Dokumentets metadata

Momspligtig virksomhed - administrator/formidler af boliger

Et selskab, som drev virksomhed med indstilling af ansøgere til boliger, som ejes og administreres af andre end selskabet, ansås for at drive momspligtig virksomhed.

A SmBa's klage skyldes, at Told- og skatteregionen ved afgørelse af 20. august 1999 har fundet, at selskabet udøver momspligtig virksomhed i forbindelse med dets indstilling af ansøgere til almene boliger, som administreres af andre.

Det fremgår af sagen, at selskabet dels indstiller ansøgere til egne boliger, herunder boliger, som selskabet administrerer, og dels ansøgere til boliger, som andre ejer og administrerer. Sagen vedrører selskabets sidstnævnte virksomhed.

De boligsøgende henvender sig tilselskabet, hvor de udfylder et fællesskema til alle de boliger, der kan søges hos selskabet. Det er gratis at søge en bolig. Nogle af boligerne er ungdomsboliger/afdelinger hos andre boligforeninger og andre boliger er selvejende kollegieinstitutioner. Disse boliger kan ikke søges hos ejer/administrator.

I forbindelse med ansøgningerne svarer selskabet på spørgsmål og giver diverse informationer om boligerne. Når en bolig tilbydes til en ansøger, sendes tilbuddet på selskabets brevpapir, og svar skal sendes hertil. Når selskabet har fundet en ny beboer til en ledig bolig, får ejer/administrator besked herom. Herefter fremsender ejer/administratoren lejekontrakt m.v. til ansøgeren.

For boligindstillingsvirksomheden modtager selskabet fra ejer/administrator et gebyr svarende til ½ pct. af den årlige husleje for de pågældende boliger.

Told- og skatteregionen har ved den påklagede afgørelse fundet, at selskabets indstillingsvirksomhed ikke er omfattet af fritagelsesbestemmelsen i momslovens § 13, stk. 1, nr. 8. Endvidere har regionen fundet, at indstillingsvirksomheden ikke kan anses som formidling i eget navn og for fremmed regning af momsfritaget boligudlejning, jf. momslovens § 4, stk. 4, hvorfor virksomheden må anses for momspligtig i henhold til § 4, stk. 1.

Told- og skatteregionen har som begrundelse henvist til, at fritagelse for moms af administration af fast ejendom i henhold til Momsnævnets afgørelse nr. 531 fra 1978 forudsætter, at der foreligger en aftale mellem parterne om, at administrator skal varetage den løbende ejendomsadministration, og at aftalen i alt væsentligt skal omfatte, at administrator:

• Fører regnskab over ejendommens indtægter og udgifter herunder indberetning til Grundejernes Investeringsfond og udfærdiger eventuelt varme- og skatteregnskab for ejendommen.
• Står for den løbende udlejning, udfærdiger lejekontrakter, opkræver leje, sørger for at rykke i tilfælde af manglende betaling og tager skridt til fogedforretning, hvis påkrav ikke giver resultat. Administrationsaftalen omfatter normalt ikke egentlig formidling af udlejning, såsom førstegangsudlejning af erhvervs- og boliglokaliteter i en nyopført ejendom.
• Drager omsorg for, at reparations- og vedligeholdelsesarbejder udføres på ejendommen, samt for betaling heraf. Administrator betaler også regninger for skat, brændsel, vand, el m.v. Administrator ansætter og afskediger samt betaler vicevært, varmemester m.fl. samt træffer mere væsentlige dispositioner vedrørende ejendommens renholdelse.

Da dette ikke er tilfældet med aftalen mellem selskabet og ejerne, er der således ikke tale om, at selskabet varetager momsfri administration af fast ejendom.

Told- og skatteregionen har anført, at SDC-dommen vedrørte ydelser, der er særskilt fritaget i momslovens § 13, stk. 1, nr. 11. Denne bestemmelse fritager en række finansielle aktiviteter for moms. Det er efter denne bestemmelse ikke den finansielle virksomhed, der fritages, men derimod de enkelte ydelser. I modsætning hertil fritager momslovens § 13, stk. 1, nr. 8, ikke specifikke ydelser, men derimod den generelle virksomhed i form af administration, udlejning og bortforpagtning af fast ejendom. Bestemmelsen skal fortolkes indskrænkende, og regionen anser ikke indstillingsvirksomhed/behandling af ansøgere for en så væsentlig del af administration eller udlejning af fast ejendom, at dette kan begrunde en momsfritagelse.

Told- og skatteregionen har videre anført, at formidlingsvirksomhed er reguleret i momslovens § 4, stk. 4. Efter bestemmelsen anses formidleren for selv at have modtaget og leveret en ydelse, når han handler i eget navn, men formidler ydelsen for en andens regning. Er den underliggende ydelse fritaget for moms, vil formidlerens ydelse således også være momsfri. Formidling, der sker i en andens navn og for en andens regning vil derimod være en momspligtig ydelse.

Selskabet har efter regionens vurdering handlet for en andens regning, da det ikke erselskabet, der opnår den økonomiske gevinst i forbindelse med aftalen. Selskabet opnår alene et gebyr for indstillingsvirksomheden. Det er ejeren/udlejeren, der opnår lejeindtægten i forbindelse med udlejningsaftalen. Selskabet har efter regionens vurdering endvidere handlet i en andens navn, idet selskabet alene har haft den indledende kontakt med ansøgeren. Det er ejeren, der har fremsendt lejekontrakten til ansøgeren, og aftalen er indgået mellem ejeren og ansøgeren, hvorfor selskabet ikke har været forpligtet af lejeaftalen. Vederlaget for ydelsen i form af lejeindtægt og depositum er tilfaldet ejeren. Betalingen for indstillingsvirksomheden har bestået i et gebyr. Selskabets ydelser er derfor momspligtige efter momslovens § 4, stk. 1.

Klagers advokat har overfor Landsskatteretten principalt nedlagt påstand om at klagers indstillingsvirksomhed ikke anses for momspligtig.

Advokaten har overfor Landsskatteretten subsidiært nedlagt påstand om at indstillingsvirksomheden er momsfri efter momslovens § 4, stk. 4, såfremt fremgangsmåden for indstillingsvirksomheden ændres.

Klagers advokat har til støtte herfor anført, at indstillingsvirksomheden må betragtes som momsfritaget administration af fast ejendom, idet det er en del af den samlede administrationsvirksomhed, og ikke kan ses isoleret. Den samlede administrationsvirksomhed varetages af to administratorer, hvor selskabet forestår indstillingsvirksomheden og ejeren/administratoren forestår de øvrige funktioner. Selskabet modtager i den forbindelse et gebyr fra ejer/administrator, der herved afgiver en del af sit momsfrie administrationshonorar.

Behandlingen af ansøgere om boliger ville have været momsfri i henhold til § 13, stk. 1, nr. 8, såfremt ejeren/administratoren selv havde foretaget behandlingen. SDC-dommen fastslog, at det ikke kunne bevirke momspligt, at de ubestridt momsfritagne ydelser blev ydet af en selvstændig juridisk person og ikke af pengeinstitutterne selv. Det må deraf følge, at det ikke kan bevirke momspligt at indstillingsydelserne leveres af en selvstændig juridisk person, og ikke af ejeren/administratoren selv.

Klagers advokat har videre anført, at indstillingsvirksomheden må anses som momsfri formidling efter momslovens § 4, stk. 4. Da den for udlejeren forpligtende lejeaftale indgås direkte mellem ansøgeren og selskabet, handler selskabet som formidler i eget navn. Det forhold, at ejeren/administratoren efterfølgende fremsender en lejekontrakt til lejeren, har alene karakter af en bekræftelse af en allerede indgået lejeaftale. Da selskabet i eget navn efter bemyndigelse afgiver tilbud på et lejemål, kan udlejeren/administrator ikke efterfølgende afvise udlejningen eller udleje til anden side.

Klagers advokat har endelig anført, at regionens afgørelse bevirker konkurrenceforvridning, samt at kommunalbestyrelsen kan træffe bestemmelse om fælles anvisning af ledige ungdomsboliger i kommunen i henhold til § 52 i lov nr. 374 af 22. maj 1996 om almene boliger m.v. Forudsætningen om en sådan bestemmelse om fælles anvisning af ledige boliger ville ikke kunne opfyldes, såfremt en sådan indstillingsvirksomhed ikke var momsfri.

Landsskatteretten udtaler:

I henhold til momslovens § 4, stk. 1, skal der betales afgift af varer og ydelser, der leveres mod vederlag her i landet.

I henhold til momslovens § 13, stk. 1, nr. 8, fritages dog følgende varer og ydelser for afgift:

"Administration, udlejning og bortforpagtning af fast ejendom, herunder levering af gas, vand, elektricitet og varme som led i udlejningen eller bortforpagtningen. Fritagelsen omfatter dog ikke udlejning af værelser i hoteller og lign., udlejning af værelser i virksomheder, der udlejer for kortere tidsrum end 1 måned, udlejning af camping-, parkerings- og reklameplads, samt udlejning af opbevaringsbokse."

Det følger af momslovens § 4, stk. 4, at når en formidler af en ydelse handler i eget navn, men for en andens regning, anses formidleren for selv at have modtaget og leveret den pågældende ydelse.

Landsskatteretten finder, at selskabets indstillingsvirksomhed ikke er omfattet af fritagelsesbestemmelsen i momslovens § 13, stk. 1, nr. 8. Retten har herved lagt vægt på, at fritagelse for administration af fast ejendom forudsætter varetagelse af en række specifikke administrative opgaver, herunder bl.a. den løbende udlejning.

Retten finder videre, at selskabets indstillingsvirksomhed ikke kan anses som formidling i henhold til momslovens § 4, stk. 4. Retten har herved lagt vægt på, at det har været udlejer og ikke selskabet, der blev forpligtet af den boliglejeaftale, som lejer indgik. Selskabet har således ikke handlet i eget navn som formidler af boliglejemål.

Landsskatteretten finder herefter, at selskabets indstilling af ansøgere til boliger, der administreres af andre, er momspligtig.

Idet retten ikke kan tage stilling til påtænkte fremtidige dispositioner afvises den i sagen nedlagte subsidiære påstand.