Dokumentets metadata

Skattefrit salg af fritidsbolig - bindende svar (SKM2007.410.SR)

Det blev anset for godtgjort, at klager havde købt en erhvervslejlighed som fritidsbolig. Klager havde hidtil alene anvendt lejligheden som fritidsbolig. Herefter fandt LSR, at et spørgsmål om skattefrihed ved salg af lejligheden kunne besvares bekræftende.

Klageren anmodede den 30. oktober 2006 om bindende svar på spørgsmålet: "Kan jeg sælge ejendommen X skattefrit jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2?"

Landsskatterettens afgørelse

Skatterådet lagde til grund, at ejendommen måtte anses for købt som fritidsbolig, men afviste at tage stilling til om ejendommen på tidspunktet for anmodningen havde været anvendt som fritidsbolig.

Landsskatteretten ændrer det bindende svar til "ja".

Sagens oplysninger

Klageren erhvervede den 30. marts 1998 ejendommen X. Ejendommen er en ejerlejlighed og er vurderet som en type 2 erhvervsejendom, ejerlejlighed med forretning, med 0 lejligheder. Lejligheden består af et samlet areal på 53 m2 med toilet/bad og køkken.

Klageren har ikke anvendt ejendommen erhvervsmæssigt i ejerperioden og har betalt ejendomsværdiskat af ejendommen i hele perioden. Ejendommen har ligeledes ikke været udlejet i ejerperioden. Klageren og hendes ægtefælle er begge pensionister og har ikke drevet erhvervsvirksomhed i lejlighedens ejertid.

Det fremgår ikke af skødet, at ejendommen skal anvendes til fritidsbrug. Der blev udarbejdet tilstandsrapport i forbindelse med erhvervelsen.

Klageren har fremlagt forbrugsoplysninger, hvoraf det fremgår, at der har været et elforbrug på 3200 kWh i lejligheden i 2005. Klageren har endvidere fremlagt kontoudtog fra perioden 2003-2005 samt 2006, hvoraf det fremgår, at klageren har benyttet sit dankort i København.

Skatterådets afgørelse

Ejendomsværdiskat påhviler personer, der ejer fast ejendom i Danmark. Dette fremgår af ejendomsværdiskattelovens (EVSL) § 2. Det følger af EVSL § 4, at der betales ejendomsværdiskat af ejerlejligheder, en- og tofamiliehuse, landbrugs-ejendomme m.fl. og der betales ejendomsværdiskat af den del af ejendoms-værdien, der vedrører ejerens bolig. Skatten beregnes ud fra ejendommens værdi, der er fastsat ved den offentlige ejendomsvurdering.

Hvad angår sommerboliger, betales der ejendomsværdiskat, når ejeren har sommerboligen til disposition, selv om der ikke gøres brug af boligretten og selv om sommerboligen ikke anvendes hele året. Der regnes således med en 12 måneders benyttelse af sommerboligen, uanset manglende mulighed for at anvende sommerboligen hele året. Ved manglende mulighed for anvendelse af boligen som følge af forbud eller lignende, tages der hensyn hertil ved ejendomsvurderingen.

Der betales således ejendomsværdiskat af helårsbolig og sommerbolig efter samme regler.

I nærværende sag har skattemyndighederne beregnet ejendomsværdiskat af hele ejendommen. Det vil sige, at skattemyndighederne har vurderet, at hele ejendommen anvendes til beboelse og ikke som forretning.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens (EBL) § 1.

Efter EBL § 8, stk. 1, skal fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder dog ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit. Det er dog efter stk. 1, nr. 1, en betingelse for skattefriheden, at ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m2, eller at der som nævnt i stk. 1, nr. 2, ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse.

Efter EBL § 8, stk. 2, gælder disse regler også for sommerhusejendomme og lignende, som ejeren eller dennes husstand har benyttet til privat formål i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit.

For at reglerne i EBL § 8, stk. 2, kan anvendes ved afståelse af en ejendom, kræves det, at der er tale om afståelse af sommerhusejendomme eller lignende.

Parcelhusreglen i EBL § 8, stk. 1 og 2, fandtes tidligere i lov om særlig indkomstskat mv. § 2 A, stk. 1 og 2.

Hverken forarbejderne til ejendomsavancebeskatningsloven eller til lov om særlig indkomstskat mv. indeholder en afgrænsning af, hvilke typer ejendomme, der er omfattet af henholdsvis stk. 1 og 2.

Told- og Skattestyrelsen har i en kommentar, jf. TfS1998,122, til en Ligningsråds-afgørelse udtalt, at det er Styrelsens opfattelse, at helårshuse kun kan omfattes af EBL § 8, stk. 2, hvis huset er købt som og rent faktisk anvendt som sommerbolig. Det er ejeren, der må sandsynliggøre, at helårshuset er erhvervet til brug for sommerbolig.

Denne opfattelse har Højesteret bekræftet i SKM2007.209.HR (tidligere instans SKM2006.144.ØLR ).

Det følger således af praksis, at der kan opnås skattefrihed efter EBL § 8, stk. 2, ved afhændelse af en ejendom, når ejendommen er erhvervet med henblik på anvendelse som fritidsbolig og herefter er anvendt således.

Det fremgår endvidere af praksis, at der lægges vægt på det faktiske formål med erhvervelsen af ejendommen, og ikke på ejendommens vurderingsmæssige registrering.

Hvorvidt ejerlejligheden vil kunne omfattes af EBL § 8, stk. 2, afhænger af, jf. ovenstående, om lejligheden er købt med henblik på anvendelse som sommerbolig, og om lejligheden rent faktisk også er anvendt som sommerbolig.

Det fremgår af det oplyste, at spørger har erhvervet lejligheden med henblik på anvendelse til feriebolig. Spørger ejer ikke andre ejendomme og har fortsat folkeregisteradresse på en anden ejendom, der er ejet af ægtefællen.

På baggrund af de foreliggende oplysninger er det SKATs opfattelse, at lejligheden kan anses for erhvervet som fritidsbolig for spørger og dennes husstand.

Hvorvidt lejligheden udelukkende har været anvendt som sommerbolig i ejertiden, og om en eventuel fortjeneste derfor er skattefri efter bestemmelserne i EBL § 8, stk. 2, tager SKAT ikke stilling til på nuværende tidspunkt. Først på det tidspunkt, hvor den skattemæssige disposition (salg af ejendommen) skal selvangives, har SKAT mulighed for at tage stilling til, om betingelsen om faktisk anvendelse som sommerbolig i ejertiden er opfyldt. Alternativt kan der anmodes om et nyt bindende svar, allerede på det tidspunkt, hvor den pågældende betingelse anses for opfyldt.

Hovedcentrets udtalelse

I forbindelse med sagens behandling hos Landsskatteretten, har sagen været til udtalelse i Hovedcentret med henblik på afklaring af, om Skatterådet i sagen havde truffet afgørelse i medfør af skatteforvaltningslovens § 24, stk. 2.

Hovedcentret har udtalt, at der i afgørelsen er taget stilling til de betingelser i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, der ansås for opfyldte på tidspunktet for anmodningen om bindende svar. Afgørelsen må herefter anses som en delbesvarelse, idet Hovedcentret ikke vurderer, at der er grundlag for en afvisning efter skatteforvaltningslovens § 24, stk. 2.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant har nedlagt principiel påstand om, at det bindende svar besvares med "ja".

Til støtte for sin påstand har repræsentanten bl.a. gjort gældende, at Skatterådet ikke kan undlade at svare på det stillede spørgsmål. Herudover må betingelserne for et skattefrit salg efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2 anses for opfyldte.

Skatterådet har konkluderet, at klageren har købt ejendommen som fritidsbolig. Skatterådet har imidlertid ikke villet tage stilling til om ejendommen også er anvendt som fritidsbolig, hvorfor der ikke svares på klagerens anmodning. Det anføres, at først når ejendommen er solgt vil Skatterådet kunne tage stilling til om en eventuel avance er skattefri.

Det fremgår af skatteforvaltningslovens § 21, stk. 1, at enhver kan få et bindende svar hos SKAT om den skattemæssige virkning for spørgeren af en disposition. Der kan være tale om en disposition, som spørgeren har foretaget eller påtænker at foretage.

Det fremgår af skatteforvaltningslovens § 24, stk. 1 og 2 i hvilket omfang bindende svar kan afvises.

Efter § 24, stk. 1, kan bindende svar afvises, hvis spørgsmålet ikke kan anses for tilstrækkeligt oplyst. Det følger af bestemmelsen samt af officialmaksimen, at myndighederne først skal søge sagen oplyst fuldt ud.

Efter § 24, stk. 2, kan bindende svar afvises, hvis spørgsmålet er af en sådan karakter, at det ikke kan besvares med fornøden sikkerhed, eller andre hensyn taler imod en besvarelse.

Udover de nævnte tilfælde kan SKAT ikke afvise en anmodning om bindende svar.

I den konkrete sag vil Skatterådet "ikke tage stilling på nuværende tidspunkt". Skatterådet kan ikke undlade at tage stilling. Kun hvis en anmodning opfylder betingelserne for afvisning efter skatteforvaltningslovens § 24, kan en anmodning afvises. Der er ingen tvivl om, at klagerens anmodning ikke kan afvises. Der er tale om en simpel afgrænset disposition. Skatterådet henviser ikke til § 24, de undlader blot at tage stilling.

At svaret ikke er enestående fremgår bl.a. af SKM2007.330.SR , der ligeledes vedrørte spørgsmålet om skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. Som i den foreliggende sag, når Skatterådet frem til, at ejendommen er erhvervet som fritidsbolig, ligesom Skatterådet når frem til, at der ikke kan tages stilling til om ejendommen er anvendt som fritidsbolig.

Skatterådet handler direkte imod skatteforvaltningslovens § 21, stk. 1, hvorefter enhver har krav på et bindende svar på et spørgsmål, der i øvrigt opfylder alle lovgivningens krav til et bindende svar.

Ifølge ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, kan sommerhus og lignende sælges skattefrit, hvis ejeren eller dennes husstand har benyttet ejendommen til private formål i hele eller dele af ejerperioden.

Praksis har fastslået, at den skattemæssige behandling af et ejendomssalg ikke afhænger af ejendommens benyttelse ifølge vurderingen, men i stedet af ejendommens faktiske benyttelse på afståelsestidspunktet jf. bl.a. SKM2003.442.LSR og SKM2003.11.DEP . Tilsvarende fremgår af ligningsvejledningens afsnit E.J.1.1.

Praksis har endvidere fastslået vedrørende ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, at det ikke er udelukket, at et helårshus kan afstås skattefrit efter sommerhusreglen, hvis det dokumenteres, at huset er købt som og anvendt som fritidsbolig jf. Ligningsrådet i TfS 1998.118.

Det samme må gælde for en ejendom vurderet som ejerlejlighed/forretning.

Det fremgår ikke af skødet, at ejendommen skulle anvendes til fritidsbrug. Dette skyldtes alene, at klageren og hendes advokat ikke var bekendt med vigtigheden af denne oplysning. En række andre forhold viser imidlertid, at ejendommen blev købt som fritidsbolig og ikke som erhvervsejendom.

Både klageren og hendes mand er pensionister, og ingen af dem driver eller drev selvstændig erhvervsvirksomhed. Ejendommen har ikke i klagerens ejertid været udlejet eller anvendt til erhverv. Klagerens interesse i ejendommen ved erhvervelsen, var, at der ikke var bopælspligt, således at ejendommen kunne anvendes som fritidsbolig.

Der blev endvidere udarbejdet en tilstandsrapport i forbindelse med erhvervelsen. Det må anses for højst usædvanligt at udarbejde en tilstandsrapport for en erhvervsejendom, ligesom det fremgår af loven, at det kun er lovpligtigt med tilstandsrapporter for boliger, der anvendes til beboelse. Dette er en kraftig indikation af, at ejendommen blev erhvervet som fritidsbolig.

Klageren har desuden betalt ejendomsværdiskat. Det fremgår af ejendomsværdiskattelovens §§ 1 og 3, at der kun betales ejendomsværdiskat af beboelsesejendomme.

Med hensyn til ejendommens faktiske benyttelse kan det oplyses at ejendommen siden anskaffelsen flere gange årligt er blevet benyttet som fritidsbolig. Der henvises til el-forbrug og kontoudtog.

Det må anses for sandsynliggjort, at ejendommen er købt og anvendt som fritidsbolig, hvorfor ejendommen må kunne afhændes skattefrit jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Repræsentanten har nedlagt subsidiær påstand om, at Skatterådets afgørelse er ugyldig.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det fremgår af skatteforvaltningslovens § 11, stk. 1, nr. 2, at Skatterådets afgørelser kan påklages til Landsskatteretten.

Det fremgår af skatteforvaltningslovens § 21, stk. 1, at

"Enhver kan hos told- og skatteforvaltningen få et bindende svar på spørgsmål om den skattemæssige virkning for spørgeren af en disposition, når told- og skatteforvaltningen i øvrigt har kompetence til at afgøre spørgsmålet, jf. dog stk. 3. Det kan være om en disposition, som spørgeren har foretaget eller påtænker at foretage."

Det fremgår af skatteforvaltningslovens § 24, at

"En anmodning om et bindende svar skal være skriftlig og indeholde alle de oplysninger af betydning for svaret, som står til rådighed for spørgeren. Skønner told- og skatteforvaltningen respektive Skatterådet, at spørgsmålet ikke er tilstrækkeligt oplyst, kan spørgeren anmodes om yderligere oplysninger eller dokumentation. Efterkommes anmodningen ikke inden for en rimelig frist, kan spørgsmålet afvises eller svaret begrænses til de forhold, der skønnes tilstrækkeligt oplyst.

Stk. 2. Told- og skatteforvaltningen respektive Skatterådet kan i øvrigt i særlige tilfælde afvise at give et bindende svar, hvis spørgsmålet er af en sådan karakter, at det ikke kan besvares med fornøden sikkerhed eller andre hensyn taler afgørende imod en besvarelse."

Det fremgår af udtalelse fra SKAT Hovedcenter, at Skatterådet ikke har afvist at besvare spørgsmålet jf. skatteforvaltningslovens § 24.

Da Skatterådet udelukkende har lavet en delbesvarelse af klagerens spørgsmål, finder Landsskatteretten, at klageren jf. skatteforvaltningslovens § 21 har et retskrav på at få besvaret begge spørgsmål.

Spørgsmålet om klageren har købt ejendommen som sommerbolig er ikke bestridt.

Vedrørende spørgsmålet om ejendommen har været benyttet som sommerbolig af klageren i ejertiden, finder Landsskatteretten, at det er tilstrækkelig godtgjort, henset til den fremlagte dokumentation af forbrug i ejendommen og udskrifter fra klagerens bank, at klageren har benyttet ejendommen som fritidsbolig i sin ejertid.

Herefter finder Landsskatteretten, at ejendommen er omfattet af skattefritagelsesreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Landsskatteretten ændrer det bindende svar til "ja".