Dokumentets metadata
| Dokumentets dato: | 16-11-2001 |
| Offentliggjort: | 19-12-2001 |
| SKM-nr: | SKM2001.643.ØLR |
| Journalnr.: | 19. afdeling, B-0666-99, B-0667-99 og B-0668-99 |
| Referencer.: | Vurderingsloven
|
| Dokumenttype: | Dom |
Ejendomsvurdering - grundværdiansættelse - byggeretsværdiprincippet - tæt-lav boligbebyggelse - almennyttigt boligbyggeri
Sagerne vedrørte grundværdiansættelsen pr. 1. januar 1996 af nogle ejendomme tilhørende almennyttige boligselskaber, herunder om byggeretsværdiprincippet var uanvendeligt ved vurderingen af grundene, der delvist var udlagt til tæt-lav boligbebyggelse.Landsretten fandt, at sagsøgerne havde en aktuel og saglig interesse i at få afklaret, om byggeretsværdiprincippet er i strid med vurderingslovens § 13 og tog derfor sagsøgernes påstand om byggeretsværdiprincippets uanvendelighed under realitetsbehandling. Landsretten fandt imidlertid, at byggeretsværdiprincippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, der i almindelighed skal anvendes ved regulering af værdiforholdet mellem store og små grunde, og at anvendelse af det vurderingstekniske hjælpemiddel, som byggeretsværdiprincippet er udtryk for, ikke i sig selv er i strid med bestemmelserne i vurderingsloven, ej heller, når der er tale om vurdering af tæt-lav bebyggelse.Landsretten fandt endvidere intet grundlag for at tilsidesætte vurderingen af ejendommene, idet der ikke var påvist fejl ved vurderingsgrundlaget, og da der heller ikke efter bevisførelsen var grundlag for at antage, at Landsskatteretten ved værdiansættelserne havde undladt at foretage et skøn eller var gået uden for rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne.
Parter:
Taastrup Almennyttige Boligselskab Afd. Sønderby
(Advokat Finn Henrik Träff)
mod
Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)
og
Taastrup Almennyttige Boligselskab Afd. Østerby
(Advokat Finn Henrik Träff)
mod
Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)
og
Taastrup Almennyttige Boligselskab Afd. Vesterby
(Advokat Finn Henrik Träff)
mod
Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Birgitte Kjærulff Vognsen).
Afsagt af landsdommerne:
V. Rønne, Lars Lindencrone Petersen og Frederik Harhoff (kst.).
Disse sager, der alle er anlagt den 5. marts 1999, og som er behandlet samlet, vedrører spørgsmålet om, hvorvidt ansættelsen af grundværdien af sagsøgernes ejendomme i Høje Taastrup ved den 20. almindelige vurdering pr. 1. januar 1996 er foretaget korrekt i henhold til lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 876 af 18. oktober 1994, herunder navnlig om anvendelsen af byggeretsværdiprincippet fører til en korrekt vurdering.
Sagsøgeren, Taastrup Almennyttige Boligselskab Afd. Sønderby,
har nedlagt følgende påstand:
Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at byggeretsværdiprincippet er uanvendeligt ved vurdering af sagsøgerens ejendom matr.nr. 60 a, 60 b og 60 c, alle Høje-Taastrup.
Ansættelsen af grundværdien for matr.nr. 60 a, 60 b og 60 c, alle Høje-Taastrup ved 20. almindelige vurdering hjemvises til fornyet behandling hos vurderingsmyndighederne.
Sagsøgeren, Taastrup Almennyttige Boligselskab Afd. Østerby,
har nedlagt følgende påstand:
Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at byggeretsværdiprincippet er uanvendeligt ved vurdering af sagsøgerens ejendom matr.nr. 4 bf, 4 bg, 4 bq, 4 bo, 4 bv og 4 hb, alle Høje-Taastrup.
Ansættelsen af grundværdien for matr.nr. 4 bf, 4 bg, 4 bq, 4 bo, 4 bv og 4 hb, alle Høje-Taastrup ved 20. almindelige vurdering hjemvises til fornyet behandling hos vurderingsmyndighederne.
Sagsøgeren Taastrup Almennyttige Boligselskab Afd. Vesterby,
har nedlagt følgende påstand:
Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at byggeretsværdiprincippet er uanvendeligt ved vurdering af sagsøgerens ejendom matr.nr. 52 a, 52 g, 52 h, 52 k og 52 i, alle Høje-Taastrup.
Ansættelsen af grundværdien for matr.nr. 52 a, 52 g, 52 h, 52 k og 52 i, alle Høje-Taastrup ved 20. almindelige vurdering hjemvises til fornyet behandling hos vurderingsmyndighederne.
Sagsøgte
, Skatteministeriet, har over for de 3 sagsøgere nedlagt påstand principalt om
afvisning, subsidiært om
frifindelse.
Sagens omstændigheder:
Landsskatteretten afsagde den 8. december 1998 kendelser vedrørende de tre afdelinger af TAB, der alle er beliggende i det område, der betegnes Torstorp.
Kendelsen vedrørende Sønderby lyder således:
"Ovennævnte ejendom er ved 20. alm. vurdering pr. 1/1 1996 af Skyldrådet for Københavns Amts Søndre Skyldkreds ansat til:
Grundværdi | 24.702.000 kr. |
Ejendommen omfatter et grundareal på 37.074 m2, heraf vej 258 m2, bebygget med 195 beboelseslejligheder, heraf 20 ungdomsboliger. Bebyggelsen omfatter ifølge BBR-oplysningerne tæt-lav bebyggelse i 2 etager med 111 boliger på i alt 8.102 m2 etageareal, samt etageboligbebyggelse i 3 etager med 84 boliger på i alt 6.372 m2 etageareal. Bebyggelsen er opført i 1993.
Ejendommen er omfattet af lokalplan 2.09.1 fra november 1981, der fastlægger de overordnede rammer for den fremtidige bebyggelse i Torstorp i den sydlige del af Høje-Tåstrup området.
Ejendommen er endvidere omfattet af lokalplan 2.09.1.7 fra juni 1989 og lokalplan 2.09.1.8 fra september 1991, der supplerer og detaljerer bestemmelserne i lokalplan 2.09.1, således at projektering, byggeri og anlægsarbejder for de centrale dele af Sønderby kan sættes i gang. Af ejendommens grundareal er 22.873 m2 udlagt til tæt-lav boligbebyggelse med en tilladt bebyggelsesprocent på 30, medens 14.201 m2, heraf vej 258 m2, af grundarealet er udlagt til etageboligbebyggelse med en tilladt bebyggelsesprocent på 40. Ved beregning af bebyggelsesprocenterne for boligbebyggelsen anvendes et grundareal, som svarer til de respektive delområders grundareal plus andele af den fælles bygrønning.
Skyldrådet har foretaget ansættelsen således:
Etagearealprincip: |
Matr.nr.: | 60 c | |
Matr.-areal: | 14.201 m2 heraf 258 m2 vej | |
Areal til vurdering: | | 13.943 m2 |
Områdepris: | 1.100 kr./m2 x 40% | 440 kr/m2 |
Etageareal: | | 5.820 m2 |
Arealbehov: | 5.820 m2/40% | 14.550 m2 |
"Grundværdi": | 14.550 m2 x 440 kr./m2 | 6.402.000 kr. |
Der er således hentet grund-areal i fællesområderne, hvilket medfører, at |
m2-prisen forhøjes: | 6.402.000 kr./13.943 m2 afr. | 460 kr./m2 |
Byggeretsprincip:
|
Matr.nr.: | 60 a og 60 b | |
Matr.-areal | | 22.873 m2 |
Områdepris: | | 440 kr/m2 |
Etageareal: | | 8.102 m2 |
Arealbehov: | 8.102 m2/30% | 27.007 m2 |
Antal lejligheder: | 111 heraf 20 ungdomsboliger | |
Antal byggeretter: | 8.102 m2/95 m2 pr. br.ret = | 85 |
Grundværdispecifikation:
|
85 byggeretter á 176.000 kr. | (800 m2 x 220 kr./m2 ) | 14.960.000 kr. |
Tæt/lav | 27.007 m2 á 220 kr./m2 | 5.941.540 kr. |
Grundværdi i alt | (før nedslag) | 20.901.540 kr. |
Da arealbehovet er større end det matrikulære areal skal den "overskydende" værdi indregnes i grundværdien (jf. Told og Skattestyrelsens vejledning om 20. almindelige vurdering afsnit T.1 Grundværdiansættelser i området med tæt-lav boligbebyggelse):
| |
Gennemsnitlig grundstørrelse pr. "hus" (GS m2) (faktisk | |
areal/antal byggeretter): | 22.873/85 | = | 269 m2 |
Gennemsnitlig grundværdi pr. hus før nedslag (GVkr.) |
(Grundværdi/antal byggeretter): | 20.901.540 kr./85 | = | 245.900 kr. |
Ny områdepris:
| 2xGVkr./ (800 m2+GS m2) 2x245.900 kr./m2 +269 m2) (afrundet) | = | 460 kr. /m2 |
Ny arealværdi: | 460 kr./2 | = | 230 kr. /m2 |
Ny byggeret: | 230 kr./m2 x 800 m2 | = | 184.000 kr. |
Grundværdi specifikation:
| | | |
Grundværdi: | 184.000 kr. x 85 | = | 15.640.000 kr. |
| | 22.873 m2 x 230 kr/m2 | = | 5.260.790 kr. |
Nedslag 12,5% (stor grund mgl.udstykn.): | | |
- 2.612.600 kr.
|
Grundværdi i alt: | | | 18.288.190 kr. |
Etagebyggeriet:
| 13.943 m2 á 460 kr./m2 | = | 6.413.780 kr. |
258m2 vej | | | 0 kr. |
Grundværdi i alt: | | | 24.701.970 kr. |
Afdeling Sønderby, Taastrup almennyttige Boligselskab, ved Sven Christensen, klager over ansættelsen af grundværdien med påstand om nedsættelse til et beløb svarende til 800 kr. pr. m2 byggeret.
Til støtte for påstanden har klageren anført, at den ansatte grundværdi væsentligt overstiger konstaterede handelspriser for sammenlignelige grunde både i lokalområdet og i Københavns Vestegn som helhed, og at sagen i al væsentlighed drejer sig om, hvorvidt ejendommen skal behandles og vurderes som den storparcel, den er købt og bebygget som, eller om vurderingen skal foretages på baggrund af en teoretisk, ikke lovlig, og fysisk urealisabel udstykning i meget små enkeltparceller.
Klageren har videre anført:
"Handelspriserne for større byggefelter fastsættes efter byggefeltets udnyttelsesmulighed, uanset om udnyttelsen har form af etagebebyggelse, lejligheder i forskellige former for tæt-lav bebyggelse, rækkehuse, eller deciderede villaer. Prisniveauet i Københavns Vestegn kan på vurderingstidspunktet dokumenteres i prislaget 600,- til 1.150,- kr. pr. kvadratmeter tilladt etageareal inklusive overordnet byggemodning, men eksklusive byggemodning af de pågældende byggefelter.
Priserne er som hovedregel højest for byggefelter, der sælges til samlede bygningskomplekser, idet handlerne som regel først gennemføres, når det pågældende projekt er godkendt og finansieret. Den forrentningsmæssige risiko er således minimal.
For byggefelter, som sælges til udstykning til privatparceller, har køberen en betydelig risiko, idet enkeltparcellerne som hovedregel ikke er solgt på tidspunktet for handelen af hele byggefeltet. Køberen må derfor påregne investeringer i købesum og intern byggemodning i en uvis periode, før investeringen eventuelt bliver dækket ved salg af enkeltparceller.
Der er desuden en betydelig forskel i størrelsen af de interne modningsudgifter mellem samlede bebyggelser og udstykninger i enkeltparceller. For de samlede bebyggelser udføres de fleste forsyningsledninger og afløbsanlæg som en integreret del af bygningerne og specificeres således ikke som modningsudgifter, og giver ej heller mulighed for fradrag i vurderingssummen. Det samme gælder for betydelige dele af de interne stisystemer samt vej- og parkeringsanlæg. For de udstykkede byggefelter defineres de fleste modningsudgifter derimod som en del af enkeltparcellens værdi ved salg. Alene herved bliver værdien af enkeltparcellen større, idet en del af byggemodningsomkostningerne er indeholdt i grundprisen.
Denne økonomiske risiko ved udbygning af et nyt parcelhusområde afspejles klart i handelspriserne for store byggefelter til udstykning i enkelthusparceller, der som hovedregel ligger betydeligt under handelsprisen for store byggefelter til samlede bebyggelser. Det er således klart, at den økonomisk bedste udnyttelse af et stort byggefelt er et salg til en samlet byggeri, hvilket klart kan dokumenteres af de følgende eksempler på salg af større byggefelter i den vestlige omegn af København.
Fra selve Torstorpområdet kendes 3 eksempler:
Areal 70.556 kvadratmeter med en byggeret på 25%.
Handelspris 11.088.000,- kr. svarende til 628,- kr. pr. kvadratmeter byggeret. Købesummen inkluderer overordnet byggemodning, men ikke modning af selve byggefeltet. Køber HCO A/S til udstykning af 77 parcelhusgrunde.
Sælger Taastrup almennyttige Boligselskab afd. Torstorp.
Areal 20.819 kvadratmeter med en byggeret på 30%.
Handelspris 3.743.800 kr. svarende til 600,- kr. pr. kvadratmeter byggeret. Købesummen inkluderer overordnet byggemodning, men ikke modning af selve byggefeltet. Køber HCO A/S til udstykning af 26 parcelhusgrunde. Sælger Taastrup almennyttige Boligselskab afd. Torstorp.
Areal 8.780 kvadratmeter med en byggeret på 25%.
Handelspris 1.828.000,- kr. svarende til 800,- kr. pr. kvadratmeter byggeret. Købesummen inkluderer overordnet byggemodning, men ikke modning af selve byggefeltet. Køber KV A/S til opførelse af 23 private andelsboliger.
Sælger Taastrup almennyttige Boligselskab afd. Torstorp.
Fra vurderingsmyndighedernes Grundsalgsdata.
Egebjerg Bygade, handelspris 1.000,- kr. pr. kvadratmeter byggeret.
Lundestien/Hartkornsvej. Areal 13.233 kvadratmeter til en pris af 1.032 kr. pr. kvadratmeter byggeret.
Desuden må vurderingsmyndighederne være bekendt med salgspriserne på en række større byggefelter, der er solgt til udstykning i Kommuner i Københavns vestegn. Der er flere eksempler i Værløse og Ledøje-Smørum.
Det er hermed påvist, at vurderingsmyndighedernes anvendelse af byggeretsberegning ved vurdering af store samlede byggefelter giver en stærkt misvisende ansættelse af grundværdien.
Det er klart, at den misvisende ansættelse af grundværdierne opstår fordi, vurderingsmyndighederne vurderer et stort byggefelt som summen af et teoretisk antal enkelthusparceller. Denne vurderingsmetode forudsætter dog, at der er foretaget betydelige investeringer på grunden og at den forrentningsmæssige risiko er overstået. Der er talrige eksempler på "udstykningsforretninger", der har medført store tab for den virksomhed, eller kommune, som har foretaget udstykningen. Der er således en reel og påviselig risiko forbundet med erhvervelse af store byggefelter til udstykning. Denne reelle risiko er afgørende for prisdannelsen og kan således ikke ignoreres i forbindelse med vurderingen af det pågældende byggefelt.
Ved erhvervelse af byggefelter til almene udlejningsboliger eller andre støttede byggerier er risikoen mindre, idet det endelige skøde først underskrives, når støttetilsagn foreligger. Desuden udføres modningen af byggefeltet som en integreret del af det samlede byggeri, og er derfor ikke anvendelig til efterfølgende udstykning i enkeltparceller, hvorfor modningen ikke forøger selve grundens værdi væsentligt.
Vi skal derfor kræve, at vurderingen af grundværdierne ved 20. alm. vurdering fastsættes med baggrund i de dokumenterede handelspriser for sammenlignelige grunde. Disse handelspriser ligger mellem 600 og 800 kr. pr. kvadratmeter byggeret. At priserne er noget lavere end for andre sammenlignelige arealer i Københavns vestegn, skyldes de meget specielle byrder, der påhviler grundejere i Torstorpområdet.
Dobbelt grundejerforening.
Grundejerne i Torstorp har meget omfattende forpligtelser. F.eks. er villaejerne i HCOs udstykning tvunget til medlemskab af to grundejerforeninger. Dels en grundejerforening for selve villaområdet, der har pligt til vedligeholdelse og renholdelse af fælles veje, stier og grønne områder på selve det udstykkede byggefelt. Dels Grundejerforeningen Torstorp, der har pligt til vedligeholdelse og renholdelse af Torstorpområdets fælles grønning og voldarealer, samt et omfattende vej og stisystem på de overordnede fællesarealer. De støttede byggerier har tilsvarende forpligtelser til vedligeholdelse og renholdelse på deres eget byggefelt, og er ligeledes tvungne medlemmer af Grundejerforeningen Torstorp.
Dobbelt Fjernvarmeleverandør.
Samtlige grundejere i Torstorp er pligtige til at aftale varmeforsyning fra Høje-Taastrup Fjernvarme a.m.b.a. Dette selskab leverer dog ikke direkte til den enkelte aftager, men har kun anlagt ledninger til fire vekslercentraler i Torstorp. Grundejerne betaler samme investeringsbidrag og stikledningsbidrag som alle andre brugere i Høje-Taastrup Fjernvarme a.m.b.a., uanset af disse andre brugere forsynes direkte til den enkelte bolig.
De enkelte grundejere i Torstorp er forpligtet til i fællesskab at opføre vekslercentraler og anlægge de lokale distributionsnet. Dette medfører dels en betydelig merinvestering i forbindelse med bygningernes etablering, dels betydelige merudgifter til drift, vedligeholdelse og afskrivning af de lokale vekslercentraler og fordelingsnet. Desuden afholder grundejerne selv udgifterne til varmetabet i det lokale fordelingsnet. For parcelhusene på HCOs udstykning medfører alene denne anlægsforpligtelse en merudgift på ca. 75.000,- kr. pr. villagrund. Derudover medfører udgifterne til drift, afskrivninger og varmetab en merudgift på varmeforsyningen på ca. 15-20% i forhold til en direkte tilslutning til Høje-Taastrup Fjernvarme a.m.b.a.
De støttede byggerier i Torstorp har afholdt merinvesteringer og betaler årligt merudgifter i samme størrelsesorden.
Samlet set udgør disse særlige byrder en betydelig belastning for områdets grundejere og er samtidig forklaringen på, at de kendte handelspriser i Torstorp er noget i underkanten af handelspriserne på ellers sammenlignelige byggefelter i Københavns vestlige omegn.
Vi skal derfor kræve, at grundværdien for ejendommen fastsættes til den i området kendte handelspris på 800,- kr. pr. kvadratmeter byggeret."
Landsskatteretten bemærker indledningsvis til de af klageren påberåbte handelspriser for tilsvarende arealer, at handelsprisen for arealet på Ved Lundestien/Hartkornsvej er excl. byggemodning, ligesom handelspriserne ultimo 1996 for de 3 grundarealer i Torstorp-området alene indeholder overordnet og sekundær byggemodning indtil grænsen for de solgte arealer, medens køberen skal betale udgifter til intern byggemodning af arealerne, samt - for så vidt angår 2 af de solgte arealer - udstykning af ejendommen i parcelhusgrunde.
Det foreligger endvidere oplyst, at salgspriserne for de udstykkede parcelhusgrunde, beliggende Fyrrekrattet og Nøddekrattet, med grundarealer på ca. 700 m2, har ligget i niveauet 380.000 kr. ultimo 1997.
Landsskatteretten bemærker herefter, at grundværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 13, stk. 1, udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen skal der endvidere, jf. § 13, stk., 2 og 3, tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter samt til privatretlige servitutter, der er pålagt et grundareal til fordel for et areal under en anden ejendom. I øvrigt skal der bortses fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter.
Ifølge lovens § 16 skal grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.
Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet, således som den er bestemt ved kommunens planlægning.
Ifølge lokalplan 2.09.1.7 og 2.09.1.8 er en del af ejendommen udlagt til tæt-lav boligbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 30 og en del til etagebebyggelse med en bebyggelsesprocent på 40.
Landsskatteretten finder derfor det er med rette, at den del af ejendommen, der er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse, er ansat efter det af Ligningsrådet fastsatte byggeretsværdiprincip, der er en vurderingsteknisk regel ved grundværdiberegningen til regulering af værdiforholdet mellem store og små grunde.
Det bemærkes herved, at ansættelsen af fællesarealer ifølge vurderingspraksis sædvanligvis ansættes til 0, men at værdien skal genfindes i grundværdiansættelsen for arealerne "inden for hækken".
Det bemærkes videre, at afgrænsningen af arealer "inden for hækken" og "uden for hækken" i praksis har vist sig at være flydende og vanskelig at definere. Retten har derfor i sin praksis tilsluttet sig den forud for 19. alm. vurdering af Told- og Skattestyrelsen udarbejdede vejledning, hvorefter der i beregningsmetoden for grundværdien for tæt-lav boligbebyggelse tages udgangspunkt i det areal, der medgår til den ifølge bebyggelsesplanen godkendte faktiske/retlige udnyttelse - en metode, hvorefter byggeretten fra fællesarealet værdiansættes på linie med det areal, som ligger "inden for hækken".
Denne metode for ansættelsen af grundværdien for ejendomme udlagt til tæt-lav boligbebyggelse fremgår af rettens kendelse offentliggjort i Tidsskrift for Skatteret 1995 nr. 864.
Under henvisning til ovenfor anførte finder Landsskatteretten, at grundværdien for den til tæt-lav boligbebyggelse udlagte del af ejendommen som udgangspunkt bør ansættes med et byggeteknisk beregningsareal på 8.102 m2: 0,30 = 27.007 m2.
Med hensyn til antallet af byggeretter skal anføres, at byggeretsværdiprincippet hviler på en forudsætning om, at der kan opføres et hus af en normal størrelse på grunden. I den foreliggende sag, hvor de faktisk opførte boliger er relativt små, finder Landsskatteretten, at der bør skønnes over antallet af byggeretter, således at der kun ansættes fuld byggeretsværdi på arealer, hvor der er mulighed for at opføre et parcelhus eller et rækkehus på normalt ca. 90-100 m2, det vil sige en i henhold til dagens boligstandard anset rimelig størrelse. Landsskatteretten kan således tilslutte sig Skyldrådets skøn, hvorefter ansættelsen er foretaget med 85 byggeretsværdier.
For så vidt angår den del af ejendommen, der ifølge planlægningen er udlagt til etagebebyggelse bemærker Landsskatteretten, at Skyldrådet har ansat grundværdien efter de af Ligningsrådet for sådanne ejendomme fastsatte regler (etagearealprincippet), hvorefter grundværdien ansættes med udgangspunkt i det etageareal, der efter den i planlægningen fastsatte maksimalt tilladte bebyggelsesprocent ville kunne opføres på grunden i ubebygget stand, og en værdi pr. m2 etageareal. Denne værdi er for det omhandlede område fastsat til 1.100 kr. pr. m2 maksimalt etageareal (ved bebyggelsesprocent 100).
To retsmedlemmer, herunder retsformanden, finder efter en samlet vurdering ikke grundlag for den ved ansættelsen foretagne forhøjelse af områdeprisen fra 440 kr. til 460 kr. for den til tæt-lav boligbebyggelse udlagte del af ejendommen samt af kvadratmeterprisen fra 440 kr. til 460 kr. for den til etagebebyggelse udlagte del af ejendommen. Der er herved bl.a. henset til, at det forhold, at der ved bebyggelsen af ejendommen er "hentet byggeret" fra de overordnede fællesarealer, der er tilskødet grundejerforeningen, modsvares af den af klageren påberåbte byrde, hvorefter ejere af grunde i Torstorp-området ifølge lokalplanerne (§ 7 i lokalplan 2.09.1 og § 9 i lokalplan 2.09.1.8) er pligtige til medlemskab af grundejerforeningen, og dermed er pligtigt til at betale samtlige udgifter til drift og vedligeholdelse af grundejerforeningens arealer.
Disse retsmedlemmer finder således, at den påklagede grundværdi 24.702.000 kr. vil være at nedsætte til 23.628.000 kr. med følgende specifikation:
85 byggeretsværdier á 176.000 kr. | 14.960.000 kr. |
22.873 m2 á 220 kr. | 5.032.060 kr. |
| | 19.992.060 kr. |
- 12,5% nedslag | 2.499.008 kr. |
| | 17.493.052 kr. |
13.943 m2 á 440 kr. | 6.134.920 kr. |
258 m2 vej | 0 kr. |
Grundværdi, afrundet | 23.628.000 kr. |
Et retsmedlem finder, at grundværdien 24.720.000 kr. vil være at stadfæste. Der er herved henset til de stigninger, der har været i handelsprisniveauet for byggegrunde til boligbebyggelse i perioden fra 19. alm. vurdering pr. 1. januar 1992 til 20. alm. vurdering pr. 1. januar 1996.
Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet, og den påklagede ansættelse nedsættes derfor i overensstemmelse hermed.
H e r e f t e r b e s t e m m e s:
Grundværdien 24.702.000 kr. nedsættes til 23.628.000 kr."
Beregningsmetoden i kendelserne vedrørende TAB Afd. Østerby og Vesterby er identisk med ovennævnte, og ejendomsvurderingerne adskiller sig alene fra ovennævnte ved forskellene i ejendommenes grundarealer og faktiske udnyttelse.
Anvendelsen af det i Landsskatterettens kendelse nævnte byggeretsværdiprincip følger af Ligningsrådets anvisninger, der er gengivet i Told- og Skattestyrelsens vejledning af 13. september 1991 om 19. alm. vurdering. I vejledningens punkt A.1.6. grundværdi er det under punkt C anført følgende:
"Ved ansættelse af grundværdien i beboelseskvarterer med en åben, lav bebyggelse (parcelhus- og rækkehuskvarterer) og områder med sommerhusbebyggelse bemærkes, at byggeretsværdi-princippet i almindelighed skal anvendes som hjælpemiddel ved regulering af værdiforholdet mellem store og små grunde."
Told- og Skattestyrelsen har den 1. oktober 1998 udarbejdet en vejledning om ejendomsvurdering. I vejledningens punkt Ø.1 behandles grundværdiansættelse for støttet boligbyggeri i områder med parcelhuse, dobbelthuse samt tæt-lav boligbyggelse således:
" Generelle retningslinier
For områder, der er udlagt til tæt- og åben lav boligbebyggelse skal byggeretsværdiprincippet anvendes ved ansættelse af grundværdien.
Byggeretsværdiprincippet anvendes uanset ejerform. Samme princip skal derfor anvendes ved ansættelsen af grundværdien for såvel privatejet byggeri som for det støttede boligbyggeri (dvs. almennyttige boliger og private andelsboliger).
.....
Forudsat at den faktiske bebyggelse er i overensstemmelse med den lovlige, medfører anvendelse af byggeretsværdiprincippet, at der i grundværdien skal indgå et antal byggeretter, der svarer til antallet af husenheder. Forudsætningen om sammenfald af faktisk og lovlig bebyggelse vil være opfyldt i de allerfleste nyere bebyggelser.
Ud fra disse regler og den praksis, der har fæstnet sig, skal man afgive følgende vejledning om anvendelse af byggeretsværdiprincippet:
.....
4. Blandede bebyggelsesformer
Er grundarealet bebygget med såvel etage- som lav bebyggelse, skal der ske en fordeling både af samlet areal og af fællesareal m.v. på de to typer bebyggede arealer. Dette sker ved en fordeling af det samlede areal ud fra etageareal og bebyggelsesprocent. Den del af det vurderingspligtige areal, der kan henføres til etagebebyggelsen beregnes og den resterende del af arealet fordeles på sædvanlig måde mellem beregningsareal til den lave bebyggelse og fællesareal m.m.
For etagebebyggelsen skal etagearealprincippet anvendes og for den lave del af bebyggelsen skal byggeretsværdiprincippet anvendes.
....."
Bebyggelsen i Torstorp er ud over de i Landsskatterettens kendelse anførte lokalplaner omfattet af rammelokalplan 2.09.1 for Høje Taastrup kommune med tillæg 2.09.1.1. Ifølge § 3 må nærmere angivne delområder, herunder de områder, hvori de 3 omhandlede ejendomme er beliggende, kun anvendes til række-, kæde- og gårdhuse og lignende tæt-lav boligbebyggelse. Ifølge lokalplantillæggets § 6 må de delområder, der er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse ikke udstykkes i mindre, selvstændige parceller.
Sagsøgerne har til brug for sagen udarbejdet en oversigt over blandt andet handelspriser vedrørende de af sagerne omhandlede grunde. Det fremgår heraf blandt andet:
".....
Det samlede areal blev i 1969 købt for i alt ca. 20.000.000,- kr. svarende til ca. 25,- kr. pr. kvadratmeter jord. Der forventedes opført ca. 250.000 kvadratmeter etageareal. Der var således, også efter den tids målestok, tale om en billig byggegrund.
Det høje renteniveau i 1970'erne og den stadige forsinkelse af byggestarten betød imidlertid, at grundkøbesummens forrentning blev en alvorlig økonomisk belastning for Taastrup almennyttige Boligselskab. I 1983 indgik arealet i den statslige garantiordning, og siden har Staten via Bygge- og Boligstyrelsen været part i alle grundsalg. Told og Skatteregion 2 har desuden medvirket som grundpriskonsulenter for Boligministeriet ved hver eneste handel med byggefelter i Torstorp bydel.
Salget til de i denne sag omhandlede 3 almene boligafdelinger er således sket fra den grundejende almene boligafdeling Torstorp til de omhandlede 3 byggeprojekter. Salgsprisen er, for at minimere Statens tab på garantiordningen, sat så højt som de enkelte byggeprojekter kunne bære. Bygge- og Boligstyrelsen og deres grundpriskonsulenter har været involveret i overvejelserne i hvert enkelt tilfælde.
Købspriserne for de tre almene boligafdelinger er som følger:
Afd. Østerby, købt 1983, for 11.214.187,- kr. svarende til 550,- kr. pr. kvadratmeter tilladeligt etageareal.
Afd. Vesterby, købt 1990, for 11.580.000,- kr. svarende til 533,- kr. pr. kvadratmeter tilladeligt etageareal.
Afd. Sønderby, købt 1992, for 6.713.496,- kr. svarende til 440,- kr. pr. kvadratmeter tilladeligt etageareal.
Selve jordprisen er imidlertid kun en mindre del af de samlede "grundomkostninger". Lokalplanens krav om, at bygherrerne i området skulle afholde alle udgifter til infrastruktur betød, at alle bygherrer skulle bidrage kontant til disse meget betydelige udgifter.
....."
De 3 almennyttige boligselskaber har til brug for ansøgning om offentlig støtte beregnet de samlede grundudgifter (grundkøbesum med tillæg af diverse udgifter til kloakanlæg, interne veje m.v.) til følgende beløb:
Østerby | : | 26.586.000 kr., |
Vesterby | : | 41.530.000 kr., |
Sønderby | : | 26.500.000 kr., |
Sagsøgerne har til belysning af grundværdien vedrørende de i sagerne omhandlede ejendomme udarbejdet en opstilling over grundværdier på baggrund af skyldrådets vurdering i 1996 for ejendomme beliggende i Torstorp. Af opstillingen fremgår, at den gennemsnitlige grundværdi beregnet efter grundens areal er 731 kr. pr. m2, når der er tale om vurdering efter byggeretsprincip, mens den samme gennemsnitlig værdi for grunde efter etagearealvurderingen er 504 kr. pr. m2. Foretages samme gennemsnitlige værdi efter grundenes bebyggede areal, udgør værdierne henholdsvis 2.153 kr. og 1.118 kr. pr. m2. Grundværdien efter grundarealet udgør for de i sagen omhandlede grunde henholdsvis 750, 835 og 835 kr. pr. m2. De tilsvarende grundværdier beregnet efter bebygget areal udgør 2.184, 2.155 og 2.353 kr. pr. m2.
Den 4. november 1994 nedsatte Skyldrådet vurderingsrådets ansættelse ved 19. almindelige vurdering af TAB, afd. Nørreby fra 53.446.400 kr. til 33.777.300 kr. Det fremgår af afgørelsen, at da "kun en helt uvæsentlig del af bebyggelsen kan betegnes som tæt-lav boligbebyggelse i sædvanlig forstand" havde skyldrådet vedtaget, "at det samlede grundareal bør ansættes efter etagearealprincippet".
Ved betinget skøde af 17. december 1996 solgte TAB Torstorp til HCO A/S nogle nærmere angivne matrikelnumre med et samlet areal på 70.556 m2 til en pris af ca. 11 mio. kr. inkl. byggemodningsrefusion. Det fremgår af skødet, at sælger overdrager arealet med henblik på opførelse af parcelhuse. Arealet er senere udstykket i 75 parcelhusgrunde. En af disse grunde med et vurderingsareal på 795 m2 er pr. 1. januar 1998 vurderet til en grundværdi af 278.900 kr.
Under sagen har sagsøgte udarbejdet en liste over 122 ejendomme, der er handlet i årene 1994-95. Sagsøgerne har databehandlet materialet og har i notat af 4. august 2000 blandt andet anført:
".....
Resultatet af databehandlingen viser, at ubebyggede arealer til boligformål, uanset om dette er støttede byggerier, arealer til opførelse af ejerlejligheder, arealer til udstykning til parcelhusgrunde eller rækkehusgrunde, handles til priser mellem 500,- kr. og 1750,-.kr. pr. kvadratmeter tilladeligt etageareal. Hovedparten af handelspriserne ligger intervallet mellem 900,- kr. og 1300,- kr.
....."
Sagsøgerne har i notatet anført en række svagheder i beregningsgrundlaget, herunder især at der ved indtastningen af handelspris på byggegrunde for støttede andelsboliger også indgår værdien af bygninger, rådgiveromkostninger, finansiering osv.
Boligselskabernes Landsforening har på grundlag af data fra Boligministeriets BOSSINF-STB kalkuleret anskaffelsessummer pr. m2 brutto etageareal for almennyttigt boligbyggeri i 1994 og 1995. De gennemsnitlige grundudgifter for 1994 er for etagelejligheder beregnet til 1.719 kr. pr. m2 og (for enfamiliehuse (tæt-lav) bebyggelse) til 1.525 kr. pr. m2. Tilsvarende udgjorde i 1995 de gennemsnitlige grundudgifter for etagelejligheder 1.496 kr. pr. m2, og for enfamiliehuse 1.568 kr. pr. m2.
Til belysning af, hvorledes byggeretsværdiprincippet fungerer i praksis, har sagsøgerne henvist til 6 ejendomsvurderinger for 1999 vedrørende ejendomme tilhørende DAB, hvor grundværdien enten er højere eller stort set svarende til ejendomsværdien. Således har Gladsaxe Vurderingskreds under anvendelsen af byggeretsværdiprincippet vurderet ejendomme beliggende Buddinge Hovedgade 267 med et vurderet areal på 25.947 m2 til en ejendomsværdi på 22.100.000 kr., og grundværdi på 23.109.500 kr.
Told & Skattestyrelsen har til brug for retssagen i en udtalelse af 7. februar 2000 oplyst, at der Styrelsen bekendt ikke er foretaget analyser af sammenhængen mellem vurderingsforslag og handelspriser for storparceller for så vidt angår områder, der er udlagt til tæt-lavt byggeri, og at et sådant analysearbejde ikke har været muligt, idet styrelsen ikke er i besiddelse af de nødvendige oplysninger. For at kunne beregne grundværdien korrekt må der foreligge oplysninger om, hvor mange byggeretter, der er knyttet til arealet. Kun for en grund på 800 m2 bliver grundværdien den samme, hvad enten man gør brug af m2-princippet eller byggeretsværdiprincippet. Hvis grunden er mindre end 800 m2, vil grundværdien blive højere ved anvendelse af byggeretsværdiprincippet med en områdepris på 500 kr. end ved anvendelse af m2-princippet med en pris pr. m2 på 500 kr. Er grunden større end 800 m2, vil det modsatte forhold gøre sig gældende. En tænkt beregning af grundværdien med udgangspunkt i en mindre normalgrund end 800 m2 i tilfælde, hvor der regnes med flere byggeretter på en ejendom, vil - alt andet lige - medføre en nedgang i den beregnede grundværdi. Når der i Told- og Skattestyrelsens vejledning om ansættelse af tæt-lavt boligbyggeri som udgangspunkt er valgt en normalgrundstørrelse på 800 m2, beror det således på, at man herved opnår, at små grunde med en høj bebyggelsesprocent bliver ansat således, at grundværdien pr. m2 grundareal bliver højere end for almindelige villaparceller med en relativt lav udnyttelsesprocent.
Parternes procedure:
Sagsøgerne har til støtte for de i de tre sager nedlagte enslydende påstande gjort gældende, at byggeretsværdiprincippet hviler på en række svagt funderede fiktioner vedrørende beregningen af grundprisen for ejendomme, der er udlagt til tæt-lav bebyggelse. En sådan beregningsmæssig vurderingsmetode vil med stor sandsynlighed resultere i en misvisende ansættelse af grundværdien, hvilket også klart er tilfældet i den foreliggende sag. Dette fremgår af det under sagen fremlagte materiale om handelsværdier. Ved anvendelse af byggeretsværdiprincippets fiktive beregningsmodel på tæt-lav bebyggelse skrues områdepriserne uforholdsmæssigt højt op, hvilket er i strid med vurderingsloven. Byggeretsværdiprincippet er i sin nuværende udformning ulovligt, idet det i praksis anvendes til fastsættelse af grundværdien på grundlag af den faktiske bebyggelse, selvom vurderingslovens § 13 klart foreskriver, at grundværdien skal beregnes ud fra værdien af grunden i ubebygget stand. Selvom om byggeretsværdiprincippet måtte anses at være lovligt, fører det til forkerte resultater, når det anvendes på store parceller som de foreliggende, idet der f. eks. ikke gives kompensation for en række udstykningomkostninger. En række af disse omkostninger ville som eksterne omkostninger give ret til fradrag i grundværdien på den fiktive lille parcel, mens omkostningerne ikke er fradragsberettigede på den store parcel, idet omkostningerne der regnes som interne omkostninger. Endvidere er der ikke ved vurderingen taget højde for lokalplanens forbud mod udstykning. Sagsøger har via materialet fra BOSSINF-STB og fra Told og Skat dokumenteret, at Landsskatteretten har overskredet rammerne for sit skøn. Under hensyn til grundenes størrelse og anvendelse ville en syn og skønsmand ikke med nogen større sikkerhed kunne udtale sig om grundenes handelspriser, hvorfor sagsøgerne ikke bør være henvist til at føre beviset for grundenes værdi på denne måde. Sagsøgerne har endelig gjort gældende at de har en retlig interesse i sagens afgørelse, idet de må have ret til at få prøvet lovligheden af en af en offentlig myndighed anvendt beregningsmodel, der for sagsøgernes ejendommes vedkommende systematisk fører til forkerte eller uacceptable resultater.
Sagsøgte
har til støtte for den nedlagte afvisningspåstand anført, at sagsøgerne ikke har retlig interesse i en domstolsprøvelse af byggeretsværdiprincippets anvendelse som sådant ved tæt-lav bebyggelse, idet dette princip alene er et beregningsteknisk hjælpemiddel til den skønsmæssige fastsættelse af grundens kontantværdi i handel og vandel.
Til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand har sagsøgte herudover gjort gældende, at vurderingsloven intet fastsætter om selve metoden til beregning af grundværdien. Byggeretsværdiprincippet er vedtaget af Ligningsrådet som et hjælpemiddel, der altid skal anvendes under udøvelse af det fornødne skøn, hvilket var klart forudsat af lovgiver i forbindelse med lovens vedtagelse, og flere gange fastslået af domstolene. Byggeretsværdiprincippet er således hverken fiktivt eller ulovligt, og det har heller ikke medført nogen generel forhøjelse af vurderingerne. Vurderingerne afviger ikke væsentligt fra det niveau, der fremgår af det under sagen fremlagte statistiske materiale. Sagsøgte har endvidere anført, at lokalplanen tillader udstykning i ejerlejligheder, hvorfor der ikke foreligger nogen offentlig rådighedsindskrænkning, der kan påvirke værdifastsættelsen.
Landsretten kan kun tilsidesætte Landsskatterettens vurdering, såfremt sagsøgerne kan dokumentere, at Landsskatteretten væsentligt har overskredet rammerne for sit skøn. Det er ikke tilfældet i den foreliggende sag, hvor sagsøgerne end ikke har forsøgt at belyse ejendommenes handelspriser gennem et syn og skøn.
Landsrettens bemærkninger:
Landsretten finder, at sagsøgerne har en aktuel, saglig interesse i at få afklaret, om byggeretsværdiprincippet, der er anvendt ved vurderingen af deres ejendomme, er i strid med vurderingslovens § 13, og sagsøgtes afvisningspåstand tages derfor ikke til følge.
Som det fremgår af Landsskatterettens kendelse, Ligningsrådets anvisninger til brug ved 19. almindelige vurdering og Told- og Skattestyrelsens vejledning om grundværdiansættelse for støttet boligbyggeri i områder med parcelhuse, dobbelthuse samt tæt-lav bebyggelse, er byggeretsværdiprincippet et vurderingsteknisk hjælpemiddel, der i almindelighed skal anvendes ved regulering af værdiforholdet mellem store og små grunde.
Folketinget har i flere tilfælde haft lejlighed til at tage stilling til princippet, jf. L 38 af 17. oktober 1980 om forslag til lov om ændring af lov om vurdering af landets faste ejendomme, Folketingstidende 1980-81 tillæg A spalte 893-900, B 50 om beregningsgrundlaget for den 17. almindelige vurdering, Folketingstidende 1980-81 tillæg A spalte 2715-2716 og L 39 af 28. januar 1981 om forslag til lov om ændring af lov om vurdering af landets faste ejendomme, Folketingstidende 1980-81 tillæg A spalte 3311-3316. De fremsatte forslag, hvorefter anvendelsen af byggeretsværdiprincippet ville blive udelukket, blev ikke gennemført.
Vurderingsloven forudsætter, at der ved vurderingen af værdien af en ejendom foretages et konkret skøn, og det fremgår af lovens § 13, at der ved ansættelsen af grundværdien skal lægges vægt på særligt opregnede forhold. Landsretten finder, at anvendelse af det vurderingstekniske hjælpemiddel, som byggeretsværdiprincippet som anført er udtryk for, ikke i sig selv er i strid med bestemmelserne i vurderingsloven. Dette gælder også for vurdering af tæt-lav bebyggelse som de i sagerne foreliggende.
Sagsøgerens påstand 1 tages derfor ikke til følge.
Sagsøgerne har til belysning af handelspriserne for etageareal og grundværdi af ubebyggede grunde til forskellige formål, herunder til støttede andelsboliger, henvist til det under sagernes forberedelse tilvejebragte materiale fra ToldSkats database vedrørende i alt 122 overdragelser i perioden 1994-1995. Som også anført af sagsøgerne er dette materiale behæftet med betydelige usikkerheder. Det samme gælder efter landsrettens opfattelse materialet fra BOSSINF-STB vedrørende overdragelser i perioden 1992-1999.
Da der ikke er påvist fejl ved vurderingsgrundlaget, og da der efter bevisførelsen ikke er grundlag for at antage, at Landsskatteretten ved værdiansættelserne har undladt at foretage et skøn, eller er gået uden for rammerne af det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne i sager af denne karakter, finder retten ikke grundlag for at tilsidesætte vurderingen af de i sagen omhandlede ejendomme. Sagsøgtes frifindelsespåstand tages derfor til følge.
T h i k e n d e s f o r r e t:
Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes for de af sagsøgerne, Taastrup Almennyttige Boligselskab Afd. Sønderby, Taastrup Almennyttige Boligselskab Afd. Østerby og Taastrup Almennyttige Boligselskab Afd. Vesterby, nedlagte påstande.
I sagsomkostninger skal Taastrup Almennyttige Boligselskab Afd. Sønderby, Taastrup Almennyttige Boligselskab Afd. Østerby og Taastrup Almennyttige Boligselskab Afd. Vesterby betale 70.000 kr. til Skatteministeriet.
