1. med påstand som for byretten om, at indstævnte, Skatteministeriet, skal anerkende, at grund­værdiansættelsen ved vurderingerne 2003-2006 af ejendommen ...1, skal hjemvises til SKAT med henblik på fornyet ansættelse af grundvær­dien.

Supplerende sagsfremstilling

"...

Der har under anken været nyt syn og skøn med arkitekt MAA JVK som skønsmand. Skønsmanden har i erklæringer af 4. august 2015 og 30. september 2015 be­svaret følgende spørgsmål:

Spørgsmål 1

Skønsmanden bedes give en kort beskrivelse af grunden, dennes størrelse og beskaffenhed.

Svar 1

Grunden er, jf. lokalplan - 1 fra 1983, beliggende ved ...2 nu ...11 til øst, ældre villakvarter mod vest + nord og mod syd til blandet beboelse og erhvervsbebyggelse.

Jf. lokalplanen er grundarealet ca. 10.000 m² og jf. oplysning fra tidligere rets­bilag er grundarealet anført til 14.057 m2.

Grunden ses ifølge kortbilag og min besigtigelse med et fald fra nord til syd på ca. 8 meter.

I skel mod vest, mod villaer, er der et niveauspring varierende mellem 50-100 cm.

Ved østskel mod vej, ...11, er vejanlægget antageligt udført ved nogen re­gulering i forhold til de oprindelige terrænkoter.

Grundens højde/kote ved nordøstlige skel, ved gangtunnelen, er ca. 2 meter under vejniveau i 1986 - starten af bebyggelsens 1. etape og er tilsvarende i 2003-2006.

Vejadgang til arealet er etableret, hvor der er balance mellem vej og grundko­ten og for de gående er der desuden adgang fra/til fortovet samt til gangtunne­len via flere trappe forbindelser ligeledes etableret før 2003-2006.

I skel mod syd er terrænforskellen noget varierende og vanskelig at kunne af­klare, da der i naboejendomme er udhuse og garagebygninger, som har bl.a. tagniveauet i skellet og da dette delvis er dækket af bred bøgehæk.

Se fotos 4+5, bilag I

Grunden har ved overtagelsen, jf. lokalplanens beskrivelse fra 1984, være fri­holdt for bebyggelse. Bl.a. været anvendt som ridebane og antagelig med no­gen tilgroning beskrevet som græsmark/vildnis.

Skønsmandens kontakt til lokale myndigheder og geotekniskfirma har godt­gjort, at der ikke i området tæt på arealet, er usædvanlige funderingsforhold, herunder bløde jordbundstyper og at der havde ligget tidligere erhvervsbygnin­ger på mindre del af arealet før vejen, ...11 blev etableret.

Spørgsmål 2

Skønsmanden bedes foretage en vurdering af, om grundens udformning (skel­forløbene) begrænsede mulighederne for at bebygge grunden.

Svar 2

Grundens form er en stor trekant som er jævnt faldende mod syd og der er ved alle skel en væsentlig koteforskel dd. og antageligt også tidligere i 2003-2006, (se svar 1).

En anvendelse/bebyggelse af grunden vurderes ud fra de beskrevne forhold i lokalplanen og min besigtigelse, at have følgende begrænsende elementer for etablering af en bebyggelse i 2003-2006:

- Vejadgang er alene mulig i østskel jf. lokalplanen og hvor grund og vej er tæt på samme niveau, så der ikke opstår uhensigtsmæssige trafik- og ad­gangsforhold.

- Lokalplanen har krav og dæmpning af støjniveauet fra vejen og en mindste afstand for bebyggelse til vejen på 5 meter.

- Skel i syd og øst er dd. med skarp højdeforskel og forholdet antages at have været tilsvarende i 2003-2006.

- Terræn mod nord har antageligt skulle bearbejdes i forbindelse med ad­gang/tilslutning til vejtunnelen og det offentlige stisystem jf. lokalplanen, men forholdet var udført i 2003-2006.

- I den sydvestlige del af grunden må bebyggelse mod skel ikke opføres nær­mere end 7 meter jf. lokalplanen.

- De geotekniske forhold på grundarealet, jf. svar 1 sidste afsnit, giver ikke an­ledning til særlige og væsentlige foranstaltninger til funderingen.

Spørgsmål 3

Skønsmanden bedes foretage en vurdering af, om niveauforskellene på grunden eller det skrånede terræn begrænsede mulighederne for at bebygge grunden.

Svar 3

Som omtalt i svar 2 er grunden faldende mod syd og lokalplanen har en be­grænsning, der entydigt har bestemt muligheden for kørende adgang til arealet.

Grundarealet, med de anviste byggelinier langs skellene og det nu konstatere­de, godtgør, at der reelt er tale om et begrænset arealområde, der kan bebygges i forhold til de almindelige afstandsregler i byggelovgivningen i 2003- 2006/BR-95.

Spørgsmål 4

Skønsmanden bedes oplyse, om der var andre faktisk konstaterbare forhold, der begrænsede mulighederne for at bebygge grunden.

Svar 4

De geotekniske forhold, jordbunden, har antageligt kun i mindre grad haft ind­flydelse på de planmæssige dispositioner og heri fuld udnyttelsen af grunden optimalt efter lokalplanens maximale bebyggelse på 40 % af grundarealet.

Spørgsmål 5

Skønsmanden bedes beskrive, hvilke retlige og planmæssige forhold der be­grænsede udnyttelsen af grunden.

Svar 5

Følgende forhold i lokalplanen giver begrænset udnyttelse af grunden i forhold til de almene krav i byggelovgivningen BR-95 i perioden 2003-2006:

- En bebyggelse tillades kun i 1 etage.

- Krav til bygningsafstand til skel mod syd og vest er øget.

- Adgangsforhold til arealet for kørende kan kun ske fra ...11 og vejens koter og grundes koter er ikke i niveau (faldet er forskelligt).

Spørgsmål 6

Skønsmanden bedes foretage en vurdering af, hvor høj en bebyggelsesprocent det ud fra de faktiske og retlige begrænsninger var muligt at opnå på grunden.

Svar 6

Grundarealet er oplyst til 14.057 m2 og det bebyggede areal i 2004 er anført til i alt 3.970 m2, hvilket umiddelbart giver en udnyttelsesgrad/-procent på 0,282/28,2 %.

En vurdering på hvilken begrænsning der kunne ligge i lokalplanens bestem­melser mht. en begrænset udnyttelse, kunne umiddelbart være særligt afstands­krav langs skel.

Dette er her i væsentlig grad en øget fribredde til skellene i forhold til krav i 2003-2006 - BR-95, hvor mindste afstanden til skel er 2,5 meter og i lokalpla­nen mod syd og vest, er denne anført til minimum 7 meter.

Afrundet givet dette en "arealbegrænsning" på 1100 m2 og en beregnet udnyt­telsesgrad/bebyggelsesprocent vil ved denne begrænsning blive 0,300/30%.

Spørgsmål 7

Skønsmanden bedes vurdere, om den aktuelle bebyggelse på grunden udgør en optimal udnyttelse af grunden ud fra de faktiske og retlige begrænsninger, der gælder for udnyttelsen af grunden.

Svar 7

Efter sonderinger af det udførte, vurderes det foreliggende projekt, at være med fine eksterne funktioner og der er her skabt et nærmiljø med et optimale spil i rumforløb ud fra datidens ønsker, krav og normer.

Placeringen af bygningerne indenfor det disponible byggefelt (omtalte restrik­tioner i lokalplanen jf. svar 6) vurderes sammen med terrænfald, adgang til are­alet og med lokalplanens krav til boligadgang og parkeringsareal pr. bolig at være en optimal løsning.

Skulle de almindelige krav i 2003-2006/BR-95 til parkeringsarealet pr. bolig have været opfyldt, ville det udlagte tilkørsels- og p-areal i projektet udgøre ca. den dobbelte størrelse og grundudnyttelsen/disponering havde da været tilsva­rende reduceret, antagelig også med antal af mulige boligenhed.

At en udnyttelsesgrad på max 40% af grundarealet retslig kan udmøntes i en fastlæggelse af hvor mange boligenheder der kan udføres, anser skønsmanden ikke for at være hensigten bag fastlæggelsen af dette krav i en lokalplan.

Udnyttelsesgraden for grundarealet er primært for at sikre en begrænset og en maksimal tæthed i bebyggelsen dog også samme med de øvrige planlægnings­krav, bebyggelse højder, antal etager, samspil til naboer etc..

Spørgsmål 8

Skønsmanden bedes oplyse, hvilke forhold og hvilket materiale, der har indgå­et ved besvarelsen af spørgsmål 2-7, samt hvilken vægt disse forhold og dette materiale er tillagt.

Svar 8

Følgende indgår:

- Lokalplanen -1 fra kommunen med kortbilag.

- Bygningstegning - Situationsplan fra 1986

- Arealangivelser - hentet fra domsudskrift fra Byretten

- Bygningsreglementet fra 1995 for perioden 2003-2006

- Generelle oplysninger om grunden fra Tekniskforvaltning og Geoteknisk firma fra ...5.

- Bygningsreglementer i forbindelse med 1. og 2. etape -1984 + 1986 - BR- 82 og BR-85.

...

Spørgsmål 9

Skønsmanden anmodes om at uddybe og redegøre for baggrunden for følgende bemærkninger anført i besvarelsen af spørgsmål 7, 3. og 4. afsnit:

"...

At en udnyttelsesgrad på max 40% af grundarealet retslig kan udmøntes i en fastlæggelse af hvor mange boligenheder der kan udføres, anser skønsmanden ikke for at være hensigten bag fastlæggelsen af dette krav i en lokalplan.

Udnyttelsesgraden for grundarealet er primært for at sikre en begrænset og maksimal tæthed i bebyggelsen dog også samme med de øvrige planlægnings­krav, bebyggelse højder, antal etager, samspil til naboer etc.

..."

Svar 9

De anførte afsnit er en uddybning og forklaring til svar 7's 2. afsnit, om antal boligenheder på grunden og er skønsmandens supplerende oplysninger, som ønsket, til den retlige arealbegrænsning, procentsatsen i lokalplanen og opgø­relserne i boligenheder.

Spørgsmål 10

Vil det som følge af grundens beskaffenhed (udformning, niveauforskelle og lignende faktiske forhold på grunden) være umuligt at bebygge grunden med 40 %?

Svar 10

Grunden kan i perioden 2003-2006 hypotetisk bebygges med 40% i et plan, men antageligt ikke med en udformning og disponering som anvendt i den etablerede bebyggelse fra 1986. Se venligst svar 7.

Spørgsmål 11

Såfremt spørgsmål 9 besvares benægtende, anmodes skønsmanden om at vur­dere den mulige bebyggelsesprocent under hensyntagen til grundens beskaf­fenhed (udformning, niveauforskelle og lignende faktiske forhold på grunden), men uden hensyntagen til retlige begrænsninger, herunder lokalplanens be­stemmelser vedrørende bebyggelsen af grunden.

Svar 11

Uden retlige begrænsninger, uden lokalplan, skal udnyttelsen af grundarealet i 2003-2006 ske efter reglerne i Bygningsreglementet, BR-S-98 og ikke som an­ført i svar 7, BR-95.

I BR-S-98 er angivet at boligetagearealet/en bebyggelsesprocent max. må være 25 % af grundarealet, uden en lokalplan.

Herudover kan der udføres et areal til åbne overdækninger på max. 15 m2 og carport på max. 20 m2 ved bl.a. kædebebyggelse, således at et evt. oversky­dende areal skal indregnes under procentberegningen.

Det enkelte grundareal skal jf. BR-S-98 generelt være minimum 700 m2 og er excl. adgangsvej og stiareal.

Det vurderes af byggemyndigheden, at der generelt på et grundarealet på 700 m2 vil kunne udføres 2 boligenheder i form af dobbel-, kædehus etc..

Spørgsmål 12

Skønsmanden bedes uddybe, hvordan arealbegrænsningen på 1.100 m² er be­regnet ved besvarelsen af spørgsmål 6.

Svar 12

Afstandskravet til skel er generelt i BR-95 2.5 m, men i lokalplanen anført til 7 m. Denne forskel på 4.5 m ganget med skellængden mod vest/syd, ca. 250 m, er i alt = 1100 m2.

Spørgsmål 13

Skønsmanden bedes uddybe, hvordan udnyttelsesgraden/bebyggelsesprocenten på 30 % er beregnet ved besvarelsen af spørgsmål 6.

Svar 13

Bebygget areal er 3.970 m2 og grundarealet 14.057 m2 fra trukket 1.100 m2, "arealbegrænsning" giver beregnet udnyttelsesgrad på ca. 30%.

Spørgsmål 14

Skønsmanden bedes oplyse, om der ved skønsmandens beregning af udnyttelsesgraden/bebyggelsesprocenten er taget højde for de øvrige begrænsninger af grundens udnyttelse, som skønsmanden omtaler ved besvarelsen af spørgsmål 2-5, herunder grundens skelforhold, det skrånende terræn, lokalplanens krav til bebyggelsen m.v.

Svar 14

Der er ikke i beregningen tillagt andre begrænsende forhold på grunden end den anførte "arealbegrænsning", der alene giver den beregnede reducerede ud­nyttelsesgrad.

Spørgsmål 15

Såfremt spørgsmål 14 besvares benægtende bedes skønsmanden foretage en beregning af udnyttelsesgraden/bebyggelsesprocenten, hvor der tages hensyn til samtlige begrænsninger, der gælder for udnyttelsen af grunden.

Svar 15

Der er ved grundens situation i 2003-2006 ikke fysiske forhold, som kan give en ændret maksimal udnyttelsesgrad, når lokalplanen er gældende. Se også svar 11.

Spørgsmål 16

Såfremt spørgsmål 14 besvares bekræftende, bedes skønsmanden oplyse, om 30 % efter skønsmandens opfattelse er den højst opnåelige udnyttelses­grad/bebyggelsesprocent, når der tages hensyn til de faktiske og retlige be­grænsninger, der gælder for udnyttelsen af grunden.

Svar 16

Ja, en udnyttelsesgrad på ca. 30% anses at være en rimelig størrelse med de krav der stille i den nærværende lokalplan sammen med grundformen og typo­grafien og særligt det anførte i mit svar 7.

..."

Forklaringer

Der er i landsretten afgivet forklaring af skønsmand arkitekt M.A.A. JVK.

Skønsmanden har vedstået erklæringerne af 4. august 2015 og 30. september 2015 og for­klaret blandt andet, at han er uddannet arkitekt. Han har arbejdet for andre arkitektfirmaer, i 30 år som selvstændig og som skønsmand. Grundens fald på ca. 8 m over 250-300 m er ikke dramatisk, men medfører, at der ikke kan opføres bygninger i en lang række hen over faldet. Det er nemmere at udnytte en kvadratisk grund, men grundens brudte skelforløb er ikke et stort problem for udnyttelsen. Beregningerne i svaret på spørgsmål 6 tager ud­gangspunkt i det faktisk bebyggede areal på grunden. Det ville være muligt at bebygge 40 % i et plan, men med et andet layout end bebyggelsesplanen i lokalplanen. Det er hans erfaring, at sådanne bebyggelsesplaner, der ofte er udarbejdet i samarbejde med bygherren, alene anses for retningsgivende og kan fraviges efter vedtagelsen af lokalplanen. Lokalpla­nens bebyggelsesprocent og krav om afstand til skel kan derimod ikke fraviges. Skellæng­den på 250 m i svaret på spørgsmål 12 er længden af grundens vestlige og sydlige skel i alt. Uden lokalplanen ville den højeste bebyggelsesprocent på grunden have været 25 % ifølge det dagældende bygningsreglement.

Procedure

Parterne har for landsretten gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed.

Landsrettens begrundelse og resultat

Af de grunde, som byretten har anført vedrørende muligheden for at bebygge grunden med op til 40 %, henset til den yderligere bevisførelse for landsretten i form af det foretagne syn og skøn samt skønsmandens forklaring og indholdet af Landsskatterettens kendelse i sa­gen, finder landsretten ikke, at H1 har godtgjort, at vurderingsmyndighederne ikke har foretaget et skøn, at den skønsmæssige ansættelse af grundens værdi i årene 2003, 2004 og 2006 hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at værdiansættelserne må anses for åbenbart urimelige.

Med denne begrundelse stadfæster landsretten byrettens dom.

H1 skal betale sagsomkostninger for landsretten med i alt 50.000 kr., der omfatter ud­gifter til advokatbistand inkl. moms. Ved fastsættelsen heraf er der ud over sagens værdi taget hensyn til, at der også har været syn og skøn for landsretten.

T h i k e n d e s f o r r e t

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal H1 betale 50.000 kr. til Skatteministe­riet.

Det idømte skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.