Dokumentets metadata

Ejendomsavancebeskatning - salg af landbrugsareal anvendt til fritidsformål - ikke vurderet træhus - sommerhusreglen

Landsretten fandt, at en skatteyders andel af avancen ved salg af en ejendom uden bebyggelse var skattepligtig efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1 og således ikke omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.Ejendommen, der var på mere end 366.000 m2 var ejet i sameje. Der var på grunden en træhytte på 16 m2 uden el, vand og varme, og skatteyderen hævdede, at der var tale om en sommerhusejendom i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.Ejendommen, der stedse havde været vurderet som ubebygget, blev også afhændet uden bebyggelse. Flertallet fandt, at det er en forudsætning for skattefritagelse efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, at afståelsen af en sommerhusejendom omfatter en bebyggelse. Da dette ikke var tilfældet, fandt flertallet, at salget allerede af den grund ikke var omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. Flertallet fandt det herved uden betydning, at træhytten efterfølgende blev overdraget til køberen, da det ikke var en del af afståelsen eller i øvrigt var forudsat ved afståelsen af grundstykket.Én dommer fandt, at ejendommen, når hensås til, at der på det 366.000 m2 store grundstykke alene var opført en bygning på 16 m2 uden sædvanlige installationer for et sommerhus, ikke kunne anses som en sommerhusejendom i § 8, stk. 2's forstand - uanset bygningen bevismæssigt fandtes at have været benyttet til ferieophold for skatteyderen og dennes familie.

Parter

A
(advokat Arne Møllin Ottosen)
mod
Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Jakob Krogsøe).

Afsagt af landsdommerne

Poul Hansen, Henrik Estrup og Bente Sørensen (kst.)

Under denne sag, som er anlagt den 18. januar 2000, har sagsøgeren, A, nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at den ved salg af sagsøgerens andel af ejendommen H i indkomståret 1997 opnåede fortjeneste på 402.285 kr. er skattefri efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Sagsøgte har påstået frifindelse.

Der er mellem parterne enighed om størrelsen af den opnåede fortjeneste.

Landsskatteretten afsagde den 18. oktober 1999 sålydende kendelse:

".....

Klagen vedrører opgørelsen af indkomsten på følgende punkt:

Det fremgår af de forelagte oplysninger, at ejendommen H blev erhvervet af klagerens ægtefælle og to andre familiemedlemmer i 1955. Ejendommen var på 369.220 kvm frijord, og bestod af granskov, selvsået bjergfyr og hede. Ejendommen blev erhvervet med henblik på jagt og andre rekreative formål, og har ikke været udnyttet erhvervsmæssigt.

Ifølge det af klageren oplyste henstod der ved købet i 1955 en ældre fritidsbeboelse på ejendommen. Fritidsbeboelsen blev ifølge klageren revet ned i 1962, hvorefter der blev opført en anden fritidsbeboelse på 16 kvm.

Den faste ejendom har i hele perioden været vurderet som ubebygget landbrugsareal, og bebyggelsen har således ikke været selvstændigt vurderet. Ifølge brev fra Ringkøbing Amt kan der ikke meddeles tilladelse til udstykning af ejendommen.

I foråret 1997 blev ejendommen solgt ved frivillig auktion som ubebygget parcel for 1,9 mio kr., og klageren modtog sin andel af salgssummen. Den på ejendommen opførte bebyggelse medfulgte ikke i handelen, men blev senere afhændet til køberen af parcellen for 3000 kr.

Skatteankenævnet har anset fortjenesten ved salget af andelen af ejendommen H som skattepligtig efter ejendomsavancebeskatningslovens almindelige regler, idet ejendommen ikke kan anses for omfattet af fritagelsesbestemmelsen for sommerhusejendomme i § 8, stk. 2.

Til støtte herfor har skatteankenævnet bl.a. anført, at ejendommen ikke kan sidestilles med de typer af ejendomme, der er nævnt i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, samt at den ej heller er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, idet der ikke i vurderingsmæssig henseende er taget stilling til det i klagen omtalte hus.

Klagerens repræsentant har gjort gældende, at fortjenesten ved salg af andelen af ejendommen H ikke skal beskattes efter ejendomsavancebeskatningslovens almindelige regler, idet afhændelsen af ejendommen skal behandles efter fritagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Til støtte herfor har klagerens repræsentant bl.a. anført, at klageren er af den opfattelse, at det må anses for dokumenteret, at der på ejendomme har været opført en fritidsbeboelse, samt at denne har været anvendt som fritidsbeboelse, og at den vurderingsmæssige status ikke har nogen betydning, idet det er den faktiske benyttelse af ejendommen, der er afgørende for beskatningen ved afståelsen.

Landsskatteretten skal udtale

Uanset at klager har benyttet ejendommen med den eksisterende opholdsmulighed til fritidsformål, har ejendommen efter det oplyste stedse været vurderet som en ubebygget grund. Endvidere fremgår det af det vedlagte udbudsmateriale m.v., at ejendommen er afstået som et ubebygget areal. Herefter findes ejendommen ikke at kunne karakteriseres som et sommerhus eller lignende, og forholdet er således ikke omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Avancen ved salget skal herefter beskattes efter ejendomsavancebeskatningslovens almindelige regler.

....."

Sagens nærmere omstændigheder er endvidere følgende:

Sagsøgeren fik efter sin ægtefælles død ved skifteretsattest tinglyst adkomst på ejendommen den 14. marts 1994. Sagsøgeren fik således adkomst på 5/9 af ejendommen, matr.nr. 6 .. H, Y1-by, hvis areal ifølge tingbogen var 366.230 m², heraf vej 5.030 m².

Den 15. september 1997 blev ejendommen solgt af samejerne på en frivillig auktion for 1.900.000 kr. Af salgsopstillingen fremgik det under rubrikken ejendomsoplysninger/ejendomskategori, at der var tale om en ubebygget parcel. Det fremgik endvidere, at ejendomsværdien pr. 1. januar 1996 udgjorde 630.000 kr., heraf grundværdi 254.300 kr. Under rubrikken "Beskrivelse" var anført følgende: "Unik skovejendom på ca. 67 tdr. frijord bestående af granskov, selvsået bjergfyr med lysninger og hede, som har ligget stort set uberørt hen i mere end 40 år. Ejendommen grænser op til statsskoven .... plantage. Der medfølger ikke hus/hytte på ejendommen. Fantastisk god jagtejendom."

Efter auktionen skrev advokat MJ på vegne sagsøgerens søn til advokaten for køberen af ejendommen. Af brevet, som er dateret den 24. september 1997, fremgår følgende:

".....

Jeg retter henvendelse til Dem på vegne min klient, B, som De talte med under auktionen.

Anledningen er det træhus, som står på den solgte ejendom. Vi lovede jo at ville fjerne det, men De gav udtryk for, at det ikke hastede, og at vi foreløbig kunne afvente ankefristens udløb.

Min klient har imidlertid meddelt mig, at han gerne vil have Deres klients endelige stillingtagen til, hvorvidt han vil købe huset eller ej.

Jeg kan oplyse, at huset er placeret på arealet før 1970 - altså før By- og Landzonelovens ikrafttræden. Herefter er huset efter min og min klients opfattelse lovligt placeret. Hvis huset bliver fjernet, vil der ikke blive givet tilladelse til genopførelse af et sådant hus, og hvis man søger amtet om tilladelse til opsættelse af et arbejdsskur el. lign., vil amtet efter sædvanlig praksis kun tillade opførelse af et simpelt redskabs- og arbejdsskur uden bund indrettet på en sådan måde, at det absolut ikke kan bruges som jagthytte el. lign.

Efter min klients opfattelse er huset et meget stort aktiv for arealet og forøger værdien væsentligt.

Jeg er derimod enig i, at huset som sådan ikke har den store værdi, men det er bebyggelsesretten og årstallet for husets placering, der har stor betydning.

Jeg hører derfor gerne, hvorvidt Deres klient er alvorligt interesseret i at købe huset, idet min klient ellers som nævnt vil få det fjernet, og dermed vil muligheden for at placere en hytte til beboelse på arealet for evigt være tabt.

....."

Sagsøgerens revisor har i en erklæring, dateret den 5. november 1998, til brug for skattesagen erklæret, at: "der for fru A/C ikke i de seneste fem år har været nogen erhvervsmæssig drift på ejendommen, H".

Der er under sagen blevet forevist nogle fotos med angivelse af, at de er optaget i henholdsvis ca. 1962, 1972, 1976 og 1979.

Sagsøgerens søn, B, har forklaret, at han er født i 1942 og derfor kan huske, da faderen købte ejendommen H. Det hus, der er opført på ejendommen, stammer fra ...., som blev fredet. Faderen købte et af husene derfra, og det blev flyttet på en lastbil. Træerne i skoven var da så små, at det kunne lade sig gøre at køre ind med en lastbil. Huset var velbygget med fast bund, tag med papbelægning, faste vægge og terrasse. Huset var på ca. 16 m² og indrettet med stue, køkken med gas og køkkenvask samt køjerum med to faste køjer. Der var ved huset en brønd med håndpumpe, men der var ikke lagt vand ind. Der var ikke toilet, og afløbet fra køkkenvasken gik til en faskine, som var gravet ud under huset. Der var gasvarme og -lys. Familien har brugt huset som sommerhus, og de havde ikke andre sommerhuse. Huset blev brugt i weekends og ferier hele året. Jagten på ejendommen har aldrig været lejet ud, og han mener ikke, at der har været indtægtsgivende aktiviteter på ejendommen. Huset har heller ikke været udlejet. Forevist fotos har han forklaret, at et af dem viser hans kone og to små børn i huset. Et andet viser familien, blandt andet hans mor, foran huset. Huset var ikke med på den frivillige auktion, fordi det tilhørte moderen alene, mens grunden var i sameje. Det var meningen, at huset skulle fjernes. Det viste sig imidlertid, at træerne var blevet for store til, at der kunne køres ind med lastbil. Derfor blev det for dyrt at fjerne huset, og man spurgte i stedet køberen af ejendommen, om han ville købe huset. Han gav 3.000 kr. for det. Disse penge har hans mor fået.

Sagsøgeren har til støtte for sin påstand nærmere anført, at ejendommen er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, jf. stk. 1. Bestemmelsen rummer ikke nogen betingelse om, at der skal være en bebyggelse, for at der foreligger en sommerhusejendom. Selvom dette måtte være tilfældet, er denne betingelse opfyldt, idet der på ejendommen H var en bebyggelse, som kunne karakteriseres som et sommerhus. Det var muligt at anvende huset til overnatning, og der var adgang til vand og mulighed for at opvarme huset. Det kan ikke være afgørende, om der var toiletfaciliteter. Det er ikke afgørende for anvendelse af skattefritagelsesreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, hvorledes en ejendoms vurderingsmæssige status er. Det afgørende er den faktiske benyttelse af ejendommen. Ejendommen blev i sin tid erhvervet til privat benyttelse med henblik på jagt og andre rekreative formål, og sagsøgeren og hendes familie har benyttet ejendommen som sommerhus i hele ejerperioden og har ikke på noget tidspunkt udnyttet den erhvervsmæssigt. Det er ubestridt, at ejendommen ikke kunne udstykkes, og det kan ikke tillægges betydning, hvorledes der er forholdt med de øvrige samejeres avance ved salget. Da der lå et sommerhus på grunden på salgstidspunktet, og da dette sommerhus senere blev solgt til samme køber, som købte grunden, er det uden betydning, at huset ikke blev solgt med på den frivillige auktion. Der er ikke hjemmel til at tillægge forskellen mellem grundens og husets pris betydning.

Sagsøgte har til støtte for sin påstand nærmere anført, at sagsøgerens avance ved salget af ejendommen er skattepligtig efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1. Betingelsen for at opnå skattefritagelse for ejendomsavancen i denne sag er, at der er solgt en sommerhusejendom. Det er ikke tilfældet her allerede som følge af, at ejendommen blev afhændet som ubebygget. Der medfulgte ikke nogen bebyggelse ved salget på den frivillige auktion. Dette fremgår af salgsopstillingen, der positivt anførte, at der ikke medfulgte hus/hytte. Ejendomsavancebeskatningslovens § 8 omfatter ikke ubebyggede grunde. Salget kan ikke bringes ind under ejendomsavancebeskatningslovens § 8 ved, at den på grunden værende træhytte efterfølgende blev solgt til køberen af grunden. Som følge af, at ejendommen blev afhændet som ubebygget, er avancen ikke skattefri i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. Sagsøgte har i anden række anført, at den træhytte på 16 m² til en værdi af 3.000 kr., som befandt sig på grunden, ikke kan medføre, at den 366.230 m² store ejendom kan karakteriseres som en sommerhusejendom eller lignende. Der var ikke indlagt vand; der var ingen toiletfaciliteter, og der var ingen el. Hvis der havde været tale om en bebyggelse, som var egnet til beboelse, havde man antagelig ikke i forbindelse med salget, villet fjerne den. Der er tale om en ejendom, som stedse har været vurderet som ubebygget, og de øvrige samejere har da også anset avancen som skattepligtig.

Dommerne Henrik Estrup og Bente Sørensen udtaler:

Der blev ved den frivillige auktion afstået en ubebygget parcel på mere end 366.000 m². Afståelsen omfattede ikke den på ejendommen værende bebyggelse, som ikke havde samme ejerkreds som parcellen, idet bebyggelsen tilhørte sagsøgeren alene.

Da det må være en forudsætning for anvendelsen af skattefritagelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, at en afståelse af en sommerhusejendom omfatter en bebyggelse, kan sagsøgerens avance, som er opstået ved salget den 15. september 1997, ikke falde ind under denne bestemmelse. Det kan ikke tillægges vægt, at bebyggelsen efterfølgende blev solgt til køberen af grunden, da det ikke var forudsat ved afståelsen af parcellen, og da dette salg ifølge det oplyste alene skyldtes den omstændighed, at det blev for dyrt at fjerne bebyggelsen.

Idet det herefter ikke er fornødent at tage stilling til, om den pågældende ejendom efter arealets størrelse og bebyggelsens karakter overhovedet kan anses for en "sommerhusejendom eller lignende", stemmer vi med denne begrundelse for at tage sagsøgtes frifindelsespåstand til følge.

Dommer Poul Hansen udtaler:

Kriteriet i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, jf. stk. 1, for, om fortjeneste ved afståelse af "sommerhusejendomme og lign." er skattefri, er efter ordlyden af bestemmelsen ikke, hvad køberen har planer om at anvende ejendommen til, men sælgerens benyttelse af ejendommen i en del af eller hele den periode, hvori sælgeren har ejet ejendommen. Bestemmelsen i stk. 2 kan efter sammmenhængen med stk. 1 kun finde anvendelse, såfremt ejendommen er bebygget med en bygning, der er egnet til og i perioder også rent faktisk har været anvendt til beboelse. Den omstændighed, at den på ejendommen værende bebyggelse først blev afhændet til køberen af ejendommen ganske kort tid efter afhændelsen af selve jordarealet, kan ikke tillægges afgørende betydning for spørgsmålet om beskatning af fortjenesten.

Sagsøgerens ægtefælle, der afgik ved døden omkring 1993, erhvervede efter det oplyste ejendommen i 1955 sammen med to andre familiemedlemmer med henblik på jagt og andre rekreative formål. På det 366.230 m² store grundstykke er der alene opført en bygning på 16 m², der i øvrigt er uden de sædvanlige installationer, som normalt forefindes i et sommerhus. Uanset det efter bevisførelsen må lægges til grund, at bygningen i perioder i et vist omfang har været benyttet til ferieophold for sagsøgeren og hendes familie, kan ejendommen ikke anses som en sommerhusejendom og lign. i den betydning, dette udtryk anvendes i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. Dette støttes tillige af, at ejendommen stedse har været vurderet som ubebygget landbrugslod. Fortjenesten ved salget er derfor ikke omfattet af fritagelsen i undtagelsesbestemmelsen i § 8, men skal medregnes til den skattepligtige indkomst i medfør af hovedreglen i lovens § 1, stk. 1. Med denne begrundelse stemmer også jeg for at tage sagsøgtes påstand om frifindelse til følge.

T h i k e n d e s f o r r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Sagens omkostninger skal sagsøgeren, A, betale til sagsøgte med 22.000 kr.

De idømte sagsomkostninger skal betales inden 14 dage.