Dokumentets metadata

Om ændring af ejendomshandler, hvor betingelserne for skattefritagelse efter § 11, 2. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven ikke er opfyldt

Skatterådet præciserer, at der er mulighed for at ophæve eller omgøre en overdragelse af fast ejendom, hvis det har været forudsat, at overdragelsen ville være omfattet af fritagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., men hvor dette alligevel ikke er tilfældet.

Skatterådet tiltrådte den 16. maj 2006, at praksis vedrørende ekspropriationssager, der er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen i § 11, 2. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven blev præciseret.

Foranlediget heraf udsendte SKAT den 29. juni 2006 en meddelelse om praksis, der blev offentliggjort som SKM2006.438.SKAT .

Skatterådet har på efterfølgende møder fået forelagt et antal sager med anmodning om bindende svar, hvor der var indgået en endelig eller en betinget frivillig aftale om overdragelse af fast ejendom mellem den pågældende ejer og en kommune.

I nogle af de omtalte sager var der hjemmel i planlovens § 47, stk. 1, til, at kommunalbestyrelsen kunne ekspropriere den pågældende ejendom på aftaletidspunktet.

Derimod forelå der ikke på aftaletidspunktet i disse sager en beslutning fra de respektive kommunalbestyrelser om, at de pågældende ejendomme skulle eksproprieres, hvis ejerne ikke indgik frivillig aftale med de respektive kommuner om overdragelse af ejendommene.

I nogle af de omtalte sager fremgik det af overdragelsesdokumenterne, at den planlagte eller gennemførte handel var sket ved frivillig aftale men på "ekspropriationslignende vilkår", hvilket skulle betyde, at fortjenesten ved overdragelsen var skattefri for sælger.

Det var imidlertid Skatterådets opfattelse, at sådanne tilkendegivelser ikke i sig selv er tilstrækkelig dokumentation til at godtgøre, at en frivillig overdragelse træder i stedet for en planlagt ekspropriation. Tilkendegivelsen kunne ikke anses som et udtryk for kommunalbestyrelsens vilje til at ekspropriere ejendommen, hvis den frivillige handel ikke blev gennemført.

I andre af de sager, som Skatterådet har fået forelagt, var der ikke på aftaletidspunktet formel hjemmel til at ekspropriere ejendommen, idet f.eks. lokalplanen, som var angivet som ekspropriationsgrundlag, først blev offentliggjort efter, at aften var indgået. Det betød derfor, at den hjemmel, der var i planlovens § 47, stk. 1, ikke kunne anvendes som grundlag for en ekspropriation af ejendommen på aftaletidspunktet.

Skatterådet fandt derfor i de oven nævnte sager, at fortjenesten ved handlerne var skattepligtig, da betingelserne for skattefritagelse efter § 11, 2. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven ikke var opfyldt.

Med udgangspunkt i den nævnte type sager finder Skatterådet, at der er behov for at præcisere, at der er mulighed for at annullere en handel under henvisning til, at handlen er indgået under bristede forudsætninger.

Som eksempel herpå kan nævnes, at parterne i en salgsaftale kan have anført, at handlen er indgået på "ekspropriationslignende vilkår". Parterne kan som følge af denne betingelse have forudsat, at handlen kun effektiviseres, hvis betingelsen godkendes, og fortjenesten ved overdragelsen som følge heraf er skattefri.

Imidlertid er betingelserne for at handle i en ekspropriationssituation ikke opfyldt her, og fortjeneste i sådanne situationer er derfor som udgangspunkt skattepligtig for sælger.

Hvis et sådant skatteforbehold opfylder betingelserne i skatteforvaltningslovens § 28, vil beskatningen bortfalde, såfremt overdragelsesaftalen bliver annulleret.

Efter § 28 er et skatteforbeholds gyldighed dog betinget af, at forbeholdet er klart, skriftligt og oplyst over for SKAT senest samtidig med, at SKAT oplyses om dispositionens øvrige indhold.

Selvom der ikke i selve salgsaftalen er taget forbehold om, at fortjenesten skal være skattefri, jf. eksemplet ovenfor, kan det alligevel forekomme, at dispositionen utvivlsomt har haft utilsigtede skattemæssige virkninger, der ikke er uvæsentlige.

Det kan f.eks. være tilfældet, hvor forløbet har været således, at det kan dokumenteres, at sælgeren lagde til grund, at fortjenesten ville være skattefri.

Hvis betingelserne i skatteforvaltningslovens § 29 er opfyldt, vil der være mulighed for at give adgang til omgørelse, dvs. at beskatningen bortfalder, hvis ejendommen tilbageoverdrages til den oprindelige sælger. Det bemærkes, at både sælger og køber skal tiltræde en anmodning om omgørelse.