Dokumentets metadata

Generationsskiftemodel - forlods udbytteret - overdragelse - anparter - interesseforbundne parter

Skatterådet bekræfter, at ligestilling pr. 1. januar 2010 af A- og B-anparter i ABC-ejendomme ApS med hensyn til udbytte, jf. vedtægternes § 4, stk. 2, kan ske uden skattemæssige konsekvenser for ABC eller selskabets aktionærer til trods for, at ABC ikke i årene 2005- 2009 forlods har udloddet det i vedtægternes § 4, stk. 2 nævnte beløb på DKK 4.175.000 i udbytte til indehaveren af A-anparterne, og at der ikke gennemføres en ekstraordinær udlodning af udbytte inden 1. januar 2010.Skatterådet bekræfter endvidere, at en overdragelse pr. 1. januar 2010 af F Holding ApS' anparter i A-ejendomme ApS, B-ejendomme ApS og C-ejendomme ApS til henholdsvis A Invest ApS, B Invest ApS og C Invest ApS kan gennemføres uden skattemæssige konsekvenser for aktionærerne eller de selskaber, hvori der sker ejerskifte, når det lægges til grund, at overdragelse af anparterne sker til handelsværdi og handelsværdien af anparterne fastsættes med udgangspunkt i selskabets indre værdi pr. 31. december 2009, hvor værdien af selskabets ejendomme korrigeres til den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering og der korrigeres for værdien af udskudt skat på ejendommene.Skatterådet bekræfter ligeledes, at en overdragelse af F Holding ApS' anparter i ABC af nominel DKK 41.000, til henholdsvis A Invest ApS, B Invest ApS og C Invest ApS kan gennemføres uden skattemæssige konsekvenser for aktionærerne eller de selskaber, hvori der sker ejerskifte, når det lægges til grund, at overdragelsen sker til handelsværdi, og handelsværdien af anparterne fastsættes med udgangspunkt i selskabets indre værdi pr. 31. december 2009, hvor værdien af selskabets ejendomme korrigeres til den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering og der korrigeres for værdien af udskudt skat på ejendommene.

Spørgsmål

1. Kan Skatterådet bekræfte, at ligestilling pr. 1. januar 2010 af A- og B-anparter i ABC-ejendomme ApS med hensyn til udbytte, jf. vedtægternes § 4, stk. 2, kan ske uden skattemæssige konsekvenser for ABC eller selskabets aktionærer: F Holding ApS, B Invest ApS, A Invest ApS, og C Invest ApS til trods for, at ABC ikke i årene 2005- 2009 forlods har udloddet det i vedtægternes § 4, stk. 2 nævnte beløb på DKK 4.175.000 i udbytte til indehaveren af A-anparterne, og at der ikke gennemføres en ekstraordinær udlodning af udbytte inden 1. januar 2010?
2. Såfremt spørgsmål 1 ikke kan besvares bekræftende, hvilket beløb skal der i så fald ifølge Skatterådet udloddes forlods til indehaveren af A-anparterne for, at der kan gennemføres en ligestilling pr. 1. januar 2010 af A- og B-anparter i ABC-ejendomme ApS med hensyn til udbytte, jf. vedtægterne § 4, stk. 2, uden at dette vil få skattemæssige konsekvenser for ABC eller selskabets aktionærer: F Holding ApS, B Invest ApS, A Invest ApS, og C Invest ApS?
3. Kan Skatterådet bekræfte, at en overdragelse pr. 1. januar 2010 af F Holding ApS' anparter i B-ejendomme ApS, A-ejendomme ApS og C-ejendomme ApS til henholdsvis B Invest ApS, A Invest ApS og C Invest ApS kan gennemføres uden skattemæssige konsekvenser for aktionærerne eller de selskaber, hvori der sker ejerskifte, når det lægges til grund, at overdragelse af anparterne sker til handelsværdi og handelsværdien af anparterne fastsættes med udgangspunkt i selskabets indre værdi pr. 31. december 2009, hvor værdien af selskabets ejendomme korrigeres til den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering og der korrigeres for værdien af udskudt skat på ejendommene?
4. Såfremt spørgsmål 3 ikke kan besvares bekræftende, anmodes Skatterådet om at anføre, hvilke principper for fastsættelse af værdien, der ved en overdragelse af F Holding ApS' anparter i B-ejendomme ApS, A-ejendomme ApS og C-ejendomme ApS til henholdsvist B Invest ApS, A Invest ApS, C Invest ApS i så fald skal anvendes?
5. Kan Skatterådet bekræfte, at en overdragelse af F Holding ApS' anparter i ABC-ejendomme ApS af nominel DKK 41.000, til henholdsvis B Invest ApS, A Invest ApS og C Invest ApS kan gennemføres uden skattemæssige konsekvenser for aktionærerne eller de selskaber, hvori der sker ejerskifte, når det lægges til grund, at overdragelsen sker til handelsværdi, og handelsværdien af anparterne fastsættes med udgangspunkt i selskabets indre værdi pr. 31. december 2009, hvor værdien af selskabets ejendomme korrigeres til den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering og der korrigeres for værdien af udskudt skat på ejendommene?
6. Såfremt spørgsmål 5 ikke kan besvares bekræftende, anmodes Skatterådet om at anføre, hvilke principper for fastsættelsen af værdien, der ved en overdragelse af F Holding ApS' anparter i ABC-ejendomme ApS til henholdsvist B Invest ApS, A Invest ApS, C Invest ApS i så fald skal anvendes?

SKATs indstilling

1. Ja.
2. Bortfalder.
3. Ja.
4. Bortfalder.
5. Ja.
6. Bortfalder.

Beskrivelse af de faktiske forhold

Baggrund

F Holding ApS er ejet af F og dennes ægtefælle M og er holdingselskab for en familieejet og -ledet virksomhed med investeringer i værdipapirer samt forskellige aktiviteter inden for ejendomsmarkedet.

Virksomheden blev startet tilbage i starten af 1980'erne af F´s far O. Virksomheden blev etableret i selskabet O Invest A/S, men blev hurtigt udvidet til at omfatte aktiviteter i flere selskaber og flere ejendomme i privat regi.

I starten af 1990'erne blev en del af virksomheden generationsskiftet ved at F erhvervede samtlige aktier i O Invest A/S via sit selskab F1 ApS. I slutningen af 1990'erne døde faderen, og F overtog de øvrige erhvervsmæssige aktiviteter. Med henblik på at indpasse og strukturere virksomheden blev der gennemført en fusion, hvor det fortsættende selskab var F Invest A/S.

F Invest A/S blev i 2005 ophørsspaltet i forbindelse med en påbegyndt omstrukturering af virksomheden, hvor F og M´s børn , B, A og C, blev medejere af virksomhedens portefølje af ejendomme.

Omstruktureringen blev gennemført i 3 led.

Første del af omstruktureringen blev gennemført ved en aktieombytning af aktierne i F Invest A/S, hvorved F Holding ApS blev etableret.

Aktieombytningen blev gennemført efter tilladelse fra ToldSkat, Region København, jf. afgørelse af 16. juni 2005.

I andet led gennemførtes som nævnt en ophørsspaltning af F Invest A/S, hvorved F Holding ApS modtog anparter i følgende 5 selskaber:

• M Invest ApS
• B-ejendomme ApS
• A-ejendomme ApS
• C-ejendomme ApS
• ABC-ejendomme ApS

Ved spaltningen blev størstedelen af virksomhedens ejendomsportefølje delt ligeligt ud på B-ejendomme ApS, A-ejendomme ApS og C-ejendomme ApS efter værdi, ejendomstype, mv. Den resterende del af ejendommene, der ikke kunne deles efter samme kriterier, blev spaltet ud i ABC-ejendomme ApS.

Spaltningen blev gennemført efter tilladelse fra Told- og Skattestyrelsen, jf. afgørelse af 10. maj 2005.

B-ejendomme ApS, A-ejendomme ApS, C-ejendomme ApS, samt ABC-ejendomme ApS blev stiftet med to aktieklasser, A- og B-anparter. Vederlagsaktier på nominel DKK 125.000 A-anparter blev tildelt F Holding ApS i forbindelse med spaltningen, hvorimod B-anparterne på stiftelsestidspunktet for de modtagende selskaber ikke var tegnet.

Ifølge vedtægterne har A-anparterne en forøget stemmevægt. Endvidere skal indehavere af B-anparter acceptere en forlods udbytteret til indehavere af A-anparterne.

Tredje led af omstruktureringen bestod i, at B, A og C via hver deres holdingselskab tegnede nominelt DKK 500.000 B-anparter i henholdsvis B-ejendomme ApS, A-ejendomme ApS og C-ejendomme ApS.

B, A og C tegnede derudover via hvert deres holdingselskab B-anparter i ABC. Hvert holdingselskab tegnede nominel DKK 166.000 B-anparter i ABC.

Tegningen af anparter blev gennemført efter anmeldelse til Told Skat i medfør af ovennævnte tilladelse til aktieombytning, samt efter modtagelsen af Told Skats afgørelse, jf. Told Skats afgørelse af 19. september 2005.

F Holding ApS er således i dag indehaver af samtlige A-anparter i de fire ejendomsselskaber.

Tilsvarende ejer B Invest ApS samtlige B-anparter i B-ejendomme ApS, A Invest ApS ejer samtlige B-anparter i A-ejendomme ApS og C Invest ApS ejer samtlige B-anparter i C-ejendomme ApS.

B-anparterne i ABC-ejendomme ApS ejes ligeligt af B Invest ApS, A Invest ApS og C Invest ApS.

Opdelingen af aktiekapitalen i de ved spaltningen modtagende ejendomsselskaber muliggjorde, at B, A og C via hvert deres ejede holdingselskaber kunne tegne 80 pct. af aktiekapitalen i de respektive ejendomsselskaber ved kontant indskud svarende til den nominelle værdi af B-anparterne (dvs. til kurs pari).

Formålet med opdelingen i forskellige aktieklasser var således at tilsikre, at B-anparterne blev tegnet til markedsværdi, og at der således ikke skete en formueforskydning mellem anpartshaverne.

For at sikre, at tegningen skete til markedskurs, var det nødvendigt at beregne værdien af den forlods udbytteret.

Værdien af den forlods ret til udbytte blev opgjort efter samme principper som beskrevet i Ligningsrådets afgørelse offentliggjort i SKM2004.416.LR .

Beregningen tog udgangspunkt i den andel af egenkapitalen i ejendomsselskaberne, som de nye anpartshavere får del i ved tegning af B-anparterne. Herudover tillægges værdien en rentefaktor samt eventuelt en risikofaktor, som er en følge af den udskudte betaling af det forlods udbytte over en årrække.

Ved afgørelse af 7. december 2005 bekræftede Skattecenter København ved et bindende svar, at den i anmodningen beskrevne nytegning i ejendomsselskaberne kunne ske uden skattemæssige konsekvenser for såvel indehaveren af A-anparterne, F Holding ApS, som de selskaber, der tegnede B-anparter.

Den forlods ret til udbytte til indehaveren af A-anparterne i A-ejendomme ApS er blevet indfriet ved udlodning af udbytte i 2009. Den forlods ret til udbytte i B-ejendomme ApS og C-ejendomme ApS forventes indfriet ved en ekstraordinær udlodning af udbytte i 4. kvartal 2009.

Forlods ret til udbytte fra ABC-ejendomme ApS

Som for de øvrige selskaber tog beregningen af værdien af den forlods udbytteret i ABC udgangspunkt i den andel af egenkapitalen, som de nye anpartshavere fik del i ved tegning af B-anparterne.

Handelsværdien af ABC-ejendomme ApS blev opgjort uden goodwill, idet der er tale om et selskab, som investerer i fast ejendom, dvs. et ejendomsselskab, hvortil der ikke er en kundekreds til knyttet. Værdien af ejendommene blev medtaget til den seneste offentliggjorte offentlige ejendomsvurdering, jf. afgørelsen s. 4, i overensstemmelse med anvisningerne i Told- og Skattestyrelsens cirkulære fra 2000 (TSS 2000-05).

Værdien af den forlods ret til udbytte fra ABC-ejendomme ApS blev beregnet til DKK 4.175.000, hvilket beløb indehaveren af A-anparterne (F Holding ApS) er tillagt som en ret til at modtage som forlods udbytte, før der udbetales udbytte til indehaverne af B-anparter.

Beløbet tillægges en rente på 5 pct. p.a. fra den 1. juli 2005, indtil det samlede beløb er blevet udloddet, dog senest den 1. januar 2010. Herefter ligestilles A- og B-anparterne med hensyn til udbytte, jf. vedtægternes § 4, stk. 2.

Ifølge vedtægternes § 21, stk. 1, er generalforsamlingen forpligtet til i videst muligt omfang at stemme for en udlodning af udbytte til indehaveren af A-anparterne.

Er et beløb svarende til værdien af den forlods ret til udbytte samt renter ikke udbetalt den 31. december 2009, er aktionærerne forpligtet til at stemme for en ekstraordinær udlodning af udbytte, der i videst muligt omfang sikrer, at indehaveren af A- anparterne modtager det forudsatte beløb, jf. § 21, stk. 2.

En udlodning af udbytte kan dog kun gennemføres i det omfang, det er tilladt efter anpartsselskabsloven.

Ifølge anpartsselskabsloven må ledelsen ikke beslutte en udlodning af udbytte, der overstiger, hvad der er forsvarligt under hensyn til selskabets økonomiske stilling, jf. kravet i § 20 om, at selskabets ledelse skal føre en betryggende formuemæssig forvaltning,

Manglende udlodninger fra ABC-ejendomme ApS

Ved spaltningen af F Invest ApS blev ABC etableret med en række aktiver, der ikke kunne opdeles på de øvrige tre ejendomsselskaber efter ensartede kriterier.

Aktiverne i ABC består primært af to ejendomme beliggende i Hellerup samt nogle lejligheder beliggende på Frederiksberg, hvortil der er knyttet et tagareal.

Værdien af den forlods udbytteret blev beregnet ud fra de ovenfor beskrevne retningslinjer. Perioden, hvori den forlods ret til udbytte skulle udloddes, blev derudover fastlagt til en 4-årig periode ud fra en forventning om, at ejendomsmarkedet ville fortsætte i opadgående retning i de efterfølgende år.

På baggrund heraf var forventningen, at et beløb svarende til værdien af den forlods ret til udbytte ville blive udloddet til indehaveren af A-anparterne i årene 2006-2009 på basis af indtjeningen i ABC-ejendomme ApS.

Forventningen var, at ejendommene i Hellerup skulle beholdes som rene udlejningsejendomme, hvorimod det var planen at udvide lejlighederne på 4. sal i ejendommen på Frederiksberg ved at ombygge tagarealet.

Projektet ville blive gennemført således, at hver gang der blev en lejlighed fri på 4. sal, skulle denne forblive ledig, således at den kunne indgå i tagboligprojektet. ABC har endvidere i tiden efter stiftelsen købt en lejlighed, der relaterer sig til tagboligprojektet.

Efterfølgende er der desværre indtruffet særligt to omstændigheder, der væsentligt ændrer på forventningerne til udviklingen i ABC.

For det første har samarbejdet med ejerforeningen i ejendommen på Frederiksberg vedrørende tagboligprojektet været meget besværligt. Processen har været meget tung og har løbet siden 2006. I dag er der en risiko for, at ABC-ejendomme ApS nødsages til at udtage stævning mod samtlige øvrige medlemmer af ejerforeningen med henblik på at få gennemført tagboligprojektet.

For det andet er ejendomsmarkedet faldet markant siden 2007, hvorfor det på nuværende tidspunkt ikke skønnes at være attraktivt at gennemføre tagboligprojektet før om tidligst 3- 4 år. På grund af udskydelsen overvejer ledelsen at udleje de ledige lejligheder uistandsatte på tidsbegrænsede lejekontrakter.

Resultatet for ABC har således udviklet sig markant anderledes i forhold til forventet, idet tagboligprojektet ikke er blevet realiseret med en gevinst som forventet.

Sidst må der fremadrettet forventes omkostninger til brug for en eventuel retssag mod de øvrige medlemmer af ejerforeningen i ejendommen på Frederiksberg for at gennemføre tagboligprojektet, der således både tidsmæssigt og økonomisk er gået væsentligt dårligere end forventet.

På baggrund af ovenstående har resultatet i ABC-ejendomme ApS været negativt siden selskabets stiftelse i 2005. Selskabet har således realiseret følgende resultater før skat:

DKK -78.441 i 2005 (6 mdr.), DKK -74.697 i 2006, DKK -545.882 i 2007 samt DDK -384.867 i 2008.

Resultatet i ABC-ejendomme ApS for 2009 forventes at blive et underskud på ca. DKK 1.015.000. Der forventes underskud af tilsvarende størrelse for de efterfølgende år.

Den bogførte egenkapital pr. 31. december 2008 udgør DKK 4.028.955, hvoraf den nominelle anpartskapital udgør DKK 623.000. De frie reserver udgør således DKK 3.405.955. Likvide beholdninger udgør i alt ca. DKK 3,3 mio. og kortfristede gældsforpligtelser DKK 3,1 mio., heraf gæld til andet koncernselskab DKK 2,4 mio.

Ejendommene er i regnskabet medtaget til kostpris med fradrag af akkumulerede afskrivninger, hvilket giver en bogført værdi på DKK 14.478.491.

På baggrund af den negative udvikling i ABC-ejendomme ApS har ledelsen vurderet, at det ikke har været forsvarligt at udlodde udbytte i årene 2005-2009.

Det er endvidere ledelsens vurdering, at der under iagttagelse af anpartsselskabslovens regler ikke kan gennemføres en ekstraordinær udlodning af udbytte inden udgangen af 2009, hvor A-anparterne og B-anparterne sidestilles med hensyn til udbytte, jf. vedtægterne § 4.

Ledelsens vurdering skyldes primært, at resultatet i ABC-ejendomme ApS på grund af ovenstående forhold må forventes at være negativt i de kommende år, indtil ejendomsmarkedet vender og det igen bliver attraktivt at gennemføre tagboligprojektet.

Alene i 2009 forventes selskabet at have en negativ indkomst på Ca. DKK 1 mio., og likviditetsmæssigt er det derfor ledelsens vurdering, at der ikke bør foretages udlodninger fra selskabet, idet risikoen for ikke at kunne opfylde sine forpligtigelser i de kommende år vil forhøjes væsentligt.

Ledelsen finder endvidere, at et salg af selskabets ejendomme vil være meget ugunstigt på nuværende tidspunkt, hvor priserne på udlejningsejendomme og byggeprojekter er faldet markant. Vurderingen er således, at ejendommene ikke vil kunne indbringe et tilfredsstillende provenu, hvorfor et salg af ejendomme ikke anses for at være en alternativ løsning.

Salg af aktier i ejendomsselskaberne

Forinden B, A og C tegnede anparter i ejendomsselskaberne havde de hver især tilegnet sig kompetencer inden for forskellige forretningsområder, herunder ejendomsadministration. Som en del af omstruktureringen var det dog F´s ønske, at B, A og C først skulle overtage kontrollen med deres respektive ejendomsselskab, når de havde vist, at de kunne håndtere deres respektive ejendomsselskab.

F beholdt derfor via F Holding ApS 20 pct. af anpartskapitalen i ejendomsselskaberne. På grund af stemmeretsdifferencieringen mellem A- og B-aktier havde F Holding ApS ligeledes majoriteten af stemmerettigheder.

F ønsker dog nu, at B, A og C via hvert deres selskab skal overtage F Holding ApS' anparter i ejendomsselskaberne. Overdragelsen påtænkes gennemført i 2010.

F Holding ApS' anparter i B-ejendomme ApS, A-ejendomme ApS og C-ejendomme ApS ønskes således overdraget henholdsvis til B Invest ApS, A Invest ApS, og C Invest ApS.

Som alternativ til salg mellem aktionærerne vil anparterne muligvis i stedet blive solgt tilbage til de udstedende selskaber.

På tilsvarende vis er det ønsket, at F Holding ApS' anparter i ABC-ejendomme ApS skal overdrages til B Invest ApS, A Invest ApS, og C Invest ApS. I lyset af den økonomiske situation i ABC-ejendomme ApS vil anparterne ikke blive solgt tilbage til udstedende selskab. Overdragelsen påtænkes gennemført således, at B Invest ApS, A Invest ApS, og C Invest ApS hver erhverver nominelt DKK 41.000 af F Holding ApS' anparter i ABC i 2010. De resterende nominelt DKK 2.000 anparter vil dog blive solgt tilbage til udstedende selskab.

Det er oplyst, at aktiverne i de omhandlede selskaber består af grunde og bygninger, diverse tilgodehavender og likvide beholdninger.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Repræsentantens opfattelse i forbindelse med spørgsmål 1 og 2

Det er repræsentantens vurdering, at A-anparterne og B-anparterne nødvendigvis skal ligestilles pr. 1. januar 2010 for at undgå, at der sker en formueforskydning mellem indehaverne af A- og B-anparter.

Repræsentantens opfattelse skyldes, at aftalegrundlaget, dvs. vedtægternes § 4 samt § 21, netop sikrede, at tegningen af B-anparter kunne ske uden en formueforskydning mellem parterne.

I anmodningen om bindende svar fra SKAT vedrørende den forlods udbytteret blev der oplyst følgende (jf. side 2 i det bindende svar fra SKAT af 7. december 2005:

"Selskabernes aktiviteter bliver investering i fast ejendom samt udlejning heraf. Deres årlige overskud kan derfor veksle meget afhængig af, om der er solgt fast ejendom i årets løb, hvilket igen er afhængig af, om lejemål er blevet frie. For at der ikke skal opstå den situation, at forlodsretten til udbytte står til at udløbe, uden at det forventede beløb er udloddet til A-anpartshaveren, er det i § 21 bestemt, at der skal gennemføres en ekstraordinær udlodning i 2009 med henblik på fuld opfyldelse af forlods udbytteretten, hvis denne ikke forinden er opfyldt via ordinære udlodninger. I den situation bliver A-anparternes udbytteret således opfyldt ved en udlodning af selskabernes reserver. Forlodsretten til udbytte udløber i alle tilfælde ved udgangen af 2009."

Det fremgår således tydeligt, at formålet med vedtægtsændringen var, at der ikke skulle ske formueforskydning mellem de to generationer.

Indehavere af såvel A- som B-anparter har siden etableringen af ABC været forpligtet til at stemme for ekstraordinære udlodninger, der i videst muligt omfang sikrer, at indehavere af A-anparter modtager den forudsatte samlede udlodning, jf. vedtægternes § 21 stk. 2.

Udlodning af udbytte kan dog kun ske i det omfang, det er tilladt efter lovgivningen og kun i det omfang, selskabets egenkapital overstiger anpartskapitalen med tillæg af de reserver, der er bundne i henhold til lov, jf. vedtægternes § 21, stk. 3.

Selv om det således var hensigten, at den forlods udbytteret skulle opfyldes, har de efterfølgende års resultater vist, at der ikke har været mulighed herfor.

Den bogførte egenkapital pr. 31. december 2008 udgør DKK 4.028.955, hvoraf den nominelle anpartskapital udgør DKK 623.000. De frie reserver udgør således DKK 3.405.955.

Da værdien af den forlodsret til udbytte blev opgjort til DKK 4.175.000, og med tillæg af renter udgør DKK 5.201.607 ultimo 2009, er der altså ikke mulighed for at udlodde et tilsvarende beløb.

Ledelsen valgte løsninger dengang efter de aktuelle markedsforhold. Ledelsen lagde til grund, at disse var uændrede i 2009 — det er de ikke, derfor bør der tages højde for markedssituationen i dag.

Sammenholdt med forventningen om, at resultatet de kommende år ligeledes vil være negativt, mener selskabets ledelse heller ikke, at det vil være forsvarligt at udlodde et mindre beløb i udbytte.

På baggrund af selskabets årsrapport for 2008, forventninger til resultatet i de kommende år samt vedtægter og lovgivning i øvrigt ser ledelsen således ikke mulighed for at “indfri" den forlods udbytteret på A-anparterne ved en ekstraordinær udlodning af udbytte i 2009.

Den manglende mulighed for efterfølgende at udlodde udbytte ændrer dog ikke på, at B-anparterne blev tegnet til markedskursen, og at der derfor ikke skete en formueforskydning mellem parterne.

At A- og B-anparterne ligestilles, uden at et beløb svarende til værdien af den forlods ret til udbytte er udloddet til indehaveren af A-anparterne er et resultat af, at indehaveren af A-anparterne påtog sig en risiko ved vedtægtsændringerne og nytegningen af B-anparter i 2005.

A-anpartshaveren i ABC-ejendomme ApS blev af samme grund tillagt en rente på 5 pct. p.a. Samtidig blev det i anmodningen om bindende svar til SKAT diskuteret, hvorvidt der skulle tillægges retten et risikoelement, jf. afgørelsen side 5.

Henset til selskabets aktivitet mente parterne dog ikke, at der i det pågældende tilfælde var grundlag for at indregne et risikotillæg, hvilket SKAT var enig i. At der efterfølgende alligevel har vist sig at være en risiko, ændrer ikke på den oprindelige vurdering.

På baggrund af ovenstående er det derfor repræsentantens opfattelse, at en undladelse af at ligestille A- og B-anparter i ABC-ejendomme ApS pr. 1. januar 2010 med hensyn til udbytte vil medføre en ændring i det oprindelige aftalegrundlag. En sådan ændring vil påvirke anpartshavernes økonomiske rettigheder i selskabet, og kan således medføre en formueforskydning mellem anpartshaverne,jf. Ligningsvejledningen afsnit S.G.2.3.1.2 .

Det er derfor repræsentantens opfattelse, at den forlods udbytteret skal ophøre ved udgangen af 2009, selvom et beløb svarende til værdien af udbytteretten ikke er udloddet til indehaveren af A-anparterne.

Spørgsmål 1 bør derfor besvares bekræftende, hvorefter spørgsmål 2 bortfalder.

Repræsentantens opfattelse i forbindelse med spørgsmål 3 og 4

Overdragelsen af F Holding ApS' 20 pct. andel i B-ejendomme ApS, A-ejendomme ApS og C-ejendomme ApS til henholdsvis B Invest ApS, A Invest ApS, og C Invest ApS eller alternativt til de udstedende selskaber skal gennemføres til handelsværdi.

Ved fastsættelsen af handelsværdien tages udgangspunkt i den bogførte indre værdi af selskaberne pr. 31. december 2009.

Handelsværdien opgøres uden goodwill, idet der er tale om selskaber, der investerer i fast ejendom, dvs. ejendomsselskaber, hvortil der ikke er en kundekreds tilknyttet.

Ejendommene er i regnskaberne medtaget til kostpris med fradrag af akkumulerede afskrivninger. I overensstemmelse med anvisningerne i Ligningsvejledningen afsnit SF 2.3.2. (og det nu ophævede Told- og Skattestyrelsens cirkulære fra 2000, TSS 2000-05) korrigeres værdien af ejendommene til den seneste offentliggjorte offentlige ejendomsvurdering.

Som følge af, at ejendommene korrigeres til den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering, reguleres posten udskudt skat på ejendommene. Reguleringen af udskudt skat svarer til skatteværdien (25 pct.) af reguleringen af ejendommenes værdi.

Det er repræsentantens opfattelse, at den opgjorte værdi af F Holding ApS' andel af anparterne i B-ejendomme ApS, A-ejendomme ApS og C-ejendomme ApS på baggrund af den bogførte indre værdi pr. 31. december 2009 med korrektion af værdien af ejendommene til den seneste offentliggjorte offentlige ejendomsvurdering bedst afspejler handelsværdien af anparterne.

Anparterne kan derfor efter repræsentantens opfattelse overdrages mellem anpartshaverne, eller alternativt sælges tilbage til det udstedende selskab til den opgjorte værdi, uden at dette vil have skattemæssige konsekvenser for hverken aktionærerne eller det udstedende selskab.

Spørgsmål 3 bør derfor besvares bekræftende, hvorefter spørgsmål 4 bortfalder.

Repræsentantens opfattelse i forbindelse med spørgsmål 5 og 6

Overdragelsen af nominelt DKK 41.000 anparter i ABC fra F Holding ApS' til henholdsvis B Invest ApS, A Invest ApS, og C Invest ApS skal gennemføres til handelsværdi, og bør derfor ligeledes tage udgangspunkt i den bogførte indre værdi af ABC-ejendomme ApS med korrektion af værdien af ejendommene, således at ejendommene værdiansættes til den seneste offentliggjorte offentlige vurdering.

Overdragelsen påtænkes gennemført til de andre aktionærer, og altså ikke til det udstedende selskab som overvejet i forbindelse med overdragelse af anparterne i de tre andre ejendomsselskaber. Dette skyldes som redegjort for under spørgsmål 1, at ledelsen i ABC-ejendomme ApS ikke finder det forsvarligt at disponere over de frie reserver. Dog vil de resterende nominelt DKK 2.000 anparter blive solgt tilbage til udstedende selskab for at opnå en ligelig fordeling af ejerforholdet til ABC-ejendomme ApS.

Ifølge den seneste offentlige ejendomsvurdering er værdien af selskabets ejendomme DKK 27.316.000. Det er dog ledelsens vurdering, at markedsværdien er lavere grundet de seneste års negative udvikling på ejendomsmarkedet.

Som beskrevet ovenfor erhvervede ABC-ejendomme ApS den 15. februar 2007 yderligere en lejlighed med henblik på gennemførelsen af tagprojektet. Lejligheden er erhvervet til DKK 2.606.800.

Ejendomsvurderingen for 2008 er efter påklage blevet nedsat til fra DKK 2.450.000 til DKK 1.000.000.

Handelsværdien af lejligheden er på grund af markedsudviklingen behæftet med betydelig usikkerhed. Derfor er det valgt at anvende et ensartet princip, og således også korrigere denne ejendom til den offentlige vurdering.

Det er repræsentantens opfattelse, at den opgjorte værdi af F Holding ApS' andel af anparterne i ABC-ejendomme ApS på baggrund af den bogførte indre værdi pr. 31. december 2009 med korrektion af værdien af ejendommene til den seneste offentliggjorte offentlige ejendomsvurdering bedst afspejler handelsværdien af anparterne.

Spørgsmål 5 bør derfor besvares bekræftende, hvorefter spørgsmål 6 bortfalder.

SKATs indstilling og begrundelse

Til spørgsmål 1

Der spørges til, om Skatterådet kan bekræfte, at ligestilling pr. 1. januar 2010 af A- og B-anparter i ABC-ejendomme ApS med hensyn til udbytte, jf. vedtægterne § 4, stk. 2, kan ske uden skattemæssige konsekvenser for ABC eller selskabets aktionærer: F Holding ApS, B Invest ApS, A Invest ApS, og C Invest ApS, til trods for, at ABC ikke i årene 2005- 2009 forlods har udloddet det i vedtægternes § 4, stk. 2 nævnte beløb på DKK 4.175.000 i udbytte til indehaveren af A-anparterne, og at der ikke gennemføres en ekstraordinær udlodning af udbytte inden 1. januar 2010.

Skatterådet blev ved SKM2010.2.SR spurgt, om det kunne bekræftes, at forudsætningen for anvendelse af praksis om forlods udbytteret er, at det er årets resultat efter skat, som udloddes forlods til de eksisterende aktionærer, alt såfremt selskabets kapitalforhold muliggør dette.

Rådet blev endvidere spurgt, om det kunne bekræftes, at det ikke påvirker restsaldoen vedrørende den forlods udbytteret, når bortses fra rentetilskrivning, hvis selskabet måtte opleve at realisere et underskud efter skat i et givet regnskabsår, således at det for det pågældende år ikke er muligt at udlodde udbytte til de eksisterende aktionærer.

Rådet blev endelig spurgt om det kunne bekræftes, at ophævelsen af bestemmelserne i vedtægterne om forlods udbytte, når det forlods udbytte fuldt ud er udloddet eller når åremålsbegrænsningen er udløbet, ikke udløser skattemæssige konsekvenser af nogen art.

Skatterådet svarede, at den forlods udbytteret skal iagttages loyalt ud fra forretningsmæssige og forsvarlige vurderinger henset til selskabets økonomiske stilling på det pågældende udlodningstidspunkt. Såfremt selskabets kapitalforhold ud fra en forretningsmæssig forsvarlig begrundelse nødvendiggør, at et givent års resultat efter skat ikke udloddes, vil det ikke have betydning for den forlods udbytteret.

Det blev endvidere anført, at der ikke i modellen er indbygget en sikkerhed for de eksisterende aktionærer om, at de vil kunne få udbytter svarende til den beregnede forlods udbytteret. På grund af risikoen for ikke at modtage det fulde beregnede forlods udbytte tillægges en rente plus et risikotillæg på restsaldoen. Henset hertil ville restsaldoen bortset fra rentetilskrivningen ikke påvirkes af et realiseret underskud i selskabet.

Skatterådet bekræftede endelig, at ophævelse af bestemmelserne i vedtægterne om forlods udbytte, når det forlods udbytte fuldt ud er udloddet eller når åremålsbegrænsningen er udløbet, ikke udløser skattemæssige konsekvenser af nogen art.

Det er oplyst, at resultatet i ABC-ejendomme ApS har været negativt siden selskabets stiftelse i 2005. Resultatet for 2009 forventes at blive et underskud på ca. DKK 1.015.000. Der forventes underskud af tilsvarende størrelse for de efterfølgende år.

Den bogførte egenkapital pr. 31. december 2008 udgør DKK 4.028.955, hvoraf den nominelle anpartskapital udgør DKK 623.000. De frie reserver udgør således DKK 3.405.955.

På baggrund af den negative udvikling i ABC-ejendomme ApS har ledelsen vurderet, at det ikke har været forsvarligt at udlodde udbytte i årene 2005-2009. Selskabet har endvidere oplyst, at der under iagttagelse af anpartsselskabslovens regler ikke kan gennemføres en ekstraordinær udlodning af udbytte inden udgangen af 2009, hvor A-anparterne og B-anparterne sidestilles med hensyn til udbytte.

Henset hertil, og idet det af selskabet oplyste lægges til grund for besvarelsen, er det SKATs opfattelse, at ligestilling af selskabets A- og B-anparter kan ske pr. 1. januar 2010 uden skattemæssige konsekvenser for hverken ABC-ejendomme ApS eller selskabets anpartshavere, jf. herved SKM2010.2.SR .

Det indstilles derfor, at spørgsmål 1 besvares med ja.

Til spørgsmål 2

Såfremt spørgsmål 1 ikke kan besvares bekræftende, spørges der til, hvilket beløb der i så fald ifølge Skatterådet forlods skal udloddes til indehaveren af A-anparterne for, at der kan gennemføres en ligestilling pr. 1. januar 2010 af A- og B-anparter i ABC-ejendomme ApS med hensyn til udbytte, jf. vedtægterne § 4, stk. 2, uden at dette vil få skattemæssige konsekvenser for ABC-ejendomme ApS eller selskabets aktionærer: F Holding ApS, B Invest ApS, A Invest ApS, og C Invest ApS.

Spørgsmål 1 besvares bekræftende, og spørgsmål 2 bortfalder derfor.

Til spørgsmål 3

Der spørges til, om Skatterådet kan bekræfte, at en overdragelse pr. 1. januar 2010 af F Holding ApS' anparter i B-ejendomme ApS, A-ejendomme ApS og C-ejendomme ApS til henholdsvis B Invest ApS, A Invest ApS og C Invest ApS kan gennemføres uden skattemæssige konsekvenser for aktionærerne eller de selskaber, hvori der sker ejerskifte, når det lægges til grund, at overdragelse af anparterne sker til handelsværdi og handelsværdien af anparterne fastsættes med udgangspunkt i selskabets indre værdi pr. 31. december 2009, hvor værdien af selskabets ejendomme korrigeres til den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering og der korrigeres for værdien af udskudt skat på ejendommene.

Af Ligningsvejledningen 2010-1, afsnit S.F.2.3.3 . fremgår:

"Den nedenfor beskrevne hjælperegel finder anvendelse ved de skatteansættende myndigheders ligning af juridiske personer bortset fra dødsboer. Hjælpereglen finder anvendelse på overdragelser mellem interesseforbundne parter, hvor overdragelsen ikke er omfattet af reglerne om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.v. og ved gaveafgiftsberegning:

..

Værdien af unoterede aktier og anparter fastsættes til handelsværdien. Kendes handelsværdien af den unoterede aktie ikke, f.eks. fordi aktierne ikke har været omsat, eller fordi de stedfundne omstændigheder ikke anses som egnet som grundlag for skønnet over handelsværdien, kan vurderingen foretages med udgangspunkt i følgende hjælperegel, der er vejledende.

Udgangspunktet er, at aktiernes værdi beregnes som summen af værdierne af de enkelte aktivposter i selskabet minus de respektive gældsposter i selskabet. Den således opgjorte værdi tillægges værdien af goodwill. Der anvendes således et substansprincip.

Opgørelsen foretages på grundlag af selskabets indre værdi ifølge seneste aflagte årsregnskab, idet følgende regnskabsmæssige poster korrigeres således:

Den regnskabsmæssige post for ejendomme erstattes med den senest bekendtgjorte offentlige ejendomsvurdering. Eventuelle ombygningsudgifter tillægges dog, såfremt disse udgifter ikke er indeholdt i ejendomsvurderingen. Udenlandske ejendomme medtages til den bogførte værdi.

Beholdninger af unoterede aktier/anparter i associerede selskaber og i tilknyttede virksomheder medtages til værdien opgjort efter hjælpereglen, når handelsværdien i øvrigt er ukendt.

Begreberne associerede selskaber og tilknyttede virksomheder defineres i overensstemmelse med lov om visse selskabers aflæggelse af årsregnskab m.v.

Vedrørende fastsættelse af goodwill henvises til LV Erhvervsdrivende afsnit E.I.4.1.2 .

Beregnet udskudt skat (netto) medtages og reguleres under hensyntagen til ovennævnte korrektioner. Negativ udskudt skat kan medtages, dog kun til en værdi under pari.

En eventuel bogført værdi af egne aktier medtages ikke i beregningen af den indre værdi. Ved beregning af kursen reduceres den nominelle aktiekapital med den andel, som de egne aktier repræsenterer.

Det resultat, der følger af hjælpereglens anvendelse, vil kunne fraviges i sin helhed eller for så vidt angår enkeltposter, når det må anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier.

Hjælpereglen finder anvendelse på sager, hvor der endnu ikke er truffet en afgørelse, og hvor de skattepligtige vælger at anvende denne anvisnings regler."

Af Ligningsvejledningen 2010-1, afsnit S.F.2.3.2 fremgår:

"Ved overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter skal ejendommen overdrages til en pris, der svarer til, hvad en uafhængig tredjemand ville have betalt på tidspunktet, hvor bindende aftale er indgået.

Ved ligningsmyndighedernes vurdering af, om en overdragelse er sket på armslængdevilkår, vil den senest offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt kunne anses for udtryk for ejendommens handelsværdi. Den tidligere gældende regel om, at ejendommen ved overdragelse mellem hovedaktionær og selskab kunne ansættes til ejendomsværdien med tillæg eller fradrag af 15 % er bortfaldet.

I henhold til VURDL § 4, kan omvurdering begæres til enhver tid uden for de almindelige vurderinger.

Er den offentlige ejendomsvurdering ikke et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller ligningsmyndighederne bundet af vurderingen.

Ejendomsvurderingen afspejler eksempelvis ikke ejendommens værdi, hvis denne må antages at være fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen. Endvidere vil ejendomsvurderingen ikke kunne lægges til grund, hvis der siden ejendomsvurderingen er foretaget ombygning eller modernisering af den pågældende ejendom, som giver sig udtryk i ejendommens handelsværdi."

Det er på baggrund af ovenstående, og idet det bemærkes, at der ikke er oplyst omstændigheder, der gør den offentlige ejendomsvurdering uegnet som udtryk for ejendommens handelsværdi, SKATs opfattelse, at spørgsmål 3 skal besvares med ja.

Til spørgsmål 4

Såfremt spørgsmål 3 ikke kan besvares bekræftende, anmodes Skatterådet om at anføre, hvilke principper for fastsættelse af værdien, der ved en overdragelse af F Holding ApS' anparter i B-ejendomme ApS, A-ejendomme ApS og C-ejendomme ApS til henholdsvist B Invest ApS, A Invest ApS, C Invest ApS i så fald skal anvendes.

Spørgsmål 3 besvares bekræftende og spørgsmål 4 bortfalder derfor.

Til spørgsmål 5

Der spørges til, om Skatterådet kan bekræfte, at en overdragelse af F Holding ApS' anparter i ABC-ejendomme ApS af nominel DKK 41.000, til henholdsvis B Invest ApS, A Invest ApS og C Invest ApS kan gennemføres uden skattemæssige konsekvenser for aktionærerne eller de selskaber, hvori der sker ejerskifte, når det lægges til grund, at overdragelsen sker til handelsværdi, og handelsværdien af anparterne fastsættes med udgangspunkt i selskabets indre værdi pr. 31. december 2009, hvor værdien af selskabets ejendomme korrigeres til den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering og der korrigeres for værdien af udskudt skat på ejendommene.

Idet der henvises til besvarelsen af spørgsmål 3, er det SKAT´s opfattelse, at spørgsmål 5 skal besvares med ja.

Til spørgsmål 6

Såfremt spørgsmål 5 ikke kan besvares bekræftende, anmodes Skatterådet om at anføre, hvilke principper for fastsættelsen af værdien, der ved en overdragelse af F Holding ApS' anparter i ABC til henholdsvist B Invest ApS, A Invest ApS, C Invest ApS i så fald skal anvendes.

Spørgsmål 5 besvares bekræftende og spørgsmål 6 bortfalder derfor.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder indstillingen med den anførte begrundelse.