Dokumentets metadata

Dokumentets dato:20-03-2007
Offentliggjort:10-07-2007
SKM-nr:SKM2007.497.SR
Journalnr.:07-110303
Referencer.:Ejendomsavancebeskatningsloven
Dokumenttype:Bindende svar

Fast ejendom - ekspropriation

Skatterådet tiltrådte, at spørger kunne overdrage ca.8,7 ha landbrugsjord for 16 mio. kr. til kommunen. Salget ville ske i henhold til en endelig vedtaget kommuneplan, hvorefter arealet skal indgå i et projekt om byudvikling.. Myndigheden har tilkendegivet, at planen vil blive fremmet ved ekspropriation, hvis ikke et frivilligt salg kan gennemføres. Salget vil være omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2.pkt.

Spørgsmål

Er fortjeneste ved afståelse af ejendommen matr.nr.XX, beliggende i Nordsjælland ( daværende) Y Kommune skattefri efter § 11, pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven?

Svar

Ja, se sagsfremstilling og begrundelse.

Beskrivelse af de faktiske forhold

I henhold til kommuneplan 2005-17 for (daværende) Y Kommune er der udlagt ca. 9,8 ha til boligformål. Arealet er beliggende i C nord, hvoraf ca. 4 ha. i følge planen realiseres på kort sigt, 2005.- 2010, mens 5,8 ha først realiseres i tiden 2011-2017.

Kommunen oplyser, at hjemlen til ekspropriation findes i lov om planlægning § 47, og han henviser til den for Y godkendte kommuneplan 2005-2017 - godkendt af Y byråd den 7. november 2005 og offentliggjort den 20. december 2005.

Endvidere anfører borgmesteren, at det er Byrådets hensigt at udarbejde lokalplan for området, som skal tilvejebringe grundlag for byudvikling af et særligt attraktivt byområde, hvor de landskabelige kvaliteter integreres og udnyttes optimalt. Hovedideen er en landskabelig og arkitektonisk varieret bydel på grænsen til det åbne land.

Hovedparten af arealet ejes i dag af A, og det omhandlede areal udgør ca.8,7 ha.eller 86.988 m2, og er beliggendev i C nord. Ejendommen er under frastykning af matr.nr.XY

Spørger har tilbudt Y Kommune at erhverve ejendommen, der udgør XZ s (jordareal) til en kontantpris af kr. 16.000.000 kr. på vilkår, at handelen ved bindende ligningssvar bekræftes at være skattefri, jf. bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt.

Det fremgår af en skriftlig erklæring af 20.juni 2006 fra Y kommune underskrevet af borgmesteren, at Y-Byråd efter forhandlinger med ejeren af ovennævnte ejendom den 7. juni 2006 har tiltrådt køb af ovennævnte areal på i alt 86.988 m2 på ekspropriationslignende vilkår, Ifølge betinget skøde § 7 er handelen betinget af SKATs godkendelse heraf.

SKAT har rekvireret en udskrift af byrådsprotokollen for møde af 20. juni 2006.

Følgende fremgår af udskriften vedrørende udvalgssag 107:

Overskrift: Køb af arealet matr.nr. XY.

Matrikel nr. XY er beliggende i den nordlige del af området, mellem V-vej og bebyggelsen U-vej .

Arealet er i Regionplan 2005 og Kommuneplan 2005-17 udpeget til fremtidigt byudviklingsområde.

Ca. 4 ha af dette areal kan realiseres på kort sigt (2005-2010), mens ca. 5,8 ha først kan realiseres i 2. halvdel af planperioden (2011-2017).

Før arealet kan bebygges forudsættes endeligt vedtaget en lokalplan samt kommuneplanrammebestemmelser for området.

Hovedparten af arealet ejes i dag af Y Kommune købt af A og udgør ca. 9 ha. Resten ejes af H (7.717 m².)

"Der er ingen restriktioner eller tinglyste bindinger på arealet, som kan hindre en boligbebyggelse.

Det er løseligt beregnet, at der på det samlede areal ved maksimal udnyttelse kunne anlægges ca. 72 parcelhusgrunde eller en kombination af forskellige boligtyper, hvormed boligantallet kan forøges.

Der har i foråret 2005 været ført forhandlinger med ejeren af arealet A om kommunens køb af arealet 86.988 m2 . Der er nu opnået enighed om kommunens køb på 16 mill. på ekspropriationslignende vilkår dvs. skattefrit for sælger. Det administrationens vurdering at denne pris er rimelig.

Indstilling.

Økonomiudvalget har behandlet sagen i sit møde 07.06.06 og vedtog at anbefale byrådet at erhverve et areal til 16 mill.kr på ekspropriationslignende vilkår."

"Der er ikke indgået købsaftale, men alene et betinget skøde, betinget af, at SKAT giver et bindende ligningssvar om skattefrihed. Dette betingede skøde er underskrevet af A den 30.6.2006 og Y Kommune den 26.9.2006.

Dette er begrundet i, at byrådet allerede den 20. juni 2006 træffer beslutning om køb af arealet til 16.mill. kr på ekspropriationslignende vilkår, men ikke her træffer en egentlig beslutning om ekspropriation. Dette sker efterfølgende den 24. oktober 2006.

Uddrag af byrådets dagsorden fra møde den 24.oktober 2006 hvoraf fremgår, at byrådet ønsker at ekspropriere arealet, såfremt det ikke måtte være muligt, indgå en frivillig aftale."

SKATs indstilling og begrundelse

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring ved handel med fast ejendom, medregnes som udgangspunkt ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Dette gælder dog ikke for fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation af fast ejendom. En sådan fortjeneste er skattefri efter § 11, 1. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL). Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Det er ved en højesteretsdom fastslået, at det efter sammenhængen med EBL § 11, 1. pkt., må være en betingelse for anvendelse af EBL § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. SKM2006.438.SKAT og Ligningsvejledningen 2006-4, afsnit E.J.2.8

Følgende krav skal være opfyldt på aftaletidspunktet, for at overdragelsen af en fast ejendom kan anses for sket i en ekspropriationssituation:

a. Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål.

b. På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal foreligge ekspropriationsrealitet.

Det er SKATs opfattelse, at aftaletidspunktet for handlens indgåelse er den 26. september 2006, hvor skødet er underskrevet af begge parter. Det forhold, at handlen er gjort betinget af, at der opnås bindende forhåndsbesked fra SKAT om, at salget er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, udskyder ikke aftaletidspunktet skattemæssigt.

For så vidt angår den første betingelse om hjemmel til ekspropriation på aftaletidspunktet, fremgår det af beslutningsprotokollen for Byrådets møde den 26 juni 2006, udvalgssag 73 sammenholdt med udvalgssag 107, at hjemlen findes i planlovens § 47. Da arealet skal erhverves til gennemførelse af kommuneplan 2005-2017, der er vedtaget af Byrådet den 7. november 2005 og offentliggjort 20. december 2005 med henblik på realisering af fremtidigt byudviklingsformål, finder SKAT, at den første af de anførte betingelser er opfyldt.

Den anden betingelse om ekspropriationsvilje på aftaletidspunktet anser SKAT for ligeledes for at være opfyldt. Det fremgår af uddrag af Byrådets beslutningsprotokol vedr. udvalgssagen 107 fra byrådets møde den 24. oktober 2006, at spørgsmålet om eventuel ekspropriation af spørgers ejendom har været drøftet på mødet, og at kommunen ville være indstillet på at foretage ekspropriation af arealet, såfremt der ikke ville kunne være opnået en frivillig aftale. Byrådet har tiltrådt kommunens indstilling om, at arealet erhverves på "ekspropriationslignende vilkår"

Efter de foreliggende oplysninger er den betingede handelsaftale indgået forud (29. september 2006) for, at myndigheden har besluttet at fremme sagen ved ekspropriation (24 oktober 2006). Når der henses til det korte tidsrum der er forløbet efter handelens accept af kommunen og til en formaliseret beslutning om ejendommens mulige ekspropriation bliver truffet af kommunalbestyrelsen og at forberedelserne til denne beslutning var langt fremme, da aftalen blev indgået, at Skat under disse omstændigheder må anse betingelsen som fremgår af pkt. b for at være opfyldt.

SKAT anser herefter betingelserne for skattefritagelse for at være opfyldt og indstiller, at der svares Ja, til det stillede spørgsmål.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder indstillingen.