Dokumentets metadata

Udlejning af ejerlejlighed til datter - fikseret lejeindtægt

Skatteyder havde sammen med sin søster arvet en ejerlejlighed, der var lejet ud til skatteyderens datter. Den månedlige leje var fastsat til kr. 3.200, excl. el og varme, og der var enighed om, at markedslejen udgjorde kr. 4.500 excl. el og varme. Landsrettens flertal fandt, at der i det konkrete tilfælde ikke var grundlag for efter statsskattelovens § 4, litra b, at foretage beskatning hos skatteyderen af en fikseret lejeindtægt, idet flertallet lagde vægt på, at skatteyderen ejede den pågældende lejlighed sammen med sin søster - der ikke var blevet beskattet af nogen fikseret lejeindtægt - og på, at forskellen på den aftalte leje og markedslejen udgjorde "et beløb af ret begrænset størrelse". Endvidere tog landsrettens flertal i betragtning, at praksis om beskatning af fikseret leje efter flertallet opfattelse måtte vurderes i lyset af Højesterets dom i UfR 1998, side 584, om beskatning af fikseret rente.(TfS 1998, 199) Flertallet fandt endelig, at der ikke var grundlag for beskatning ud fra et omgåelsessynspunkt

Parter:
A
mod
Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/adv. Kim Lundgaard Hansen).

Afsagt af landsdommerne:
Bjarne Bjørnskov Jensen, Torben Geneser og Joy Winter (kst.)

Den 20. juni 2000 afsagde landsskatteretten følgende kendelse vedrørende sagsøgerens, A's, indkomst for indkomståret 1996:

"...

Klagen vedrører opgørelsen af indkomsten på følgende punkt:

Det fremgår af sagens oplysninger, at klageren sammen med sin søster arvede ejendommen X1-vej 8, 2. th. Y1-by efter deres moster, der døde den 2. maj 1994. Ejendommen blev udlagt til arvingerne i juli 1995.

Boet efter mosteren er blevet beskattet i Y1-by Kommune, der har ansat udlejningsværdien til 4.500 kr. pr. måned ekskl. el og varme for den periode, hvor lejeindtægten blev beskattet i boet.

Fra den 1. december 1994 og frem til den 1. september 1999 var klagerens datter med familie, jf. folkeregistret tilmeldt på adressen X1-vej 8, 2. th., Y1-by. Efter det oplyste forelå der ikke nogen skriftlig lejekontrakt, men den månedlige husleje var mundtlig aftalt til 3.200 kr. ekskl. el og varme.

Skatteforvaltningen har vedrørende indkomståret 1995 ansat en skønsmæssig udlejningsværdi på 4.500 kr. pr. måned ekskl. el og varme. Videre har forvaltningen skønsmæssigt ansat varmebidraget til 588 kr. pr. måned svarende til det beløb, der er inkluderet i fællesudgifterne. Ansættelsen blev påklaget til skatteankenævnet, som ved kendelse af 5. december 1997 fastholdt forvaltningens ansættelse. Nævnets kendelse blev ikke påklaget til Landsskatteretten.

For indkomstårene 1997 og 1998 har klageren opkrævet en månedlig leje på 4.500 kr. ekskl. el og varme.

Skatteankenævnet har ved den påklagede ansættelse for indkomståret 1996 skønsmæssigt ansat den objektive udlejningsværdi i 1996 til 54.000 kr., svarende til en månedlig leje på 4.500 kr. ekskl. el og varme, jf. statsskattelovens § 4 litra b. Heraf klagerens andel 27.000 kr.

Klageren har overfor Landsskatteretten nedlagt påstand om beskatning af lejeindtægter som selvangivet. Til støtte for sin påstand har klageren bl.a. anført, at der ikke i statsskattelovens § 4 er hjemmel til at beskatte en udlejer af en fiktiv indkomst, og at de mange års praksis derfor har været uden grundlag i loven. Statsskattelovens § 4, stk. 1, litra b, 2. pkt. vedrører alene beskatningen af en ejers beboelsesret, og ikke almindelig udlejningsvirksomhed, der er reguleret i bestemmelsens 1. pkt. Der er ikke hjemmel i skattelovgivningen til at beskatte folk af, hvad de kunne have tjent, istedet for hvad de faktisk har tjent.

Endvidere har klageren anført, at selvom det er korrekt, at lejligheden sikkert kunne udlejes til 4.500 kr. pr. måned, er de faktiske indtægter ikke 4.500 kr. pr. måned. Der er ikke hjemmel i skattelovgivningen til at beskatte en gavegiver for at give en gave. Den påståede gave ligger langt under det beløb, som et barn kan modtage uden skattemæssige konsekvenser. Endelig er det tvivlsomt, om der er lovhjemmel til at betragte en difference som en gave.

Klageren har henvist til en artikel i TfS 1999.909, hvoraf bl.a. fremgår: "På baggrund af højesteretsdommen (sagen NJ mod Skatteministeriet, TfS 1998.199 H) kan det formentlig konkluderes, at der efter reglerne om opgørelse af indkomstgrundlaget i statsskattelovens § 4 er et bærende princip om, at der alene kan gennemføres en beskatning af indkomst, der rent faktisk realiseres af skatteyderen".

Endvidere har klageren anført, at det ikke kan tillægges betydning, at hun efterfølgende har opkrævet 4.500 kr. i månedlig leje, idet det er sket under tvang for at undgå flere skattesager.

Landsskatteretten bemærker, at indtægter ved udlejning af fast ejendom er indkomstskattepligtige og skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf. statsskattelovens § 4, stk. 1, litra b, 1. pkt.

To retsmedlemmer, herunder retsformanden finder, at dersom ejeren af en fast ejendom overlader benyttelsen af denne eller en del af denne til en slægtning eller en anden nærtstående person enten vederlagsfrit eller for en lavere leje end den objektive udlejningsværdi, kan ejeren beskattes af differencen op til det beløb, som ejendommen kan indbringe ved udlejning til tredjemand, jf. statsskattelovens § 4, stk. 1, litra b, 1. og sidste pkt. og UfR 1983.16 H. Differencen mellem den objektive udlejningsværdi og den faktiske opkrævede husleje må betragtes som en ikke fradragsberettiget gaveydelse til lejeren. Det bemærkes, at klageren ikke har bestridt, at den ansatte udlejningsværdi på 54.000 kr. for leje af X1-vej 8, 2. th,. heraf klagerens andel 50%, ikke overstiger markedslejen. Når der videre henses til, at boet efter mosteren frem til den 1. juli 1995 er blevet beskattet af en skønsmæssigt ansat udlejningsværdi på 4.500 kr. ekskl. el og varme, voterer disse to retsmedlemmer for at stadfæste den påklagede ansættelse.

Et retsmedlem finder, at der ikke er hjemmel til at beskatte klageren af den fiktive lejeindtægt, jf. statsskattelovens § 4, litra b, og voterer derfor for at give klageren medhold.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet, hvorfor den påklagede ansættelse for indkomståret 1996 stadfæstes. Det af klageren anførte findes ikke at kunne føre til et andet resultat."

Under denne sag, der er anlagt den 13. september 2000, har sagsøgeren påstået sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtet at nedsætte sagsøgerens skattepligtige indkomst for indkomståret 1996 med 7.800 kr.

Sagsøgte har påstået frifindelse.

Det er for landsretten oplyst, at medejeren af lejligheden ikke er blevet beskattet af nogen fikseret lejeindtægt. Det er endvidere oplyst, at den omhandlede lejlighed nu ikke længere ejes af sagsøgeren og hendes søster.

Sagsøgeren har til støtte for sin påstand gjort gældende, at der ikke i statsskattelovens § 4, litra b, eller i øvrigt i skattelovgivningen er hjemmel til at beskatte sagsøgeren af en fiktiv lejeindtægt. Dette fremgår således klart af såvel bestemmelsens ordlyd som af dens tilblivelse. Heller ikke højesteretpraksis giver nogen støtte for sagsøgtes standpunkt. Sagsøgeren har endvidere bestridt, at der er grundlag for at statuere omgåelse eller gaveydelse.

Sagsøgte har gjort gældende, at det følger af statsskattelovens § 4 b, at der skal ske beskatning af den objektive udlejningsværdi af en ejendom, som ejeren ikke selv benytter, uanset om ejendommen udlejes på normale markedsvilkår, står ubenyttet hen, eller udlejes/udlånes på sådanne vilkår, at ejeren ikke oppebærer en sædvanlig markedsbestemt leje. Denne forståelse af bestemmelsen, der således giver hjemmel til beskatning af en fikseret lejeindtægt i et tilfælde som det foreliggende, har også støtte i retspraksis. Sagsøgte har subsidiært gjort gældende, at der skal ske beskatning på grundlag af almindelige omgåelsesbetragtninger.

Landsrettens begrundelse og resultat:

Dommerne Bjarne Bjørnskov Jensen og Joy Winter udtaler:

Det er i retspraksis antaget, at der i statsskattelovens § 4, litra b, er hjemmel til under visse betingelser at foretage beskatning hos ejeren af en ejendom, som udlånes eller lejes ud for en husleje, der ligger under markedslejen.

Ved afgørelsen af, om der i det foreliggende tilfælde kan ske beskatning af en fikseret lejeindtægt, finder vi, at der må lægges vægt på, at sagsøgeren ejede den pågældende lejlighed sammen med sin søster - der ikke er blevet beskattet af nogen fikseret lejeindtægt - og på, at forskellen mellem den aftalte leje og markedslejen udgør et beløb af ret begrænset størrelse.

Vi finder herefter, at der ikke har været tilstrækkeligt grundlag for efter statsskattelovens § 4, litra b, som sket at foretage beskatning hos sagsøgeren af en lejeindtægt, hun ikke har oppebåret.

Vi her herved også taget i betragtning, at praksis om beskatning af fikseret leje efter vores opfattelse i dag må vurderes i lyset af Højesterets dom af 11. september 1998 (Ugeskrift for Retsvæsen 1998, side 584).

Herefter, og idet der ikke er grundlag for beskatning ud fra et omgåelsessynspunkt, stemmer vi for at tage sagsøgerens påstand til følge.

Dommer Torben Geneser udtaler:

Sagsøgeren og hendes søster har overladt benyttelsen af ejendommen til sagsøgerens datter for en leje, der må anses for væsentligt lavere end markedslejen, og som må antages at være fastsat på baggrund af det nære slægtskabsforhold. Bestemmelsen i statsskattelovens § 4, litra b, 1. pkt., om skattepligt af bl.a. indtægt ved udlejning af fast ejendom findes - sammenholdt med bestemmelsen i 2. pkt., hvorefter lejeværdien af bolig i egen ejendom beregnes som indtægt for ejeren, hvad enten denne har gjort brug af sin beboelsesret eller ej - at indeholde tilstrækkelig hjemmel for i et tilfælde som det foreliggende at anse sagsøgeren for skattepligtig af en skønnet lejeværdi. Jeg stemmer derfor for at tage sagsøgtes påstand om frifindelse til følge.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

T h i k e n d e s f o r r e t:

Sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at nedsætte sagsøgerens, A's, skattepligtige indkomst for indkomståret 1996 med 7.800 kr.

I sagsomkostninger skal sagsøgte inden 14 dage betale 1.000 kr. til sagsøgeren.