Dokumentets metadata

Lejefiksering - selskab - størrelsen af lejen

Sagen vedrørte, om et aktieselskab skulle fikseres af en lejeindtægt for at have stillet en ejendom i Frankrig til rådighed for eneaktionæren.Højesteret fandt, at eneaktionæren uden for sommersæsonen kunne disponere over ejendommen, og at han faktisk gjorde dette i et omfang, der svarede til en almindelig ejers henset til ejendommens beliggenhed og arbejdsmæssige forhold. Han havde benyttet ejendommen i mellem syv og ni uger i de fire år, sagen vedrørte.Højesteret fandt herefter, at der ved opgørelsen af resultatet af ejendommen for de omhandlede indkomstår var hjemmel i statsskattelovens § 4, litra b, 1. punktum, for indkomstårene 1996 og 1997 og for årene 1999 og 2000 tillige i ligningslovens § 2 til at medregne en lejeindtægt svarende til den fortjeneste, selskabet ville have opnået ved helårsudlejning til en uafhængig tredjemand.Forhøjelsen af selskabets lejeindtægt var fastsat på baggrund af den af en skønsmand skønnet helårsleje med tillæg af de ydelser, som lejeren ifølge skønsmanden sædvanligvis ville betale og med fradrag for de lejeindtægter, selskabet oppebar fra tredjemand og fra eneaktionæren i de pågældende år.Højesteret fandt, at på baggrund af skønsmandens besvarelser, kontraktsgrundlaget og de beløb, som var betalt i administrationshonorar til et udlejningsfirma, var der ikke holdepunkter for at antage, at de forhøjelser, som fulgte af landsrettens dom, oversteg den yderligere fortjeneste, som selskabet kunne have opnået ved udlejning på helårsbasis til en uafhængig tredjemand.

Parter

H1 A/S
(advokat Bente Møll Pedersen)

mod

Skatteministeriet
(kammeradvokaten ved advokat Steffen Sværke)

Afsagt af højesteretsdommerne

Poul Sørensen, Asbjørn Jensen, Thomas Rørdam, Poul Dahl Jensen og Vibeke Rønne.

I tidligere instans er afsagt dom af Østre Landsrets 5. afdeling den 4. april 2007.

Påstande

Appellanten, H1 A/S, har påstået, principalt at indstævnte, Skatteministeriet, skal anerkende, at lejeværdien af ejendommen i Frankrig for indkomstårene 1996, 1997, 1999 og 2000 nedsættes med henholdsvis 339.589 kr., 308.575 kr., 481.588 kr. og 542.475 kr., subsidiært at ansættelserne af den skattepligtige indkomst for de pågældende indkomstår hjemvises til fornyet behandling ved skattemyndighederne.

Skatteministeriet har påstået stadfæstelse, subsidiært at Skatteministeriet anerkender, at lejeværdien af ejendommen i Frankrig for indkomstårene 1996, 1997, 1999 og 2000 alene forhøjes med henholdsvis 76.297 kr., 83.678 kr., 39.771 kr. og 53.771 kr.

Skatteministeriet har ikke anket landsrettens afgørelse om, at de fikserede indtægter anses for maskeret udlodning til hovedaktionæren. Sagen for Højesteret vedrører derfor, om der er hjemmel til at medregne en fikseret indkomst hos H1 A/S for at have stillet en ejendom til rådighed for selskabets hovedaktionær og i bekræftende fald størrelsen heraf.

Supplerende sagsfremstilling

For indkomståret 2000 er parterne enige om, at helårslejen efter skønsmandens besvarelse af spørgsmål 1 a, 4 og 14 udgør 914.394 kr. Skattemyndighederne har ansat den objektive lejeværdi for indkomståret 2000 til 960.000 kr., svarende til 8 % af 12 mio. kr.

I aftalen af 3. juli 1995 mellem H1 A/S og G1 hedder det yderligere bl.a. (i dansk oversættelse)

"...

Fuldmagt til ejendomsadministration

Sæsonudlejning

...

1.3 Beskrivelse

Fuldmagtsgiver giver herved den befuldmægtigede, der godkender dette, fuldmagt til at administrere følgende ejendom(me): ...

1.4 Varighed

...

Hvert år skal den befuldmægtigede, før hver periode fra 1. januar, bede fuldmagtsgiver oplyse hvilke måneder ejendommen er ledig til udlejning, og om der eventuelt gælder nye priser.

1.5 Honorar

Den befuldmægtigede får et honorar for administration og formidling, der udgør 20% af bruttolejen alt inklusive, og som fuldmagtsgiver skal udrede. Såfremt fuldmagtsgiver, med den befuldmægtigedes accept, indgår aftale direkte med en lejer, får denne en provision på 10% af bruttolejen alt inklusive for administration i forbindelse med udlejningen."

Højesterets begrundelse og resultat

Af de grunde, der er anført af landsretten, tiltræder Højesteret, at det er lagt til grund, at A har haft rådighed over ejendommen i Frankrig i de perioder, hvor den ikke var udlejet til anden side. Ved opgørelsen af resultatet af ejendommen for de omhandlede indkomstår er der herefter hjemmel i statsskattelovens § 4, litra b, 1. pkt., og for årene 1999 og 2000 tillige i ligningslovens § 2, til at medregne en lejeindtægt svarende til den fortjeneste, som selskabet ville have opnået ved helårsudlejning til en uafhængig tredjemand, jf. herved Højesterets dom i SKM2004.476.HR

For indkomstårene 1996, 1997 og 1999 er den skønnede helårsleje opgjort til henholdsvis 250.000 FF., 270.000 FF. og 540.000 FF. med tillæg af de ydelser, som en lejer sædvanligvis skal betale, jf. skønsmandens besvarelse af spørgsmål 4, 14 og 15, og med fradrag af de lejeindtægter, som selskabet har oppebåret fra tredjemand og A i de pågældende år.

Det fremgår af selskabets regnskaber, at selskabet i hvert af de omhandlede indkomstår har betalt et administrationshonorar til G1 på 36-37.000 kr.

På baggrund af skønsmandens besvarelser, kontraktgrundlaget og de beløb, der er betalt i administrationshonorar til G1, finder Højesteret, at der ikke er holdepunkter for at antage, at de forhøjelser for indkomstårene 1996, 1997 og 1999, der følger af landsrettens dom, overstiger den yderligere fortjeneste, som selskabet kunne have opnået ved udlejning på helårsbasis til en uafhængig tredjemand.

Højesteret finder, at resultatopgørelsen for 2000 skal korrigeres efter samme principper som for indkomstårene 1996, 1997 og 1999, således at der tages udgangspunkt i den skønnede årlige lejeindtægt på 914.394 kr. i stedet for den ansatte objektive lejeværdi på 960.000 kr. Indkomsten for dette år forhøjes derfor alene med 496.869 kr.

Med denne ændring for så vidt angår indkomståret 2000 stadfæster Højesteret dommen.

T h i k e n d es f o r r e t

Landsrettens dom stadfæstes med den ændring, at lejeværdien for ejendommen i Frankrig for indkomståret 2000 alene forhøjes med 496.869 kr.

I sagsomkostninger for Højesteret skal H1 A/S betale 50.000 kr. til Skatteministeriet.

Det idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.