Dokumentets metadata

Frasalg af vindmølleparcel - nedslag for ulempe - genanbringelse af avance

En pålæggelse af en rådighedsindskrænkning vedrørende et jordtilliggende til placering af en vindmølle blev anset for omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven. Ved opgørelsen af avancen fandt retten, at eventuelle ulemper i forbindelse med den efterfølgende drift af ejendommen måtte anses at indgå i det skønsmæssigt ansatte værditab ved fastsættelsen af anskaffelsessummen for den afståede del af ejendommen. Endvidere fandt retten, at en hensyntagen til en mulighed for udstykning af vindmølleparceller (forventningsværdi) forudsatte, at det på tidspunktet for vurderingen pr. 1. januar 1993 kunne forventes, at der kunne udstykkes fra den pågældende ejendom. Dette fandtes konkret ikke godtgjort. En efterfølgende stigning i ejendomsskatterne fandtes avanceopgørelsen uvedkommende. Endvidere fandt retten ikke, at der kan ske genanbringelse i vedligeholdelsesudgifter.

A klager for indkomståret 1997 over, at skatteankenævnet har ansat avance ved frasalg af vindmølleparcel til 135.139 kr.

Det fremgår af sagen, at klageren ejer en landbrugsejendom. Ved aftale af 17. december 1997 blev ejendommen pålagt en varig rådighedsindskrænkning vedrørende et selvstændigt beliggende jordtilliggende tilhørende ejendommen til placering af vindmølle og adgangsvej hertil på i alt 925 m² mod et fast vederlag. Jordarealet er placeret ca. 1,3 km fra ejendommens stuehus. Ejendommen var pr. 1. januar 1993 vurderet til 890.000 kr. med en grundværdi på 297.700 kr.

Kommunalbestyrelsen i X Kommune vedtog den 15. oktober 1996 endeligt lokalplan, som bl.a. omfatter tilladelse til etablering af en vindmøllepark i det område, hvor det af klageren frasolgte areal er beliggende. Opstillingen vedrører 20 vindmøller med en effekt pr. mølle på 600 kW.

Skatteankenævnet har ansat avancen ved frasalget af jordparcellen til 135.139 kr. efter følgende beregning:

Som begrundelse har skatteankenævnet bl.a. anført, at der foreligger forhold, der begrunder et fald i ejendommens handelsværdi pr. 1. januar 1993 udover den andel af selve jordarealet der afstås. Der er på denne baggrund skønsmæssigt ansat 20.000 kr. i tilknytning til driftsulemper samt rådighedsindskrænkning m.v. I dette skøn er der taget hensyn til placeringen af adgangsvejen til vindmøllen, vindmøllens placering 1,3 km fra hovedejendommen, samt at jordarealet udgør 925 m² (heraf vej 700 m²) af et mindre jordstykke på 2.28 ha. Ved skønsudøvelsen af selve det afståede areal er der anvendt en forholdsmæssig fordeling ud fra ejendommens vurdering pr. 1. januar 1993. Denne værdi er kapitaliseret med 3 efter tillægsværdiprincippet, da en andel af jordens værdi ved den offentlige vurdering må anses at være henført til bygningernes værdi.

Vedrørende ønsket om yderligere genanbringelse i jord og dræningsudgifter kan disse imødekommes fuldt ud efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6 C. Efter bestemmelsens ordlyd er der derimod ikke holdepunkter for at indrømme genanbringelse i vedligeholdelsesudgifter på stuehuset.

Det er uden betydning for den nærværende avanceopgørelse, hvilket værditab naboens vindmøller har påført klageren. Det afgørende er at opgøre de skattemæssige konsekvenser i forbindelse med "frasalg" af jord. Driftsulempen kan skønnes til 15 minutter, 4 gange årligt til en maskintimepris på 600 kr. i 30 år, skønsmæssigt afrundet til 20.000 kr.

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at avancen skal ansættes til 56.600 kr. beregnet således:

Som begrundelse har repræsentanten bl.a. anført, at marken behandles i alt 10 gange med et ekstra tidsforbrug på ca. 15 minutter pr. gang. Med en timesats på 600 kr. for en mand plus maskine og en kapitaliseringsfaktor på 20, giver det i alt 30.000 kr. i direkte driftsudgifter. Dertil kommer ekstra udgifter til ejendomsskatter. Da ejendommens grundværdi er opvurderet med 150.000 kr. på grund af vindmøllegrunden, giver det med den nuværende grundskyldspromille på 13,7 en årlig ekstra udgift på 2.055 kr. Med en kapitaliseringsfaktor på 20 giver det i alt 41.1000 kr. i ekstra udgifter. Dertil kommer det værditab selve tilstedeværelsen af møllen giver. Der kan herved henvises til TfS 1999.350 LSR, hvor den samlede ulempe sættes til 50.000 kr. Der kan endvidere henvises til Højesterets dom i sag nr. 197/1960, som danner baggrund for elselskabernes aftale med landbruget om erstatning for master. Her bruges en erstatning på 38.333 kr. for de store master. Ud fra dette er 50.000 kr. for ulemper og 41.000 kr. yderligere ejendomsskat det korrekte beløb som ulempegodtgørelse, når der i øvrigt ikke er væsentlige æstetiske ulemper. Dertil kommer erstatning for vingenedslag fra nabomølle på 25.000 kr., hvilket er modtaget, fordi nabomøllens vinger når ind over skel, og er givet for varige ulemper.

Vedrørende genanbringelse har repræsentanten bl.a. anført, at i ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, anføres det, at vedligeholdelsesudgifter der ikke kan fratrækkes indgår i anskaffelsessummen. I Ligningsrådets bindende forhåndsbesked 86/98-4286-00001 af 18.08.1998 anføres det, at der kan genanbringes i mælkekvoter. Der gives som begrundelse, at køb og salg påvirker anskaffelsessummen for ejendommen. Man siger således, at hvis en udgift forøger anskaffelsessummen for ejendommen, så kan der genanbringes i den. Derfor kan der også genanbringes i stuehusudgift, selv om den har karakter af vedligeholdelse.

Sagen har været til udtalelse i Told- og Skattestyrelsen, der bl.a. har udtalt følgende:

"...

I besvarelse af Landsskatterettens brev af 22.2.01 skal Told- og Skattestyrelsen bemærke, at ejendommen ved vurdering pr. 1.1.1993 var ansat således:

Ejendomsværdi 890.000 kr.

Grundværdi 297.700 kr.

Stuehusets ejendomsværdi 260.000 kr.

Ejendommen omfatter et samlet areal på 33 ha 9888 m².

Den omhandlede vindmølleparcel er en del af matr. og er beliggende i en afstand fra ca. 1,3 km fra ejendommens øvrige bygninger og stuehuset.

Told- og Skattestyrelsen finder ikke, at der ved vurderingen pr. 1.1.1993 er indgået forventninger om, at arealet ville blive udlagt til vindmøller.

Efter de foreliggende oplysninger finder styrelsen at kunne tilslutte sig skatteankenævnets skøn m.h.t. den afgivne parcels andel af anskaffelsessummen.

..."

Landsskatteretten skal udtale:

Fortjeneste ved salg af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1.

Ved delsalg af en ejendom erhvervet før 1993 skal der som indgangsværdi ved beregningen af avancen anvendes en forholdsmæssig andel af ejendomsvurderingen pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10%, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3.

Ved denne fordeling skal der ikke alene tages hensyn til det frasolgte areals størrelse i forhold til hele ejendommen, men der må også lægges vægt på de forskellige arealdeles beliggenhed, udnyttelsesmulighed og bonitet m.v. Ligeledes må det tages i betragtning, at værdien af restejendommen i visse tilfælde vil blive formindsket på grund af frasalget, og i så fald må der overføres en til værdiforringelsen svarende del af anskaffelsessummen til den anskaffelsessum, der skal henføres til det solgte areal, jf. herved cirk. nr. 166 af 12. september 1994.

Retten bemærker herved, at eventuelle ulemper i forbindelse med den efterfølgende drift af ejendommen må anses for at indgå i det skønsmæssigt ansatte værditab ved fastsættelsen af anskaffelsessummen for den afståede del af ejendommen. Det bemærkes endvidere, at hensyntagen ved fordelingen af anskaffelsessummen til en mulighed for udstykning af vindmølleparceller, jf. herved TfS 1999.350 LSR, forudsætter, at det på tidspunktet for vurderingen pr. 1. januar 1993 kunne forventes, at der kunne udstykkes fra den pågældende ejendom.

Idet det ikke findes godtgjort, at der allerede i 1993 indgik en forventningsværdi vedrørende muligheden for at sælge jord til opstilling af vindmøller, finder retten ikke efter de foreliggende oplysninger grundlag for størrelsesmæssigt at forhøje det af skatteankenævnet udøvede skøn over anskaffelsessummen for den i 1996 afståede del af ejendommen. Retten bemærker herved, at der efter det oplyste modtages en erstatning for vingeslag i anledning af opstillingen af en vindmølle på naboens ejendom. Retten finder, at der herved sker en afståelse af en del af klagerens ejendom, hvorfor det er berettiget, at den modtagne erstatning er anset som en afståelsessum.

Endvidere bemærker retten, at anskaffelsessummen for ombygninger udført på ejendomme, der er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A kan nedsættes med fortjeneste ved afståelse af fast ejendom efter reglerne i § 6 A, hvorved fortjenesten ikke medregnes ved den skattepligtige indkomst, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 6 C. I overensstemmelse med TfS 2001.688 findes genanbringelse ikke at kunne ske i vedligeholdelsesudgifter, hvorfor der ikke findes grundlag for at nedsætte den ansatte avance.

Det bemærkes herved, at stigningen i ejendomsskatterne er avanceopgørelsen uvedkommende.