Dokumentets metadata

Erhvervelsestidspunkt - fast ejendom - bindende aftale

Et interessentskab købte en udlejningsejendom af et investreringsselskab med henlik på at eje ejendommen i en investeringsperiode på 10 år. Spørgsmålet var, om der i 1996 - som hævdet af sagsøgeren - var indgået en endelig og bindende aftale om køb af ejendommen. Landsretten bemærkede, at der ikke forelå dokumenter vedrørende salg af ejendommen til investeringsselskabet, og at interessentskabets køb alene var dokumenteret ved det den 1. februar 1997 daterede betingede skøde. Endvidere bemærkede landsretten, at sagsøgeren efter indholdet af tegningsaftalen ved underskrift af denne alene havde afgivet tilbud om tegning af en andel, at projektets finansiering efter tegningsaftalen var afhængig af investorernes indkomst- og formueforhold, at aftalen først var bindende efter at projektet var godkendt i sin helhed og investorerne havde modtaget bekræftelse herpå, samt at der forelå usikre og tildels modstridende forklaringer om, hvorvidt og på hvilken måde investorerne modtog bekræftelse herpå i 1996. På den baggrund fandt landsretten det ikke godtgjort, at udbyderen af projektet over for samtlige investorer bekræftede udbyderens godkendelse af projektet og investorernes deltagelse heri i 1996.Videre bemærkede landsretten, at sagsøgeren ifølge sin forklaring ikke kunne huske, om han underskrev interessentskabsaftalen i 1996, og at der derfor heller ikke - uanset udbyderens forklaring om det modsatte - var ført tilstrækkeligt bevis for, at interessentskabet, der var køber af ejendommen, var kommet til eksistens i 1996. På den baggrundt fandt landsretten det ikke bevist, at der i 1996 var indgået en endelig og bindende aftale om overdragelse af ejendommen, og sagsøgeren kunne derfor ikke i 1996 fratrække sin andel af underskud og renteudgifter vedrørende interessentskabet.

Parter

A
(advokat Paul Lorenzen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/adv. Bodil Søes Petersen).

Afsagt af landsdommerne

Lis Sejr, Dorte Jensen, og Karsten T. Kristensen (kst)

Den 16. oktober 2002 afsagde Landsskatteretten følgende kendelse vedrørende sagsøgeren, As indkomstopgørelse for 1996:

"Klagen vedrører indkomstopgørelsen på følgende punkt:

Sagen har været forhandlet telefonisk med klagerens advokat.

Det fremgår af sagens oplysninger, at klageren i december 1996 sammen med 4 andre personer indgik en interessentskabsaftale om I/S H1. Interessentskabets formål var at erhverve ejendommen ...1, og udleje denne.

I/S H1 blev udbudt af G1 Center og det fremgår af prospektet, at der var tale om investering i en butiksejendom, og at ejendommens anskaffelsessum androg 5.800.000 kr., kontant. Der var planlagt en investeringsperiode på 10 år og ejendommen forventedes solgt i år 2005 for mellem 6.020.000 kr. - 8.568.337 kr., afhængig af den årlige stigning i ejendomsværdien.

Af tegningsaftalen fremgår, at investors tilbud om tegning af andele var bindende, og at aftalen fra udbyders side først var bindende når bekræftelse var foretaget og projektet var godkendt i sin helhed.

Af interessentskabsaftalen følger, at den samlede grundkapital udgjorde 5.800.000 kr. fordelt på 10 andele a 580.000 kr. Klageren ejede 1 andel i I/S H1. Deltagernes hæftelse for eksterne forpligtelser var solidarisk, personlig og direkte. Deltagernes hæftelse i forbindelse med interessentskabets etablering, herunder låneoptagelse til erhvervelse af ejendommen, var solidarisk og direkte, men begrænset til deltagernes andel af interessentskabskapitalen. Dog kunne der ved optagelse af kreditforeningslån blive tale om solidarisk hæftelse. - I interessentskabsaftalen forefindes der endvidere bestemmelser om overdragelse af andele, generalforsamling, ledelse og administration samt betaling og misligholdelse m.m.

I/S H1 erhvervede ved betinget skøde af 1. februar 1997 ejendommen ...1, med overtagelse den 20. december 1996. Ejendommen erhvervedes fra G2 Invest ApS og anskaffelsessummen androg 5.800.000 kr. Endeligt skøde forelå den 21. oktober 1997. Der blev ikke udarbejdet slutseddel.

Den 1. februar 1997 afholdtes der stiftende generalforsamling i I/S H1, og den 20. februar 1997 blev der udsendt et referat af den stiftende generalforsamling, hvoraf bl.a. fremgår:

"Advokaten gennemgik nøje de nødvendige dokumenter, som er nødvendige for interessentskabets erhvervelse, herunder skøde og interessentskabskontrakt. Det blev vedtaget at ændre de forslåede 3 medlemmer i bestyrelsen til at være alle 5 interessenter. Der var herudover nogle ændringer til skødet, hvorefter man enedes om at rundsende disse efter gennemførte rettelser".

G1 Center ved BS og MB har erklæret, at samtlige interessenter underskrev tegningsbegæringen i 1996, og at man den 31. december 1996 meddelte samtlige interessenter, at I/S H1 var fuldtegnet i sin helhed, hvorfor interessentskabet var stiftet og havde købt ejendommen ...1 i overensstemmelse med de aftalte vilkår. Erklæringen er underskrevet den 20. december 2000.

G2 Invest ApS ved BS og MB har erklæret, at man den 31. december 1996 modtog meddelelse om, at ejendommen ...1 var solgt til interessentskabet på de vilkår, man forinden havde aftalt med G1 Center. Erklæringen er underskrevet den 20. december 2000.

Det skattemæssige resultat for interessentskabet for indkomståret 1996, omfattende perioden fra den 20. december til den 31. december 1996, er i regnskabet opgjort som følger:

Skattemyndighederne har ikke anset det for godtgjort, at I/S H1 havde købt omhandlede ejendom allerede i 1996. Myndighederne har først anset ejendommen for erhvervet i indkomståret 1997, hvorved klagerens andel i underskud og renteudgifter vedrørende I/S H1 først er godkendt fratrukket i 1997.

Myndighederne har anført, at advokaten har indsendt en interessentskabsaftale, der er underskrevet og dateret i december 1996. Den tidligere indsendte interessentskabsaftale er underskrevet men ikke dateret. Ved sammenligning af underskrifterne er der ifølge myndighederne tale om samme interessentskabsaftale.

Det er bemærket, at der ikke foreligger nogen slutseddel eller andre skriftlige aftaler eller dokumenter, der er dateret før det midlertidige skøde af 2. februar 1997. Det er herefter myndighedernes opfattelse, at det ikke er dokumenteret, at der før den stiftende generalforsamling i I/S H1 den 1. februar 1997 er indgået en endelig og bindende aftale om erhvervelsen af ejendommen ...1.

Myndighederne har henvist til ligningsvejledningens afsnit E.J.1.2.1, hvoraf det fremgår, at det i retspraksis som hovedregel ikke anses for muligt at føre bevis for mundtlige aftaler om overdragelse af fast ejendom. Det er imidlertid myndighedernes opfattelse, at en mundtlig aftale kan være ligeså gyldig som en skriftlig aftale, men beviset for, at en sådan mundtlig aftale er indgået er meget vanskelig - specielt når der er tale om overdragelse af fast ejendom. Der er ifølge myndighederne ikke ført et sådan bevis i nærværende sag.

Klagerens advokat har over for Landsskatteretten nedlagt påstand om, at klagerens skatteansættelse for indkomståret 1996 foretages som selvangivet, således at der godkendes fradrag for underskud på 33.163 kr. og renteudgifter på 1.442 kr.

Advokaten har til støtte herfor særligt gjort gældende, at det blev indgået endelig aftale om køb af ejendommen ...1 i indkomståret 1996. - Det Landsskatteretten skal tage stilling til er ifølge advokaten, hvorvidt en mundtlig aftale indgået ved fuldtegningen i 1996 skal respekteres - eller hvorvidt man skal lægge vægt på de skriftlige aftaler, der er indgået året efter dvs. i 1997.

Der er henvist til erklæringerne fra udbyderen, G1 Center, og fra sælgeren G2 Invest ApS. Det er advokatens opfattelse, at disse erklæringer dokumenterer, at der er indgået en endelig aftale i 1996, således at både køber og sælger var forpligtet i 1996. Hertil kommer, at den oprindelige interessentskabsaftale tillige blev underskrevet i 1996 af samtlige deltagere, at samtlige parter fra aftalens indgåelse i 1996 har handlet efter, at der var indgået en bindende aftale samt at aftale er indgået mellem uafhængige parter.

Det er advokatens opfattelse, at ligningsvejledningens bemærkninger om, at domstolene ikke accepterer mundtlige aftaler ikke kan anvendes i nærværende sag. Det er således muligt at føre bevis for mundtlige aftaler om overdragelse af fast ejendom. Advokaten har i denne forbindelse henvist til Højesterets dom refereret i UfR 1988.522, hvor Højesteret fandt, at man skulle acceptere en mundtlig aftale om køb af fast ejendom. - Dommen vedrører ikke skatteretlige forhold.

Advokaten har konkluderet, at aftalen om overdragelse af ejendommen ...1 var endelig og bindende i 1996, hvorved de skattemæssige følger indtræder i dette indkomstår.

Landsskatterettens bemærkninger

Ved overdragelse af fast ejendom anses afståelsen for sket på det tidspunkt, hvor der mellem køber og sælger er indgået en endelig og bindende aftale om ejendommens overdragelse.

Landsskatteretten finder, at det i nærværende sag ikke er godtgjort, at der allerede i 1996 var indgået en endelig og bindende aftale om overdragelse af ejendommen ...1.

Retten har herved henset til, at interessenterne på den stiftende generalforsamling den 1. februar 1997 gennemgik dokumenter vedrørende ejendomshandlen, som efter rettelser m.m. skulle rundsendes til interessenterne. Der er videre henset til, at der ikke foreligger nogen slutseddel eller andre skriftlige aftaler, der er dateret før det midlertidige skøde af 2. februar 1997. Retten har endelig henset til, at der ikke kan lægges afgørende vægt på de efterfølgende indhentede erklæringer fra udbyder og sælger, som er underskrevet af samme personer.

Den påklagede afgørelse vil herefter være at stadfæste.

..."

Under denne sag, der er anlagt den 11. januar 2003, har A nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende et fradrag i indkomstopgørelsen for 1996 i den personlige indkomst på 34.605 kr.

Skatteministeriet har påstået frifindelse, subsidiært at As skatteansættelse for indkomståret 1996 hjemvises til den kommunale skattemyndighed med henblik på fornyet ligningsmæssig behandling.

Det fremgår nærmere af udbudsmaterialet fra G1 Center, at ejendommen ...1, skulle anskaffes med overtagelse ultimo 1996, og der er i udbudsmaterialets budgetter kalkuleret med drift af ejendommen for interessentskabet i 1996. Revisorerklæringen til budgetterne er underskrevet den 9. december 1996 af registreret revisor LT.

As underskrift på tegningsaftalen er dateret den 30. december 1996. Af tegningsaftalen fremgår bl.a.:

"...

Jeg er bekendt med, at projektets finansiering er afhængig af såvel mine indkomst som formueforhold set i forhold/helhed til de øvrige investorer.

..."

Af interessentskabsaftalen fremgår bl.a.:

"...

Interessentskabet stiftes med virkning fra underskrift af samtlige deltagere på nærværende interessentskabsaftale.

...

Interessentskabets ledelse og administration

Øverste ledelse er den på generalforsamlingen valgte bestyrelse, som består af 5 medlemmer.

...

Årsregnskab

Interessentskabets regnskabsår er kalenderåret. Første regnskabsår løber fra underskrift af nærværende interessentskabsaftale til den 31. december 1996.

..."

Interessentskabsaftalen foreligger for landsretten i en underskrevet, men udateret kopi og i en kopi dateret "december 1996". Parterne er enige om, at de to udgaver i øvrigt er ens, herunder med hensyn til antallet af bestyrelsesmedlemmer, der dog fremstår som rettet i forhold til den øvrige tekst.

Af referatet for den stiftende generalforsamling fremgår endvidere, at der foruden 4 af de 5 interessenter deltog HH, MB og BS fra G1 Center samt advokat NK. Det fremgår tillige, at der blev informeret om forskellige finansieringsmodeller for ejendommen, og at MB fik bemyndigelse til at fortsætte den bedst mulige sammensætning heraf.

Af en tingbogsudskrift fra Retten fremgår, at der den 14. juli 1997 samtidig med tinglysning af det betingede skøde til interessentskabet blev tinglyst betinget skøde til sælgeren, G2 Invest ApS, og at endeligt skøde til begge blev lyst den 22. oktober 1997.

Skødet eller andre eventuelle dokumenter vedrørende overdragelsen af ejendommen til G2 Invest ApS er ikke fremlagt for landsretten.

Forklaringer

A har forklaret, at han i slutningen af 1996 gennem en gammel studiekammerat kom i kontakt med HH, der var konsulent i G1 Center. De holdt et møde, og han fik enten på mødet eller før dette udleveret udbudsmaterialet, revisorerklæringen, interessentskabsaftalen og tegningsaftalen vedrørende en andel i I/S H1. Den 30. december 1996 underskrev han tegningsaftalen, men han husker ikke, om han i samme forbindelse underskrev interessentskabsaftalen, eller hvornår han underskrev denne. Dagen efter kom HH til hans bopæl angående nogle papirer til skattevæsenet. Han spurgte til de andre deltagere i projektet, som han ikke kendte, og fik at vide, at det var folk med lignende indtægtsforhold som hans. Han husker ikke, om HH i den forbindelse sagde, at projektet blev til noget. I midten af januar 1997 fik han en indkaldelse til generalforsamling i interessentskabet den 1. februar 1997 hos advokat NK. Han deltog i generalforsamlingen, hvor NK gennemgik hele prospektmaterialet og foreslog, at interessentskabets bestyrelse skulle bestå af alle 5 interessenter i stedet for 3, som det fremgik af interessentskabskontrakten. Det var på generalforsamlingen, at han første gang så skødet. I skødet var advokat AF anført som sælger af ejendommen, men det blev ændret. Det blev endvidere drøftet, hvem der skulle betale omkostningerne ved handlen. Han og CK bad om at få tegninger over ejendommen, da de gerne ville vide noget mere om den ejendom, som de havde købt.

BS har forklaret, at han i 1996 var ejer af G1 Center sammen med MB og HH, men at HH senere udtrådte som ejer. Firmaet er nu lukket. Han og MB ejede endvidere G2 Invest ApS, der var udbyder af ejendomsprojektet H1. Projektet skulle starte i 1996, og han ved fra MB og HH, at der blev sendt skriftlige bekræftelser på G2 Invest ApS' godkendelse af projektet i sin helhed til de 5 interessenter i 1996. Han har ikke selv sendt godkendelser til interessenterne, da han ikke havde med salget af andelene at gøre. G2 Invest ApS købte ejendommen den 20. december 1996, og der blev udarbejdet en skriftlig aftale om købet. Han husker ikke, hvornår G2 Invest ApS betalte købesummen. Det var G1 Center, der indkaldte til generalforsamlingen den 1. februar 1997. Det var en fejl, at der blev indkaldt til en stiftende generalforsamling. Det skulle have været en ekstraordinær generalforsamling. Fejlen skyldtes, at det var deres første ejendomsprojekt. På generalforsamlingen blev antallet af bestyrelsesmedlemmer i interessentskabet ændret fra 3 til 5, men han mener ikke, at der skete ændringer i skødet. Prisen på ejendommen og overtagelsesdagen lå fast. Han husker ikke, om man drøftede, hvem der var sælger af ejendommen, men AF stod ikke som ejer af denne i det betingede skøde, hvor ejendommen blev solgt til interessentskabet. Det var vidnet, der i 1997 eller 1998 daterede den originale interessentskabsaftale til december 1996, da alle interessenterne havde underskrevet aftalen i 1996. Dette skete, da der var opstået tvivl om dateringen. Interessenterne havde forinden fået en kopi af aftalen.

MB har forklaret, at han efter salget af alle andelene tog kontakt til kreditforening og pantebrevskøbere og fik godkendt interessenterne. En af konsulenterne, vist HH, opsøgte herefter interessenterne og meddelte dem dette, ligesom hun rettede henvendelse til skattevæsenet. Dette foregik inden udgangen af 1996. G2 Invest ApS erhvervede ejendommen fra AF ved en slutseddel nogle uger eller 1 måned før interessentskabets overtagelse af ejendommen den 30. december 1996. Slutsedlen var vist betinget af, at finansieringen gik i orden. Interessentskabet blev stiftet, da ejendommen blev hjemtaget. Det skyldtes ekspeditionsmæssige grunde, at skødet mellem AF og G2 Invest ApS først blev tinglyst samtidig med skødet til interessentskabet. På generalforsamlingen den 1. februar 1997 lå det fast, hvem der skulle stå som sælger på skødet. Der var heller ikke tvivl om prisen, overtagelsesdagen eller om hvem, der skulle betale omkostningerne ved handlen.

NK har forklaret, at han som advokat ikke har haft noget at gøre med udarbejdelsen af projektet. Han skulle alene ekspedere handlerne af ejendommen mellem AF og G2 Invest ApS og G2 Invest ApS og interessentskabet.

Der var på et tidspunkt tale om eventuelt køb af 2 ejendomme fra AF. Han mener, at han blev ringet op inden nytår 1996-1997 om, at man nu var ved at have det på plads, men han mener ikke, at han modtog noget på skrift inden nytår. Han journaliserede en sag om køb af ejendommen den 6. januar 1997, men erindrer ikke, om denne sag vedrørte den ene eller den anden handel. Tidspunktet for hans journalisering af handlen kan være sket senere, end sagen kom ind, da han pr. 1. januar 1997 flyttede kontor. Vilkårene i skødet til interessentskabet tog han fra prospektmaterialet. Han tænkte ikke nærmere over, at generalforsamlingen den 1. februar 1997 blev kaldt stiftende generalforsamling. Han mener, at skødet og vist også en sekretariatshjælpskontrakt mellem interessentskabet og G1 Center blev underskrevet på generalforsamlingen. Han mener ikke, at AF i skødet var angivet som sælger til interessentskabet og finder dette usandsynligt, da AF solgte ejendommen til G2 Invest ApS. Han husker ikke hvilke ændringer, der blev foretaget i skødet. Han mener, at prisen, parterne og overtagelsesdagen lå fast. Måske var der ændringer med omkostningerne ved handlen.

Procedure

Sagsøgeren har til støtte for sin påstand gjort gældende, at der er indgået en endelig og bindende aftale om interessentskabets køb af ejendommen ...1 i indkomståret 1996. Udbyderen G2 Invest ApS har over for interessenterne godkendt projektet i sin helhed i 1996, og interessentskabsaftalen er underskrevet i 1996. Vilkårene for handlen med ejendommen fremgår af udbudsmaterialet, og skødet er i overensstemmelse hermed. Køber og sælger er enige om, at det er foregået i 1996, og der er således indgået en bindende aftale i 1996. Sagsøgeren er derfor berettiget til fradrag for indkomståret 1996.

Sagsøgte har til støtte for sin principale påstand gjort gældende, at der ikke er indgået en endelig og bindende aftale om interessentskabets køb af ejendommen i 1996. Det er ikke bevist, at interessentskabsaftalen er underskrevet i 1996, eller at G2 Invest ApS i 1996 overfor samtlige interessenter har bekræftet sin godkendelse af projektet i sin helhed. Det er endvidere udokumenteret, hvornår G2 Invest ApS erhvervede ejendommen og dermed udokumenteret, at interessentskabet kunne have erhvervet ejendommen i 1996.

Sagsøgte har til støtte for sin subsidiære påstand gjort gældende, at såfremt landsretten måtte finde, at overdragelsen af ejendommen skete i 1996, skal sagen hjemvises til de kommunale skattemyndigheder med henblik på fornyet ligningsmæssig behandling, da ligningsmæssig vurdering af påstandsbeløbet ikke er sket.

Landsrettens begrundelse og resultat

Der foreligger for landsretten ingen dokumenter vedrørende salget af ejendommen til G2 Invest ApS, og interessentskabets køb er alene dokumenteret ved det betingede skøde, der er dateret den 1. februar 1997.

Efter indholdet af tegningsaftalen har A ved underskrift af denne alene afgivet tilbud om tegning af en andel. Efter tegningsaftalen var projektets finansiering afhængig af investorernes indkomst- og formueforhold, og aftalen var først bindende efter, at projektet var godkendt i sin helhed og efter, at investorerne havde modtaget bekræftelse herpå. Der foreligger usikre og til dels modstridende forklaringer om, hvorvidt og på hvilken måde investorerne modtog bekræftelse herpå i 1996. Det er derfor ikke godtgjort, at udbyderen over for samtlige investorer bekræftede udbyderens godkendelse af projektet og investorernes deltagelse heri i 1996.

Hertil kommer, at A ikke kan huske, om han underskrev interessentskabsaftalen i 1996. Der er derfor heller ikke - uanset BSs forklaring - ført tilstrækkeligt bevis for, at interessentskabet, der var køber af ejendommen, er kommet til eksistens i 1996.

Der er på denne baggrund ikke ført bevis for, at der er indgået en endelig og bindende aftale om overdragelsen af ejendommen fra G2 Invest ApS til interessentskabet i 1996.

Skatteministeriets påstand om frifindelse tages derfor til følge.

T h i k e n d e s f o r r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Inden 14 dage skal sagsøgeren, A, betale sagens omkostninger til sagsøgte med 12.500 kr.