Dokumentets metadata

Ejendomsavance - parcelhusreglen - salg helårsbolig - anvendt som fritidsbolig - formål med anskaffelse

Skatteyderen solgte i 2003 en ejendom, med status som enfamiliehus beregnet til helårsbeboelse. Skattemyndighederne anså skatteyderen for skattepligtig af fortjenesten ved salget af ejendommen, men skatteyderen gjorde gældende, at han kunne afhænde ejendommen skattefrit i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, idet ejendommen i skatteyderens ejertid løbende havde været anvendt til feriebolig for ham.Byretten gav Skatteministeriet medhold i, at salget var skattepligtigt, da skatteyderen ikke havde godtgjort, at han erhvervede ejendommen med henblik på anvendelse som fritidsbolig.Retten lagde navnlig vægt på, at skatteyderen i 2002 over for Miljøministeriet havde oplyst, at han købte ejendommen med henblik på at flytte ind i den, når han sluttede på arbejdsmarkedet, og at han købte den så tidligt som sket for ikke at sidde med nogen gæld, når han nærmede sig de 60 år.Retten lagde endvidere vægt på, at skatteyderen i hvert fald i et vist omfang havde udlejet ejendommen, og at skatteyderen selv samt andre havde haft folkeregisteradresse på ejendommen.Retten fandt ikke, at det forhold at skatteyderen også havde anvendt ejendommen til rekreative formål for sig selv og sin familie, kunne føre til et andet resultat.

Parter

A
(Advokat Tobias Stenkær Albrechtsen)

mod

Skatteministeriet (Kameradvokaten v/Advokat Anne Broberg Rasmussen)

Afsagt af byretsdommer

Jeanette Thørholm Andersen

Indledning

Sagsøgeren, A, ejede ejendommen beliggende ...1 i perioden fra den 1. februar 1994 til den 1. april 2003. Købsprisen var 401.000 kr., og salgsprisen var 1.800.000 kr. Ved skrivelse af 21. april 2006 meddelte SKAT sagsøgeren, at skattecentret havde ændret sagsøgerens skatteansættelse for indkomståret 2003 derved, at sagsøgerens kapitalindkomst i virksomhed, der var selvangivet til 0 kr., blev forhøjet med 1.071.874 kr. angående fortjeneste ved salg af ejendommen ...1. Den 14. august 2007 traf Landskatteretten afgørelse om, at fortjenesten ikke var skattefri, men nedsatte opgørelsen af fortjenesten til 1.032.911 kr. Sagsøgeren indbragte herefter sagen for retten ved en stævning mod sagsøgte, Skatteministeriet, modtaget i retten den 2. november 2007.

Parternes påstande og anbringender

Sagsøgeren har nedlagt påstand om, at sagsøgte tilpligtes at anerkende, at sagsøgerens salg af ejendommen ...1 ikke udløser skattepligt

Sagsøgeren har til støtte herfor gjort gældende, at sagsøgeren kan afhænde ejendommen skattefrit i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, idet ejendommen i sagsøgerens ejertid løbende har været anvendt til feriebolig for sagsøgeren.

Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse

Sagsøgte har til støtte herfor gjort gældende, at sagsøgeren ikke opfylder betingelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, idet sagsøgeren ikke har godtgjort, at ejendommen er købt og anvendt som fritidshus, og at avancen ved salg af ejendommen derfor er skattepligtig, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1.

Sagens nærmere oplysninger

Det fremgår af SKATs skrivelse af 21. april 2006, at skatteforvaltningen den 17. oktober 2005 sendte sagsøgeren et brev med forslag til ændring af hans selvangivelse for 2003, og at avancen ved ejendomssalget i forslaget ændredes fra 0 kr. til 1.071.874 kr. Det fremgår endvidere, at begrundelsen for forslaget var følgende:

"De har pr. 1. april 2003 solgt ejendommen ...1. De har ikke selvangivet avance ved salg af ejendommen.

De købte ...1 i 1994. Ved købet boede De på ...2, der ligger ca. 1,9 km. fra ...1.

I perioden 1/2 1994 - 1/2 1995 var De tilmeldt Folkeregistret på adressen ...1, hvorefter De flyttede adresse tilbage til ...2.

Deres ægtefælle har beboet ...2 siden den 14/5 1987 og bor der stadig.

De har således været tilmeldt adressen ...1 i perioden 1/2 1994 - 1/2 1995, hvor De samtidig ejede ...2, som i samme periode har været beboet af Deres ægtefælle og børn.

Det anses ikke for tilstrækkelig sandsynliggjort, at ...1 har tjent som bolig i ejendomsavancebeskatningslovens forstand for Dem i Deres ejertid, idet De har foretaget en midlertidig flytning fra en eksisterende bolig og efter en kort periode flytter tilbage til den oprindelige bolig, som har været opretholdt af Deres ægtefælle og børn i mellemtiden. Det er ikke godtgjort, at det har været Deres oprindelige hensigt at flytte varigt til ejendommen.

De opfylder således ikke betingelserne i Ejendomsavancebeskatningslovens (EBL) § 8 for fritagelse for beskatning af fortjenesten ved salget af ...1.

..."

l SKATs skrivelse af 21. april 2006 hedder det videre

"...

...1 har i hele Deres ejertid haft status som helårshus.

De købte ejendommen pr. 1. februar 1994.

Købsskødet er påført en erklæring om ejendommens anvendelse

"Ejendommen er udelukkende til helårsbeboelse, og den var indtil overdragelsen eller bliver ved overdragelsen bestemt til brug for ejeren."

Vedrørende indkomståret 1997 ændrede skatteafdelingen Deres skatteansættelse således, at selvangivet lejeindtægt vedr. ...1 blev overført fra selvangivelsens private del til overskud af virksomheden.

..."

Af sagsreferatet fremgår følgende

"...

...1

Er iflg. skyder en privatbolig som fungerer som udlejningsejendom. Der selvangives egen lejeværdi og reglerne for udlejning af privatbolig anvendes i året.

Iflg. skatteafdelingens opfattelse kan skatteyder ikke umiddelbart have flere privatboliger, der rent faktisk ikke bebos af skyder og dennes familie. Der er rettelig tale om en udlejningsejendom, hvor resultatet beskattes i den personlige indkomst og hvor der skal foretages en erhvervsmæssig opgørelse."

De har efterfølgende indsendt korrigerede resultatopgørelser vedr. udlejningen til beskatning som overskud af virksomhed for 1997 og 1998 - og har siden opgjort resultaterne efter de anviste retningslinier.

Ifølge Deres ligningsmappe har kommunen den 9. juli 2002 indsendt en skrivelse til Skov- og Naturstyrelsen. Af skrivelsen fremgår det, at kommunen har konstateret, at ...1 anvendes til korttidsudlejning. Der er ikke beregnet ejendomsværdiskat, idet ejendommen er registreret som udlejet. Kommunen gør i skrivelsen opmærksom på, at man ikke er bekendt med, at der er givet tilladelse til korttidsudlejning, og at man anmoder Skov- og Naturstyrelsen om at se på problemet.

Alt i alt anses det ikke for godtgjort,

- dels at ejendommen blev købt som et fritidshus
- dels at ejendommen i ejertiden alene har været anvendt som fritidshus

Derimod anses ejendommen, som har status som helårsbolig, for anskaffet med udlejning for øje. Der er i denne forbindelse henset til

- at De bebor en helårsbolig beliggende ca. 1,9 km. fra ejendommen
- at ejendommen ligesom Deres bolig er beliggende i byområdet
- at ejendommen er anvendt til kortperiodisk udlejning til ferieformål.

Fortjenesten er således ikke undtaget for beskatning efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

..."

Landsskatterettens afgørelse af 14. august 2007 indeholder følgende afsnit vedrørende bemærkninger og begrundelse

"...

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, at fortjeneste ved salg af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst.

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 medregnes fortjeneste ved salg af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder dog ikke til den skattepligtige indkomst, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter bestemmelsen.

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, gælder reglerne i stk. 1 også ved afståelse af sommerhusejendomme og lign., som ejeren eller dennes husstand har benyttet til private formål i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter bestemmelsen.

Det følger af Højesterets dom af 9. marts 2007 offentliggjort i SKM2007.209.HR , at det som udgangspunkt må bero på ejendommens status på salgstidspunktet, om skattefriheden skal afgøres efter betingelserne i § 8, stk. 1 eller § 8, stk. 2. For så vidt angår helårsejendomme, der som udgangspunkt er omfattet af ejendomsavacebeskatningslovens § 8, stk. 1, kan fortjeneste ved afståelse heraf ifølge Tfs 1998, 118 LR og TfS 1998, 122 TSM fritages for beskatning efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, hvis det godtgøres, at ejendommen er købt som og rent faktisk anvendt som sommerbolig.

Selv om det ikke kan afvises, at klageren har anvendt ejendommen ...1 som sommerbolig i en del af ejerperioden, kan det ikke lægges til grund, at ejendommen oprindelig blev købt som sommerbolig. Der er herved navnlig lagt vægt på det anførte i de fremlagte skøder om ejendommens anvendelse, beliggenhed og beskaffenhed. Landsskatteretten kan således ikke give klageren medhold i den principielle påstand.

..."

Parterne har oplyst, at ejendommen ...1, ligger i byzone og er på 388 kvadratmeter.

Der er som sagens bilag 46, 47 og 48 fremlagt fotos af ejendommen.

Der er som sagens bilag 3 - 28 fremlagt reservationsbekræftelser vedrørende korttidsudleje af ejendommen.

Parterne har oplyst, at ejendommen fra 1997 blev betragtet som en udlejningsejendom af skattemyndighederne, og at ejendomsskatterne blev fratrukket på selvangivelsen.

Det fremgår af Det Centrale Person Register, at der i perioden 1993 - 2003 stod følgende personer tilmeldt på adressen

Ejendommen er i det skøde, hvorved sagsøgeren solgte ejendommen, beskrevet som et enfamiliehus og beliggende i et lokalplanområde beregnet til helårsbeboelse.

Det fremgår af en skrivelse af 5. september 2005 fra Skatteforvaltningen til en ejendomsejer af en helårsbolig, at Told og Skattestyrelsen har udtalt, at det afgørende for, om en ejendom kan sælges skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, er, at ejendommen er købt og anvendt som sommerbolig i hele ejertiden.

Det fremgår af sagsøgerens selvangivelse for 2000, at det var anført, at ejendommen ...1 var udlejet 365 dage om året. Ifølge en resultatopgørelse for samme år var lejeindtægten 38.950 kr. Det fremgår af en udvidet selvangivelse for 2001, at der ikke beregnedes ejendomsværdiskat af ejendommen.

I en skrivelse af 13. august 2002 fra sagsøgeren til Miljøministeriet angående spørgsmålet om foreneligheden af udleje af ejendommen med sommerhusloven, oplyser sagsøgeren, at han købte ejendommen ...1 med henblik på at flytte ind i den, når han sluttede på arbejdsmarkedet, og at han købte den så tidligt som sket for ikke at sidde med nogen gæld, når han nærmede sig 60 år.

Forklaringer

Sagsøgeren har blandt andet forklaret, at han købte ejendommen ...1, for at have et fritids- og sommerhus. Han og hans ægtefælle flyttede til ... i 1987. De købte hus på ...2, men ville gerne have haft et hus tættere på selve byen. Der var imidlertid ikke noget til salg i byen på det tidspunkt. Så kom det lille hus på ...1 til salg. Sagsøgeren købte det udelukkende til fritids- og sommerhus. Det ligger i den bydel, der kaldes ... Det er "smørhullet". Det er der, hvor alle mennesker går tur, når de er på besøg. Der er kun 150 meter til strand. G1 ligger lige i nærheden. Sagsøgeren købte huset på grund af dets beliggenhed. ...2 hører til landzonen, og der er meget industri og tung trafik i området. Huset på ...1 er 55 kvadratmeter i grundplan og 88 kvadratmeter i alt med overetagen. Der er en forgang, en baggang, et køkken, 2 stuer og et badeværelse. Huset på ...2 er på 180 kvadratmeter. Sagsøgeren var 42 år, da han købte huset på ...1. Han tænkte på eventuelt at flytte til huset, når han blev 60 år. Han havde folkeregisteradresse på ...1 i 1992 - 1994. Baggrunden var, at man kunne få statsstøtte til momsbelagt håndværkerarbejde. Der skulle laves ny VVS-installation i huset. Der skulle være en adresse i huset for, at man kunne få statsstøtten. Sagsøgeren fik 3.000 - 4.000 kr. Det var en medarbejder på kommunen, der forklarede sagsøgeren, at der skulle være en adresse i huset for, at man kunne få statsstøtten. Medarbejderen sagde også, at alle andre enten flyttede deres egen adresse til det hus, de ønskede statsstøtte til, eller lejede det ud. Sagsøgeren havde nogle venner, der lånte huset i en måneds tid i forbindelse med, at de skulle gå fra hinanden, og deres hus skulle sælges. Sagsøgeren og hans ægtefælle brugte huset på den måde, at de tog ind til det på hverdagsaftener, hvor de sad i haven. De brugte det som sommerhus i weekenderne. De havde besøg af familie og venner i huset. Sagsøgeren har aldrig annonceret om udleje af huset. Det er gået fra mund til mund, gennem familie og venner. Når der først kommer gang i "sådan en mølle", går det stærkt. På grund af beliggenheden kunne huset være udlejet til turister altid, men det har sagsøgeren ikke ønsket, at det skulle være. Huset har aldrig været overgivet til et udlejningsbureau, for sagsøgeren ville ikke fraskrive sig muligheden for selv at disponere over det. Det er rigtigt, at det på selvangivelsen står anført, at sommerhuset i nogle år var udlejet hele året, men det var bare noget, revisoren skrev. I begyndelsen lavede sagsøgeren selv selvangivelsen, men han blev indkaldt til skattevæsenet om det hvert eneste år. Fra 1999 blev det derfor overgivet til en revisor at ordne det sammen med skattevæsenet. Sagsøgeren sagde til revisoren, at det ikke var rigtigt, at huset var udlejet i 365 dage om året, men revisoren sagde, at det ikke betød noget, at der stod sådan i selvangivelsen. Huset var ikke udlejet 365 dage om året i 2000 eller 2001. Udlejningsfrekvensen har været den samme i hele sagsøgerens ejertid. Skattevæsenet har aldrig bestridt rigtigheden af den opgivne lejeindtægt. Huset blev af sagsøgeren udbudt til salg og solgt som et sommerhus. Sagsøgerens ægtefælle ejer en ejendom i ... sammen med sin søster. Det var tidligere en fritidsbolig for deres forældre. Det anvendes nu som fritidsbolig for hans og hans ægtefælles samt hendes søsters familie. Det udlejes også i mindre omfang.

Sagsøgerens ægtefælle, BA, har som vidne blandt andet forklaret, at det var hende, der stod for udleje af huset på ...1, men det blev ikke udlejet særligt meget. Det var aldrig overgivet til et bureau. Sagsøgeren og vidnet har en god ven, TT, der lejer ud til turister, og huset er blevet udlejet ved, at TT har spurgt, om de kunne hjælpe, når han ikke selv havde plads. Sagsøgeren og vidnet har brugt huset meget selv. Huset er også blevet udlejet til personer, der har ringet, fordi de havde talt med andre, som havde været i huset. Sagsøgeren og vidnet har ofte været i huset sammen med venner. I disse tilfælde var der ikke tale om udleje til venner. Når huset blev udlejet, sendte vidnet en bekræftelse til lejeren, for folk vil gerne have en lejeaftale på skrift. Udlejningsfrekvensen svingede fra år til år, men den var aldrig ret stor. Huset har aldrig været udlejet hele året. Sagsøgeren og vidnet tog ofte ned til huset, fordi det lå tæt på deres beboelsesejendom og tæt på stranden og havnen. Vidnet var involveret i det skattemæssige med hensyn til indgivelse af selvangivelse i de første 4 - 5 år, men sagsøgeren blev indkaldt til skattevæsenet om det hvert eneste år. Der kom derfor en revisor på. Vidnet vidste godt, at der på de selvangivelser, som revisoren lavede, stod, at huset var udlejet 365 dage om året. Hun sagde til revisoren, at det ikke var rigtigt, men han sagde, at det ikke betød noget. Hun mener ikke, at skattevæsenet nogensinde anfægtede rigtigheden af det opgivne udlejningsomfang. Sagsøgeren solgte huset som en fritidsbolig. Vidnet var ikke involveret vedrørende salget. Vidnet ejer et fritidshus sammen med sine to søstre. De købte det i 1991 for stadig at have et fælles tilholdssted efter, at deres forældre var væk. Huset udlejes i mindre omfang. Det bruges meget af vidnets nevøer og niecer. Vidnet er i huset, når hende søstre er der.

SN har som vidne blandt andet forklaret, at han er ven med sagsøgeren og BA. Han har tidligere fisket om sommeren. Når han var i havn, var han ofte indbudt til kaffe hos sagsøgeren og BA i huset på ...1. Han har været i huset på den måde 10 - 15 gange fra 1994 og fremad. Der var nok tale om 3 besøg hver sommer. Han husker ikke specifikt, om han også var der i 2000 og 2001, men han mener, at det var hver eneste sommer. Udover de nævnte besøg på ...1 har vidnet også besøgt sagsøgeren og BA i deres hus på ...2.

JT har som vidne blandt andet forklaret, at hun i de 9 år, hvor sagsøgeren og BA ejede sommerhuset på ...1 flere gange besøgte dem i huset og overnattede der sammen med dem. Der var ikke tale om, at hun lejede huset af dem. Hun besøgte dem også i deres helårshus på ...2. Hun besøgte dem hvert eneste år efter, at de flyttede i 1987. Når besøgene fandt sted om sommeren, foregik det i huset på ...1. Det skete nok 3 gange i alt i perioden.

Procedure

Sagsøgeren har til støtte for sin påstand nærmere anført, at det er skattemæssig praksis, at der indrømmes en ejendomssælger skattefritagelse efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, hvis sælgeren har erhvervet og anvendt ejendommen som et fritidshus/sommerhus. Sagsøgeren har ikke afgivet urigtige erklæringer eller andet, der forhindrer, at han omfattes af denne praksis. I kommunen er der en særlig praksis, hvorefter myndighederne anerkender, at ejendomme med helårsstatus anvendes som ferieboliger. Sagsøgeren har rent faktisk benyttet ejendommen som fritidshus/sommerhus for sig selv, og det er efter realitetsgrundsætningen afgørende for sagen. Ejendommen har en meget attraktiv beliggenhed, og hvis sagsøgeren havde købt ejendommen til udlejning, ville udlejningsfrekvensen være meget højere. Det fremgår af Miljøstyrelsens afgørelse i sagen, at udlejningen af ejendommen ikke har været så omfattende, at det er blevet anset for erhvervsmæssig udlejning i sommerhuslovens forstand. Der var ingen realitet i, at revisoren i selvangivelsen havde skrevet, at sommerhuset var udlejet 365 dage på et år. Skattevæsenet har aldrig anfægtet rigtigheden af sagsøgerens opgivelse af lejeindtægten fra ejendommen.

Sagsøgte har til støtte for sin påstand nærmere anført, at ejendommen har status som et enfamilieshus, og sagsøgeren har ikke godtgjort, at det af ham blev købt og anvendt som et fritidshus. Sagsøgeren har bevisbyrden herfor. Det er ejendommens status på salgstidspunktet, der er afgørende for afgrænsningen mellem ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, og § 8, stk. 1. Når der på købstidspunktet er tale om en ejendom, der er omfattet af § 8, stk. 1, er det ikke afgørende, hvordan ejendommen senere er blevet anvendt. Det taler også for at anse ejendommen for omfattet af § 8, stk. 1, at det af det skøde, hvorved sagsøgeren købte ejendommen, fremgår, at ejendommen udelukkende var til helårsbeboelse. Det stemmer overens hermed, at det af sagsøgerens forklaring fremgår, at han overvejede at flytte ind i ejendommen, når han blev 60 år. Sagsøgeren erhvervede således ejendommen til fremtidig helårsbeboelse og ikke som et fritidshus. Sagsøgeren kan også have haft andre formål med erhvervelsen, eksempelvis investering eller udleje. Det har formodningen imod sig, at sagsøgeren ville erhverve en ejendom som fritidshus kun 1,9 km fra hans beboelsesejendom. Da sagsøgeren ikke erhvervede ejendommen som et fritidshus, er det ligegyldigt, hvordan han har benyttet den, da dobbeltbetingelsen efter § 8, stk. 2, ikke er opfyldt allerede på grund af sagsøgerens formål med erhvervelsen. Det gælder dog også, at sagsøgeren ikke har bevist, at han har anvendt ejendommen som fritidshus. Der er således 3 personer, der i en periode i hans ejertid har haft folkeregisteradresse på ejendommen. Sagsøgeren har også selv haft folkeregisteradresse på den i en periode. Det fremgår af selvangivelserne for 2000 og 2001, at ejendommen var udlejet hele året, og det er ikke ved eksempelvis vidneforklaring fra revisor godtgjort, at der er tale om en fejl.

Rettens begrundelse og resultat

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, jf. stk. 1, at sommerhusejendomme og lign. kan afstås skattefrit, hvis ejeren eller dennes husstand har benyttet ejendommen til privat formål i en del af eller hele ejertiden, og betingelserne i stk. 1, i øvrigt er opfyldt.

Det lægges efter oplysningerne i sagen til grund, at der gælder en skatteadministrativ praksis, hvorefter en ejendom, der har status som helårshus, kan afstås skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, hvis skatteyderen godtgør, at huset er erhvervet med henblik på anvendelse som fritidshus og herefter anvendt sådan.

Retten finder ikke, at sagsøgeren har godtgjort, at han erhvervede ejendommen ...1 med henblik på anvendelse som fritidshus. Retten lægger herved vægt på, at det af sagsøgerens skrivelse af 13. august 2002 til Miljøministeriet angående spørgsmålet om foreneligheden af udleje af huset med bestemmelserne i sommerhusloven fremgår, at sagsøgeren købte ejendommen med henblik på at flytte ind i den, når han sluttede på arbejdsmarkedet, og købte den så tidligt som sket for ikke at sidde med nogen gæld, når han nærmede sig de 60 år. Retten lægger endvidere vægt på, at sagsøgeren i hvert fald i et vist omfang har udlejet ejendommen, at sagsøgeren selv har haft folkeregisteradresse på ejendommen fra 1. februar 1994 til 1. februar 1995, og at andre har haft folkeregisteradresse på ejendommen fra 1. april 1995 til 15. maj 1995. Den omstændighed, at det efter bevisførelsen må lægges til grund, at sagsøgeren også har anvendt ejendommen til rekreative formål for sig selv og sin familie, kan ikke føre til et andet resultat.

Sagsøgtes påstand tages herefter til følge.

De fastsatte sagsomkostninger vedrører sagsøgtes udgift til advokatbistand inkl. moms.

T h i k e n d e s f o r r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Sagsøgeren, A, skal inden 14 dage betale 46.875 kr. i sagsomkostninger til sagsøgte.