Dokumentets metadata

Lejer var berettiget til at klage over ejendomsvurderingen

En lejer, som direkte afholdte alle skatter og udgifter på ejendommen, ansås i overensstemmelse med hidtidig praksis for klageberettiget efter vurderingsloven og skattestyrelsesloven, også selv om formuleringen af lovbestemmelsen var ændret.

Klagen vedrører vurderingen pr. 1/10 2004. Vurderingsankenævnet for Amtet har truffet følgende afgørelse:

Klageren er ikke klageberettiget.

Landsskatterettens afgørelse

Klageren er klageberettiget. Sagen hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsankenævnet.

Sagens oplysninger

Klageren lejer ejendommen X. Klageren er eneste lejer i ejendommen. Ejendommen er pr. 1/10 2004 vurderet til 364.000.000 kr.

Vurderingsankenævnets afgørelse

Det fremgår af skattestyrelseslovens § 22 A, stk. 1, at en klage over told- og skatteforvaltningens afgørelser kan indgives af ejeren af den faste ejendom. Endvidere kan en ejer også klage over vurderingen af en andens ejendom, når ejeren har en retlig og økonomisk interesse deri.

Til sidstnævnte bestemmelse er det i Vurderingsvejledningen afsnit H.4.1.1, nævnt, at klageadgangen for en ejer af en anden ejendom antages at forudsætte, at klageren har interesse i vurderingen i sin egenskab af ejer af en nærmere bestemt fast ejendom.

Vurderingsankenævnet har bemærket, at klageren har henvist til, at Landsskatteretten tidligere har truffet afgørelse om klageberettigelse jf. "Vurdering og beskatning af fast ejendom", side 41. Afgørelsen blev truffet i medfør af vurderingslovens § 42, stk. 1, og reglen om klageberettigelse i den daværende bestemmelse i vurderingsloven er identisk med Skattestyrelseslovens § 22 A.

Vurderingsankenævnet har hertil anført, at Vurderingsloven indtil 1994 indeholdt følgende bestemmelse i § 42, stk. 1:

"Ansættelsen m.v. af en ejendom kan endvidere påklages af den bruger, der ifølge lov eller kontrakt er forpligtet til at udrede skatterne af ejendommen."

Bestemmelsen udgik imidlertid af vurderingsloven i forbindelse med vedtagelsen af lov nr. 378 af 18. maj 1994. Den af Landsskatteretten trufne afgørelse er således sket ud fra dagældende lovgivning.

Ejerens påstand og argumenter

Lejeren er klageberettiget, idet den trufne afgørelse tilsidesætter

• lex generalis i henhold til Forvaltningslovens princip om klageberettigelse ud fra kriteriet om en væsentlig og individuel interesse. Nærværende sag vedrører et tilfælde, hvor A A/S som lejer af en erhvervsejerlejlighed kontraktmæssigt afholder samtlige skatter og afgifter for ejerlejligheden, hvorved ejeren reelt er uden økonomisk og retlig interesse i vurderingen. Lejer/A A/S har hermed en væsentlig, individuel og økonomisk interesse i vurderingen og må følgelig have partsstatus som klageberettiget, idet lejer/A A/S i modsat fald såvel retligt som faktisk er afskåret fra at varetage sine interesser, jf. herfor Carl Aage Nørgaard og Jens Garde "Forvaltningsret, Sagsbehandling", 1995, side 155-159.
• lex specialis princippet, herunder vurderingslovens § 10, stk. 3, hvoraf følger, at der ved ansættelsen af ejendomsværdien for udlejningsejendommes vedkommende regnes med sædvanlige udlejningsforhold, i hvilken forbindelse der henvises til det ovenfor anførte, hvorefter lejen i lejeforholdet er et produkt af en aftale indgået mellem indbyrdes uafhængige parter.

Det bemærkes, at der ikke er indikationer i forarbejderne til den ændrede ordlyd af skattestyrelseslovens § 22 A om, at denne ændring skulle være udtryk for en materiel ændring af klageberettigelsen og dermed udelukke klageberettigelse for en lejer i en sag som den foreliggende, hvor en lejer kontraktmæssigt bærer samtlige skatter og afgifter på en ejendom.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Sagen har været forelagt SKAT, Hovedcentret, som har udtalt:

"SKAT har praksis for at anse en bruger, som direkte afholder alle skatter og afgifter vedrørende en fast ejendom for klageberettiget, idet den bruger/lejer har en væsentlig direkte retlig interesse i at kunne klage over en vurdering.

Denne praksis er i overensstemmelse med de forvaltningsretlige principper, som SKAT har anvendt uanset de tidligere lovbestemmelsers forskellige formulering.

Det bemærkes i den forbindelse, at SKAT finder det afgørende, at klager er kontraktligt til direkte at afholde bl.a. "grund- og bygningsskatter", således at disse skatter ikke er en del af huslejen.

SKAT kan derfor tilslutte sig Landsskatterettens forslag til afgørelse, at klager er klageberettiget, og sagen hjemvises til fornyet behandling i vurderingsankenævnet"

Landsskatteretten bemærker, at sagen er omfattet af § 22 A, stk. 1, og § 23 i den dagældende skattestyrelseslov.

Der var i henhold til den dagældende bestemmelse i § 42 vurderingsloven (Lovbekendtgørelse nr. 437 af 14.8.1984) klageadgang for den bruger, der ifølge lov eller kontrakt var forpligtet til at udrede skatterne af ejendommen.

Vurderingslovens § 42 var en regel om klage til skyldrådet og ikke til Landsskatteretten.

Reglen om klage til Landsskatteretten fandtes i § 23, stk. 3 i skattestyrelsesloven og havde en formulering, der ikke indeholdt reglen om brugers klageadgang, jf. lov nr. 824 af 19.12.1989. Bestemmelsen i § 23, stk. 3, svarede til den formulering af vurderingslovens § 42, som blev indført ved lov nr. 378 af 18/5 1994.

Der blev således med ændringen af vurderingsloven i 1994 overensstemmelse mellem klagebestemmelserne til skyldråd og Landsskatteretten.

I bemærkningerne til lovforslaget om ændring af vurderingsloven i 1994 er der ingen kommentarer til, at sætningen om brugers klageadgang udgår.

I forbindelse med den nye statslige vurderingsorganisation i 2002 blev vurderingslovens § 42 ophævet, og reglerne om klage til det nye vurderingsankenævn blev overført til § 22 A i skattestyrelsesloven. Der skete ved denne overførsel ingen realitetsændring vedrørende kredsen af de klageberettigede, og der er heller intet anført herom i bemærkningerne.

Samtidig blev reglerne om klage til Landsskatteretten i § 23 ændret, således at det nu blot blev bestemt, at der kunne klages over vurderingsankenævnets afgørelser. Den tidligere bestemmelse i § 23, stk. 3, der afgrænsede kredsen af de klageberettigede, udgik.

Landsskatteretten bemærker, at der i forarbejderne til ovennævnte love intet er anført om, hvorfor reglen om brugers klageadgang er udgået. Retten er derfor af den opfattelse, at der i forbindelse med lovændringen i 1994 ikke har været tilsigtet nogen realitetsændring på dette område.

Retten kan således tiltræde klagerens påstand om, at klageren er berettiget at påklage ejendomsvurderingen pr. 1/10 2004.