Dokumentets metadata

Klage vedrørende genoptagelse af grundværdiansættelse.

Uanset at oplysningerne vedrørende ekstrafundering var fremsat inden SKAT traf afgørelse i en verserende genoptagelsessag, fandt Landsskatteretten at der ikke var grundlag for et pålæg om genoptagelse af grundværdiansættelsen for 2004. Oplysningerne ansås således ikke at kunne begrunde en ændring af grundværdiansættelsen for 2004.

Klagen vedrører grundværdiansættelsen for 2004, 2005, 2007 og 2009 herunder klage over afslag på genoptagelse for vurderingsåret 2004.

Grundværdi
Landsskatteretten stadfæster Vurderingsankenævnets nægtelse af at genoptage vurderingen for 2004.

Landsskatteretten stadfæster grundværdiansættelsen for 2005, 2007 og 2009.

Faktiske oplysninger
Ved betinget skøde af 26. juni 2000 og endeligt skøde af 4. juli 2000 erhvervede klagerne ejendommen, beliggende matr. nr. Y1, [...], med et areal på 1.674 m2 for en købesum på 610.000 kr. Overtagelse skete den 1. juli 2000.

Vedrørende ejendommens jordbundsforhold fremgår af skødets punkt 4:

"Sælger har ikke udført geotekniske undersøgelser. Jordbunden er meget varieret og indeholder såvel ler, silt, sand som grus og har et ret højt vandindhold.

Sælger er uden ansvar for jordbundsforholdene.

(...)

Påvisning af dårlige jordbundsforhold giver ikke køber ret til at få nedslag i købesummen eller erstatning, men kun tilbagetrædelse fra handlen."

Vedrørende ejendommens værdi fremgår følgende af skødets punkt 5:

"Grunden er ikke selvstændigt vurderet. Værdien af ejendommen på anmeldelsestidspunktet udgør efter sælgers bedste skøn kr. 610.000 kr."

Ejendommens grundareal andrager 1.674 m2. På grunden, der ved købet var ubebygget, blev der i 2001 opført en fritliggende enfamiliebolig i ét plan. Der er desuden opført et udhus på ejendommen.

For ejendommen gælder lokalplan nr. [...]. Ifølge lokalplanen er området udlagt til parcelhusbebyggelse, som må opføres i 1 etage og har en bebyggelsesprocent på 25. Det fremgår af lokalplanens § 4, stk. 1, 2. pkt., at grundene ikke må udstykkes med en mindre størrelse end 900 m2.

Ejendommen er beliggende i grundværdiområde [...], som er beliggende i den sydøstlige udkant af By Y1 hvor man i en afstand af 600 meter finder By Y1 Sø og skovområder. Området er beliggende i byzone.

Ejendommen er vurderet efter byggeretsværdiprincippet og med udgangspunkt i en områdepris på henholdsvis 870 kr., 1.000 og 850 kr. for de påklagede vurderingsår, er grundværdierne beregnet således:

Fradrag for forbedringer er ansat til 247.300 kr. i de påklagede vurderingsår.

Klagers repræsentant anmodede den 30. april 2008 SKAT om at genoptage ansættelsen vedrørende fradrag for forbedringer. Genoptagelsesanmodningen er formuleret som en generel anmodning omfattende ejendommene i udstykningen Adresse Y1, 1-32, By Y1.

Af genoptagelsesanmodningen fremgår bl.a. følgende:

"Vedrørende regulering af fradrag for forbedringer på ejendommene:

Adresse Y1, 1-32, By Y1 (31 grunde)

På vegne af adkomsthaver skal der hermed anmodes om genoptagelse af skatteansættelsen fradrag for forbedringer.

Der anses ikke at være givet et korrekt fradrag for faktiske afholdte grundforbedringer til byggemodning af ejendommen, herunder udgifter til:

• Landinspektør, arkitekt, projektering, tilsyn m.v.
• Boligveje inkl. vejafvanding, kantsten m.v.
• Etablering af forsyningsnet til el, vand, varme og kloak
• Stianlæg, fællesarealer, grønne områder
• Tilslutningsafgifter/bidrag ifbm. el, vand, varme og kloak
• Stam- og fødevejsanlæg

Med henblik på sagens behørige oplysning, vil der snarest fremsendes yderligere retlige anbringender ligesom dokumentation for sagens faktiske omstændigheder.

Der henvises i øvrigt til Landsskatterettens kendelse af 28. februar 2002.

Der anmodes om genoptagelse i henhold til Skatteforvaltningslovens §33 stk. 2.

Der tages forbehold for yderligere påstande og anbringender i sagens videre forløb."

Den 22. december 2008 fremsatte repræsentanten yderligere påstand om nedslag i grundværdien i den anmeldte genoptagelsessag. Anmodningen var formuleret som en generel anmodning, hvor det bl.a. fremgik at:

"På vegne af grundejeren, skal vi herved anmode Vurderingsmyndigheden om at ændre grundværdiansættelsen i overensstemmelse med lov om vurdering af landets faste ejendomme.

Der vedlægges opgørelse og dokumentation for grundejerens piloterings- og /eller ekstra funderingsudgifter.

Genoptagelse og nedslag i grundværdiansættelserne bedes foretaget tilbage i tiden i overensstemmelse med Skatteforvaltningsloven §33 stk. 2."

Sammen med brevet af 22. december 2008, indsendte repræsentanten bilagsmateriale til brug for vurderingen af nedslag i grundværdien. I bilagsmaterialet indgik bl.a. geoteknisk rapport fra [...] dateret den 10. januar 2002 med boreprofiler og situationsplaner samt skrivelse fra G2-huse dateret den 7. marts 2001 med overslag over byggeriets ekstrafunderingsudgifter.

SKAT traf afgørelse i genoptagelsessagen den 19. november 2010, hvor SKAT afviste at genoptage ejendomsvurderingen for 2004, eftersom der var tale om en årsregulering. Grundværdien blev ved afgørelsen genoptaget fra 2005 og frem, hvor SKAT ikke godkendte nedslag for ekstrafundering eller i øvrigt ændrede grundværdien.

Vurderingsankenævnet traf efterfølgende afgørelse den 10. oktober 2013, hvor ejendomsvurderingen blev genoptaget fra 2004 og frem for så vidt angår fradrag for forbedringer. Grundværdien blev genoptaget og stadfæstes for 2005, 2007 og 2009.

Desuden er der fremlagt et uddrag af SBI-anvisningen og der foreligger endvidere skøde i sagens materiale.

Af den geotekniske rapport fremgår bl.a., at funderingen blev gennemført som en direkte fundering på stribefundamenter.

Af den geotekniske rapport fremgår, at:

"2. RESULTATER

Den undersøgte byggegrund er beliggende på adressen Adresse Y1, By Y1.

Grunden er indenfor de udførte boringer på det nærmeste plan med en stigning i nord-nordvestlig retning. Denne stigning andrager ca. 0,75 indenfor bebyggelsesfeltet.

De udførte boringer har i princippet vist ensartede jordbundsforhold med lerede aflejringer som dominerende jordarter.

Under 0,40 á 0,60 m muld træffes der moderat fastlejret, stedvist blødt, siltet, sandet og let gruset ler til 2,70 á 3,40 m's dybde. Leret indeholder i boring B1 enkelte fede zoner.

Dette ler er tolket som senglacialt flydejord og/eller glaciale moræneaflejringer, der ikke eller i beskedent omfang har været isbelastede (ablationsmoræne/flydemoræne - flow till) - såkaldte "slappe", kalkudvaskede moræneaflejringer.

Herunder træffes de egentlige istidsaflejringer, der udgøres af middelfastlejret, siltet, sandet og let gruset til gruset, glacialt moræneler, i hvilket boringerne er afsluttede 3,00 á 4,00 m.u.t.

(...)

3. FUNDERINGSFORHOLD

Det foreliggende projekt omhandler opførelse af et G2-Hus til A og B. Huset er en enfamiliebolig, der opføres i et plan med integreret carport til et samlet bebygget areal på i alt ca. 235 m2.

Med henvisning til Norm for Fundering, DS 415, 4. udgave §2, stk. 2.1., skal projektet, efter vor tolkning, behandles i normal funderingsklasse. Nærværende undersøgelse kan danne grundlag for, at projektet behandles i normal funderingsklasse, jvf. §2, stk. 2.2.2.2.

Samtlige fundamentsbelastninger skal føres ned på rene og intakte aflejringer med fornødne styrker. Oversiden af disse aflejringer er på boreprofilerne mrkt. O.B.S.L. (overside af bæredygtige jordlag) og fremgår af nedenstående oversigt. I oversigten og på boreprofilerne er der endvidere angivet udskiftningsniveau (mrkt. U.N.) for gulve udlagt direkte, terrænkoter (relative) ved undersøgelsespunkterne og de indmålte vandspejl (G.V.S.).

Med forhold som i de udførte boringer, kan der påregnes gennemført en direkte fundering på stribefundamenter i mindst de angivne dybder.

Kravet til den frostsikre funderingsdybde (min. 0,90 m under fremtidigt terræn) skal naturligvis overholdes.

(...)

Gulvkonstruktionerne kan udlægges direkte som terrændæk på indbygget sand-/grusfyld efter afrømning af samtlige muldlag og eventuelle fyldlag.

(...)

4. FUNDERINGEN

Funderingen blev gennemført som direkte fundering på stribefundamenter som beskrevet.

På det aftalte inspektionstidspunkt den 2001.03.27 k. 08.00 var der udgravet for fundamenter til vestfacaderne og vinkelbygningen mod nord.

De inspicerede render var ført til rene og intakte aflejringer i form af siltet og sandet ler, hvilket svarede til det forventede.

Udgravningsdybden androg 1,05 á 1,50 m under galger svarende til 0,65 á 0,85 m under daværende terræn.

Muldlaget/udskiftningsniveauet strakte sig 0,55 á 1,05 under galger, hvilket giver en tykkelse på ca. 0,15 á 0,55.

Det videre funderingsarbejde blev ifølge det oplyste gennemført som planlagt, med forhold som svarende til de forventede."

Af skrivelsen fra G2-huse fremgår, at de estimerede ekstrafunderingsudgifter kunne opgøres til 24.923, 27 kr. inklusiv moms.

Ejendommen er beliggende i et område af By Y1 med mange nyere udstykninger. Der var i perioden januar 2003 til december 2007 solgt følgende ubebyggede grunde i de nærliggende grundværdiområder [...] og [...]:

Grundene der er solgt i 2003 og 2004 er handlet til 574.166 kr. i gennemsnit, svarende til en gennemsnitlig byggeretspris på 265.473 kr. og et prisniveau på 664 kr., ud fra en normal grundstørrelse på 800 m².

Grunden der er solgt i 2006, er handlet til 585.000 kr., hvilket svarer til en byggeretspris på 242.111 kr. og et prisniveau på 605 kr., ud fra en normal grundstørrelse på 800 m².

De gennemsnitlige byggeretspriser udregnes efter formlen:

handelspris / (grundareal + normalgrund) x normalgrund

Det gennemsnitlige prisniveau udregnes efter formlen:

handelspris / (grundareal + normalgrund) x 2

Ejendommene i grundværdiområde 38001 og 38002 er beliggende i en afstand af ca. 800 meter nordøst fra den påklagede ejendom og ca. 1,2 km fra By Y1 Sø. Grundene er udlagt til parcelhusbebyggelse.

Der har fra 2008-2010 ikke været salg af ubebyggede parcelhusgrunde i grundværdiområdet eller nærliggende områder.

Ifølge Realkreditrådets boligmarkedsstatistik var der en udvikling i de realiserede handelspriser for parcel- og rækkehuse for By Y1 på 27,9 % fra 1. kvartal 2003 til 3. kvartal 2005, på 23 % fra 3. kvartal 2005 til 3. kvartal 2007 og -4,5 % fra 3. kvartal 2007 til 3. kvartal 2009.

Vurderingsankenævnets afgørelse
Grundværdi
Genoptagelsestidspunkt

Vurderingsankenævnet har afvist at genoptage grundværdiansættelsen for 2004.

Som begrundelse er anført:

"Genoptagelsestidspunkt:

(...)

Nedslag for ekstrafundering:

Vedr. nedslag for ekstrafundering har rådgiver i 4 af sagerne den 22..12.2008 fremsendt breve vedr. nedslag i grundværdiansættelsen for piloterings- og/eller ekstra fundering på ejendommen.

I den forbindelse blev der på de fire sager vedlagt skøder og forskellige opgørelser og dokumentation for grundejernes piloterings- og/eller ekstrafunderingsudgifter.

Og rådgiver skrev i den forbindelse at genoptagelse og nedslag i grundværdiansættelserne skulle foretages tilbage i tiden i overensstemmelse med Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2.

Nævnet finder derfor jf. overfor, at der kan ske genoptagelse af grundværdierne pr. 1.10.2005, idet anmodningen for 2005 og senere år er indgået rettidigt, og da der er fremlagt oplysninger den 22..12.2008 der måske vil kunne begrunde en ændring jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2."

Grundværdiansættelsen
Vurderingsankenævnet har stadfæstet SKATs grundværdiansættelser på henholdsvis 997.600 kr., 1.146.600 og 974.700 kr. for vurderingsårene 2005, 2007 og 2009, jf. vurderingslovens §§ 6 og 13.

Som begrundelse er anført:

"Ansættelse af grundværdi

Nævnet skal bemærke, at grundværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 13, stk. 1, skal ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til økonomisk god anvendelse.

Nævnet skal endvidere bemærke, at ifølge vurderingslovens § 16 skal grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Nævnet skal ligeledes bemærke, at ifølge Vestre Landsrets dom 7. november 2011 ansættes grundværdien efter et skøn over grundens værdi i handel og vandel. Der kan ifølge Landsretten ikke stilles krav om, at en grundværdi alene vurderes efter det relevante vurderingsprincip og med et nedslag for ekstrafunderingsudgifterne.

Nævnet skal også bemærke, at i henhold til Landsskatterettens afgørelse af 16. august 2011 er det bl.a. en betingelse for godkendelse af nedslag grundværdien for udgifter til ekstrafunderings og pilotering, at der fremlægges dokumentation i form af geotekniske rapporter, underbilag, fakturaer eller lignende, der dokumenterer i hvilket omfang, der er foretaget ekstrafundering.

SKAT har ikke godkendt et nedslag i grundværdien for udgifter til ekstrafundering til ekstrafundering og pilotering.

Rådgiver finder derimod, at der skal indrømmes nedslag i grundværdien for udgifter til ekstrafundering med 24.023 kr., svarende til udgiften ifølge brev af 7.3.2001 jf. (prisoverslag).

Nævnet skal indledningsvis bemærke, at ifølge fast praksis, herunder Landsskatterettens afgørelse af 19. januar 2011, er det den, der ønsker et fradrag, der som udgangspunkt har bevisbyrden for fradragets berettigelse og størrelse.

Nævnet har vurderet sagen og de foreliggende oplysninger, og nævnet finder på baggrund af den geotekniske rapport, at det ikke er godtgjort, at det er jordbundsforholdene, der er grundlaget for de ekstra omkostninger der er afholdt, men at soklen snarere er lavet højere, da grunden jf. rapporten stiger med 0,75 m inden for byggefeltet.

Da grundværdien er ansat med samme områdepris og samme byggeretspris som de øvrige ejendomme i området, finder nævnet ikke grundlag for at godkende et nedslag for dårlige jordbundsforhold.

Nævnet finder det yderligere ikke godtgjort, at udgifterne på 24.023 kr. er medgået til egentlige ekstrafunderingsarbejder. Desuden er der alene tale om et overslag og ikke en dokumenteret udgift.

Da der er tale om en kuperet grund, finder nævnet det sandsynligt, at udgifterne er medgået til terrænregulering og til opfyldning af haven, så frostfri dybde på 0,90 m er overholdt.

Da grundværdien således ikke godkendes nedsat med nedslag for dårlige jordbundsforhold fastholdes grundværdierne uændret jf. nedenfor og jf. vurderingslovens §§ 6, 13 og 16.

Nævnet har genovervejet punktet på baggrund af indsigelsen, men finder fortsat ikke grundlag for at godkende nedslag i grundværdien for ekstrafundering.

Nævnet finder heller ikke, at der er fremkommet nye oplysninger eller yderligere dokumentation, der kan begrunde et nedslag for dårlige jordbundsforhold.

Nævnet finder fortsat, at en evt. ekstrafundering fortrinsvis er begrundet i byggeriet på en skrånende grund.

På baggrund af ovenstående har nævnet truffet afgørelse i overensstemmelse med der fremsendte forslag af den. 1. august 2013."

Klagernes opfattelse
Grundværdi
Genoptagelsestidspunkt
Klager påstår grundværdiansættelsen genoptaget for vurderingsåret 2004 med henblik på nedslag for udgifter til ekstrafundering.

Grundværdiansættelsen
Påstanden vedrører nedsættelse af grundværdien til henholdsvis 971.289 kr., 1.117.461 kr. og 944.708 kr. i vurderingsårene 2005, 2007 og 2009.

Der er subsidiært nedlagt påstand om, at grundværdien ansættes lavest muligt efter Landsskatterettens skøn.

Til støtte for påstanden er anført:

"DEN RETLIGE VURDERING OG ANBRINGENDER - NEDSLAG FOR EKSTRAFUNDERING
Vurderingsloven § 13, stk. 1, har følgende ordlyd:

"Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse."

Med andre ord skal grundværdien nedsættes, hvis grundens bæredygtighed (beskaffenhed) er ringe.
Dette følger ligeledes af Den juridiske vejledning, afsnit H.A.3.1 , at:

"Grundens værdi skal ansættes ud fra dens beskaffenhed. Ved beskaffenhed tænkes på arealets egnethed til den anvendelse, der er økonomisk hensigtsmæssig. I områder der er udlagt til bebyggelse, spiller bundforholdene en rolle, især jordens bæreevne.".

I henhold til administrativ praksis, indrømmes der nedslag i grundværdien i de tilfælde, hvor det kan dokumenteres, at bundforholdene er af en sådan beskaffenhed, at ekstrafundering har været påkrævet.

Vurderingsankenævnet har afvist at indrømme klager et nedslag i grundværdien som følge af dårlig beskaffenhed. Nævnet har som begrundelse herfor anført, "de foreliggende oplysninger og nævnet finder på baggrund af den geotekniske rapport ikke, at det er godtgjort, at der er tale om en udgift på grund af jordbundsforholdene, men nærmere på grundlag af, at der bygges på en skrånende grund. Nævnet finder det derfor ikke godtgjort, at udgifterne på 29.090 kr. er medgået til egentligekstrafunderingsarbejder".

På baggrund af klagers indsigelser har nævnet endvidere udtalt,

"Da der er tale om en kuperet grund, er nævnet af den overbevisning at udgifterne er medgået til terrænregulering og ekstra sand og armering, og nævnet finder derfor, at der ikke kan godkendes et nedslag for blød bund".

Klager er ikke enig i nævnets begrundelse for ikke at lade grundværdien nedsætte under hensyn til dårlige jordbundsforhold.

Der er i sagen fremlagt geoteknisk rapport af 10. januar 2002 (bilag 3), hvori det på baggrund af de udførte geotekniske boringer konkluderes, at der på ejendommen kan foretages en "direkte fundering på stribefundamenter" under de trufne fyldaflejringer, men hvori der samtidigt konstateres åbenlyse dårlige jordbundsforhold, jf. herved resultaterne på rapportens databilag. Det højest skønnede niveau for afrømning direkte fundering for boringerne er således truffet lavere end normalniveauet på 0,30 meter under terræn.

Den nærmere forståelse af normalniveauet for fundering kan findes i SBI-anvisning 1981 - Statens Byggeforskningsinstitut (bilag 4). Det fremgår heraf, at:

"Ekstrafunderingsomkostninger beregnes som et tillæg til omkostningerne ved den normale fundering. Det betragtes således som ekstrafundering, hvis AFRN for gulvet er beliggende mere end 0,3 m under eksisterende terræn, eller hvis OSBL for fundamenterne forekommer dybere end 0,9 m under terræn".

Den normale fundering findes at bestå af et fundament ført op til 0,9 meter under eksisterende terræn, ligesom et egnet bæreunderlag for en gulvkonstruktion findes ca. 0,3 meter under terræn.

Det er således uden betydning, hvordan funderingen er benævnt i den geotekniske rapport. Det afgørende er, om der kan funderes inden for de henholdsvis 0,9 meter for fundamenter og 0,3 meter for gulvkonstruktion. I de tilfælde, hvor der skal funderes dybere, vil der være tale om ekstrafundering.

Det følger således af geo-rapportens konklusion, at der kan påregnes gennemført en direkte fundering på stribefundamenter i mindst de angivne dybder. De højst mulige funderingsdybder for fundamenter i 2 ud af 3 boringer er fundet ved 0,5 meter under terræn for en enkelt boring ved 0,6 meter under terræn.

Bundforholdene er altså af en sådan beskaffenhed, at en helt normal udnyttelse af jorden påkræver afrømning/ekstrafundering på helt ned til 0,6 meter under terræn.

Det fremgår endvidere, at fundamenterne skal revnearmeres. Og at gulvkonstruktionen kan udlægges direkte som terrændæk på indbygget sand-/ grusfyld efter afrømning af samtlige muldlag og eventuelle fyldlag.

Det fremgår videre, at der er ført kontrol med, at de anbefalede ekstrafunderingsforanstaltninger er foretaget.

Det fremgår af vedlagte analyse, af de geotekniske oplysninger vedlagt som bilag 5, at der er truffet fyld på en varierende dybde mellem 0,5-0,6 meter under terræn (gennemsnit 0,5m). Det fremgår videre, at den foretagne terrænregulering ikke ændrer på, at der er ekstra muldafrømning.

Det er således analysens konklusion, at der har været behov for ekstrafundering på ejendommen.

Det kan på denne baggrund sluttes, at afrømningsniveauet er truffet langt under normalniveauet på 0,3 meter under terræn, hvorfor ekstrafundering har været påkrævet. Den ikke uvæsentlige udgift, der af klager er afholdt til ekstrafundering underbygger påstanden om, at grunden har været af en sådan beskaffenhed, at betydelig ekstrafundering har været påkrævet.

Det fremgår af de vedlagte oplysninger, at G2 Huse A/S den 7. marts 2001 (Bilag 6) oplyste klager et overslag på ekstrafunderingen vedrørende bebyggelsen på 24.023 kr. til ekstrafundering.

Sagsøger har således med den fremlagte geo-rapport dokumenteret, at jorden har ringe bæredygtighed. (bilag 3) Til støtte herfor er fremlagt SBI 321 (bilag 4). Samt geo-analysen (bilag 5) Sagsøger har ved fremlagt skrivelse fra G2 huse A/S (bilag 6) dokumenteret, at det var nødvendigt for bebyggelsen af grunden at der blev foretaget ekstrafundering af grunden. Slutteligt ha klager dokumenteret den afholdte udgift (bilag 6).

Det gøres således gældende, at klager har dokumenteret såvel behovet for ekstrafundering som de afholdte udgifter hertil, og at der henset til jordens ringe beskaffenhed skal ske et nedslag i klagers grundværdi svarende til klagers udgifter på samlet 24.023 kr. til ekstrafundering, jf. vurderingslovens § 13, stk.1.

FREMSKRIVNING

Nedslaget fremskrives efter SKATs fremskrivningsfaktorer fra byggeriets påbegyndelse i 2001 og indsættes i genoptagelsesårene 2004, 2005,2007, 2009 og fremefter.

Nedslaget er fremskrevet i overensstemmelse hermed i tabellen nedenfor.

Fremskrivningssats

År (%) Nedslag

2001 102,0 24.023

2003 105,0 25.224

2005 104,0 26.233

2007 111,0 29.119

2009 103,0 29.992

2011 105,0 31.492"

Repræsentanten har under mødet med sagsbehandleren yderligere gjort gældende, at en anden ejendom i grundværdiområdet, ansat med samme områdepris, har fået tilkendt nedslag for dårlige jordbundsforhold, hvorfor der ikke i områdeprisen kan være taget højde for de dårlige jordbundsforhold.

I forlængelse af Skatteankestyrelsens sagsfremstilling af 25. februar 2016 har klager den 15. marts 2016 fremsendt følgende bemærkninger:

"Jeg har noteret mig, at Skatteankestyrelsen har nægtet mig aktindsigt i, hvad der ligger til grund for afvisningen af, at genoptagelsesåret 2004 ikke skal hjemvises i overensstemmelse med klagers påstand.

Første skal det bemærkes, at det ses at være, ikke alene i strid med praksis - det er også i strid med Skatteankestyrelsens egen praksis. Klager er mildeste talt uforstående overfor, at der ikke genoptages for vurderingen 2004, samt at Skatteankestyrelsen afviser at begrunde afvisningen sagligt. For god ordens skyld skal det nævnes, at forholdene er eksakt de samme, som for ejendommene beliggende Adresse Y1, 27 og 8, hvor Skatteankestyrelsen netop har indstillet at 2004 hjemvises til SKAT med henblik på genoptagelses af denne vurdering. Endeligt skal der henvises til Skatteankestyrelsens forslag af 24. august 2015, hvor der netop blev indstillet til genoptagelse af vurderingen 2004.

Der er intet i det nye forslag eller i afgørelsen om afvisning på anmodning om aktindsigt der begrunder afvisningen, og stillingsændringen i forhold til det første forslag. Skatteankestyrelsens afslag og manglende fristforlængelse synes dermed at være i direkte strid med princippet om god forvaltningsskik.

For det første kan jeg beklageligvis ikke erklære mig enig i, at du med det fremsendte har besvaret min aktindsigtsanmodning. Du har alene anført, at der er 2 dokumenter min anmodning vedrører, og at hensynet til styrelsens interne overvejelser vejer tungere end hensynet til at oplyse klager om afslaget på genoptagelse af vurderingen 2004. Når der er tale om en skærpelse, skal Skatteankestyrelsen selvfølgelig tage dette med i betragtningen ved vurderingen, ligesom det vel ikke kan findes i overensstemmelse med god forvaltningsskik at afvise anmodningen, når naboejendommene med tilsvarende forhold netop er genoptaget for vurderingen 2004. Klager er uforstående overfor styrelsens afgørelse, og gør i øvrigt opmærksom på princippet om "lighed for loven". Endeligt så er det betænkeligt, at et afslag der strider direkte mod højere instansers afgørelser - der kan henvises til SKM2014.538.ØLR - ikke kan begrundes. Ligesom det er betænkeligt, at Skatteankestyrelsen finder at interne overvejelser herom, og hemmeligholdelse heraf, vejer tungere end hensynet til at oplyse klager om, hvad der ligger til grund for denne noget opsigtsvækkende afgørelse.

Skatteankestyrelsen har tillige ikke vedlagt en aktliste ved besvarelsen af min anmodning om aktindsigt, hvorfor jeg ikke har mulighed for at kontrollere, om jeg er enig i, at styrelsen har efterkommet min anmodning om aktindsigt. Jeg tillader mig at antage, at der blot er tale om en fejl, men for god ordens skyld skal jeg venligst anmode om aktindsigt i Skatteankestyrelsens liste over akter journaliseret på den eller de sager, der omhandler klagers ejendom. Da jeg ikke med afgørelsen har modtaget denne og den er af afgørende betydning - anmodes der tillige om fristforlængelse til denne er i klagers besiddelse og der har været passende tid til at gennemse denne. I denne forbindelse skal det bemærkes, at hvis materialet ikke fremsendes direkte til undertegnede eller med almindelig post, og undertegnede ikke gøres opmærksom på, at besvarelsen er fremsendt til anden e-mail adresse, skal der påregnes 3 hverdage før jeg reelt kan forventes at det fremsendte i min besiddelse.

For så vidt angår de akter, Skatteankestyrelsen måtte have besluttet at undtage fra aktindsigt, skal jeg venligst anmode om en begrundet stillingtagen til, hvorfor der ikke meddeles aktindsigt.

Der er enighed om, at der er ringe jordbundsforhold på grunden, samt at der er afholdt udgifter til ekstrafundering. Det er imidlertid kontorets indstilling, at et nedslag i grundværdien pga. jordbundsforholdene ligger indenfor skønsusikkerheden. Dette bestrides. Kontorets indstilling om stadfæstelse uanset de dokumenterede dårlige jordbundsforhold er er ikke i tråd med det af Skatteministeriet indgåede forlig i HR-sag 287/2012, ligesom afslaget er i strid med Landsskatterettens egen praksis.

Endeligt skal der henvises til, at der er andre ejendomme i grundværdiområdet der er sat med samme områdepris som klagers ejendom samt har fået tildelt nedslag for dårlige jordbundsforhold, det er derfor klart, at der ikke allerede er taget højde for de dårlige jordbundsforhold i grundværdiansættelsen på klagers ejendom.

Det tidligere anførte fastholdes, der henvises både til fremsendte klage af 30. december 2013 samt bemærkningerne af 9. september 2015 fremsendt i forbindelse med første sagsfremstilling."

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse
Genoptagelse af grundværdiansættelsen for 2005, 2007 og 2009
Vurderingen af grundværdien skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, jf. vurderingslovens § 6, 1. pkt. Af vurderingslovens § 13, stk. 1, følger endvidere:

"§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse."

Grundværdien skal ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til såvel ejendommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.

Bestemmende for handelsværdien er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet og prisforholdene på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet. Det prisniveau, der ligger til grund for vurderingen, fastlægges bl.a. ved hjælp af indsamlede oplysninger om salgspriser for sammenlignelige ejendomme, jf. vurderingslovens § 39, stk. 3.

Hvor normal udnyttelse af et areal i henhold til gældende lokalplan kræver ekstrafundering eller pilotering vil arealets værdi ofte være reduceret i forhold til arealer, hvor sådanne foranstaltninger ikke er nødvendige. Grundværdien må derfor ansættes under hensyn hertil, jf. bl.a. Østre Landsrets dom af 26. september 2012, offentliggjort i SKM2012.611.ØLR .

Af praksis følger endvidere, at vurderingsloven ikke udløser krav på et bestemt nedslag i grundværdien, men at der som led i skønnet over grundens handelsværdi skal tages hensyn til dårlige jordbundsforhold, jf. bl.a. Højesterets dom af 3. december 2013, offentliggjort i SKM2013.862.HR .

Retten bemærker, at eventuelle ekstrafunderingsarbejder på en grund ikke i sig selv bevirker et nedslag i grundværdien. Det er en forudsætning for at opnå et nedslag, at den ansatte grundværdi ikke svarer til handelsværdien som følge af jordens beskaffenhed, jf. vurderingslovens § 13 og 16.

Vurderingsankenævnet har stadfæstet SKATs grundværdiansættelser på henholdsvis 997.600 kr., 1.146.600 kr. og 974.700 kr. for vurderingsårene 2005, 2007 og 2009.

Det fremgår af dagældende "Statens Byggeforskningsinstituts SBi-anvisning 181" fra 1994 og den nugældende SBi-anvisning 231 fra 2011, at anvisningerne begge vedrører fundering af små bygninger og lav boligbebyggelse på op til 1½ plan med kælder eller op til 2 plan uden kælder. Da den påklagede ejendom indeholder 1 bygning i ét plan uden kælder, er det Landsskatterettens opfattelse, at anvisningerne finder anvendelse på et byggeri af den pågældende størrelse.

Klager har fremlagt en faktura, hvoraf det fremgår, at der er afholdt 24.023,27 kr. til ekstrafundering.

Der er ligeledes fremlagt en geoteknisk rapport af 20. december 2001. Det fremgår heraf, at:

"Grunden er indenfor de udførte boringer på det nærmeste plan med en stigning i nord-nordvestlig retning. Denne stigning andrager ca. 0,75 indenfor bebyggelsesfeltet.

De udførte boringer har i princippet vist ensartede jordbundsforhold med lerede aflejringer som dominerende jordarter.

Under 0,40 á 0,60 m muld træffes der moderat fastlejret, stedvist blødt, siltet, sandet og let gruset ler til 2,70 á 3,40 m's dybde. Leret indeholder i boring B1 enkelte fede zoner."

Endvidere fremgår det af rapportens pkt. 3, at:

"Samtlige fundamentsbelastninger skal føres ned på rene og intakte aflejringer med fornødne styrker. Oversiden af disse aflejringer er på boreprofilerne mrkt. O.B.S.L. (overside af bæredygtige jordlag) og fremgår af nedenstående oversigt. I oversigten og på boreprofilerne er der endvidere angivet udskiftningsniveau (mrkt. U.N.) for gulve udlagt direkte, terrænkoter (relative) ved undersøgelsespunkterne og de indmålte vandspejl (G.V.S.).

Med forhold som i de udførte boringer, kan der påregnes gennemført en direkte fundering på stribefundamenter i mindst de angivne dybder."

Efter en samlet vurdering af den geotekniske rapport og den fremlagte dokumentation i øvrigt er det rettens opfattelse, at det er godtgjort, at der er dårlige jordbundsforhold på grunden, som er af en sådan karakter, at der er behov for fundering ud over, hvad der er sædvanligt i forhold til den retlige udnyttelse af grunden.

Der er ved vurderingen særligt lagt vægt på, at den geotekniske rapport samt den fremlagte dokumentation i øvrigt viser, at der i mindre grad har været behov for ekstrafundering, som har betydning for grundværdiens ansættelse. Der er herved lagt vægt på, at de foretagne boringer alene viser et behov for ekstrafundering under bygningens gulve.

Det bemærkes, at grunden er kuperet og at en del af den fakturerede udgift således vil være gået til terrænregulering ved en forhøjelse af soklen. I øvrigt bemærkes, at posterne, som fremgår af fakturaen, dækker over en flerhed af arbejder, således at det fakturerede beløb ikke er sammenfaldne med størrelsen af de udgifter, som efter vurderingsloven berettiger til nedslag for ekstrafundering som følge af jordens beskaffenhed.

Det er herefter Landsskatterettens opfattelse, at der har været et mindre behov for ekstrafundering som følge af jordens beskaffenhed, hvilket skal indgå i det samlede skøn over grundens handelsværdi, jf. vurderingslovens § 13.

Vurderingsankenævnet har for vurderingsårene pr. 1. oktober 2005, 1. oktober 2007 og 1. oktober 2009 ansat grundværdien til henholdsvis 997.600 kr., 1.146.600 kr. og 974.700 kr. Grundværdien er ansat med udgangspunkt i byggeretsværdiprincippet med 1 byggeret og to kvadratmeterpriser. SKAT har ved ansættelsen anvendt en områdepris på henholdsvis 870 kr., 1.000 kr. og 850 kr. for de påklagede vurderingsår.

Retten bemærker i den forbindelse, at anvendelse af byggeretsværdiprincippet alene er et vurderingsteknisk hjælpemiddel til brug for fastsættelse af vurderingslovens bestemmelser om ansættelse af handelsværdien, jf. §§ 13, stk. 1 og 16. Bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn, jf. Højesterets dom af 11. januar 2005, offentliggjort i SKM2005.63HR.

Ejendommen er beliggende i et område, som ifølge lokalplanen [...] er udlagt til parcelhusbebyggelse. Det ses derfor at være med rette, at byggeretsværdiprincippet anvendes ved ansættelsen af grundværdien.

Det fremgår af lokalplanen [...], at bebyggelsesprocenten for den påklagede ejendom ikke må overstige 25 % og at ejendommen maksimalt må bebygges i 1 plan.

Ved beregning af grundværdien efter byggeretsværdiprincippet tages udgangspunkt i det areal, der medgår til den ifølge lokalplan godkendte retlige udnyttelse (det byggetekniske beregningsareal). Den påklagede ejendom er udlagt til parcelhusbebyggelse, og ved udstykning skal grundene have et minimumsareal på 900 m², hvorfor der for ejendommen kun kan ansættes 1 byggeret.

Den påklagede ejendom er beliggende i den sydøstlige udkant af By Y1, hvor der indenfor en radius af 600 meter ligger By Y1 Sø og skovområder.

Der er i 2003 og 2004 solgt 29 ubebyggede parcelhusgrunde i to nærliggende grundværdiområder. Salgene viser en gennemsnitlig handelspris på 574.166 kr., samt en beregnet byggeretspris på 265.473 kr. og et beregnet prisniveau på 664 kr. De solgte grunde er udlagt til parcelhusbebyggelse og er beliggende i afstand af op til 800 meter nordøst fra den påklagede ejendom.

Der er i et nærliggende grundværdiområde i 1. kvartal 2006 solgt en ubebygget parcelhusgrund. Grunden er handlet til 585.000 kr., og viser en beregnet byggeretspris på 242.111 kr. samt et beregnet prisniveau på 605 kr. Den solgte ejendom er udlagt til parcelhusbebyggelse og er beliggende indenfor en afstand af 800 meter nordøst fra den påklagede ejendom.

Ud fra beliggenhed og anvendelsesmuligheder, idet grundene er udlagt til parcelhusbebyggelse, finder retten ovenstående salg for sammenlignelige med den påklagede ejendom. Det er derfor rettens opfattelse, at salgene af disse ejendomme bør indgå som en del af skønnet over grundværdien for den påklagede ejendom.

Der har i perioden 2008-2010 ikke været salg af ubebyggede parcelhusgrunde i grundværdiområdet eller nærliggende grundværdiområder.

Ifølge Realkreditrådets statistik har der været en stigning i perioden 1. kvartal 2003 til 3. kvartal 2005 på 27,9 %, i perioden 3. kvartal 2005 til 3. kvartal 2007 på 23 % og i perioden 3. kvartal 2007 til 3. kvartal 2009 har der været et fald på -4,5 %.

Det bemærkes herved, at salget i 1. kvartal 2006 vidner om et lavere prisniveau end salgene i 2003-2004, mens Realkreditrådets boligmarkedsstatistik viser en stigning i prisniveauet for By Y1, fra 1. kvartal 2003 til 3. kvartal 2007. Da der blot er tale om et enkelt salg for 2006 og 29 salg i 2003 og 2004, samt at Realkreditrådets statistik viser en stigende tendens i prisudviklingen for området, vurderer retten, at salget fra 2006 ikke giver et retvisende billede af prisniveauet.

Prisniveauet for solgte parcel- og rækkehuse er samlet set steget i perioden 2003-2005 med 27,9 %. Fremskrives den beregnede områdepris for salgene i 2003 og 2004 med 27,9 %, kan prisniveauet i 3. kvartal 2005 beregnes til 849 kr. Fremskrives dette beløb med 23 %, hvilket svarer til stigningen i prisniveauet fra 3. kvartal 2005 til 3. kvartal 2007, kan prisniveauet på vurderingstidspunktet i 2007 beregnes til 1.044 kr.

SKAT har for grundværdiområde 04-36016, ansat områdeprisen i 2005 og 2007 til 870 kr. og 1.000 kr. Retten finder på baggrund af det beregnede prisniveau i 2005 og 2007, at den af SKAT ansatte grundværdi er et udtryk for den påklagede ejendoms værdi i handel og vandel. At det beregnede prisniveau i 2005 er lavere end den af SKAT ansatte områdepris, skyldes at de solgte ejendomme har en mindre attraktiv beliggenhed end den påklagede ejendom, idet de er beliggende omkring 1 km fra By Y1 Sø, mens den påklagede ejendom er beliggende 600 meter fra By Y1 Sø.

Henset til ejendommens størrelse på 1.674 m² finder retten, at det er med rette, at vurderingsmyndigheden har ansat 274 m² til en lavere områdepris end den øvrige del af grunden.

Efter en samlet vurdering af prisniveauet i nærliggende grundværdiområder samt nedslagets beskedne størrelse finder retten, at de ansatte grundværdier for 2005 og 2007 vurderes at være et udtryk for en realistisk skønnet handelsværdi på vurderingstidspunktet.

For vurderingen 2009 er der ingen salg i grundværdiområdet eller de nærliggende områder. Det er rettens opfattelse, at fremskrivning af handelspriser fra 2003 til 2009 på baggrund af bebyggede salg ikke findes at give et retvisende billede af den påklagede ejendoms grundværdi i handel og vandel. Det bemærkes dog, at Realkreditrådets statistik viser en nedadgående tendens i handelspriserne i perioden fra 3. kvartal 2007, hvor grundværdien er ansat til 1.146.600 kr., til 3. kvartal 2009. Retten finder herved efter en samlet vurdering, at den af SKAT ansatte grundværdi for 2009 er udtryk for en realistisk skønnet handelsværdi på vurderingstidspunktet, jf. vurderingslovens §§ 13, stk. 1 og 16.

Landsskatteretten stadfæster derfor de af SKAT ansatte grundværdier på henholdsvis 997.600 kr., 1.146.600 kr. og 974.700 kr. i de påklagede vurderingsår.

Genoptagelsestidspunkt - genoptagelse af grundværdiansættelsen for 2004
Reglerne om genoptagelse af en ejendomsvurdering fremgår af den dagældende skatteforvaltningslovens § 33.

Af dagældende skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2 fremgår:
"En klageberettiget, der ønsker at få genoptaget en ejendomsvurdering, skal senest den 1. maj i det fjerde år efter vurderingsårets udløb fremlægge oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde ændringen."

Det fremgår af vurderingslovens § 5, at der ved vurderingen ansættes ejendomsværdien og grundværdien samt et eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer. En ejendomsvurdering består således af flere selvstændige ansættelser.

Ejendomsvurderingen kan derfor genoptages, såfremt der senest den 1. maj i det fjerde år efter indkomstårets udløb, fremlægges oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde en ændring af en af disse ansættelser.

Vedrørende spørgsmålet om genoptagelsestidspunktet og rettidig anmodning om genoptagelse, har Østre Landsret i dom af 26. juni 2014, offentliggjort i SKM.2014.538.Ø, truffet afgørelse om, at klageren skulle have genoptaget vurderingen, for så vidt angår grundværdien, fra og med den vurdering, hvor der var indrømmet genoptagelse for fradrag for forbedringer. Det fremgår af dommen, at oplysningerne, som medførte et nedslag i grundværdien, var fremkommet inden SKAT traf afgørelse i den verserende genoptagelsessag. Retten lagde ved afgørelsen bl.a. vægt på den nære sammenhæng mellem de enkelte elementer i ejendomsvurderingen.

Vurderingsankenævnet har nægtet at genoptage grundværdien for vurderingsåret 2004.

Klager har anmodet om fradrag for forbedringer i genoptagelsesanmodningen af 30. april 2008. I forbindelse med genoptagelsesanmodningen er der ikke fremlagt faktiske eller retlige oplysninger, der vedrører genoptagelse af ansættelsen af grundværdien for så vidt angår nedslag som følge af dårlige jordbundsforhold eller beregningen af grundværdien i øvrigt.

Klager anmodede den 22. december 2008 om nedslag i grundværdien. Sammen med anmodningen fremsendte klager oplysninger til brug for genoptagelsen, herunder geoteknisk rapport dateret 10. januar 2002 og skrivelse af 7. marts 2001 fra G2-huse med overslag over byggeriets ekstrafunderingsudgifter, som er anslået til 24.923,27 kr. inklusive moms.

Uanset at oplysningerne vedrørende ekstrafundering er fremsat inden SKAT traf afgørelse i den verserende genoptagelsessag, er det rettens opfattelse, at der ikke er grundlag for at genoptage grundværdiansættelsen for 2004.

Retten finder således ikke, at der er fremlagt oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde en ændring af grundværdiansættelsen for 2004. Retten har ved vurderingen lagt vægt på, at oplysningerne, som er fremlagt den 22. december 2008, ikke kunne medføre et nedslag i grundværdien som følge af dårlige jordbundsforhold, eller en ændring af grundværdien i øvrigt, for de efterfølgende vurderingsår 2005, 2007 og 2009. Retten finder ikke, at der i det fremlagte materiale er oplysninger, som særligt vedrører forholdene i vurderingsåret 2004, og som sandsynliggør, at vurderingen af grundværdien for 2004 og behovet for ekstrafundering, adskiller sig fra de efterfølgende år.

Landsskatteretten stadfæster herefter vurderingsankenævnets nægtelse af at genoptage grundværdiansættelsen for 2004.