Dokumentets metadata

Værdistigning på ejendom i England - afskrivningsgrundlag - bindende svar (SKM2007.235.SR)

Nytegning af anparter i et ejendoms-kommanditselskab blev underskrevet den 28. december med virkning fra den 1. januar samme år. Ejendommen undergik en værdistigning i perioden 1/1 - 28/12. Investorerne overtog driftsresultatet fra 1. januar, og sælgerne anså værdistigningen som en del af honorarindtægter ved salget. Retten fandt, at værdistigningen på ejendommen ikke skulle tillægges afskrivningsgrundlaget.

Klagen skyldes, at Skatterådet i et bindende svar ikke har godkendt, at en værdistigning på en erhvervet ejendom beliggende i England kan tillægges afskrivningsgrundlaget i K/S B.

Landsskatterettens afgørelse

Skatterådet har svaret "nej" til følgende spørgsmål stillet af selskabet:

"Kan en værdistigning på ejendommen X i perioden fra den 22. december 2005 til offentliggørelsen af prospektet vedrørende K/S B den 18. august 2006 på GBP 157.569 tillægges det skattemæssige afskrivningsgrundlag for kommanditisterne i K/S B?"

Landsskatteretten stadfæster Skatterådets afgørelse.

Sagens oplysninger

A A/S udbyder opsparingsprojekter i ejendomme bl.a. beliggende i Storbritannien.

A A/S har i september 2006 udbudt et projekt - K/S B - til en række investorer og ønsker i den forbindelse at få vished for størrelsen af investorernes afskrivningsgrundlag for den pågældende ejendom i henhold til afskrivningslovens § 14, stk. 1.

Den pågældende ejendom - X - anvendes som plejehjem for ældre. Ejendommen er lejet ud til C Ltd., der driver plejehjemmet. C Ltd. blev i oktober 2005 overtaget af D Holdings Ltd. Koncernen udbyder forskellige serviceydelser, der bl.a. inkluderer personlig sygepleje for ældre og yngre mennesker, herunder for mennesker med fysiske og psykiske handicaps.

Ejendommen, der er opført som plejehjemsbebyggelse i 1995, består af 53 værelser, heraf 22 dobbeltværelser. Selskabets advokat har oplyst, at plejehjemmet er undergivet det engelske regelsæt The Care Standard Act, der er en del af National Minimum Standards for Social Care. Det følger bl.a. af disse regler, at det er udelukket at anvende bygningen til hospital og lægeklinik.

A A/S stiftede K/S B ultimo 2005 med E ApS som komplementar og A A/S som eneste kommanditist og ejer af hele anpartskapitalen.

Ved aftale af 22. december 2005 købte K/S B ejendommen X.

Det fremgår af aftalen, at købsprisen udgjorde GBP 8.940.000, svarende til ca. DKK 97.250.000. Ejendommen blev erhvervet som et "leasehold", dvs. at køber kun ejer bygningen og ikke grunden.

Selskabets advokat har oplyst, at der af forskellige årsager gik ca. 8 måneder fra kommanditselskabets erhvervelse af ejendommen til offentliggørelsen af prospektet.

Investorerne vil i forbindelse med udbuddet af ejendommen skulle betale for den del af værdistigningen, der kan henføres til perioden mellem kommanditselskabets erhvervelse af ejendommen og investorernes tegning. Det fremgår således af prospektet, at købsprisen ved investorernes overtagelse af kommanditanparterne i K/S B er opgjort til GBP 10.617.368, hvoraf et beløb på GBP 1.677.368 udgør "handelsomkostninger", heraf GBP 299.408 i "projekthonorar". Købsprisen ved investorernes overtagelse af kommanditanparterne er i prospektet specificeret således:

For så vidt angår beløbet på GBP 299.408, har advokaten anført, at GBP 157.567 heraf kan henføres til værdistigningen på ejendommen, mens restbeløbet på GBP 141.841 udgør det egentlige projekthonorar.

Advokaten har i denne forbindelse henvist til, at der i prospektet anføres følgende:

"A A/S' projekthonorar er blevet tillagt 1,5% af købesummen excl. VAT. Grundlaget for dette yderligere honorar skal ses i lyset af, at ejendommen er steget i værdi siden exchange af ejendommen og A A/S har ejet K/S'et i perioden frem til offentliggørelsen af prospektet."

Udbyder havde ved offentliggørelsen af prospektet ikke kendskab til den præcise værdistigning, hvorfor man indlagde et forsigtigt skøn på 1,5 pct. af købesummen.

Selskabets advokat har i øvrigt henvist til, at det fremgår af en valuarrapport fra et konsulentfirma, at ejendommens markedsværdi pr. 4. december 2006, dvs. knap et år efter erhvervelsen, udgjorde GBP 9.735.000 svarende til en stigning på ca. 9 pct.

Repræsentanten har over for Landsskatteretten fremlagt kopi af to repræsentative tegningsaftaler. Det ses af tegningsaftalerne, at de er underskrevet den 28. december 2006, samt at investorerne har tegnet andele i K/S B med virkning fra den 1. januar 2006.

Efter Skatterådets opfattelse kan det lægges til grund, at der kan afskrives på plejehjemmet, jf. afskrivningslovens § 14, stk. 1.

I Landsskatterettens kendelse af 23. juni 2003 offentliggjort i SKM2003.350.LSR traf Landsskatteretten afgørelse i en sag, der vedrørte samme problemstilling som den nu foreliggende sag. I sagen havde et interessentskab ved slutseddel af 29. december 1994 og betinget skøde af 2. juli 1996 erhvervet en fast ejendom for 17.000.000 kr. Den skatteyder, som sagen vedrørte, erhvervede ved kontrakt af 2. oktober 1996 en interessentskabsandel for 1.850.000 kr. Skatteyderen gjorde over for Landsskatteretten gældende, at han var berettiget til at opgøre sit afskrivningsgrundlag til 1.850.000 kr., da hans købesum for interessentskabsanparten skulle fordeles på interessentskabets aktiver, der udelukkende bestod af den pågældende ejendom. Til støtte herfor henviste skatteyderen bl.a. til, at det fremgik af Told- og Skattestyrelsens statistikker, at der siden sælgers køb i 1994 og videresalget i 1996, havde været en værdistigning på ejendommen på ca. 15 pct., hvorfor der ikke var belæg for at anfægte en fortjeneste på 1.500.000 kr., svarende til 8,8 pct. Endvidere gjorde han gældende, at der ikke var hjemmel til at omkvalificere sælgerens bruttoavance til en etableringsudgift for sælgeren. Landsskatteretten fandt ikke grundlag for at give skatteyderen medhold, da retten fandt, at forskellen mellem udbyderens købspris og investorernes anskaffelsessum måtte anses for udbyders honorar for tilrettelæggelse af det samlede projekt og den knowhow, der lå til grund for tilrettelæggelsen.

Efter Skatterådets opfattelse må det herefter lægges til grund, at det følger af praksis, at beløbet skal anses for betaling til udbyder for tilrettelæggelse af det samlede projekt m.v. Der er således tale om en etableringsudgift, der ikke kan medregnes ved opgørelsen af afskrivningsgrundlaget for den omhandlede bygning.

Det bemærkes, at der herved ikke er taget stilling til, hvor stor en del af de øvrige handelsomkostninger, der kan indgå i afskrivningsgrundlaget.

Skatterådet har med denne begrundelse besvaret det stillede spørgsmål med et "nej".

Selskabets repræsentant har nedlagt påstand om, at Landsskatteretten ændrer Skatterådets afgørelse, således at et beløb på GBP 134.100 er afskrivningsberettiget, idet beløbet ikke kan anses at være et udbyderhonorar, men derimod en værdistigning på ejendommen.

Det bemærkes, at beløbet på GBP 157.567 i det stillede spørgsmål ændres til GBP 134.100, idet beløbet ved en fejl er tillagt moms, således at beløbet i prospektet blev opgjort til GBP 157.567. Investorerne er ikke i praksis opkrævet denne momsandel, men alene værdistigningen på GBP 134.100.

Ved opgørelsen af kommanditisternes afskrivningsgrundlag skal der efter afskrivningslovens regler tages udgangspunkt i ejendommens anskaffelsessum, hvortil der kan lægges sædvanlige omkostninger, der er direkte forbundet med ejendommens erhvervelse. Ifølge administrativ praksis - der er under angreb for Højesteret for tiden - er der ikke mulighed for at medtage udbyderomkostninger i afskrivningsgrundlaget, idet disse anses for at vedrøre tilrettelæggelsen af det samlede projekt og den knowhow, der ligger til grund for tilrettelæggelsen, og er dermed etableringsudgifter. Denne praksis bestrides ikke i nærværende sag.

Kommanditisterne i K/S B vil imidlertid ikke foretage skattemæssige afskrivninger på det i prospektet opgjorte udbyderhonorar. For så vidt angår beløbet på GBP 157.567 (rettelig GBP 134.100), er der - som det fremgår af prospektet - nemlig ikke tale om et udbyderhonorar, men derimod et beløb, der kan henføres til en værdistigning på ejendommen i de ca. 8 måneder, der er forløbet fra K/S B - dvs. A A/S i skatteretlig henseende - købte den pågældende ejendom og indtil de nye investorer (kommanditister) indtræder i kommanditselskabet. Da beløbet dermed kan henføres direkte til ejendommens værdi, kan beløbet også tillægges afskrivningsgrundlaget for ejendommen, jf. afskrivningslovens § 17, stk. 1.

Der er tale om, at kommanditisterne ved deres indtræden i kommanditselskabet skattemæssigt - som følge af kommanditselskabets skatteretlige transparens - køber ejendommen af A A/S som eneste kommanditist i kommanditselskabet for den oprindelige købesum på GBP 8.940.000 med tillæg af en værdistigning på GBP 157.567 (rettelig GBP 134.100). At der er tale om en værdistigning på ejendommen - og ikke et egentligt ikke-afskrivningsberettiget udbyderhonorar - er dokumenteret ved den fremlagte valuarrapport, hvoraf fremgår, at ejendommen pr. 4. december 2006 er steget med ca. 9 % i værdi siden kommanditselskabets anskaffelse den 22. december 2005.

A A/S havde ved offentliggørelsen af prospektet i august 2006 ikke kendskab til den præcise værdistigning på ejendommen, hvorfor man indlagde et forsigtigt skøn på ca. 1,5 % af købesummen.

Som yderligere dokumentation for, at der ikke er tale om et egentligt ikke-afskrivningsberettiget udbyderhonorar, bemærkes, at A A/S og F A/S i øvrigt i projektet tager et udbyderhonorar, der svarer til, hvad selskaberne normalt tager i tilsvarende projekter. A A/S´ salgs- og prospekthonorar udgør GBP 268.200 svarende til 3 % at købesummen, mens F A/S' honorar for finansieringsformidlingen udgør GBP 178.800 svarende til 2 % af købesummen. De samlede købsomkostninger i et projekt, dvs. udgifter til eksterne rådgivere m.v. og til A A/S samt F A/S, udgør som udgangspunkt altid 17 % af købsprisen. A A/S´ projekthonorar udgør residualbeløbet, dvs. forskellen mellem de øvrige samlede (eksterne og interne) omkostninger og købsprisen tillagt 17 %. I den konkrete sag udgjorde de eksterne omkostninger GBP 930.960, A A/S´ salgs- og prospekthonorar GBP 268.200 og F A/S´ honorar GBP 178.800 svarende til i alt GBP 1.377.960.

Projekthonoraret (ekskl. værdistigningen) er herefter fastsat til GBP 141.900, således at de samlede udgifter udgør GBP 1.519.800 svarende til, at investorernes købspris for ejendommen udgør 117 % af den oprindelige købspris. Disse procentsatser og beregningsmetoden svarer helt til selskabernes sædvanlige praksis for beregning af deres udbyder- og finansieringshonorarer.

Som dokumentation herfor henvises til prospekt for et tilsvarende projekt, K/S G, hvor der ikke betales for en værdistigning på ejendommen. Ejendommens købspris udgør GBP 4.940.000. A A/S´ salgs- og prospekthonorar udgør GBP 148.200 svarende til 3 % af købesummen, mens F A/S´ honorar for finansieringsformidlingen udgør GBP 98.800 svarende til 2 % af købesummen.
De eksterne udgifter udgør GBP 518.509. Med tillæg af de ovennævnte udgifter udgør de samlede købsomkostninger GBP 765.509. Projekthonoraret udgør herefter residualbeløbet på GBP 74.291, således at de samlede købsomkostninger udgør GBP 839.800 svarende til 17 % af købsprisen. Denne opgørelsesmetode anvendes helt generelt af de to selskaber.

Skatterådet har i afgørelsen lagt afgørende vægt på Landsskatterettens afgørelse offentliggjort i SKM2003.350.LSR . I den sag havde en ejendomsudbyder for 17 mio. kr. købt en ejendom, der på et senere tidspunkt blev udbudt til 10 investorer til en samlet pris af 18,5 mio. kr. I prospektet var det angivet, at 1,2 mio. kr. udgjorde købsomkostninger, mens 300.000 kr. udgjorde låneomkostninger. I Landsskatterettens præmisser hedder det:

"Retten finder, at forskellen mellem udbyders købspris for ejendommen og investorernes anskaffelsessum for andelene i projektet er udbyderens honorar for tilrettelæggelse af det samlede projekt og den knowhow, der ligger til grund for tilrettelæggelsen. Forskellen mellem udbyders købspris for ejendommen og investorernes anskaffelsessum for andelene kan ikke anses for en del af anskaffelsessummen for ejendommen. Udbyderens honorar er i det hele en etableringsudgift for klageren, og udgiften kan ikke medregnes i afskrivningsgrundlaget for ejendommen eller fradrages ved indkomstopgørelsen. Det bemærkes, at der ikke indgår udgifter til stempel og advokat i honoraret, idet udgifterne til overdragelsen af ejendommen var indeholdt i interessentskabets anskaffelsessum på 17.000.000 kr. Skatteankenævnets afgørelse stadfæstes derfor."

Skatterådet har anført, at denne afgørelse vedrørte samme problemstilling som nærværende sag, og at praksis herefter ligger fast. Det bestrides, at SKM2003.350.LSR vedrører samme problemstilling som nærværende sag. Det gøres gældende, at der ikke forefindes offentliggjort praksis, der tager stilling til en situation som den foreliggende.

Landsskatterettens afgørelse er derimod i fuld overensstemmelse med rettens praksis, hvorefter udbyderomkostninger ikke anses for en del af anskaffelsessummen for ejendommen, men som en etableringsudgift for klageren. Denne praksis bestrides, ikke i nærværende sag. Landsskatteretten har imidlertid ikke i den pågældende sag taget stilling til det spørgsmål, der er det essentielle i nærværende sag, nemlig om en dokumenteret prisstigning på ejendommen kan tillægges afskrivningsgrundlaget, når det samtidig lægges til grund, at udbyderens sædvanlige honorarer er inkluderet i udbudsprisen. I den omtalte sag var det ganske vist af rådgiveren gjort gældende, at der havde været en prisstigning på ejendommen i den mellemliggende periode, men der var ikke gjort forsøg på at godtgøre, at købsomkostningerne i øvrigt oversteg sædvanlige udbyderomkostninger. I prospektet var der tilsyneladende heller ikke anført noget om, at investorerne betalte for en værdistigning på ejendommen.
Investorernes pris på 18,5 mio. kr. set i forhold til udbyders købesum på 17 mio. kr. er endvidere ikke usædvanlig inden for branchen og indikerer ikke nødvendigvis, at der er tillagt noget beløb, der kan henføres til en værdistigning.

Det kan derfor næppe kritiseres, at Landsskatteretten anskuede denne sag på samme måde, som retten havde behandlet og afgjort andre sager om afskrivningsret for udbyderomkostninger.

I nærværende sag forholder det sig imidlertid ganske anderledes. Udbyder har i prospektet anført, at investorerne - ud over sædvanlige udbyderomkostninger - skal betale for en mellemliggende værdistigning på ejendommen. Denne værdistigning er endvidere fuldt ud dokumenteret ved en sagkyndig rapport. Hertil kommer - hvad der må være det væsentlige - at det er dokumenteret, at udbyder i prospektet har beregnet sig sædvanlige udbyderhonorarer, der i overensstemmelse med gældende praksis ikke er tillagt afskrivningsgrundlaget.

Det kan derfor lægges til grund, at merbeløbet på GBP 157.567 (rettelig GBP 134.100) vedrører en værdistigning på ejendommen og ikke - som antaget af Skatterådet - honorar for "tilrettelæggelse af det samlede projekt og den knowhow, der ligger til grund for tilrettelæggelsen".

Det gøres således gældende, at den anførte Landsskatteretskendelse ikke er anvendelig på denne sag, idet afgørelsen ikke tager stilling til en situation som den foreliggende, hvor det i prospektet er anført, at investorerne - ud over sædvanlige udbyderomkostninger - skal betale for en mellemliggende værdistigning på ejendommen. Det gøres videre gældende, at værdistigningen er dokumenteret ved en sagkyndig rapport, og at udbyder i prospektet har beregnet sig sit sædvanlige udbyderhonorar.

Hvor det som her er aftalt, at investorerne som købere af ejendommen skal betale for en dokumenteret værdistigning for en periode af en vis længde, er det umiddelbart Landsskatterettens opfattelse, at en værdistigning vil kunne medregnes i afskrivningsgrundlaget for den erhvervede ejendom.

Dette må dog efter Landsskatterettens opfattelse fordre, at der forholdes, som om der er overdraget en ideel andel af et afskrivningsberettiget aktiv, således at den sælgende kommanditist behandler overdragelsen som et salg af et afskrivningsberettiget aktiv og behandler salgssummen som en afståelsessum ved salg af fast ejendom og opgør avancen efter de regler, der gælder herom.

Endvidere er det Landsskatterettens opfattelse, at der for at kunne medtages en værdistigning skal være gået en periode fra den sælgende kommanditists køb og til salget, idet der ikke vil kunne godkendes tillagt en værdistigning, hvis der alene er gået en kort periode.

Endelig skal driftsresultatet fra den drevne virksomhed med udlejning af fast ejendom fordeles mellem sælger og køber i overensstemmelse med den aftale, der er indgået. Fordelingen skal ske i overensstemmelse med den indgåede aftale, således at fordelingen af driftsresultatet følger den indgåede aftale om overdragelse af det afskrivningsberettigede aktiv. Køber skal derfor anses for berettiget til at medtage driftsresultatet efter tidspunktet for aftalen, mens driftsresultatet i tiden forud for aftaletidspunktet skal henføres til sælger.

I henhold til de indsendte tegningsaftaler er det i denne sag aftalt, at anparterne skal overdrages til investorerne med virkning fra 1. januar 2006, uanset at tegningsaftalerne først er underskrevet den 28. december 2006, samt uanset at ejendommen i henhold til retserhvervelsesprincippet først er overdraget den 28. december 2006.

Investorerne har som følge af aftalen om tilbagevirkende kraft overtaget driftsresultatet for hele 2006. Driftsresultatet har i 2006 været negativt, og investorerne har derfor foretaget fradrag for deres forholdsmæssige andel af underskuddet. Investorerne har dermed valgt ikke at anse overtagelsen af driftsresultatet som en yderligere anskaffelsessum, som der efterfølgende kan afskrives på, men som et driftsresultat, der kan fratrækkes. Investorerne har således indrettet sig som ejere af anparterne fra 1. januar 2006.

Sælger har i øvrigt ikke behandlet værdistigningsbeløbet som en del af afståelsessummen, men indtægtsført beløbet som en honorarindtægt. Der er således ikke forholdt, som om der er sket betaling for et afskrivningsberettiget aktiv.

Ud fra disse forudsætninger for overdragelsen er det Landsskatterettens opfattelse, at det i den foreliggende situation ikke er berettiget at medregne værdistigningen ved opgørelsen af afskrivningsgrundlaget. Investorerne har aftalt, at de er ejere af anparterne fra den 1. januar 2006, og de anser sig herefter for berettiget til at foretage fradrag for driftsresultatet i perioden fra 1. januar til 31. december 2006. Når investorerne har indrettet sig således, kan det efter Landsskatterettens opfattelse ikke samtidig godkendes, at værdistigningen for perioden fra 22. december 2005 til offentliggørelsen af projektet i august/september 2006 kan medregnes i afskrivningsgrundlaget. Der henvises i den forbindelse til Vestre Landsrets dom af 18. december 2007 offentliggjort i SKM2008.16.VLR .

Det er herefter Landsskatterettens opfattelse, at værdistigningen på ejendommen ikke kan godkendes tillagt afskrivningsgrundlaget. Landsskatteretten er derfor enig med Skatterådet i, at det stillede spørgsmål skal besvares benægtende.

Landsskatteretten stadfæster derfor Skatterådets afgørelse.