Dokumentets metadata

Ejendomsavance - selskab - erhvervsmæssig anvendelse

Sagen drejer sig om, hvorvidt en avance fra salg af selskabets ejendom kunne geninvesteres ved købet af en ny ejendom. Uanset der ikke havde været anden nævneværdig økonomisk aktivitet i selskabet i det pågældende indkomstår end udlejning af ejendommen til eneanpartshaveren og dennes ægtefælle - hvilket efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, stk. 2, ikke er anvendelse i en erhvervsvirksomhed - fandt landsrettens flertal efter en konkret bevisvurdering, at ejendommen havde været anvendt i selskabets erhvervsvirksomhed. Landsrettens mindretal fandt ikke, at betingelserne for geninvestering var opfyldt.

Parter

H1 Holding ApS
(selv)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Martin Henrichsen).

Afsagt af landsdommerne

Fritse Hove, Hanne Kildal og Jan Strange (kst.)

Under denne sag, der er anlagt den 17. oktober 2001, har sagsøgeren, H1 Holding ApS, nedlagt påstand om, at sagsøgerens skattepligtige indkomst for indkomståret 1998 nedsættes med 628.690 kr.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har påstået frifindelse.

Den 17. juli 2001 afsagde Landsskatteretten kendelse om sagsøgerens indkomstopgørelse for indkomståret 1998. Kendelsen er vedhæftet denne dom.

Der er om sagens nærmere omstændigheder for landsretten yderligere oplyst følgende:

Det fremgår af ToldSkats salgsoplysninger vedrørende ejendommen .... 20, at sagsøgerens køb af ejendommen blev indgået den 25. februar 1998.

I sagsøgerens årsregnskab for perioden 27. juli 1997 til 30. juni 1998, står der i ledelsens årsberetning blandt andet:

"...

Hovedaktivitet

H1 Holdings hovedaktivitet er under ændring.

Selskabets ejendom, .... 17-19 er i regnskabsåret solgt. Provenuet er primært anvendt til anskaffelse af selskabets nye ejendom, .... 20 , samt nedbringelse af selskabets gæld i øvrigt.

Der er pt. ikke taget stilling til selskabets fremtidige aktivitet, udover at eje fast ejendom.

..."

Af regnskabet fremgår endvidere, at sagsøgerens aktiver omfattede grunde og bygninger til en værdi af 1.816.797 kr. og EDB og inventar til en værdi af 18.360 kr.

Af regnskabet fremgår endelig, at sagsøgeren havde en indkomst betegnet som serviceydelser på 945 kr. mod 56.000 kr. i regnskabsåret 1996/97.

I regnskabet for 1998-1999 omfattede aktiverne en "udlejningsejendom" til en værdi af 1.816.797 kr. og inventar for 14.680 kr. Af specifikationerne til regnskabet fremgår at indtægterne bestod i et faktureret varesalg på 201.865 kr. og huslejeindtægter på 46.000 kr.

I et brev af 11. juni 2001 fra sagsøgeren til Arbejdsformidlingen, tilbød sagsøgeren at afholde et kursus i kompetenceudvikling for ledige. Af et brev til sagsøgeren fra Amtet dateret 6. december 2001 fremgår, at der er bevilget sagsøgeren tilskud fra EU's Socialfond til et projekt Ekstern holdningspåvirkning.

Tilsvarende fremgår det af et brev af 2. april 2002, at sagsøgeren havde søgt Amtet om tilskud til et nyt projekt. Endvidere har sagsøgeren søgt om tilskud i Arbejdsmarkedsstyrelsen, hvilket imidlertid blev afslået i et brev af 2. maj 2002.

Af sagsøgerens direktør, As, årsopgørelse for 1997 fremgår, at hans personlige indkomst efter arbejdsmarkedsbidrag m.v. udgjorde 99.769 kr., og af årsopgørelsen for 1998 fremgår en personlig indkomst efter arbejdsmarkedsbidrag m.v. på 235.485 kr.

Forklaringer

A har forklaret, at H1 Holding ApS tidligere bl.a. beskæftigede sig med udvikling og salg af økonomisystemer til mindre virksomheder. Et 100% ejet datterselskab drev detailforretning med salg af EDB udstyr. Aktiviteterne foregik fra ejendommen .... 17-19, hvor han og hans familie også boede. I 1996 blev H1 Holding ApS ramt af alvorlige indtjeningsproblemer og var nødt til at sælge ejendommen på .... 17-19. Den blev solgt i december 1997, og selskabet købte .... 20, som er en ældre patriciervilla på omkring 360 m2 incl. kælder. En del af kælderen benyttes som lagerrum for H1 Holding ApS. Den hidtidige aktivitet i selskabet blev fortsat i begrænset omfang. I 1997-1998 var der en stilstandsperiode, fordi der end ikke var penge til at købe varer. H1 Holding ApS havde i den periode aktivitet uden at have omsætning. Aktiviteten bestod i at undersøge mulighederne for at omprogrammere økonomisystemet til Windows og i at udvikle nye forretningsområder, blandt andet på internettet. Senere fortsatte H1 Holding ApS med salg af EDB og lidt konsulentydelser til eksisterende kunder. Sideløbende med disse aktiviteter arbejdede han i sin brors virksomhed, hvor han var ansat indtil september 1999.. Han begyndte da aktiviteter inden for personlighedsudvikling, og H1 Holding ApS fik i oktober 2001 det første projekt godkendt. H1 Holding ApSs møde- og undervisningsaktiviteter finder sted i ejendommen .... 20.

Procedure

Sagsøgeren har til støtte for sin påstand gjort gældende, at sagsøgeren opfylder betingelserne for genanbringelse af avancen. Sagsøgeren drev erhvervsmæssig virksomhed fra den solgte ejendom, .... 17-19, og driver erhvervsmæssig virksomhed fra den købte ejendom, .... 20. Sagsøgeren flyttede inventar og andet ind i ejendommens kælderrum, og sagsøgeren er momsregistreret på adressen og har ikke adresse nogen andre steder. Sagsøgerens virksomhed har ikke ligget fuldstændig stille i regnskabsåret 1997-1998, selvom aktiviteterne ikke medførte omsætning. Det fremgår af ledelsens årsberetning i regnskabet, at sagsøgeren i fremtiden skulle have andre aktiviteter ud over at udleje fast ejendom. I regnskabsåret 1998-1999 havde sagsøgeren betydelige aktiviteter med en omsætning på over 200.000 kr. Det fremgår af bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, stk. 1, a), at sagsøgeren efter salget af .... 17-19 havde hele det følgende indkomstår til at geninvestere i en ny ejendom, og det følger heraf, at sagsøgeren også havde hele det følgende indkomstår til at etablere erhvervsvirksomhed i den købte ejendom. Investering i fast ejendom er en langsigtet investering, og det forhold at sagsøgeren i en kort periode ikke kunne udnytte ejendommen, kan derfor ikke medføre, at retten til at udskyde beskatningen mistes.

Sagsøgte har til støtte for sin påstand gjort gældende, at sagsøgeren ikke opfylder betingelserne for at genanbringe avancen i den købte ejendom. Både den solgte og den købte ejendom skal anvendes erhvervsmæssigt. Det er ikke dokumenteret, at den solgte ejendom blev anvendt erhvervsmæssigt på salgstidspunktet, og det kan heller ikke lægges til grund, at den købte ejendom blev anvendt erhvervsmæssigt til andet end udlejning fra købstidspunktet den 25. februar 1998 og indtil regnskabsårets udløb i juni 1998. Det må i overensstemmelse med ledelsens årsberetning for regnskabet 1997-1998 lægges til grund, at sagsøgerens eneste aktivitet på købstidspunktet var udlejning af fast ejendom, hvilket også støttes af at omsætningen ud over lejeindtægter kun var 945 kr. Det bestrides ikke, at sagsøgeren senere har påbegyndt erhvervsmæssig virksomhed fra ejendommen, men det er uden betydning, fordi det er længe efter købstidspunktet: Ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, stk. 1, a) regulerer ikke problemstillingen i denne sag.

Landsrettens begrundelse og resultat

Dommerne Fritse Hove og Hanne Kildal udtaler

Efter den forklaring, der er afgivet af direktør A, havde selskabet i 1996/97 betydelige indtjeningsproblemer, og det fremgår da også af årsregnskabet for 27. juli 1997 til 30. juni 1998, at indtægterne ud over lejeindtægter alene udgjorde 945 kr. i modsætning til 56.000 kr. året før. Det fremgår endvidere af forklaringen, at der i 1998/99 foregik salg af EDB-udstyr og mindre konsulentydelser til tidligere kunder, ligesom A Gravgaard selv udførte arbejde i selskabet med henblik på udvikling af nye indtægtsmuligheder, hvilket understøttes af, at det fakturerede varesalg i regnskabsåret 1998/99 udgjorde 201.865 kr. Selv om det således må antages, at aktiviteten i sagsøgerens virksomhed omkring tidspunkterne for salg af .... 17-19 og køb af .... 20 var yderst beskedne, finder vi efter en samlet vurdering - herunder det forhold, at det er ubestridt, at sagsøgeren såvel på et tidspunkt før salget som på nuværende tidspunkt har drevet og driver erhvervsmæssig virksomhed fra henholdsvis .... 17-19 og .... 20 - at sagsøgeren også på tidspunktet for henholdsvis salget og købet har drevet erhvervsvirksomhed fra ejendommene og derfor opfylder betingelserne for geninvestering af avancen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A.

Vi stemmer derfor for at tage sagsøgerens påstand til følge.

Dommer Jan Strange udtaler

Ifølge sagsøgerens årsregnskab udgjorde omsætningen i regnskabsåret 1997-1998 ved andet end udlejning af fast ejendom kun 945 kr. Efter As forklaring skyldtes dette en stilstandsperiode forårsaget af økonomiske problemer. På denne baggrund lægger jeg til grund, at sagsøgeren ikke udnyttede ejendommen .... 20 erhvervsmæssigt i perioden fra overtagelsen den 1. april 1998 og i hvert fald indtil regnskabsårets slutning den 30. juni 1998. Jeg lægger herved vægt på, at A i denne periode havde sit hovederhverv som ansat i en anden virksomhed, og på, at det ikke er godtgjort, at hans bestræbelser på at finde nye forretningsområder, som han kunne udøve i sagsøgerens regi, har haft et sådant omfang og en sådan karakter, at de i sig selv kan anses for en erhvervsmæssig drift. Herefter, og idet det af sagsøgeren anførte ikke kan føre til andet resultat, er betingelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, stk. 2, for anvendelse af genanbringelsesreglen ikke opfyldt. Jeg stemmer derfor for at tage sagsøgtes frifindelsespåstand til følge.

Der afsiges dom efter stemmeflertallet.

T h i k e n d e s f o r r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at sagsøgeren, H1 Holding ApS', indkomst for indkomståret 1998 nedsættes med 628.690 kr.

Sagens omkostninger for landsretten skal sagsøgte betale til sagsøgeren med 8.000 kr.

De idømte sagsomkostninger skal betales inden 14 dage.