Dokumentets metadata

Salg af ejendom - skattefritagelsesreglen

En beboelsesejendom, der var købt og anvendt som fritidsbolig, ansås for omfattet af skattefritagelsesreglen vedrørende sommerhuse, uanset at ejendommen ikke ville kunne vurderes som sommerhus.

Klagen vedrører principalt spørgsmålet, om klagerens ejendom kan sælges skattefrit efter reglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2 (sommerhusreglen). Subsidiært vedrører klagen spørgsmålet, om udgifter afholdt før 1. januar 1993 kan tillægges anskaffelsessummen, når denne er opgjort på baggrund af indgangsværdier efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2 in fine.

Landsskatterettens afgørelse

Kapitalindkomst

Skatteankenævnet har ikke anset klagerens ejendom for omfattet af skattefritagelsesreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. Skatteankenævnet har herefter ansat avancen ved afståelsen af klagerens ejendom til 177.522 kr.

Landsskatteretten nedsætter avancen til 0, idet avancen anses for omfattet af skattefritagelsesreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Sagens oplysninger

Klageren har i 1987 anskaffet ejendommen X på tvangsauktion for en kontant anskaffelsessum på 425.748 kr. Ejendommen er vurderet som en beboelsesejendom med 1 lejlighed og er beliggende i byzone. Ifølge SKATs ejendomsoplysninger SVUR er der tale om et fritliggende enfamilieshus med et beboet areal på 145 m². Huset er ifølge SVUR opført i 1890 og ombygget i 1981. Ydermurene er af bindingsværk. Klageren har ikke i ejerperioden haft folkeregisteradresse på ejendommen, idet han har fast bopæl i Norge siden 1959. Det er ubestridt i sagen, at ejendommen er købt som og anvendt som fritidshus for klageren og dennes familie under ophold i Danmark. Ejendommen har endvidere ikke i ejerperioden været udlejet til 3. mand.

Kommunens tekniske forvaltning har overfor skatteforvaltningen oplyst, at den pågældende ejendom er beliggende i et boligområde, som er omfattet af en kommuneplan, hvoraf det fremgår, at området er et boligområde, der skal anvendes til tæt, lav beboelse. Det blev samtidigt oplyst, at den pågældende ejendom ikke ville kunne omklassificeres til et sommerhus eller et fritidshus.

Det fremgår endvidere af købsaftalen, at klageren har overtaget et parcelhus til beboelse beliggende i byzone. Kommunen er desuden omfattet af boligreguleringsloven, men kommunen har efter det oplyste ikke stillet krav om, at klageren skulle anvende ejendommen til beboelse.

Klagerens repræsentant har forklaret, at huset ved overtagelsen var todelt og bestod af dels gasbeton og dels bindingsværk. Det blev hurtigt efter anskaffelsen konstateret, at bindingsværksdelen af ejendommen ikke kunne istandsættes. Denne del af huset blev derfor revet ned, og der blev genopført en bygning med et grundplan på 55,6 m² med en uudnyttet tagetage på 37,4 m², hvilket svarer til et beboet areal på 93 m². Der er ikke bevaret materiale til godtgørelse af udgifternes omfang. Der er fremlagt et "vedlegg til selvangivelsen 1993", hvor der figurerer en gældspost på 871.469 kr.

Et entreprenørfirma har i en erklæring oplyst, at det har været med til at rive det gamle hus ned i 1988. Videre er der indsendt en erklæring fra murerformand, hvoraf det fremgår, at der i 1988 blev anvendt 920 timer på ombygningen. Klageren har derudover vedlagt fotos af ombygningen.

Der er derudover afholdt forbedringsudgifter på ejendommen i 1995/1996, hvor der er installeret naturgas, indrettet badeværelse med spabad og gulvvarme og anlagt en ny terasse. Udgifterne til arbejdet er ikke dokumenteret ved grundbilag. Klageren har oplyst, at han skønsmæssigt har afholdt i alt 190.000 kr. i forbindelse med denne ombygning.

Klageren er uddannet murer, men oplyser ikke at have deltaget i de pågældende ombygninger af ejendommen.

Ejendommen blev pr. 1. januar 1993 vurderet til i alt 520.000 kr. Ejendomsvurderingen blev ikke påklaget, og der er ikke anmodet om en § 4 B vurdering.

Klageren har afstået ejendommen ved salgsaftale af 5. juni 2003 for en kontant afståelsessum på 1.095.000 kr.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har ikke anset klagerens ejendom for omfattet af skattefritagelsesreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8. Avancen ved afståelsen af ejendommen er herefter ansat til 177.522 kr.

Der er herved henset til, at ejendommen i hele ejerperioden alene har været anvendt som fritidshus, at ejendommen ikke ville kunne omklassificeres til en sommer- /fritidsbolig. Fortjenesten kan derfor ikke anses for skattefritaget i medfør af hverken ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, eller stk. 2.

Endvidere er der henset til, at selvom det er sandsynligt, at der er afholdt væsentlige ombygningsudgifter i 1988, skal disse udgifter anses for indeholdt i vurderingen pr. 1. januar 1993, der er anvendt som anskaffelsessum, samt at de påståede udgifter afholdt i 1995/96 må anses for udokumenterede og herefter skønsmæssigt kan godkendes med 150.000 kr. under hensyn til udgiftsopgørelsens store usikkerhed.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant har principalt fremsat påstand om, avancen ved salg af den omhandlede ejendom skal anses for skattefritaget i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. Subsidiært har han fremsat påstand om, at de afholdte byggeudgifter ved genopførelse i 1987/88 af bindingsværksdelen af ejendommen som minimum ansættes til 289.626 kr., således at ejendomsavancen kan opgøres til 0.

Repræsentanten har til den subsidiære påstand anført, at det alene er de af klageren faktisk afholdte nettoudgifter til materialer og arbejdsløn, der kan indgå i byggeriet. Når byggeudgifterne ikke kan dokumenteres gennem et byggeregnskab og bilag, må statistik og sund fornuft træde i stedet. Gennemsnitsprisen ved opgørelse af en bygning som foretaget i 1988 kan for 93 m² beregnes til 507.125 kr. I 1988 udgjorde materialeprisen ved nybygning af enfamiliehuse ca. 65 %. Selvom klageren har en professionel indfaldsvinkel til byggearbejdet, kan han ikke have gennemført dette for mindre end 57 % af lavtakserede normaludgifter.

Klageren accepterer, at der alene godkendes forbedringsudgifter for 1995/96 med 150.000 kr., selvom beløbet af bygherren er takseret til 190.000 kr.

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, 3. pkt., at uanset 1. og 2. pkt. kan den skattepligtige, hvis den faktiske anskaffelsessum omregnet til kontantværdi efter stk. 2 og reguleret efter § 4 A samt tillagt vedligeholdelses- og forbedringsudgifter afholdt inden den 1. januar 1993 er højere end værdien efter 1. eller 2. pkt., i stedet vælge at benytte denne anskaffelsessum.

Da den faktiske anskaffelsessum tillagt forbedringsudgifter herefter overstiger anskaffelsessummen ved anvendelse af indgangsværdierne, der er beskrevet i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, 1. og 2. pkt., ønsker klageren at anvende den faktiske anskaffelsessum ved opgørelsen af ejendomsavancen ved salget af den pågældende ejendom i 2003.

Avancen ved salg af den omhandlede ejendom kan herefter opgøres 0.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

I henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 1 medregnes fortjeneste ved afståelse af fast ejendom som udgangspunkt ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8 medregnes fortjenesten dog ikke ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder, såfremt disse har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele perioden, hvori denne har ejet ejendommen. Reglen i stk. 1 gælder tillige sommerhuse og lign., som ejeren eller dennes husstand har benyttet til privat formål i en del af eller hele perioden, hvor denne har ejet ejendommen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2 (sommerhusreglen).

Efter nyere praksis kan der ved afgørelsen af, hvorvidt fortjenesten ved afståelsen af en ejendom skal anses for skattefritaget i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8 ikke alene henses til ejendommens vurderingsmæssige status på afståelsestidspunktet. Det fremgår blandt andet af præmisserne i Østre Landsrets dom af 27. februar 2006, SKM2006.144.ØLR , at:

"Ved sagens afgørelse lægges det til grund, at det er skattemyndighedernes praksis, at skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, ved afhændelse af en ejendom, der har status som helårshus, alene kan opnås, når ejendommen er erhvervet med henblik på anvendelse som fritidshus og herefter anvendt således."

Dommen er anket til Højesteret og dermed ikke endelig, men må dog anses for at gengive praksis på nuværende tidspunkt.

Eftersom det må lægges til grund som ubestridt, at klageren har købt ejendommen som en privat fritidsbolig, og da ejendommen har været anvendt som en sådan i hele klagerens ejerperiode, finder Landsskatteretten, at fortjenesten ved salg af ejendommen i 2003 er skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, idet der ikke ses at være hjemmel til beskatning af fortjenesten i dette tilfælde. At ejendommen formelt ikke var eller kunne have været vurderet som et sommerhus findes ikke at kunne tillægges selvstændig betydning ved afgørelsen, ligesom det ikke kan tillægges selvstændig betydning, at ejendommen ikke kunne have været anvendt som sommerbolig efter boligreguleringsloven.

Da der således gives medhold i den principale påstand, er der ikke ved afgørelsen taget stilling til klagerens subsidiære påstand, der forudsætter skattepligt efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1.

Den påklagede forhøjelse nedsættes derfor til 0.