Dokumentets metadata

Lejefiksering - syn og skøn - fastsættelse af markedsleje

Retten fandt i en sag om fastsættelsen af den fikserede leje for en fast ejendom, at denne skulle fastsættes i overensstemmelse med den under den administrative behandling af sagen indhentede syns- og skønsrapports vurdering af markedslejen, hvorfor det af skattemyndighederne udøvede skøn blev tilsidesat.

Parter

H1 Ejendomsselskab ApS
(Adv. Christian Falk Hansen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/Thomas Thorup Larsen)

Afsagt af byretsdommer

Hans Ulrik Bruhn

Parternes påstande

Denne sag er modtaget den 6. juni 2007.

Sagsøger, H1 Ejendomsselskab ApS, har nedlagt påstand principalt om, at Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at H1 Ejendomsselskabet ApS i indkomstårene 2001/2002 skal beskattes af 5.000 kr. årligt i relation til fikseret leje for selskabets ejendom ... 7, subsidiært at H1 Ejendomsselskabet ApS's skatteansættelse for indkomståret 2001/2002 hjemvises til fornyet behandling ved den stedlige ligningsmyndighed.

Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse.

Sagens omstændigheder

Sagens problemstilling er i det væsentlige, om i hvilket omfang der er grundlag for at beskatte H1 Ejendomsselskab ApS af en fikseret lejeindtægt vedrørende ejendommen ... 7, der er en ubebygget grund stødende op til hovedanpartshaveren As private bopæl beliggende ... 5. Sagen vedrører særligt spørgsmålet om, hvorvidt der kan bortses fra den under sagen indhentede syns- og skønserklæring. Af ejendomsvurderingserklæringer fremgår, at ejendommen ... 7 for så vidt angår skatteåret 2001 er ansat til en ejendomsværdi på 505.400,- kr., og for så vidt angår indkomståret 2002 til en ejendomsværdi på 559.600 kr.

Af skatteforvaltningens sagsfremstilling af 22. juni 2004 fremgår side 4, at skattemyndighederne på grundlag af en beregning baseret på mindsterenten foreslog en ændring af den skattemæssige opgørelse for 2001 vedrørende ... 7 til 46.356,- kr. og for indkomståret 2002 til 34.554,- kr. Det fremgår af samme sagsfremstilling side 5, at selskabet har selvangivet følgende resultat af grunden de pågældende indkomstår 2001 minus 26.681 kr. og 2002 minus 13.444 kr. Skattevæsenets beregning blev indbragt for Landsskatteretten, og til brug herfor blev indhentet syn og skøn, hvorom skattemyndighederne og sagsøger i samarbejde udvalgte en syns- og skønsmand og fikserede syns- og skønstema og foretog skønsforretning på ejendommen den 15. marts 2006 kl. 10.00.

Af skønserklæringen fremgår det som beskrivelse af sagens genstand

"Sagens genstand vedrører spørgsmålet om, i hvilket omfang der er grundlag for at beskatte selskabet af en fikseret lejeindtægt vedrørende den af selskabet ejede ejendom ... 7, som udgør en ubebygget grund, der støder op til hovedanpartshaveren As private bopæl på ejendommen ... 5"

Skønstemaets spørgsmål 1 lyder således

"Syns- og skønsmanden bedes oplyse de årlige lejeindtægter, som H1 Ejendomsselskab ApS i henholdsvis indkomståret 2001 og indkomståret 2002 ville have kunnet opnå ved udlejning af ejendommen ... 7, når der henses til, at ejendommen udgør en ubebygget grund på 1.005 m2 midt i et villakvarter."

Skønsmanden har besvaret spørgsmålet således

"Idet det ikke har været muligt at finde en tilsvarende situation "haver" i området, vil det anslås, at en grund kan lejes ud til kr. 4.000,- - 5.000.-".

I Landsskatterettens kendelse af 7. marts 2007 udtales vedrørende ... 7

"I henhold til statsskattelovens § 4, litra b, kan der foretages beskatning af selskaber, der har stillet fast ejendom til rådighed for hovedaktionæren eller dennes nærtstående. Beskatningen fastsættes til markedslejen.

Markedslejen for selskabets grund ... 7 skal fastsættes til en leje, som uafhængige parter med rådighed over ejendommen ... 5 ville betale i leje."

Idet syns- og skønsmanden ved den afholdte syns- og skønsforretning ikke har fastsat markedslejen for selskabets grund for den til enhver tid værende ejer af ejendommen ... 5, men derimod har anført markedslejen for grunden ud fra grundens værdi for udlejning som en ubebygget grund på 1.005 m2 i et villakvarter, er den i skønserklæringen angivne markedsleje ikke den relevante markedsleje, hvorfor den ikke lægges til grund ved afgørelsen. Den skattemæssige leje af grunden til rådighed for hovedanpartshaveren kan efter praksis normalt fastsættes til 8% af den senest offentlige vurdering svarende til henholdsvis 40.322 kr. i 2001 og 44.768 kr. i 2002. Lejen for 2001 nedsættes derfor til 40.322 kr., men der efter omstændighederne ikke er grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedens skøn over den skattemæssige leje for 2002 på 34.554 kr. Landsskatterettens kendelse vedrørende ... 7 fra side 4 til side 9 vedhæftes dommen som sagens bilag 1.

Partsforklaring

A har forklaret, at han allerede, mens han var i murerlære begyndte at bygge huse til videresalg, men den gang i faderens regi. Faderen var murermester. For egen regning byggede han ... 5 i en alder af 22 år. Han var den gang bygningskonstruktør og ansat i G1 og havde forskellige andre aktiviteter ved siden af. ... 5 blev på et tidspunkt 1, således at han fik godkendt 20% til erhverv. Han har sidenhen på den ene eller den anden måde altid beskæftiget sig med fast ejendom og er og var næringsbeskattet. ... 7 erhvervede han i ca. 1974, idet naboen tilbød ham at købe den. Han undersøgte forholdene og fik at vide, at han kunne få op til 50%'s erhvervsgodkendelse til eget erhverv på stedet. Han havde tidligere samarbejdet med ejeren af ... 7 omkring skellet, som ser ud nu, helt som det gjorde den gang. Han betalte ca. 280.000 kr. + nogle omkostninger for ... 7. Senere fik han dårlig ryg og blev opereret og kunne den gang dårligt sidde. Planerne med at bygge yderligere på grundene blev udskudt. Hans medarbejdere udførte mere og mere hjemme hos dem selv. I 1981/82 gik han over til at købe større ejendomme og bygge og renovere. Renten var på det tidspunkt så høj, at lysten til at bygge på ... 7 var ringe. I 1985 måtte han gennemføre en skattefri virksomhedsomdannelse og løftede erhvervsaktiverne herunder ... 7 over i selskabet. Alt blev løftet over i selskabet efter krav fra skattemyndighederne undtagen privatboligen på ... 5. Planerne omkring udnyttelse af ... 7 har været fremme flere gange, men på grund af sygdom, operation og erhvervsmæssige omlægninger er det aldrig blevet til noget. Billederne på ekstrakten omkring side 60 viser ... 5 og 7 og stregen viser skellet jf. side 61. I 2001 blev hækkene udskiftet, men ellers henligger grunden, som den gjorde oprindeligt ved overtagelsen. I de første år skete det, at hans egne børn og gadens børn benyttede ... 7 til fodbold, men den blev hurtigt for lille, og det sluttede omkring slutningen af 70'erne. Han har undersøgt, hvor meget det vil koste at få ... 7 vedligeholdt ved en gartner, og prisen er ca. 30.000 kr. om året. ... 7 har således udviklet sig til nærmest at være en plage og et åg for ham. Han var selv til stede under skønsforretningen. De mødtes på ... 5 og foretog senere besigtigelse af ... 7. SKATs medarbejder deltog under hele skønsforretningen. Ingen har forespurgt ham, hvad det ville koste at leje grunden. Grunden er i dag ca. 1 million værd.

På Kammeradvokatens forespørgsel har A forklaret, at han i ca. 34 år har vedligeholdt grunden. Han har flere ubebyggede grunde, og han holder disse vedlige og bruger ca. 15 timer ugentligt på at slå græs og klippe hække. Han har på ... 5 en overdækket terrasse, der ligger ca. 10 m fra skel til ... 7.

Procedure

Advokaterne har henvist til det i påstandsdokumenterne anførte.

Advokaternes påstandsdokumenter er vedhæftet dommen som henholdsvis bilag 2 og 3.

Sagsøgers advokat har supplerende anført, at værdien for anpartshaveren er uden betydning, men derimod er det i interesse, hvad selskabet som sådan kunne få ved udlejning til en uafhængig part, og dette er kortlagt gennem det etablerede syn og skøn. Skønsmanden har været helt på det rene med, hvad sagen drejede sig om, alle relevante forhold var på bordet for skønsmanden, og spørgsmål er helt dækkende for sagen. Men resultatet har skattemyndighederne åbenbart ikke brudt sig om, men er bundet op på. SKAT var enig i udmeldelsen af den pågældende skønsmand, enig om temaet og deltog under besigtelsen. Der kunne muligvis have være etableret nyt syn og skøn for retten, men begæring herom er ikke fremsat fra sagsøgtes side. 8%-beregningsmodellen bruges i mange lande, og her i denne sag har man sikre holdepunkter for andet nemlig via syns- og skønserklæringen. Det vil være åbenbart urimeligt at anvende 8%-reglen i strid med den foreliggende skønserklæring. ... 7 har ikke udgjort noget tillæg til hovedanpartshaverens have, han har have nok. Der er sket en investering, men på længere sigt og ikke i løbende forrentning, og udviklingen har vist, at investeringen var fornuftig. De af sagsøgte postulerede udlejningsværdier er helt urealistiske, hvilket klart er dokumenteret gennem syns- og skønserklæringen. Der er ej heller sat spørgsmålstegn ved skønsmandens kompetence eller habilitet. Endelig har han anført, at ... 7 ikke er erhvervet for at udvide hovedanpartshaverens have eller grundareal på ... 5. ... 7 blev overført som erhvervsaktiv ved virksomhedsoverdragelsen i sin tid.

Sagsøgtes advokat har supplerende anført, at der er enighed om, at der skal betales skat vedrørende ... 7. Der er ikke grundlag for at tilsidesætte skattevæsnets skøn. Sagsøger har ikke løftet sin bevisbyrde for, at skønnet ville føre til et urimeligt resultat. Skønsudøvelsen er hverken urimelig eller sket på et forkert grundlag. Grunden fremstår fortsat som ubebygget og som en del af ... 5. Skattevæsnet er ikke bundet af, at ... 7 gik med i virksomhedsoverdragelsen. Grunden ligger klods op af hovedaktionærens grund og er benyttet af ham, og den ubebyggede grund repræsentere en rekreativ grund for ham. ... 7 har således klar nytteværdi for ... 5 som en integreret del af hovedaktionærens private bolig. Interessekredsen er oplagt meget snæver. Det spørgsmål man burde have stillet til skønsmanden kunne være, hvad værdien ville have været for den til enhver tid værende ejer af ... 5, som er og var den eneste som har nytte/glæde af ... 7. Skønsrapporten kan derfor ikke bruges, idet normaludlejning ikke med mening ville kunne foretages. Ydermere har han anført, at hverken Landsskatteretten eller kammeradvokaturen har været impliceret i udformning af skønstemaet, og derfor ikke er bundet. Den af Landsskatteretten anvendte 8%-regel, som afviger af den for skattemyndighederne anvendte mindsterenteberegning, kan i en konkret situation til sidesættes, såfremt det er godtgjort, at den vil føre til urimelige resultater. Bevisbyrden herfor ligger hos sagsøgeren, som selv kunne have iværksat yderligere syn og skøn. Sagsøger har ikke løftet denne bevisbyrde. Landsskatterettens skøn kan derfor ikke tilsidesættes, idet det ikke er fejlagtigt eller åbenbart urimeligt.

Retten konklusion

I enighed har sagsøger og SKAT foranstaltet syn og skøn, har i enighed anbefalet den udmeldte syns- og skønsmand og har i enighed formuleret skønstemaet alt med henblik på at udfinde den markedsleje som en af parterne uafhængig tredje person måtte være villig til at betale i leje for den af sagsøger ejede ubebyggede ejendom, ... 7. Der er ikke grundlag for at anfægte skønsmanden habilitet og kompetence.

Herefter bør sagsøgte acceptere, at den markedsleje som sagsøger skal beskattes af for så vidt angår ... 7, er den af syns- og skønsmanden vurderede leje og ikke en af Landsskatterettens skønsmæssigt og efter en i forhold til skattemyndighedens ny beregningsmodel ansatte værdi. Sagsøgtes påstand tages herefter til følge.

T h i k e n d e s f o r r e t

Sagsøgte skal anerkende, at H1 Ejendomsselskab ApS i indkomstårene 2001/2002 skal beskattes af 5.000 kr. årligt i relation til fikseret leje for selskabets ejendom ... 7.

Sagsøgte, Skatteministeriet, skal inden 14 dage godtgøre sagsøgeren, H1 Ejendomsselskab ApS, sagens omkostninger med 15.000 kr. inkl. moms.