Dokumentets metadata

Genanbringelse - udlejet stuehus - ferielejligheder

Skatterådet fandt, at der kunne ske genanbringelse af avance fra jordsalg i ombygning af udlejet stuehus til ferielejligheder eller alternativt til administration og kontor.

Spørgsmål

1. Kan spørger genanbringe en del af ejendomsavancen fra salg af jord i ombygningsudgifter ved ombygning af udlejet stuehus til ferielejligheder?
2. Kan spørger genanbringe en del af ejendomsavancen fra salg af jord i ombygningsudgifter ved ombygning af udlejet stuehus til administration og kontor?

Svar

1. Ja, se sagsfremstilling og begrundelse.
2. Ja, se sagsfremstilling og begrundelse.

Spørger købte i 1999 landbrugsejendommen E med 39,44 ha jord og bygninger. Spørger har ikke selv beboet stuehuset, og jorden er forpagtet ud. Han har dispensation for bopælskravet om bopælspligt på ejendommen. Stuehuset har således været udlejet i perioden siden købet.

I 2007 solgte spørger ca. 20 ha jord fra ejendommen. Salget resulterede i en ejendomsavance.

Spørger ønsker nu at genanbringe denne avance i en ombygning af stuehuset til f.eks. 2 - 4 ferielejligheder efter reglerne for landboturisme. Der bliver tale om korttidsudlejning til ferieturister.

Alternativt overvejer spørger at ombygge en del af stuehuset til administration og kontor. Stuehuset skal således anvendes i hans landbrugsvirksomhed samt af virksomheden V. Ombygningen skal enten omfatte hele eller dele af stuehuset.

Det er oplyst at ejendommen fortsat er vurderet som landbrugsejendom.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL).

Efter EBL § 6 A kan en skattepligtig dog i visse tilfælde ved at genanskaffe en ny ejendom i forbindelse med afståelse af en fast ejendom udskyde beskatningen af fortjeneste ved afståelse af en fast ejendom til en senere ejendomsafståelse.

Den skattepligtige kan således vælge mellem at lade sig beskatte ved afståelsen af ejendommen eller at udskyde beskatningen til en senere afståelse ved at modregne fortjenesten i anskaffelsessummen for den nyerhvervede ejendom.

Der kan alene ske genanbringelse af den del af fortjenesten, der vedrører den del af den afståede ejendom, som blev anvendt erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed, dvs. den skattepligtige del af fortjenesten. Endvidere kan fortjenesten kun anvendes til at nedsætte anskaffelsessummen for den del af den erhvervede ejendom, der anvendes erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevende ægtefælles virksomhed.

Den del af den afståede ejendom henholdsvis den erhvervede ejendom som udgør boligdelen, anses ikke i denne forbindelse for anvendt erhvervsmæssigt. Den del af fortjenesten, der vedrører boligdelen, kan således aldrig genanbringes, og der kan aldrig ske nedsættelse af den del af anskaffelsessummen, der vedrører boligdelen. Det samme er tilfældet med de friarealer og driftsbygninger, som ikke indgår i den etablerede erhvervsmæssige aktivitet.

Det fremgår af EBL § 6 A, stk. 1, 4. punktum, at udlejning af anden fast ejendom end fast ejendom, der benyttes til landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1 eller 7, anses i denne forbindelse ikke for erhvervsvirksomhed.

Det er bl.a. en betingelse for anvendelse af reglerne om genanbringelse, at spørger enten erhverver fast ejendom i indkomståret forud for det indkomstår, hvori spørger har afstået den faste ejendom, i samme indkomstår eller senest i det indkomstår, der følger efter afståelsesåret.

Det er endvidere en betingelse, at spørger senest for det indkomstår, hvori erhvervelsen finder sted, begærer nedsættelsesreglen anvendt ved indsendelse af rettidig selvangivelse, jf. EBL § 6 A, stk. 2.

Overstiger den opgjorte fortjeneste den kontante anskaffelsessum, beskattes den overskydende fortjeneste efter lovens almindelige regler.

Ejendomsavancebeskatningslovens § 6 C

Det følger af EBL § 6 C, at såfremt en skattepligtig foretager ombygning, tilbygning eller nybygning på ejendomme omfattet af EBL § 6 A, kan den skattepligtige vælge at nedsætte anskaffelsessummen på ombygningen, tilbygningen eller nybygningen med fortjenesten ved afståelse af fast ejendom i stedet for at medregne fortjenesten til den skattepligtige indkomst. Ejendomme omfattet af EBL § 6 A er ejendomme, der anvendes erhvervsmæssigt.

Reglen i § 6 C medfører, at der sker udsættelse af de skattemæssige konsekvenser ved afståelse, men at fortjenesten kommer til beskatning ved senere afståelse af den ejendom, hvori fortjenesten er genanbragt.

Det fremgår af EBL § 6 C, stk. 1, 2. pkt., at reglerne i EBL § 6 A tilsvarende finder anvendelse. Bestemmelsen i § 6 C skal således ses i sammenhæng med EBL § 6 A, og henvisningen til reglerne går på hele bestemmelsen, dvs. på såvel de materielle som de formelle regler.

Der gælder herefter, at følgende betingelser skal opfyldes, for at den skattepligtige kan genanbringe en fortjeneste ved afståelse af en ejendom efter EBL §§ 6 A og 6 C:

• at ombygning, tilbygning eller nybygning finder sted i indkomståret forud for afståelse af fast ejendom, i afståelsesåret eller indkomståret efter afståelse af fast ejendom, og
• at den skattepligtige senest for det indkomstår, hvori ombygning, tilbygning eller nybygning finder sted, skal begære reglerne om genanbringelse anvendt ved indgivelse af rettidig selvangivelse.

Begreberne ombygning, tilbygning og nybygning ses ikke at give anledning til tvivl. Det skal dog bemærkes, at der kan ske genanbringelse i forbedringsudgifter, men ikke i vedligeholdelsesudgifter. Ombygning i EBL § 6 C må forstås i overensstemmelse med statsskatteloven (SL) § 6, litra e, om fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter, således at ombygning defineres som de udgifter, der efter SL § 6, litra e, anses for ikke fradragsberettigede forbedringsudgifter. Dette fremgår af SKM2001.308.LSR .

Det følger af EBL §§ 6 A og 6 C, at ombygning, tilbygning og nybygning skal ske inden for de tidsmæssige frister, jf. ovenfor. Det fremgår dog ikke, hvorvidt ombygning, tilbygning eller nybygning skal være påbegyndt eller færdiggjort.

Det er imidlertid Skatterådets opfattelse, at det er tilstrækkeligt, at ombygningen, nybygningen eller tilbygningen er påbegyndt, men det er ikke noget krav, at den er afsluttet, jf. således SKM2006.690.SR .

Det er SKATs vurdering, at dette må forstås således, at der skal være indgået endelig aftale om ombygning, tilbygning eller nybygning af ejendommen inden for de anførte frister. Det er endvidere SKATs opfattelse, at ombygningen, tilbygningen eller nybygningen skal påbegyndes inden for rimelig tid efter aftalens indgåelse.

SKAT er således af den opfattelse, at såfremt spørger inden for fristen, nævnt i ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, stk. 2 indgår underentreprenørsaftaler med eksempelvis elektriker, VVS - mand m.m., hvor prisen er endeligt fastsat, vil arbejdet som udgangspunkt blive omfattet af genanbringelsesreglerne.

I det tilfælde, hvor der arbejdes efter regning, dvs. hvor arbejdet bliver afregnet løbende, er det SKATs opfattelse, at såvel arbejdet udført, som aftaler om at udføre arbejde indgået inden fristen i ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, stk. 2, omfattes af genanbringelsesreglerne.

Spørgsmål 1

Ifølge det indsendte 1- årige budget, der tager udgangspunkt i, at der ombygges til 2 ferielejligheder, ses udlejningsvirksomheden at give overskud.

Hvorvidt det udarbejdede budget er helt realistisk er dog umiddelbart usikkert. Det fremgår ikke af materialet, om der er foretaget undersøgelser af markedet for denne form for udlejning i området, hvorfor der må herske en vis usikkerhed om, hvorvidt lejlighederne kan udlejes i det omfang, der er budgetteret med.

Der er endvidere ikke medregnet lønudgifter, selv om det må lægges til grund, at virksomheden må kræve en del arbejde for spørger.

Under forudsætning af, at det fremlagte budget imidlertid rent faktisk holdes efter igangsættelsen af virksomheden, må udlejningsvirksomheden dog efter en samlet vurdering, herunder især rentabilitetsbetragtningen, karakteriseres som erhvervsmæssig.

I nærværende sag har spørger i 2007 solgt en del af landbrugsejendommen E, som han har drevet erhvervsmæssigt. Han har haft dispensation for bopælspligten og stuehuset har været lejet ud.

Spørger ønsker at ombygge hele eller dele af stuehuset til 2-4 ferielejligheder.

Da driften af de 2-4 ferielejligheder må anses som erhvervsmæssig vil der således kunne ske genanbringelse af avancen fra salget af landbrugsjorden i de 2-4 ferielejligheder.

SKAT indstiller derfor at spørgsmål 1 besvares med et ja.

Spørgsmål 2

I henhold til ovenstående vil der ligeledes kunne ske genanbringelse i ombygning af stuehuset til administration og kontor.

SKAT indstiller derfor at spørgsmål 2 besvares med et ja.

Det bemærkes, at SKAT ved de to svar ikke har taget stilling til om ombygningen af stuehuset er i overensstemmelse med de krav der stilles til beboelsesbygninger m.v. efter landbrugsloven.

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling.

I 5 år, der regnes fra modtagelsen af svaret jf. SFL § 25, stk. 1.