Dokumentets metadata

Ejendomsvurdering - forretningsejendom

Ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2008 af en større forretningsejendom, der består af kontorlejemål og et kursus- og konferencecenter, var af Landsskatteretten ansat til 124 mio. kr. Sagsøgeren påstod ejendomsværdien nedsat til kr. 105 mio. kr. svarende til den værdi, som ejendommens værdi blev ansat til ved syn og skøn. Byretten fandt det ikke godtgjort, at Landsskatterettens værdifastsættelse var sket på et fejlagtigt grundlag, eller at skønnet over ejendommens værdi var åbenbart urimeligt, og ministeriet blev derfor frifundet.

Parter

Ejendomsselskabet H1 ApS
(Advokat Phillipp Quedens)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af byretsdommer

Anette Burkø

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag, der er anlagt den 6. juli 2010, drejer sig om, hvorvidt ejendomsvurderingen af ejendommen beliggende ...1, ved ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2008 er værdiansatfor højt.

Sagsøger, Ejendomsselskabet H1 ApS, har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, skal anerkende, at den sagsøgertilhørende ejendom beliggende ...1, pr. 1. oktober 2008 vurderes til kr. 105.000.000,00.

Sagsøger har subsidiært nedlagt påstand om, at ansættelsen af ejendomsværdien ved vurderingen pr. 1. oktober 2008 af ejendommen beliggende ...1 hjemvisestil fornyet behandling ved vurderingsmyndigheden

Sagsøgte har principalt påstået frifindelse, subsidiært at ansættelsen af ejendomsværdien ved vurderingen pr. 1. oktober2008 af ejendommen beliggende ...1 hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndigheden.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Oplysningerne i sagen.

Ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2006 var ifølge det oplyste 112.000.000,00 kr.

Ved Landsskatterettens kendelse af 29. april 2010 stadfæstede Landsskatteretten, at ejendomsværdien pr. 1. oktober 2008 var fastsat til 124.000.000,00 kr.

Af Landsskatterettens kendelse fremgår i øvrigt følgende:

"...

Ejendommen er ved vurderingen pr. 1. oktober 2008 af Vurderingsankenævnet ansat til:

Ejendomsværdi	124.000.000 kr.
Landsskatterettens afgørelse
Ejendomsværdi, 124.000.000 kr.	Stadfæstes.

Sagens oplysninger

Ejendommen omfatter et grundareal på 21.506 m2, som er bebygget med 2 bygninger, der anvendes til erhverv. Ejendommen ...1 består af store og små kontorlejemål samt et kursus- og konferencecenter (G1 KonferenceCenter). Der hører ca. 350 parkeringspladser til ejendommen.

Bygningerne er registreret således i BBR:

Bygning 1:	Opført i 1993 og om-/tilbygget i 1996. Det bebyggede areal udgør 5.358 m2 i 3 etager med et samlet bygningsareal på 2.193 m2. samt kælder 2.193 m2.
Bygning 2:	Opført i 1993 med et bebygget areal på 35 m2. Bygningen anvendes som garage.

SKAT har ansat ejendomsværdien således:

Bygning 1
Lager	2.193 m2 a 200 kr./m2	438.600 kr.
Kontor	11.564 m2 a 875 kr./m2	10.118.500 kr.
Andet	400 m2 a 400 kr./m2	160.000 kr.
Bygning 2
Garage	35 m2 a 100 kr./m2	3.500 kr.
Anslået årsleje i alt		10.720.600 kr.
Kapitaliseret værdi	10.720.600 kr. x 11,6	124.358.960 kr.
Ejendomsværdi (nedr.)		124.000.000 kr.

Vurderingsankenævnets afgørelse

Vurderingsmyndigheden har oplyst, at ejendomsværdien er ansat i overensstemmelse med SKATs vurderingsstatistik for 2008, som bygger på registrerede salg i området op til vurderingstidspunktet.

Ved fastsættelse af vurderingen er anvendt en skønnet årsleje x en faktor. Der er ikke i klagen anført særlige forhold, der kan begrunde en fravigelse fra den skønnede årsleje og faktor.

I følge data fra Danmarks Statikstik er erhvervsejendomme i området steget i værdi fra
3. kvartal 2006 og frem til 3. kvartal 2008.

For så vidt angår det af klagerens repræsentant anførte om, at et fællesareal på 785 m2 skal ansættes til 0 kr., idet arealet kan udlejes, bemærker Ankenævnet, at arealet har en værdi. Det må formodes, at lejen for de øvrige kvadratmeter er fastsat ud fra ejendommens samlede omkostninger samt ud fra, at fællesarealet ikke selvstændigt kan udlejes.

Ankenævnet har ud fra en helhedsvurdering vurderet, at den samlede ejendomsværdi pr. 1. oktober 2008 er korrekt ansat til 124.000.000 kr. Nævnet fastholder derfor vurderingen.

Ejerens påstand og argumenter

Der er tale om en helt særlig ejendom med en særlig beliggenhed, således at størrelsen af ejendommen gør, at det ikke blot er muligt at tage et statistisk baggrundsmateriale vedrørende prisstigninger for 2006 - 2008 og lægge disse prisstigninger til grund for en vurdering.

Der er konkret tale om en af områdets største ejendomme med et bebygget areal på 5.358 m2 og et erhvervsareal på 14.157 m2, hvoraf dog kælderarealet udgør 2.193 m2.

Det gøres endvidere gældende, at den af SKAT anvendte lejestørrelse står i direkte misforhold til den samlede konkrete udlejningsværdi, idet fremhæves, at min klient udlejer til markedslejen. Repræsentanten har herved henvist til en række lejekontrakter, som er indgået mellem ejendommen ...1 ApS og G2 A/S, G3 I/S, G4 ApS og G5 A/S.

Den af SKAT på baggrund af andre og mindre lejemål fastsatte lejeværdi kan således ikke direkte anvendes i denne helt specielle bygning, og det gøres derfor gældende, at de konkrete lejeværdier, dvs. den leje, der faktisk opnås, skal lægges til grund.

Såfremt dette sker og SKATs beregningsform i øvrigt anvendes, vil værdien af ejendommen andrage kr. 100.000.000.

Fordelingen af ejendommens arealer er som følger, idet beregningen viser, hvilke hovedområder min klient har på ejendommen, og de enkelte områders m2 samt anvendelse og lejeværdi:

Lager stueplan	953.7	300	266.103
Restaurant, køkken	1.104.5	500	552.266
Konferencelokaler	1.919.3	500	959.650
Udlejning kontorer	7.201.0	875	6.300.833
Fællesarealer, ej fordelt	785.6	0	0
Kælder	2.193.0	200	438.600
Årlig leje			8.537.294

Fællesarealer udgør et væsentligt areal på 2.292 m2. Dette er både hall, balkoner, teknikrum mv. Ca. 1.500 af disse m2 er pålagt lejerne som fællesareal, som indgår i beregningen - dog ikke kælderarealer. Der er således et areal på 785 m2, som ikke kan lejes ud eller fordeles. Fællesomkostninger på dette areal må afholdes af ejendommen og trækker selvfølgelig værdien af ejendommen ned under hensyntagen til et højere omkostningsniveau.

Repræsentantens vurdering er, at ejendommens lejeindtægt ligger på ca. kr. 8.633.000, hvilket svarer til en ejendomsværdi på kr. 100 mil. efter SKATs beregningsfaktorer.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Ejendomsværdien skal i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1, ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i dens helhed. Ved ansættelsen foretages et skøn over samtlige de forhold, som har betydning for prisdannelsen, herunder en afvejning af ejendommens rent bygningsmæssige værdi og de økonomiske muligheder i øvrigt. Ejendommens stand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved vurderingsansættelsen, jf. vurderingslovens § 2.

Ved ansættelse af ejendomsværdien regnes der med sædvanlige udlejningsforhold, jf. vurderingslovens § 10, stk. 3.

Ejendomsværdien beregnes på grundlag af en anslået leje ganget med en kapitaliseringsfaktor. Den ansatte leje er bruttolejen, som omfatter skatter og afgifter samt øvrige ejendomsrelaterede fællesudgifter.

Ejendommen er en nyere kontor- og kursusejendom af god bygningsstandard, som er beliggende i erhvervsområdet ...2.

Ejendomsværdien er ansat med udgangspunkt i en leje for kontorer, konferencelokaler og restaurant på generelt 875 kr./m2 og lager 200/m2, hvilket Landsskatteretten under hensyn til lejeprisniveauet i området ikke finder grundlag for at tilsidesætte. Landsskatteretten kan endvidere tiltræde den ansatte lejefaktor på 11,6.

Den påklagede ansættelse af ejendomsværdien til 124.000.000 kr. vil således være at stadfæste.

..."

Skønsmanden har i en erklæring af 30. april 2011 blandt andet udtalt følgende:

"...

Spørgsmål 2

Ejendommen er indrettet til kontorformål samt konferencecenter med restaurant, kantine og auditorium med tilhørende konferencefaciliteter/møderum.

Henset til ejendommens beliggenhed og dens indretning må man påregne en ikke ubetydelig tomgang. I området findes ikke overnatningsfaciliteter, hvorfor bygningen på trods af dens kvaliteter, vil blive fravalgt ved større arrangementer med behov for overnatning. Nærmeste overnatningsmulighed er ...3 eller ...4.

Herudover er ejendommen administrativt tung med op til omkring 90 lejemål, egen anvendelse af konferencecenter og restaurant samt udlejning af lagerfaciliteter i små størrelser.

Kravet til afkast vil derfor være højere end ved tilsvarende bygninger med bedre placering og indretning. I den forbindelse skal der gøres opmærksom på det betydelige indgangsparti - "lobby", hvilket er medvirkende til at fællesarealer ud over det man aflukket lejer er betydelig. Skønsmæssigt kan arealprocenten fastsættes til:

Kontor -	ca. 45,0 %
Indgangsparti - "lobby" -	ca. 9,3 %
Restaurant -	ca. 3,3 %
Kantine -	ca. 1,7 %
Køkken -	ca. 1,6 %
Auditorium -	ca. 5,5 %
Toilet / garderobe -	ca. 4,4 %
Lager/depot -	ca. 14,9 %
Balkon -	ca. 12,2 %
Teknik / ventilation -	ca. 2,0 %

...

Ifølge fremlagte regnskab (uddrag) indeholder den anførte leje også udgifter, der ikke normal medtages i et ejendomsregnskab, bl.a. varme, el i de enkelte lejemål, rengøring, afskrivning på varmeanlæg, alarm, vagt, reception m.m. Baggrunden herfor er, at man alene med betydelige omkostninger vil kunne foretage selvstændig aflæsning af el og varme for de enkelte lejemål. De øvrige forhold er ligeledes noget lejer afholder separat ud over lejen.

Tilsyneladende er der ikke krav om anvendelse af kantinen for de enkelte lejemål, hvilket også kan medvirke til et ringere resultat.

Jf. Oline-Lokalebørs var der ledige erhvervsarealer for henholdsvis kontor og lager/produktion pr. 1.10.2008 i ...5 Amt 53.400 kvm, og 43.700 kvm, en ændring fra 1.01.2008 fra henholdsvis 43.700 kvm, og 44.000 kvm.

Ud fra ovennævnte betragtninger og under henvisning til ejendommens driftsresultat vil jeg skønsmæssigt ansætte ejendommens værdi pr. 01.10.2008 til

kr. 105.000.000

skriver kroner ...

Spørgsmål 3

Værdiansættelser er ikke baseret på gennemførte ejendomshandler, idet der skal gøres opmærksom på, at der efter skønsmandens opfattelse ikke findes sammenligningsejendomme i området.

Spørgsmål 4

Ejendommens indretning og aktuelle anvendelse med mange små lejere, et omkostningstungt konferencecenter med tilhørende restaurant, har haft betydelige indflydelse på fastsættelse af værdien af ejendommen, ligesom man må påregne en betydelig tomgang periodevis i ejendommen på grund af indretningen/anvendelsen.

..."

Det fremgår endvidere af skønsrapporten, at de årlige lejeindtægter af skønsmanden er optalt til 12.526.933 kr., og at driftsudgifterne anslås til ialt 4.746,763 kr.

Forklaringer

Der er under sagen afgivet forklaring af direktør LM og skønsmand LJ.

LM har forklaret, at det er en unikaejendom med flotte faciliteter. Udnyttelsesværdien er vanskelig på grund af de meget storefællesarealer og det store konferencelokale. Sagsøger har været i ejendommen, siden den blev taget i brug, idet man først lejede sig ind i 1996 og senere i 2003 overtogejendommen. Sagsøger har ikke foretaget nogen tekniske bygningsmæssige ændringer på ejendommen. Når de lejer et kontor ud på 30 m2, er der tale om et nettoareal, sommodsvares af et bruttoareal på det dobbelte. De lejer ud til en leje, der inkluderer diverse udgifter. Lejer vil gerne vide, hvad lejemålet i alt koster pr. måned. Driftsudgifterne erpå 250 kr. pr. m2. Dvs. udlejning af lager til 400 kr. pr. m2. er reelt 200 kr. i leje og 250 kr. i driftsudgifter, således at den faktiske leje bliver 450 kr. pr. m2. Hun mener, at de afskønsmanden anførte lejestørrelser er korrekte. Hvis ejendommen lå bedre, ville de kunne opnå en meget større udlejningsgrad. Selve lokalerne udgør en lille del iforhold til det samlede areal. Konferencelokalet kan kun lejes ud til arrangementer med over 50-100 gæster. Skønsmandens vurdering af, at 45 % af arealet består af kontorlokaler, ervist rimelig rigtig, og man har på grund af ejendommens udformning således alene en effektiv udlejning på ca. halvdelen af ejendommens areal. De har ikke fundet lejere, der kan leje ethelt bygningsafsnit. Det er korrekt, at bygningen er administrativ tung på grund af reception, vicevært og det store antal lejemål.

Skønsmand LJ har forklaret, at han har været ejendomsmægler og valuar i 41 år, og siden 1974 fortrinsvis opereret i området. Hanhar været skønsmand i 30 år. Han vedstod skønserklæringen.

Han har supplerende forklaret, at der som følge af ejendommens beliggenhed og størrelse ikke er tale om en standardejendom. Den burde nok have ligget lidt tætterepå en storby. Der findes ikke nogen tilsvarende ejendom i hele området. Den er indrettet til konferencer, men der er ikke overnatningsmuligheder på stedet, og de nærmeste hotellerm.v. er beliggende i ...3 og ...4. Værdifastsættelse af fast ejendom er udtryk for, hvad man forventer at kunne leje ud for, og i hvilket omfang, ejendommen kan give et afkast. Han harpå baggrund af opmåling af tegninger over bygningen udarbejdet sin opgørelse af arealanvendelsen. Efter hans opfattelse er det kun halvdelen af bygningens areal, der kan lejes ud tilen løbende fast leje. Udleje af resten af bygningen er afhængig af aktiviteter i auditoriet. Der er tale om en atypisk fordeling. Man er i dag meget opmærksom på at udnytte sinekontorarealer effektivt. Ejendommen er meget atypisk. Det vil være ekstremt dyrt at bygge ejendommen om til en mere effektiv udnyttelse. Man kunne måske udnytte dele af lagerlokalerne istueetagen til kontorer, men det ville give nogle dybe mørke rum. Man kan ikke tage ejendommens standardareal og gange det med en eller anden udlejningspris, fordi ejendommen er så atypisk.Han mente, at der ikke findes nogen tilsvarende ejendom i området eller tættere på ...6. Det vil være umuligt at finde noget, som ejendommen kan sammenlignes med.

Fastsættelsen af ejendomsværdien til 105.000.000 kr. er foretaget på grundlag af oplysningerne om lejeindtægter, boniteten af aktuelle lejere, omfanget afadministration sammenholdt med mulighederne ved en alternativ investering. Lejeindtægterne på 12.5 mio. kr. er inklusiv de driftsudgifter, som lejerne betaler. Man opkræver over lejenogså varme og strøm. Det skal trækkes ud, for det har ikke noget med ejendommens afkast at gøre. Derved kommer man ned på en nettoleje på 7,78 mio. kr., som er detoverskud, ejendommen kan give. Heroverfor må man vurdere alternative investeringsmuligheder og risikoen for tomgang i bygningen. Han har vurderet den kontante handelsværdi pr. 1. oktober2008.

Det forhold, at der ikke er tale om en standardejendom, indebærer en usikkerhed, men baseret på den indsigt og den erfaring han har, så er det hans bedste skøn.Han kunne bekræfte, at når man taler om en unikaejendom, er der set i forhold til en standardejendom en større usikkerhed forbundet med vurderingen.

Parternes synspunkter

Sagsøgers advokat har i påstandsdokument af 14. juni 2011 blandt andet anført følgende:

Der foreligger nu skønserklæring af 30. april 2011, hvoraf det af besvarelsen af spørgsmål 2 fremgår, at skønsmanden vurderer ejendommens værdipr. 1. oktober 2008 til kr. 105.000.000,00.

Det gøres gældende, at denne nedsættelse såvel i procentdel som i beløbsstørrelse set i forhold til vurderingen på 105.000.000,00 er en betydeligafvigelse, der opfylder det væsentlighedskriterium, der kan fastlægges vedr. fast ejendom.

Det fastholdes, at der intet kan udsættes på skønserklæringen, idet der er tale om en så speciel ejendom, at det ikke er muligt at drage paralleller tilandre ejendomme.

Såfremt skønsmandens vurdering lægges til grund vil sagsøger have fået væsentlig medhold i sagen, idet vurderingen herefter er nedsat fra kr.124.000.000,00 med kr. 19.000.000,00 til kr. 105.000.000,00 eller en nedsættelse set i forhold til kr. 105.000.000,00 på 18,1 %.

Nedsættelsen i forhold til den af SKAT foretagne vurdering, kr. 19.000.000,00 set i forhold til kr. 124.000.000,00 udgør 15,3 %, hvilket ligeledes såvelstørrelsesmæssigt som procentuelt set i forhold denne specielle ejendom er væsentligt.

Set i forhold til sagen og de nedlagte påstande har sagsøger herefter fået medhold i væsentlig grad, idet sagsøger ud af en påståetnedsættelse på kr. 24.000.000,00 har fået medhold for kr. 19.000.000,00 svarende til 79,2 % og sagsøger har således i overvejende grad fået medhold.

Det gøres vedrørende sagens omkostninger gældende, at sagsøgte bør afholde de med skønsforretningen forbundne omkostninger samt omkostninger efterrettens skøn set i forhold til sagsgenstanden.

På vegne sagsøger bemærkes det, at de samlede ejendomsskatter, jf. kopi af ejendomsskattebillet 2010 (bilag 12) udgør knap kr. 1.000.000,00 som en kombinationaf grundskyld og dækningsafgift, hvorefter en reduktion af vurderingen vil medføre en forholdsmæssig nedsættelse af skattebetalingen med ca. 15 % eller ca. kr. 150.000,00 pr.år.

Såfremt principperne i Retsafgiftsloven om beregning af sagsgenstand lægges til grund og således, at principperne svarende til en sag om prisfastsættelse afejendomme, vil sagsgenstanden udgøre 10 x nedsættelsen eller ikke under kr. 1.500.000,00.

Under hensyntagen til sagens omfang, herunder mængden af bilag mv. er det sagsøgers opfattelse, at omkostninger bør fastlægges i den øvre del i forhold tilsalærtaksterne, også her på baggrund af det omfattende syn og skøn.

...

Det gøres på vegne sagsøger til støtte for den nedlagte påstand gældende, at ejendommens værdi, jfr. Vurderingsloven pr. 1. oktober 2008 kanfastsættes til kr. 105.000.000,00 svarende til skønsmandens vurdering.

Sagsøgtes advokat har i påstandsdokument af 9. juni 2011 anført følgende:

Frifindelsespåstanden støttes overordnet på, at det ikke er godtgjort, at betingelserne for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn er opfyldt.

Skønnet kan efter retspraksis alene tilsidesættes, hvis det er udøvet på et fejlagtigt grundlag, eller hvis myndighederne er gået udenfor rammerne af detskøn, der tilkommer myndighederne i sager af den foreliggende karakter.

Bevisbyrden for, at betingelserne for at tilsidesætte skønnet er opfyldt, påhviler endvidere efter fast retspraksis sagsøgeren.

Sagsøgeren anfægter ikke rigtigheden af skønsgrundlaget, men alene selve værdiansættelsen.

Det gøres gældende, at det ikke er godtgjort, at Landsskatteretten er gået udenfor rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne.

Det følger af retspraksis, at myndighedernes værdiansættelse alene kan tilsidesættes, såfremt der består en betydelig forskel mellem denneværdiansættelse og handelsværdien, jf. bl.a. UfR 1999.1178 H, og TfS 1997.416V. I de to afgørelser var der en forskel mellem Landsskatterettens værdiansættelse og syns-og skønsmandens værdiansættelse på henholdsvis 23,5 % og 16,6 %, hvilket ikke førte til en tilsidesættelse af skønnet.

Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2008 af ejendommen ...1 er af Landsskatteretten ansat til kr. 124 mio.

Syns- og skønsmanden har ansat ejendommens værdi pr. 1. oktober 2008 til kr. 105 mio.

Forskellen mellem Landsskatterettens værdiansættelse og syns- og skønsmandens værdiansættelse udgør således kr. 19 mio., svarende til ca.15%.

Det gøres gældende, at denne forskel ikke er tilstrækkelig til, at skønnet kan tilsidesættes, hvorved også bemærkes, at der er tale om en ejendomaf speciel karakter.

Hertil kommer, at sagkyndige erklæringer på vurderingsområdet, der ikke er baseret på oplysninger om gennemførte handler af sammenlignelige ejendomme ellerdokumenterede udbudspriser, ikke kan tillægges betydning. jf. UfR 2000.1071 H. Af syns- og skønserklæringen fremgår, at syns- og skønsmandens værdiansættelse ikkeer baseret på gennemførte ejendomshandler.

Såfremt retten måtte finde, at betingelserne for at tilsidesætte det udøvede skøn er opfyldt, gøres det gældende, at sagen i overensstemmelse medfast retspraksis skal hjemvises i overensstemmelse med sagsøgtes subsidiære påstand.

Parterne har i det væsentligste procederet i overensstemmelse hermed.

Rettens begrundelse og afgørelse

Retten finder det ikke godtgjort, at Landsskatterettens værdifastsættelse er sket på et fejlagtigt grundlag.

Værdiansættelsen af den pågældende ejendom må anses for at være behæftet med en ikke ubetydelig usikkerhed.

Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2006 var fastsat til 112.000.000 kr. Det fremgår af Landsskatterettens afgørelse, at erhvervsejendomme i området er ifølgedata fra Danmarks Statistik steget i værdi fra 3. kvartal 2006 og frem til 3. kvartal 2008.

Skønsmanden har ved sin vurdering fastsat ejendommens værdi pr. 1. oktober 2008 til 105.000.000 kr. Denne vurdering er ifølge det oplyste ikke baseret påkendskab til salg af sammenlignelige ejendomme. Retten finder det efter bevisførelsen ikke godtgjort, at det af Landsskatteretten udøvede skøn over ejendommens værdi eråbenbart urimeligt.

Sagsøgtes frifindelsespåstand tages derfor til følge.

Vedrørende sagens omkostninger forholdes som nedenfor bestemt, idet retten kan oplyse, at der er tilkendt passende beløb til dækning af udgift til advokatbistand med100.000 kr. Retten har ved fastsættelsen af passende udgift til advokatbistand taget udgangspunkt i middelværdien i de gældende takster, som retten ikke har fundet grundlag for atfravige.

T h i k e n d e s f o r r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Sagsøger, H1 ApS, skal inden 14 dage betale sagens omkostninger til sagsøgte med 100.000,00 kr.