Dokumentets metadata

Andelsboligforening - ophør af erhvervsmæssig udlejning - ophørsbeskatning - beregningsprincip for skattepligtig ejendomsavance

Ligningsrådet fandt, at en andelsboligforening, der var skattepligtig efter selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, ville blive ophørsbeskattet på det tidspunkt, hvor foreningens sidste erhvervsmæssigt udlejede lejlighed overgik til benyttelse af et medlem på andelsbasis. Andelsboligforeningen ville på dette tidspunkt blive beskattet, som om den havde afstået den hidtil erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen. Ved beregningen af den skattepligtige, erhvervsmæssige del af ejendomsavancen skulle der tages hensyn til den gradvise reduktion af den erhvervsmæssige anvendelse - udlejning til ikke-medlemmer - af ejendommen i perioden fra andelsboligforeningens stiftelse til tidspunktet for den sidste erhvervsmæssigt udlejede lejligheds overgang til et medlem.

Spørgsmål

1. Vil andelsboligforeningen være skattepligtig af en eventuel avance ved afståelser af lejligheder i perioden 1995-1999, hvis de sidste 207 m² ikke længere udlejes til et ikke-medlem, sådan at disse kvadratmeter overtages af en ny andelshaver?
2. Hvis spørgsmål 1 besvares bekræftende, ønskes oplyst, hvorledes og på hvilket grundlag en eventuel avance skal opgøres, herunder om der skal foretages en samlet opgørelse eller en opgørelse over den enkelte lejlighed.
3. Hvis spørgsmål 1 besvares bekræftende, ønskes oplyst om der skal ske beskatning i det enkelte indkomstår, hvori der er sket "afståelse" eller om der alene skal ske beskatning i det indkomstår, hvor den erhvervsmæssige virksomhed ophører.

Svar

Ad 1. Ja, se sagsfremstilling og begrundelse.

Ad 2. Se sagsfremstilling og begrundelse.

Ad 3. Se sagsfremstilling og begrundelse.

Beskrivelse af de faktiske forhold

Andelsboligforeningen ejer en ejendom med et boligareal på ialt 1.826 m². Andelsboligforeningen overtog ejendommen i 1994, hvor de 1.225 m² blev benyttet af andelshavere. I perioden 1995-1999 er 394 m² fordelt på 6 lejligheder ændret fra at være udlejet til et ikke-medlem til at være overtaget af en andelshaver.

På nuværende tidspunkt er 207 m² udlejet til ikke-medlemmer. Andelsboligforeningen overvejer, hvorvidt disse 207 m² fortsat skal være udlejet, eller om de skal overdrages til en eventuel ny andelshaver.

Andelsboligforeningens ejendom er ikke opdelt i ejerlejligheder.

Styrelsens indstilling og begrundelse

Ad. spørgsmål 1

I medfør af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, er de omfattede foreninger skattepligtige af indtægt ved erhvervsmæssig virksomhed samt af fortjeneste eller tab ved afhændelse, afståelse eller opgivelse af formuegoder, der har eller har haft tilknytning til den erhvervsmæssig virksomhed.

Overskud som sådanne foreninger indvinder ved leverancer til medlemmer betragtes ikke som en erhvervsmæssig indtægt, jf. selskabsskattelovens § 1, stk. 5. Udlejning af lejligheder til ikke-medlemmer betragtes derimod som erhvervsmæssige virksomhed. Dette gælder såvel udlejning af beboelses- som af erhvervslejemål.

Af selskabsskattelovens § 5, stk. 6, jf. stk. 4, fremgår, at foreninger m.v. omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, som helt eller delvist ophører med at drive erhvervsmæssig virksomhed, skattemæssigt stilles som ved ophør af virksomhed og salg til handelsværdi af de aktiver og passiver, der er i behold hos foreningen m.v. på tidspunktet for ophøret af den erhvervsmæssige virksomhed.

Der foreligger ikke delvist ophør, blot fordi en tidligere aftager melder sig ind i foreningen, således at den hidtidige erhvervsmæssige omsætning med vedkommende glider ud af foreningens erhvervsmæssige indkomst, jf. herved J.O. Engholm Jacobsen, Selskabsskatteloven med kommentarer (1997), side 166. Landsskatteretten har endvidere i kendelserne i SKM2002.40.LSR og SKM2002.39.LSR, fastslået, at en ændret anvendelse af lejligheder i en andelsboligforening, således at disse overgår fra at være udlejet til ikke-medlemmer til i stedet at benyttes af medlemmer på andelsbasis, ikke medfører, at der foreligger helt eller delvist ophør af erhvervsvirksomhed, så længe udlejning af lejligheder til andre ikke-medlemmer herved ikke er ophørt, jf. selskabsskattelovens § 5, stk. 6.

Told- og Skattestyrelsen finder derfor, at der ikke skal ske ophørsbeskatning af foreningen, så længe der fortsat sker udlejning til ikke-medlemmer. Ophørsbeskatning skal først gennemføres på tidspunktet, hvor andelsboligforeningens sidste udlejede lejlighed overgår til anvendelse af et medlem på andelsbasis. Det har i den forbindelse ingen betydning, om lejlighederne, der udlejes til ikke-medlemmer, anvendes til beboelse eller erhverv.

Ad. spørgsmål 2 og 3

Det følger af afgørelser fra Landsskatteretten, se SKM2002.39.LSR, at ophørsbeskatning af en andelsforening skal ske efter principperne i ejendomsavancebeskatningsloven, således at den skattepligtige avance opgøres som en forholdsmæssig andel af den efter ejendomsavancebeskatningsloven beregnede avance, svarende til forholdet mellem den erhvervsmæssige anvendelse og den ikke-erhvervsmæssige anvendelse af den faste ejendom i perioden efter ikrafttrædelsen af lov nr. 374 af 18/5 1994 (Lov om ændring af forskellige skattelove (andelsselskaber)), jf. lovens § 17, stk. 1 og 2.

Som følge heraf er det den samlede ejendoms handelsværdi ved ophør af foreningens erhvervsmæssige virksomhed, der skal lægges til grund ved avanceopgørelsen.

Ved beregning af den forholdsmæssige andel af avancen, der som følge af den erhvervsmæssige tilknytning er skattepligtig, anvendes den fordelingsnøgle, som for hvert år frem til skattepligtens ophør er anvendt ved fordeling af driftsudgifter, der ikke entydigt kan henføres enten til den erhvervsmæssige virksomhed eller den ikke-erhvervsmæssige virksomhed.

Denne fordelingsnøgle vil typisk være forholdet mellem lejlighedernes areal eller forholdet mellem lejeindtægter fra ikke-medlemmer og boligafgift fra medlemmer.

Hvis fordelingsnøglen eksempelvis i 5 år fra foreningens stiftelse og til ophør af udlejning har været 60/100, 50/100, 40/100, 30/100 og 20/100, vil den skattepligtige avance udgøre 200/500 eller 40 pct. af avancen opgjort efter ejendomsavancebeskatningsloven for hele ejendommen.

Ligningsrådet tiltrådte styrelsens indstilling og begrundelse.