Skatteforlaget

Dokumentets metadata

Dokumentets dato:	13-03-2002
Offentliggjort:	29-04-2002
SKM-nr:	SKM2002.250.VLR
Journalnr.:	10. afdeling, B-2931-99
Referencer.:	Statsskatteloven
Dokumenttype:	Dom

---

Værdi af egen bolig i udlejningsejendom

Ministeriet tog bekræftende til genmæle over for sagsøgerens påstande om fradrag for varmeudgift og hensættelser til grundejernes investeringsfond for indkomstårene 1992-1994. Herefter drejede sagen sig alene om skønnet over lejeværdien af sagsøgerens egen lejlighed i de omhandlede indkomstår samt størrelsen af lejeindtægten ved udlejning af 1. sals lejligheden i indkomståret 1994.Landsretten fandt, at Landsskatterettens skøn over lejeværdien ikke kunne tilsidesættes, da sagsøgeren ikke gennem afholdelse af syn og skøn eller på anden måde havde godtgjort, at skønnet var forkert. Landsretten fandt endvidere, at lejeindtægten for 1. sals lejligheden i indkomståret 1994 skulle ansættes i overensstemmelse med revisors oplysninger herom, som skattemyndighederne også havde lagt til grund. Ministeriet blev derfor frifundet for disse forhold.

---

Parter

A

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved advokat Jakob Krogsøe).

Afsagt af landsdommerne

Kristian Petersen, Lisbeth Parbo og Annette Dellgren

Under denne sag, der er anlagt den 29. december 1999, har sagsøgeren, A, nedlagt følgende endelige påstande over for sagsøgte, Skatteministeriet:

Påstand 1.

Vedrørende indkomståret 1992.

Sagsøgte tilpligtes at anerkende,

1. at skatteyders skattepligtige indkomst for året nedsættes med værdi af egen bolig fra 60.000 kr. til 37.796 kr. eller med 22.204 kr.
2. at skatteyders skattepligtige indkomst for året nedsættes med varmeudgift vedrørende lejligheden på 1. sal med 3.600 kr.
3. at skatteyders skattepligtige indkomst for året nedsættes med hensættelse til Grundejernes Investeringsfond med 3.110 kr.

I forhold til pkt. a har sagsøgeren nedlagt en subsidiær påstand om, at egenlejen fastsættes til det niveau pr. m², der var gældende i kvarteret for en umoderniseret lejlighed i 1992, men lavere end det i Landsskatteretten fastsatte beløb.

Sagsøgeren har mere subsidiært nedlagt påstand om, at fastsættelsen af egenlejen hjemvises til fornyet behandling ved den kommunale ligningsmyndighed.

Påstand 2.

Vedrørende indkomståret 1993.

Sagsøgte tilpligtes at anerkende,

1. at skatteyders skattepligtige indkomst for året nedsættes med værdi af egen bolig fra 60.000 kr. til 37.796 kr. eller med 22.204 kr.
2. at skatteyders skattepligtige indkomst for året nedsættes med varmeudgift vedrørende lejligheden på 1. sal med 3.600 kr.
3. at skatteyders skattepligtige indkomst for året nedsættes med hensættelse til Grundejernes Investeringsfond med 4.252 kr.
4. at skatteyder får fradrag for afholdt udgift til syn & skøn med 3.460 kr.

I forhold til pkt. a har sagsøgeren nedlagt en subsidiær påstand om, at egenlejen fastsættes til det niveau pr. m², der var gældende i kvarteret for en umoderniseret lejlighed i 1993, men lavere end det i Landsskatteretten fastsatte beløb. Sagsøgeren har mere subsidiært nedlagt påstand om, at fastsættelsen af egenlejen hjemvises til fornyet behandling ved den kommunale ligningsmyndighed.

Påstand 3.

Vedrørende indkomståret 1994.

Sagsøgte tilpligtes at anerkende,

1. at skatteyders skattepligtige indkomst for året nedsættes med værdi af egen bolig fra 60.000 kr. til 37.796 kr. eller med 22.204 kr.
2. at skatteyders skattepligtige indkomst for året nedsættes med varmeudgift og lejeindtægt vedrørende lejligheden på 1. sal fra 23.736 kr. til 19.032 kr. eller med 4.704 kr.
3. at skatteyders skattepligtige indkomst for året nedsættes med varmeudgift vedrørende lejligheden i stuen med 3.650 kr.
4. at skatteyders skattepligtige indkomst for året nedsættes med hensættelse til Grundejernes Investeringsfond med 7.535 kr.

I forhold til pkt. a har sagsøgeren nedlagt en subsidiær påstand om, at egenlejen fastsættes til det niveau pr. m², der var gældende i kvarteret for en umoderniseret lejlighed i 1994, men lavere end det i Landsskatteretten fastsatte beløb. Sagsøgeren har mere subsidiært nedlagt påstand om, at fastsættelsen af egenlejen hjemvises til fornyet behandling ved den kommunale ligningsmyndighed.

Sagsøgte har taget bekræftende til genmæle over for sagsøgerens påstand 1b, 1c, 2b, 2c, 3b2 og 3c. Sagsøgte har over for sagsøgerens påstande 1a, 2a og 3a nedlagt påstand om frifindelse, og har over for påstand 3b alene anerkendt beløbet med 3.600 kr. Vedrørende påstand 2d har sagsøgte nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.

Sagsøgte har subsidiært nedlagt påstand om, at ansættelsen af sagsøgerens skattepligtige indkomst for indkomstårene 1992-1994 hjemvises til fornyet behandling ved ligningsmyndighederne.

Sagsøgte har opgjort den anerkendte nedsættelse af sagsøgerens indkomst for indkomstårene 1992-1994 således:

Indkomståret 1992:
Varmeudgift 1. sals lejligheden	3.600,00 kr.
Hensættelse til Grundejernes Investeringsfond fratrukket vedligeholdelsesudgiften (1.000 kr.)	3.110,00 kr.
I alt	6.710,00 kr.
Indkomståret 1993:

Varmeudgift 1. sals lejligheden

3.600,00 kr.

Hensættelse til Grundejernes Investeringsfond fratrukket vedligeholdelsesudgiften (1.000 kr.)

4.252,00 kr.

I alt

7.852,00 kr.

Indkomståret 1994:

Varmeudgift 1. sals lejligheden

3.600,00 kr.

Varmeudgift stuelejligheden

3.650,00 kr.

Hensættelse til Grundejernes Investeringsfond

7.535,00 kr.

I alt

14.785,00 kr.

Sagen drejer sig herefter alene om den skattemæssige ansættelse af lejeværdien af sagsøgerens lejlighed, opgørelsen af sagsøgerens lejeindtægt i 1994 for lejligheden på 1. sal, og om sagsøgeren har fradrag for udgifter til et syn- og skøn, i 1993.

Den 30. september afsagde Landsskatteretten kendelse i anledning af en klage indgivet af sagsøgeren vedrørende hendes skatteansættelse for indkomstårene 1992, 1993 og 1994. I kendelsen hedder det:

"Klagen vedrører opgørelsen af indkomsten på følgende punkt:

Indkomståret 1992

Personlig indkomst

Lejeværdi af egen bolig

65.000 kr.

Lejeværdi af garage

2.400 kr.

Leje af stuelejligheden

26.000 kr.

Lejeindtægter vedrørende lejligheden på 1. sal

36.000 kr.

Beskatning af § 18 b konto midler, jf. ligningslovens
§ 14 G, stk. 5.

3.110 kr.

Ikke godkendt fradrag for udgifter til brandsikring, maler- og elarbejde,

339.297 kr.

Indkomståret 1993

Personlig indkomst

Lejeværdi af egen bolig

68.000 kr.

Lejeværdi af garage

2.400 kr.

Leje af stuelejligheden

28.000 kr.

Lejeindtægter vedrørende lejligheden på 1. sal

38.000 kr.

Beskatning af § 18 b konto midler, jf. ligningslovens § 14 G, stk. 5

4.252 kr.

Indkomståret 1994

Personlig indkomst

Lejeværdi af egen bolig

72.000 kr.

Lejeværdi af garage

2.400 kr.

Leje af stuelejligheden

24.000 kr.

Lejeindtægter vedrørende lejligheden på 1. sal

40.200 kr.

Beskatning af § 18 b konto midler, jf. ligningslovens § 14 G, stk. 5.

7.535 kr.

Sagen har været forhandlet med klagerens ægtefælle på Told- og Skatteregionen. Under sagens behandling for Landsskatteretten har klagerens ægtefælle anmodet om at forelægge sagen på et retsmøde.

I henhold til bestemmelsen i skattestyrelseslovens § 27, stk. 3, kan retten undlade at imødekomme en sådan begæring, hvor denne behandlingsform efter forholdene må anses for åbenbart overflødig. Under henvisning til denne bestemmelse har Landsskatteretten ikke imødekommet begæringen om retsmøde.

Det fremgår af sagens oplysninger, at klageren erhvervede ejendommen .... Gade 10, .... pr. 11. december 1989 for en kontant købesum på 854.831 kr. Ejendommen blev opført i år 1896, og var i de påklagede indkomstår vurderet som en beboelsesejendom med 4 lejligheder. Ifølge den af skattemyndighederne til brug for klagesagen udarbejdede sagsfremstilling består ejendommen af 3 lejligheder, hvoraf klageren har beboet 2. og 3. sals lejlighederne, der blev sammenlagt ved en ombygning i 1987. Lejligheden udgør i alt 142 m², fordelt på 6 værelser, og har selvstændigt badeværelse. Klageren har i 1990 afholdt udgifter til brandsikring, ændring af badeværelse, herunder opsætning af marmorfliser og marmorbordplade, ændring af køkken, gang og trappeopgang med i alt 199.585 kr. Herudover har klageren i samme indkomstår afholdt udgifter til udskiftning af elinstallationer, lamper m.v. med i alt 65.298 kr. Udgifterne har været fordelt på hele ejendommen.

I 1991 har klageren afholdt udgifter til maling af hovedtrappe og maling af halvdelen af klagerens egen lejlighed. Der har endvidere været afhøvlet gulve og opsat lister i klagerens lejlighed. Den samlede udgift har udgjort 74.414 kr.

...

Lejligheden på 1. sal fra 1981 og frem til 1996 været udlejet til den samme lejer. Arealet er i alt på 71 m² fordelt på 3 værelser, og toilet og bad er uden for lejligheden. Klagerens ægtefælle har oplyst, at lejen har været 1.586 kr. pr. måned.

Ifølge brev af 27. oktober 1994 fra lejerens søn til klageren har lejebetalingerne for de omhandlede indkomstår udgjort 1.886 kr. pr. måned eller 22.632 kr. pr. år. Fra 1. december 1994 har klagerens revisor oplyst, at lejen blev forhøjet til 2.990 kr. pr. måned.

Klagerens revisor har over for skattemyndighederne oplyst, at klageren ikke er i besiddelse af lejekontrakterne. Endvidere har der ikke foreligget beregninger over den omkostningsbestemte leje.

Ifølge boligstøttekontoret har der været udbetalt boligstøtte på baggrund af årlige nettohuslejer oplyst for lejligheden i stuen i 1994 på 24.000 kr. og 1. marts 1995 32.781 kr. For lejligheden på 1. sal har der for 1994 været oplyst en årlig nettohusleje på 40.200 kr.

Klageren har indsendt dokumentation for udgifter til el og vand for 1992, 1993 og 1994, samt for udgifter opgjort efter varmeregnskab for 1994.

...

Klageren har ikke medregnet overskud af ejendom eller lejeværdi af egen bolig i indkomstårene 1989, 1990 og 1991.

...

Vedrørende lejeværdi af egen bolig, lejeværdi af garage og overskud af ejendommen har nævnet anført, at overskud heraf har været skattepligtigt, jf. statsskattelovens § 4, litra b. Klagerens ejendom har ikke været omfattet af procentreglerne i ligningsloven, og når udlejer selv har bolig i en af lejlighederne, skal hun medregne den til enhver tid gældende udlejningsværdi. Ved vurderingen af klagerens lejeværdi har der været henset til, at klagerens lejlighed er på 142 m², og at der har været foretaget ændring af badeværelse, køkken og værelse. Der har endvidere været foretaget brandsikring og et større elarbejde. Elarbejdet har kostet 65.297 kr. og det øvrige arbejde har kostet 199.584 kr. Klagers lejlighed må derfor antages at være i væsentlig bedre stand end de øvrige lejligheder i ejendommen. Der har endvidere været henset til, at ejendommen ligger i et attraktivt kvarter, ...., ...., hvor huslejen for renoverede og istandsatte lejligheder er høj. Den årlige leje er således skønnet til 65.000 kr. for 1992, 68.000 kr. for 1993 og 72.000 kr. for 1994. Dette har svaret til en månedlig leje på henholdsvis 5.417 kr., 5.667 kr. og 6.000 kr.

...

Vedrørende udlejningen af lejligheden på 1. sal har nævnet anført, at oplysningerne fra Boligstøttekontoret for 1994 med en oplyst årsleje på 40.200 kr., har været lagt til grund, og i øvrigt dannet grundlag for skønsmæssig ansættelse af de 2 tidligere år med henholdsvis 36.000 kr. og 38.000 kr., henset til den almindelige prisudvikling.

...

Under sagens behandling for Landsskatteretten har klagerens ægtefælle fremlagt dokumentation for den gældende leje i kvarteret i lejemål, der må anses for sammenlignelige. Endvidere er der fremlagt udskrift af huslejenævnets afgørelse af 11. juni 1987 vedrørende samme ejendom, hvori fastsættes gældende leje pr. 1. februar 1987.

Landsskatteretten skal udtale

Lejeværdi af bolig i egen ejendom skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf. statsskattelovens § 4, litra b, 2. pkt.

Da ejendommen er vurderet som en beboelsesejendom med 4 lejligheder, bemærker retten, at lejeværdien skal ansættes til det beløb, som ejendommen kan indbringe ved udlejning til tredjemand, jf. statsskattelovens § 4, litra b, 2. pkt., og at ejendommens overskud skal medregnes ved opgørelsen af den personlige indkomst, jf. personskattelovens § 3, jf. § 4, stk. 1, nr. 6, modsætningsvis.

På grundlag af de i sagen foreliggende oplysninger, herunder oplysningerne om ejendommens opførelsestidspunkt, lejlighedens størrelse og stand, ejendommens beliggenhed samt den foretagne forbedring af ejendommen, finder retten, at den af de stedlige skattemyndigheder for 1992, 1993 og 1994 skønsmæssigt ansatte lejeværdi for ejendommens 2. og 3. sal på henholdsvis 65.000 kr., 68.000 kr. og 72.000 kr., svarende til en årlig leje på 458 kr., 479 kr. og 507 kr. pr. m², antages at overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold omfattet af lejelovgivningens regler. Retten finder efter det oplyste om lejligheden, at lejen skønsmæssigt ansættes til 60.000 kr. årligt i årene 1992-1994 inkl.

...

For så vidt angår udlejningen af ejendommens 1. sal, hvor der ubestridt har været foretaget udlejning mellem uafhængige parter, finder retten, at lejeindtægterne ansættes i overensstemmelse med det af klagernes revisor oplyste til 1.886 kr. pr. måned eller 22.632 kr. årligt i indkomstårene 1992 og 1993, og 23.736 kr. i 1994. Retten har herved lagt vægt på den mellem klageren og lejerens søn foreliggende korrespondance, lejemålets varighed samt huslejenævnets afgørelse af 11. juni 1987.

...

Herefter bestemmes

Indkomståret 1992

Personlig indkomst

Lejeværdi af egen bolig med 65.000 kr. nedsættes til

60.000 kr.

...

Lejeindtægter vedrørende lejlighed en på 1. sal med 36.000 kr. nedsættes til

22.632 kr.

...

Indkomståret 1993

Personlig indkomst

Lejeværdi af egen bolig med 68.000 kr. nedsættes til

60.000 kr.

...

Lejeindtægter vedrørende lejligheden på 1. sal med 38.000 kr. nedsættes til

22.632 kr.

...

Indkomståret 1994

Personlig indkomst

Lejeværdi af egen bolig med 70.000 kr. nedsættes til

60.000 kr.

...

Lejeindtægter vedrørende lejligheden på 1. sal med 40.200 kr. nedsættes til

23.736 kr.

..."

Af en udskrift af forhandlingsprotokollen for huslejenævnet i .... kreds fremgår det, at nævnet på et møde den 14. maj 1987 havde beregnet lejen for lejlighederne i .... Gade 10. Lejen for stuelejligheden på 61 m² var beregnet til 14.985,61 kr. årligt, og for lejlighederne på 1., 2. og 3. sal, der alle var på 71 m², var lejen beregnet til 17.114,96 kr. årligt.

Det fremgår endvidere af huslejenævnets afgørelse, at der ud over de godkendte lejebeløb blev afkrævet lejerne af lejlighederne i stuen og på 1. og 3. sal en aftalt lejeforhøjelse for isætning af termovinduer, men at der efter det oplyste ikke var indgået en sådan aftale med lejeren på 2. sal. Huslejenævnet tog ikke stilling til rimeligheden af disse lejeforhøjelser.

I en opgørelse af 3. april 1997 over lejeindbetalingerne i ejendommen for årene 1992, 1993 og 1994 udarbejdet af sagsøgerens revisor, registreret revisor PH, til Skatteankenævnet i .... fremgår det blandt andet, at der for lejligheden på 1. sal for perioden januar til og med november måned 1994 blev betalt 1.886,00 kr. pr. måned, og at der for december måned blev indbetalt 2.990,50 kr.

Af Skatteankenævnets sagsfremstilling fremgår det blandt andet, at skatteforvaltningen ved skrivelser af 5. oktober og 9. november 1995 havde anmodet sagsøgeren om at fremsende et regnskab vedrørende hendes udlejningsejendom, men at hun ikke fremsendte et regnskab.

I en skrivelse af 27. oktober 1994 til sagsøgeren meddelte OG, der er søn af den daværende lejer af lejligheden på 1. sal, OV, at der i 1992-1994 var indbetalt 1.886 kr. pr. måned til dækning af husleje og varme.

I ejendomsvurderingen for 2000 er det anført, at sagsøgerens lejlighed er på 141 m², og at lejligheden er vurderet til 1.430.000 kr.

Sagsøgeren har fremlagt en "Opstilling over sammenlignende lejemål i kvarteret (....gade)", hvoraf det blandt andet fremgår, at lejen for stuelejligheden ....gade 8c på 71 m² i 1993 androg 21.758 kr. årligt, og at lejen for lejligheden på 1. sal på 71 m² i samme ejendom i 1993 androg 23.400 kr. årligt. Det fremgår endvidere, at lejen for stuelejligheden i ejendommen ....gade 18 på 82 m² i 1993 udgjorde 21.600 kr. årligt, og at lejen efter en varsling pr. 1. marts 1994 steg til 24.624 kr. årligt. Både for så vidt angår de anførte lejemål i ejendommen ....gade 8c og ....gade 18 har sagsøgeren anført, at der ikke er foretaget væsentlig boligfornyelse i ejendommen. I opstillingen er endvidere anført, at lejen for en lejlighed i ....gade 7b, 3., på 152 m² i 1992 androg 23.976 kr. årligt, at lejen herefter indtil 1. maj 1995 udgjorde 25.224 kr. årligt, og at lejen i 1995 - efter en huslejenævnskendelse - udgjorde 42.000 kr. årligt.

Vedrørende sagsøgerens påstand 2d om fradrag for afholdt udgift til syn & skøn med 3.460 kr har sagsøgeren fremlagt en skrivelse af 12. marts 1993 fra Retten i .... til ingeniør FE vedrørende "G1 ApS mod A og B". Det fremgår af skrivelsen, at et honorar på 3.460 kr. til FE foreløbigt skulle udredes af de sagsøgte, og ikke af modparten som fejlagtigt meddelt i en skrivelse fra retten den 9. marts 1993. Det fremgår endvidere af sagen, at sagsøgeren den 5. november 1993 fremsendte en check på 2.300 kr. som et a contobeløb til FE, og at FE i en skrivelse af 15. februar 1994 erindrede sagsøgeren om, at der fortsat henstod et uberigtiget beløb på 1.160 kr.

Det fremgår af sagen, at sagsøgeren på et ikke nærmere angivet tidspunkt anmodede skattemyndighederne om ekstraordinær genoptagelse af skatteansættelsen for indkomståret 1994 for at kunne fradrage udgiften til ingeniør FE. I en skrivelse af 11. august 2000 meddelte Told- og Skatteregionen, at anmodningen ikke kunne imødekommes. I skrivelsen hedder det blandt andet:

"De begrunder Deres anmodning med en henvisning til en vedlagt kopi af en klage til Landsskatteretten vedrørende indkomstårene 1995, 1996 og 1997 og ønsker på den baggrund fradrag for en udgift til ingeniør på 1.160.

Deres anmodning kan ikke imødekommes, jf. efterfølgende begrundelse.

Ekstraordinær genoptagelse forudsætter, at ansættelsesændringen er af en vis størrelse, der vejledende er sat til mindst 3.000 kr. pr. år.

Herudover anses et glemt eller uudnyttet fradrag ikke for et forhold, der i særlig grad taler for ekstraordinær genoptagelse.

Endelig har skatteansættelsen for indkomståret 1994 tidligere været behandlet ved anke til Landsskatteretten, jf, kendelse af 30. september 1999, ..."

Den 4. april 2001 klagede sagsøgeren til Told- og Skattestyrelsen over Told- og Skatteregionens afgørelse af 11. august 2000. I en skrivelse af 25. maj 2001 til sagsøgeren afviste Told- og Skattestyrelsen sagen, da klagen var indgivet for sent.

OG har forklaret, at han er søn af OV, der boede til leje i lejligheden ....gade 10, 1. sal, fra engang i halvfjerdserne til 1995 eller 1996. Han mener, at hun betalte omkring 2.000 kr. i leje pr. måned, hvoraf de 300 kr. var til varme. Han mindes ikke, at lejen ændrede sig drastisk i december 1994. Han mener, at han ville have kunnet huske, hvis lejen var sat op fra 1.886 kr. til 2.990 kr., i det han i så fald nok ville have klaget over huslejestigningen. Hverken han selv eller hans mor er længere i besiddelse af huslejekvitteringer fra 1994.

Sagsøgeren har til støtte for sine påstande vedrørende ansættelsen af lejeværdien af sin lejlighed gjort gældende, at det af Landsskatteretten udøvede skøn, hvorefter lejeværdien er fastsat til 60.000 kr., er åbenbart forkert og ikke svarer til den leje, der i de pågældende år blev betalt i sammenlignelige lejemål i kvarteret. Sagsøgeren har i den forbindelse henvist til opstillingen over sammenlignelige lejemål og har anført, at der bør lægges særlig vægt på, at der kun kan kræves omkostningsbestemt leje. De tilfælde, hvor lejen i de sammenlignelige lejemål er fastsat af huslejenævnet, som har en særlig ekspertise på området, må indgå med en betydelig vægt ved vurderingen af, hvilken lejeværdi sagsøgerens lejlighed skal sættes til. Sagsøgeren har endvidere henvist til, at lejeren på 1. sal i årene 1992-1994 alene betale 1.886 kr. i leje pr. måned. Hertil kommer, at sagsøgeren ikke har fået fradrag for ombygningsudgifterne, hvorfor sagsøgeren ved fastsættelsen af lejeværdien bør stilles, som om der var tale om en umoderniseret lejlighed. Det af ligningsmyndighederne udøvede skøn hviler ikke på en besigtigelse af lejligheden eller på fremlæggelse af dokumentation for lejens størrelse for andre lejligheder i kvarteret, og sagsøgte har derfor ikke ført bevis for, at det udøvede skøn er korrekt. Vedrørende spørgsmålet om lejeindtægten for lejligheden på 1. sal i december måned 1994 har sagsøgeren gjort gældende, at lejen i denne måned alene androg 1.886 kr. som forklaret af vidnet OG, og der må derfor ses bort fra den af sagsøgerens revisor udarbejdede opgørelse over lejeindtægter, idet der for så vidt angår december måned 1994 er sket en fejl. For så vidt angår påstanden om fradrag for udgiften til syn og skøn har sagsøgeren gjort gældende, at udgiften blev afholdt i en sag vedrørende renovering af sagsøgerens ejendom, og at landsretten i medfør af skattestyrelseslovens § 31, stk. 1, bør tillade, at spørgsmålet om fradrag for denne udgift inddrages under retssagen. Sagsøgeren fordelte udgiften over 2 regnskabsår, men var i tvivl om, i hvilket regnskabsår udgiften hørte hjemme. Derefter blev udgiften gemt eller glemt, indtil nærværende sag blev aktuel, og sagsøgeren har i øvrigt søgt at udnytte den administrative rekurs, om end ikke helt korrekt. Sagsøgeren vil lide et væsentligt retstab, hvis udgiften på de 3.460 kr. ikke inddrages i sagen. Hertil kommer, at regionens begrundelse for afslaget på sagsøgerens anmodning om ekstraordinær genoptagelse af skatteansættelsen for 1994 ikke var korrekt, idet beløbet oversteg 3.000 kr., som blev anført som den administrative vejledende grænse for genoptagelse. Sagsøgeren har endelig gjort gældende, at sagsøgte opnår en ugrundet berigelse, såfremt kravet ikke tillades inddraget i sagen, og sagsøgeren dermed ikke indrømmes fradragsret for det afholdte beløb.

Sagsøgte har til støtte for sin påstand vedrørende lejeværdien af sagsøgerens egen lejlighed anført, at lejeværdien af egen bolig skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf. statsskattelovens § 4, litra b, 2. pkt., og da ejendommen er vurderet som en beboelsesejendom med fire lejligheder, skal lejeværdien ansættes skønsmæssigt til det beløb, som ejendommen eller lejligheden ville kunne indbringe ved udlejning til fremmede. Det afgørende ved lejeværdifastsættelsen er det lejedes værdi og ikke den omkostningsbestemte leje, jf. herved Østre Landsrets dom af 22. januar 2001, (SKM 2001.123.ØLR.red) gengivet i Tidsskrift for Skatteret 2001.236. Den omkostningsbestemte leje kan alene indgå som et af flere parametre ved lejeværdifastsættelsen. Det af skattemyndighederne foretagne skøn over lejeværdien er korrekt, og skønnet kan kun tilsidesættes, såfremt sagsøgeren godtgør, at skønnet er udøvet på et forkert grundlag, eller er urimeligt. Denne bevisbyrde har sagsøgeren ikke løftet. Til støtte herfor har sagsøgte anført, at sagsøgeren ikke har foretaget en opgørelse over den omkostningsbestemte husleje, at sagsøgeren ikke har foranlediget syn- og skøn over den husleje, der kunne være opkrævet hos en tredjemand, og at sagsøgeren ikke har godtgjort, at de lejemål, der er anført i sagsøgerens opstilling, er sammenlignelige med hendes lejlighed. Hertil kommer, at sagsøgerens lejlighed ikke kan sammenlignes med lejligheden på 1. sal, der ikke var moderniseret, og det er heller ikke godtgjort, at denne lejlighed i øvrigt var sammenlignelig med sagsøgerens. Sagsøgte har endvidere henvist til, at sagsøgerens lejlighed er på godt 140 m², at den er beliggende i et attraktivt kvarter i centrum af ...., og at lejligheden blev væsentligt moderniseret i 1990. Den skønnede lejeværdi svarer til en årlig kvadratmeterleje på 422 kr., og til sammenligning blev stuelejligheden i følge oplysningerne fra sagsøgerens revisor pr. december 1994 udlejet til 2.800 kr. pr, måned, hvilket giver en årlig kvadratmeterleje på 530 kr. Det er på denne baggrund dokumenteret, at skattemyndighedernes skøn ikke er åbenbart for højt. Det er i øvrigt uden betydning, at der ikke er givet fradrag for ombygningsudgifterne, og det bestrides derfor, at sagsøgeren ved fastsættelsen af lejeværdien af egen bolig skal stilles, som om der var tale om en umoderniseret lejlighed. Såfremt landsretten måtte finde, at det udøvede skøn skal tilsidesættes, har sagsøgte til støtte for sin subsidiære hjemvisningspåstand gjort gældende, at det efter fast højesteretspraksis tilkommer myndighederne at udøve det fornyede skøn.

Vedrørende lejeindtægten i 1994 for lejligheden på 1. sal har sagsøgte til støtte for sin påstand anført, at de beløb, der er lagt til grund af skattemyndighederne, er de tal, der er oplyst af sagsøgerens revisor over for skattemyndighederne, og det fremgår heraf, at der i leje for december måned 1994 blev betalt 2.990 kr. Det påhviler sagsøgeren at godtgøre, at revisors opgørelse for 1994 er forkert, og et sådant bevis er ikke ført. Sagsøgeren har ikke fremlagt kontoudtog eller lignende, hvoraf lejebetalingen fremgår, og OGs vidneforklaring kan ikke anses for fornødent bevis, idet han ikke nærmere har kunnet huske, hvad hans mor betalte i leje for december måned 1994, ligesom han heller ikke var i besiddelse af kontoudtog eller lignende, hvoraf den pågældende lejebetaling fremgik.

Til støtte for sin afvisningspåstand over for sagsøgerens påstand om fradrag for udgifter til syn og skøn i 1993 har sagsøgte anført, at der er tale om et nyt spørgsmål, der ikke har været prøvet i det administrative klagesystem, og at der således ikke er truffet afgørelse af den administrative klageinstans på området, jf. skattestyrelseslovens § 31, stk. 1, hvorfor spørgsmålet ikke kan prøves under denne sag. Sagsøgte har endvidere gjort gældende, at betingelserne i skattestyrelseslovens 31, stk. 1, 2. pkt., ikke er opfyldt, idet sagsøgeren ikke har godtgjort, at det påståede fradrag har nogen sammenhæng med sagens øvrige spørgsmål, da det slet ikke fremgår, i hvilken forbindelse det pågældende syn og skøn har været afholdt. Det er endvidere ikke undskyldeligt, at sagsøgeren ikke har inddraget spørgsmålet i sagen tidligere, idet spørgsmålet på et langt tidligere tidspunkt kunne have været inddraget over for ligningsmyndighederne. Sagsøgeren vil endvidere ikke lide noget uforholdsmæssigt retstab ved ikke at få spørgsmålet prøvet under sagen, idet der alene er tale om et beskedent beløb. Såfremt spørgsmålet tages under påkendelse, har sagsøgte til støtte for sin frifindelsespåstand anført, at det er en betingelse for at fradrage beløbet, at udgiften har tilknytning til sagsøgerens indkomsterhvervelse, og det er ikke godtgjort af sagsøgeren, at dette er tilfældet. Endvidere er det ikke godtgjort, at udgiften i givet fald kan fratrækkes i indkomståret 1993, idet alene en del af beløbet ses betalt i 1993 og resten i 1994 .

Landsretten begrundelse og resultat

Sagsøgte har for landsretten taget bekræftende til genmæle over for dele af sagsøgerens påstande, således at sagsøgerens indkomst for indkomståret 1992 nedsættes med 6.710 kr., for indkomståret 1993 med 7.852 kr. og for indkomståret 1994 med 14.785 kr.

Vedrørende fastsættelsen af lejeværdien af egen bolig i den skattepligtiges egen ejendom fremgår det af statsskattelovens § 4, stk. 1, litra b, at den fastsættes til det beløb, som ved udleje kunne opnås i leje af vedkommende lejlighed, dog at den, når særlige forhold måtte gøre denne målestok mindre egnet, kan ansættes skønsmæssigt.

Lejeværdien af sagsøgerens lejlighed er af Landsskatteretten skønsmæssigt fastsat til 60.000 kr.

Sagsøgeren har fremlagt en opstilling over den leje, der blev betalt i andre lejemål i ....gade omkring 1992-1994, men det er ikke under sagen godtgjort, at disse lejemål er sammenlignelige med sagsøgerens lejemål, ligesom det ikke er godtgjort, at lejemålet på 1. sal i sagsøgerens ejendom var sammenligneligt med sagsøgerens egen lejlighed. En sammenligning med lejemål, hvor lejen er fastsat til den omkostningsbestemte leje, ville i øvrigt heller ikke alene kunne anses for retningsgivende i forbindelse med skønnet over lejeværdien af sagsøgerens lejlighed.

Det er endvidere uden betydning for den skattemæssige ansættelse af lejeværdien, at sagsøgeren ikke har fået fradrag for sine ombygningsudgifter.

Da sagsøgeren ikke ved afholdelse af syn og skøn eller på anden måde har godtgjort, at den skønsmæssigt fastsatte lejeværdi er for høj, tages sagsøgtes frifindelsespåstand vedrørende sagsøgerens påstande om nedsættelse af lejeværdien til følge.

Sagsøgerens revisor har i forbindelse med sagen over for skattemyndighederne oplyst, at lejeren på 1. sal fra januar til november måned 1994 betalte 1.886 kr. i leje, og at hun i december måned betalte 2.990 kr. Sagsøgeren har ikke fremlagt kontoudtog eller anden dokumentation for den pågældende lejeindbetaling, og sagsøgeren har ikke alene ved den forklaring, der er afgivet af vidnet OG, bevist, at det lejebeløb, der er oplyst af revisoren for december måned, er forkert.

Sagsøgerens påstand om, at hendes skattepligtige indkomst for indkomståret 1994 nedsættes med 4.704 kr. vedrørende lejligheden på 1. sal tages derfor alene til følge for 3.600 kr., som er anerkendt af sagsøgte.

For så vidt angår spørgsmålet om fradrag for indkomståret 1993 for udgifter afholdt til syn og skøn bemærkes, at der er tale om et nyt spørgsmål, der ikke har været prøvet i det administrative klagesystem. Det fremgår af skattestyrelseslovens § 31, stk. 1, at retten kan tillade, at et nyt spørgsmål inddrages under retssagen, hvis det har en klar sammenhæng med det spørgsmål, som har givet grundlag for retssagen, og det må anses for undskyldeligt, at spørgsmålet ikke har været inddraget tidligere, eller der er grundlag for at antage, at en nægtelse af tilladelse vil medføre et uforholdsmæssigt retstab for parten.

Da sagsøgeren ikke har godtgjort, at den pågældende udgift har nogen sammenhæng med sagens øvrige spørgsmål, og da det ikke kan anses for undskyldeligt, at sagsøgeren ikke har inddraget spørgsmålet tidligere, ligesom sagsøgeren ikke -henset til beløbets relativt beskedne størrelse - vil lide et uforholdsmæssigt retstab ved ikke at få spørgsmålet prøvet, afviser landsretten at tage dette spørgsmål under påkendelse.

Landsretten tager herefter alene sagsøgerens påstande til følge i det omfang, sagsøgte har taget bekræftende til genmæle over disse.

Efter de nedlagte påstande, sagens forløb og udfald ophæves sagens omkostninger.

T h i k e n d e s f o r r e t

Sagsøgeren, As påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, vedrørende indkomståret 1993 skal anerkende, at sagsøgeren får fradrag for afholdte udgifter til syn og skøn med 3.460 kr., afvises.

Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at sagsøgerens indkomst for indkomståret 1992 nedsættes med 6.710 kr., for indkomståret 1993 med 7.852 kr. og for indkomståret 1994 med 14.785 kr.

Ingen af parterne skal betale sagsomkostninger til den anden part.