Dokumentets metadata

10-mandsprojekt - fast ejendom - afskrivningsgrundlag

Ved opgørelsen af afskrivningsgrundlaget for andele i et investeringsprojekt, der omfattede en fast ejendom, skulle der tages udgangspunkt i ejendommens anskaffelsessum. Forskellen mellem udbydernes købspris for ejendommen og investorernes anskaffelsessum for andelene kunne ikke anses for en del af anskaffelsessummen for ejendommen, men måtte anses for udbydernes honorar for tilrettelæggelsen af det samlede projekt og den knowhow, der lå til grund for tilrettelæggelsen.

A klager for indkomstårene 1997, 1998 og 1999 over, at skatteankenævnet ikke har godkendt de selvangivne fradrag 109.639 kr., 109.639 kr. og 88.818 kr. for afskrivning på bygninger og installationer i I/S B, men har nedsat disse til 100.749 kr., 100.749 kr. og 81.250 kr.

C er hovedanpartshaver i D ApS, der er hovedaktionær i E A/S. I sommeren 1996 udbød E A/S 10 andele i projektet I/S B. Af prospektet fremgik blandt andet følgende:

”Købs- og salgsoversigt

Købspris:

Klageren forpligtede sig ved kontrakt af 2. oktober 1996 til at købe 1/10 andel i I/S B. Fra udbyders side var aftalen først bindende, når der var foretaget bekræftelse, og projektet var godkendt i sin helhed.

Klageren underskrev den 15. december 1996 en interessentskabskontrakt. De øvrige interessenter har løbende underskrevet kontrakten frem til 10. december 1999. Af kontrakten fremgår blandt andet følgende:

”Selskabets formål

§ 1

Virksomheden drives under navnet I/S B og har hjemsted på adressen c/o A.

Virksomheden har til formål at erhverve ejendommen matr. nr. x til erhvervsmæssig udlejning.

§ 2

Interessentskabets grundkapital udgør kr. 18.500.000 fordelt på 10 andele à kr. 1.850.000.

…”

I/S B c/o E A/S havde ved slutseddel af 28. – 29. december 1994 og betinget skøde af 2. juli 1996 købt ejendommen beliggende matr. nr. x og y. Det fremgår af slutseddelen, at I/S B var ejet af C (57 %), F (16 %) og G (27 %). Af skødet fremgår blandt andet følgende:

”…

Handlen er indgået på følgende vilkår:

…

4.

Købesum

Købesummen er aftalt til kr. 17.000.000,00 skriver sytten millioner kroner 00 øre, der berigtiges således:

A. Køber overtager pr. overtagelsesdagen følgende lån:

1. H kontantlån, stort opr. kr. 4.321.000,00, opkrævet rente 8,8028% p.a. uaflyst til rest pr. 30/9 1995 nedbragt til kr. 4.302.815,50

2. H kontantlån, stort opr. kr. 4.093.000,00, opkrævet rente 8,8188% p.a. uaflyst til rest pr. 30/9 1995 nedbragt til kr. 4.076.657,15

B. Restkøbesummen kr. 8.620.527,35 berigtiget ved udstedelse af pantebrev til sælger eller ordre på nærmere aftale vilkår_____________

Købesum ialt kr. 17.000.000,00”

Det betingede skøde blev tinglyst den 31. oktober 1996. Den 17. februar 1998 blev der udstedt et endeligt skøde, der blev tinglyst den 25. februar 1998.

A’s personligt drevne virksomhed, I, udstedte den 11. august 1997 en faktura til I/S B på handelsomkostninger ifølge prospekt på 1.500.000 kr. (1.875.000 kr. inkl. moms). Beløbet blev betalt den 24. november 1997.

Skatteankenævnet har godkendt fradrag for afskrivninger med 100.749 kr. for indkomståret 1997, 100.749 kr. for 1998 og 81.250 kr. for 1999. Nævnet har lagt til grund, at ejendommens afskrivningsgrundlag er 17.000.000 kr. svarende til købesummen på det betingede skøde dateret den 2. juli 1996. Fakturaen af 11. august 1997 på 1.500.000 kr. er ikke anset at vedrøre direkte handelsomkostninger vedrørende selve handlen med ejendommen, men prospektomkostninger vedrørende udbud og etablering af I/S B. Der er tale om etableringsomkostninger til strukturering og tilrettelæggelse af den finansielle organisering af prospektet samt forundersøgelser og projektgennemgang mv. Sådanne omkostninger indgår ikke i afskrivningsgrundlaget, jf. afskrivningslovens § 17.

Omkostningerne er ikke anset at være fradragsberettigede efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a. De er heller ikke anset for omkostninger til markedsundersøgelser, jf. ligningslovens § 8 I eller omkostninger til advokat og revisor, jf. ligningslovens § 8 J.

Der er henvist til Ligningsrådets bindende forhåndsbesked i TfS 2000.199.

Klagerens repræsentant har principalt fremsat påstand om, at det ved ansættelsen lægges til grund, at afskrivningsgrundlaget udgør 1.850.000 kr., subsidiært 1.820.000 kr.

Til støtte for den principale påstand har repræsentanten anført, at klageren har købt en interessentskabsandel for 1.850.000 kr., som skal fordeles på interessentskabets aktiver, som udelukkende består af den omhandlede ejendom. I/S B har senest den 2. juli 1996 erhvervet ejendommen. Det betingede skøde blev lyst første gang den 31. oktober 1996, hvilket ikke kunne ske, hvis I/S B ikke havde været etableret som en selvstændig juridisk person. Klageren købte den 2. oktober 1996 en ideel andel af I/S B for 1.850.000 kr. Da interessentskabet ikke ejer andre aktiver end ejendommen, betyder det, at klageren har erhvervet en ideel tiendedel af ejendommen for 1.850.000 kr., som derved bliver den afskrivningsberettigede anskaffelsessum. Forskellen mellem udbyders anskaffelsessum og investorernes anskaffelsessum er udbyders fortjeneste på ejendommen. Der indgår ikke advokatomkostninger, stempeludgifter eller lignende i dette beløb. Disse udgifter er indeholdt i de 17.000.000 kr.

Det fremgår af ligningsvejledningens afsnit E.I.6, at ind- og udtræden af interessentskaber eller ændringer af ideelle andele betragtes som køb og salg af den til ændringen svarende del af interessentskabets formuegoder. Ifølge Told- og Skattestyrelsen viste halvårsstatistikken for salg af den omhandlede type ejendom til butikker i sammenlignelige kommuner med udgangspunkt i indeks 100 i 1992 en absolut bund i 1994 med indeks 92 stigende til 105 i 1996. Siden sælgers køb i 1994 for 17.000.000 kr. til videresalget i 1996 er indekset således steget med ca. 15 %. Der er derfor ikke belæg for at anfægte en fortjeneste på 1.500.000 kr. svarende til ca. 8,8 %. Der er endvidere ikke hjemmel til at omkvalificere en sælgers bruttoavance til en etableringsudgift for klageren.

For så vidt angår den subsidiære påstand har repræsentanten anført, at det af prospektmaterialet med udbydererklæring af 1. august 1996 fremgår, at I/S B gennem E A/S udbyder ejendommen til salg ved tegning af interessentskabsandele til en pris på 1.850.000 kr. pr. andel. Af side 9 i prospektmaterialet fremgår, at købsprisen for ejendommen er fastsat til 18.500.000 kr., opgjort som tinglyst købspris (17.000.000 kr.) + købsomkostninger (1.200.000 kr.) + låneomkostninger (300.000 kr.). Der er endvidere foretaget følgende opgørelse af afskrivningsgrundlaget:

Ved underskrivelsen af det betingede skøde har I/S B reelt opnået en ejers beføjelser over ejendommen og dermed mulighed for opdeling og videresalg i interessentskabsandele. De 1.850.000 kr. var klagerens anskaffelsessum for en ideel andel af ejendommen, da han underskrev den bindende tegningsaftale den 2. oktober 1996. Sælger fik dækket sine omkostninger med avancen ved salget af ejendommen. Hvordan udbyders avance skal behandles skattemæssigt, er imidlertid uden betydning for investorernes skatteforhold.

Repræsentanten er enig i, at låneomkostninger ikke kan indgå i afskrivningsgrundlaget, hvis det lægges til grund, at der er tale om klagerens egne finansieringsomkostninger. Afskrivningsgrundlaget skal derfor reduceres forholdsmæssigt med 30.000 kr.

Der er ikke tale om et tillæg til købesummen som i den bindende forhåndsbesked, men en del af selve købesummen, som samtidig indgår i udbyders skattepligtige indkomst. I den bindende forhåndsbesked var der ikke identitet mellem sælgeren af vindmøllerne, og den der stod for projektering af mv., idet købet skete direkte hos producenten, mens omkostningerne skulle afholdes over for tredjemand. Repræsentanten har henvist til artiklen i Tidsskrift for Skatter og Afgifter 2001.724.

Repræsentanten har ingen oplysninger om selskabet I udover de, der fremgår af fakturaen.

Repræsentanten har henvist til Landsskatterettens kendelse af 28. juni 2000, hvor det udtales: ”Den påklagede afgørelse nedsættes således, at der ved opgørelsen af klagerens indkomst under virksomhedsordningen medregnes underskud, renteindtægter og renteudgifter efter de af Landsskatteretten angivne retningslinier herfor. Ejendommens anskaffelsessum korrigeres tillige i overensstemmelse hermed.” Skattemyndighederne har afvist, at afgørelsen skulle have præjudikatsværdi, da den ikke blev indbragt for domstolene. Retten tog konkret stilling til, i hvilket omfang skatteyderens indkomst skulle nedsættes. Det er forkert, at et spørgsmål om projektomkostninger ikke i sin tid blev påklaget. Skatteforvaltningens afgørelse blev påklaget i sin helhed. Efter Landsskatterettens afgørelse forelå, er det kun den skatteforvaltning, der i sin tid rejste sagen mod en enkelt interessent, der har givet udtryk for, at der skal ske regulering af ejendommens anskaffelsessum for så vidt angår prospektomkostninger. De øvrige interessenters kommuner foretog kun regulering i relation til finansieringsomkostninger.

Landsskatteretten skal udtale:

Af den dagældende afskrivningslovs § 19 A fremgår følgende:

”Anskaffelses- og afståelsessummen for bygninger og installationer i afskrivningsberettigede bygninger omregnes til kontantværdi efter regler, der fastsættes af skatteministeren. Skattemæssige afskrivninger foretages på grundlag af den således omregnede anskaffelsessum.”

Efter praksis indgår omkostninger, der umiddelbart kan henføres til erhvervelsen af et bestemt aktiv, i afskrivningsgrundlaget for det pågældende aktiv.

Retten finder, at forskellen mellem udbyders købspris for ejendommen og investorernes anskaffelsessum for andelene i projektet er udbyderens honorar for tilrettelæggelse af det samlede projekt og den knowhow, der ligger til grund for tilrettelæggelsen. Forskellen mellem udbyders købspris for ejendommen og investorernes anskaffelsessum for andelene kan ikke anses for en del af anskaffelsessummen for ejendommen. Udbyderens honorar er i det hele en etableringsudgift for klageren, og udgiften kan ikke medregnes i afskrivningsgrundlaget for ejendommen eller fradrages ved indkomstopgørelsen. Det bemærkes, at der ikke indgår udgifter til stempel og advokat i honoraret, idet udgifterne til overdragelsen af ejendommen var indeholdt i interessentskabets anskaffelsessum på 17.000.000 kr.

Skatteankenævnets afgørelse stadfæstes derfor.