Dokumentets metadata

Genanbringelse af ejendomsavance i udlandet

Skatterådet bekræfter, at ejendomsavance kan genanbringes i udenlandsk erhvervsejendom gennem rumænsk selskab.

1. Kan spørger genanbringe en ejendomsavance vedrørende salg i 2006 af en i Danmark beliggende ejendom i anskaffelsessummen ved køb af en landbrugsejendom beliggende i Rumænien gennem et rumænsk selskab "General Partnership"?

Det forudsættes, at det rumænske "General Partnership" erhverver landbrugsejendom i 2006 eller i 2007.

2. Kan spørger genanbringe en ejendomsavance vedrørende salg i 2006 af en i Danmark beliggende ejendom i anskaffelsessummen ved køb af en anpart i et rumænsk selskab "Limited Partnership", som ejer en landbrugsejendom beliggende i Rumænien?

Det forudsættes, at det rumænske "Limited Partnership" erhverver landbrugsejendom i 2006 eller i 2007.

1. Ja, se dog SKATs indstilling og begrundelse
2. Ja, se dog SKATs indstilling og begrundelse

Spørger er et dansk aktieselskab, der er stiftet i 2005 og som ejes 100 % af personen P. Selskabet har til formål at skabe succes for danske landmænd i Øst- og Centraleuropa. Selskabets kerneydelse er en omfattende faglig, finansiel og praktisk erfaring.

Selskabet køber landbrug i Central- og Østeuropa, som selskabet modner, udvikler og udbyder til landmænd og investorer, der ønsker at få del i væksten.

Selskabet har et lokalt og internationalt netværk samt fysiske tilstedeværelse i områderne. Endvidere har selskabet et formaliseret samarbejde med en række betydelige nationale og internationale finansielle virksomheder samt professionelle økonomiske og juridiske rådgivere.

Selskabet har i foråret 2006 afstået en landbrugsejendom med en ejendomsavance på ca. 2,1 mio. kr., som selskabet overvejer at genanbringe i anskaffelsessummen ved erhvervelse af en eller flere ejendomme beliggende i Rumænien.

Det bemærkes, at selskabet også har interesser i andre af de centraleuropæiske lande således, at besvarelsen af denne anmodning om bindende svar vil kunne være vejledende for et dansk selskabs genanbringelse af en ejendomsavance ved køb af landbrugsejendom i udlandet.

Det overvejes, at købet af landbrugsejendomme for personen P og via spørger skal ske i fællesskab som interessenter eller gennem andre transparente selskabsformer. Derfor er der stillet spørgsmål om, hvorvidt man kan foretage en genanbringelse, når denne sker via en af de nævnte selskabsformer, som efter spørgers opfattelse må sidestilles med interessentskaber og kommanditselskaber.

Køb af ejendom i Rumænien vil eventuelt ske i sameje med personen P og/eller sammen med andre skatteydere, som driver personligt drevne virksomheder og/eller andre danske eller udenlandske selskaber.

Selskabets overvejelser om at købe ejendomme i Rumænien i fællesskab skyldes dels et ønske om, at selskabet og hovedaktionæren personligt kan købe ejendomme. Overvejelserne skyldes også, at de nævnte selskabsformer - hvis de registreres som selskaber i Rumænien - kan købe landbrugsejendomme i Rumænien uanset, hvem ejerkredsen bag selskabet er.

Ad spørgsmål 1

Ifølge ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A er det en betingelse for, at spørger kan foretage genanbringelse af fortjeneste konstateret ved salg af den landbrugsejendom, som spørger har solgt i april 2006, at spørger køber en ejendom senest ved udgangen af 2007.

Det er spørgers opfattelse, at den "selskabstype", der er betegnet som "General Partnership", kan sidestilles med et interessentskab. Efter dansk skattelovgivnings princip om transparens skal en ejendom erhvervet af et interessentskab anses for erhvervet af spørger. Spørger kan derfor genanbringe en ejendomsavance i en landbrugsejendom købt i Rumænien sammen med andre skatteydere (andre danskere og/eller udlændinge, herunder evt. andre selskaber), og dette gælder, uanset at "selskabet" General Partnership" anses for en selvstændig juridisk enhed og evt. er et selvstændigt skattesubjekt efter rumænsk lovgivning.

Efter dansk ret anses et interessentskab som en selvstændig juridisk enhed, men skatteretligt overføres aktiviteten til ejerne efter et princip om transparens. Efter dansk skattelovgivning må denne skatteretlige betragtning være afgørende for, hvem der i relation til genanbringelsesreglerne skal anses som ejer af en i et interessentskab erhvervet ejendom.

Genanbringelse af en dansk ejendomsavance i et udenlandsk interessentskab m.m. må derfor kunne ske uanset om man er omfattet af international sambeskatning eller ej.

Ad spørgsmål 2

Det er spørgers opfattelse, at den "selskabstype", der er betegnet som "Limited Partnership", er at sidestille med et kommanditselskab. Kommanditselskaber anses også som selvstændige "selskaber" men er efter dansk skattelovgivning skatteretligt omfattet af transparensprincippet.

Derfor er det spørgers opfattelse, at der kan ske genanbringelse af ejendomsavance i en landbrugsejendom, som købes i Rumænien i et fællesskab sammen med andre (danskere og/eller udlændige, evt. selskaber), når samejet er et "Limited Partnership". Det er ligeledes spørgers opfattelse, at genanbringelse kan ske, uanset om spørger deltager i kommanditselskabet som kommanditist eller som komplementar.

Bemærkninger til udkast til bindende svar

De af repræsentanten fremkomne bemærkninger til det fremsendte udkast til bindende svar er indarbejdet, hvorfor bemærkningerne ikke er gengivet her.

SKATs indstilling og begrundelse

Selskabsformer

"Limited Partnership"

Et "Limited Partnership" (societatea în comandita simpla) består både af deltagere med begrænset hæftelse for den kapital, de har tegnet, og deltagere med ubegrænset hæftelse. Begge typer af deltagere kan være rumænske eller udenlandske individer eller enheder uden, at det influerer på selskabets nationalitet.

Selskabets forpligtigelser er sikret ved selskabsformuen. Komplementarerne hæfter ubegrænset og solidarisk for selskabets forpligtelser. Selskabets kreditorer skal først søge sig fyldestgjort i selskabsformuen, og kun såfremt selskabet ikke betaler dem inden 15 dage fra fremsættelse af påkrav, kan de søge sig fyldestgjort hos selskabsdeltagerne. Kommanditister hæfter kun med den kapital, de har tegnet.

I den rumænske selskabslovgivning er der fastsat bestemmelser om, at kommanditister i nogle tilfælde kan pådrage sig ubegrænset og solidarisk hæftelse, såfremt de handler uden for deres bemyndigelse.

Et "Limited Partnership" kan stiftes uden særlige officielle formkrav ved parternes almindelige aftale herom. Indskud til virksomhedskapitalen udgøres af kontante beløb, af naturalier eller udestående fordringer. Virksomheden skal registreres i det rumænske handelsregister, som er en særlig afdeling i justitsministeriet og som udsteder registreringsbevis, tildeler virksomheden et skattenummer og tilladelse til udøvelse af den pågældende virksomhed.

"General Partnership"

Selskabets forpligtelser er sikret ved selskabsformuen. Interessenterne hæfter ubegrænset og solidarisk for selskabets forpligtelser. Selskabets kreditorer skal først søge sig fyldestgjort i selskabsformuen, og kun såfremt selskabet ikke betaler dem inden 15 dage fra fremsættelse af påkrav, kan de søge sig fyldestgjort hos selskabsdeltagerne.

Et "General Partnership" (sociatatea în nume colectiv) kan stiftes uden særlige officielle formkrav ved parternes almindelige aftale herom. Indskud til virksomhedskapitalen udgøres af kontante beløb, af naturalier eller udestående fordringer. Virksomheden skal registreres i det rumænske handelsregister, som er en særlig afdeling i justitsministeriet og som udsteder registreringsbevis, tildeler virksomheden et skattenummer og tilladelse til udøvelse af den pågældende virksomhed.

Overskuddet udbetales pro rata til hver partner. Et "General Partnership" er en juridisk person.

Sammenfatning

I dansk skatteret betragtes personselskaber som f.eks. interessentskaber og kommanditselskaber ikke som selvstændige skattesubjekter, men som skattetransparente enheder. Det vil sige, at det alene er de enkelte persondeltagere, der er genstand for beskatning. Disse personselskabers kendemærke er den særlige hæftelsesform, hvor alle eller nogle af deltagerne hæfter personligt, direkte og solidarisk.

Det er SKATs opfattelse, at et "Limited Partnership" kan anses som transparent, og at det dermed ikke er et selvstændigt skattesubjekt. Det er SKATs opfattelse, at et "Limited Partnership" svarer til et dansk kommanditselskab.

SKAT lægger i sin vurdering afgørende vægt på, at der er tale om en virksomhed, hvor komplementarerne hæfter ubegrænset og solidarisk for virksomhedens forpligtelser, mens kommanditisterne kun hæfter begrænset med den kapital, de har tegnet.

Det er SKATs opfattelse, at et "General Partnership" kan anses som transparent, og at det dermed ikke er et selvstændigt skattesubjekt. Det er SKATs opfattelse, at et "General Partnership" svarer til et dansk interessentskab.

SKAT lægger i sin vurdering afgørende vægt på, at der er tale om en virksomhed, hvor interessenterne hæfter ubegrænset og solidarisk for selskabets forpligtelser.

Ejendomsavancebeskatning

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL).

Efter EBL § 6 A kan en skattepligtig dog i visse tilfælde ved at genanskaffe en ny ejendom i forbindelse med afståelse af en fast ejendom udskyde beskatningen af fortjeneste ved afståelse af en fast ejendom til en senere ejendomsafståelse.

Den skattepligtige kan således vælge mellem at lade sig beskatte ved afståelsen af ejendommen eller at udskyde beskatningen til en senere afståelse ved at modregne fortjenesten i anskaffelsessummen for den nyerhvervede ejendom.

Det er bl.a. en betingelse for anvendelse af reglerne om genanbringelse, at den skattepligtige enten erhverver fast ejendom i samme indkomstår, hvori den skattepligtige afstår fast ejendom, eller erhverver fast ejendom senest i det indkomstår, der følger efter afståelsesåret, eller erhverver fast ejendom i det seneste indkomstår forud for afståelsesåret. Dette følger af EBL § 6 A, stk. 2, nr. 1.

Det er endvidere en betingelse, jf. EBL § 6 A, stk. 2, nr. 2, at den skattepligtige senest for det indkomstår, hvori erhvervelsen finder sted, begærer nedsættelsesreglen anvendt ved indsendelse af rettidig selvangivelse eller, såfremt erhvervelsen af fast ejendom finder sted i det seneste indkomstår forud for afståelsesåret, begærer reglen anvendt senest ved indsendelse af rettidig selvangivelse for afståelsesåret.

Overstiger den opgjorte fortjeneste den kontante anskaffelsessum beskattes den overskydende fortjeneste efter lovens almindelige regler.

Der er ved lov nr. 221 af 31. marts 2004 indsat regler i EBL § 6 A om, at skatten under visse betingelser kan udskydes ved nedsættelse af anskaffelsessummen for udenlandske ejendomme.

Udgangspunktet er herefter at genanbringelsesreglerne tilsvarende finder anvendelse, når der er tale om fast ejendom i udlandet, forudsat at ejendommen anvendes erhvervsmæssigt.

Det er en betingelse for anvendelse af genanbringelsesreglerne, at spørger i forbindelse med begæring om genanbringelse afgiver de nødvendige oplysninger om de implicerede ejendomme, således at skattemyndighederne kan konstatere om det formelle og reelle grundlag for genanbringelse efter EBL § 6 A er opfyldt. Det er endvidere altid et krav, at selvangivelsen for det pågældende indkomstår er indgivet rettidigt, jf. fristen i SKL § 4.

Ved genanbringelse af ejendomsavance skal der være identitet mellem den der afstå ejendommen og den der genanbringer ejendomsavancen. I nærværende tilfælde påtænkes ejendomsavance genanbragt i Rumænien i enten et "Limited Partnership", der svarer til et dansk kommanditselskab, eller i et "General Partnership", der svarer til et dansk interessentselskab.

Genanbringes ejendomsavance i en af disse to selskabsformer er det SKATs opfattelse, at der er identitet mellem den, der realiserer ejendomsavance ved afståelse og den, der genanbringer ejendomsavancen.

En af betingelserne for at anvende genanbringelsesreglerne er, at ejendomsavancen genanbringes i erhvervsmæssig ejendom. Det fremgår af det oplyste, at det selskab i Rumænien, spørger påtænker at genanbringe ejendomsavance gennem, erhverver landbrugsejendom i enten 2006 eller i 2007. Der foreligger således ikke oplysninger om erhvervelse af en specifik ejendom i Rumænien, hvorfor der ikke foreligger en konkret genanbringelsessituation. Spørgsmålene besvares derfor generelt.

Spørgsmålet om, hvorvidt betingelserne for genanbringelse er opfyldt, tager SKAT således ikke stilling til på nuværende tidspunkt. Først på det tidspunkt, hvor den skattemæssige disposition skal selvangives, har SKAT mulighed for at tage stilling til, om de pågældende betingelser er opfyldt. Alternativt kan der på ny anmodes om et bindende svar, allerede på det tidspunkt, hvor de pågældende betingelser anses for at være opfyldt.

SKAT indstiller herefter, at spørgsmål 1) om spørger kan genanbringe en ejendomsavance vedrørende salg i 2006 af en i Danmark beliggende ejendom i anskaffelsessummen ved køb af en landbrugsejendom beliggende i Rumænien gennem et rumænsk selskab "General Partnership", besvares med et ja, såfremt betingelserne for genanbringelse i EBL § 6 A i øvrigt er opfyldt

SKAT indstiller endvidere, at spørgsmål 2) om spørger kan genanbringe en ejendomsavance vedrørende salg i 2006 af en i Danmark beliggende ejendom i anskaffelsessummen ved køb af en anpart i et rumænsk selskab "Limited Partnership", som ejer en landbrugsejendom beliggende i Rumænien, besvares med et ja, såfremt betingelserne for genanbringelse i EBL § 6 A i øvrigt er opfyldt.

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse.

Svaret er bindende i 5 år fra afgørelsens dato.