Dokumentets metadata

Ejendomsavance - næring - ejerlejligheder -udlejningsejendomme - bevisbyrde

Sagen drejede sig om, hvorvidt A skulle næringsbeskattes af avancer opnået ved salg af 1 ejendom i 2000 og 7 ejendomme i 2001. Byretten har afsagt dom af 23. marts i sagen offentliggjort som SKM2009.254.BR. Byretten fandt, at A var næringshandel med fast ejendom på tidspunktet for erhvervelsen af de af sagen omfattede ejendomme, og at der således var en formodning for, at også disse var omfattet af næringsvirksomheden. Endvidere fandt byretten, at A ikke havde afkræftet denne formodning.Ved dom af 4. oktober 2011 stadfæstede Østre Landsret byretsdommen af 23. marts 2009. Med hensyn til næringsformodningen i sagen, lagde landsretten vægt på, at A i 1983 og 1984 havde købt 3 ejendomme, som efterfølgende blev opdelt i 10 ejerlejligheder, der blev frasolgt i årene 1984-1986, samt at avancerne fra disse salg var selvangivet som næringsindkomst. Landsretten lagde endvidere vægt på, at A efterfølgende var blevet næringsbeskattet af ejendomssalg i 1987, 1988, 1989, 1990 og 1998. Disse ejendomme var købt i 1984, 1986, 1988 og 1993.Landsretten fandt ligesom byretten heller ikke, at A efter bevisførelsen havde afkræftet næringsformodningen.

Parter

A
(advokat Christian Bachmann)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af landsdommerne

Henrik Bitsch, Lodberg og Gitte Arildsen (kst.)

Byrettens dom af 23. marts 2009 (BS 38A-2500/2008) er anket af A med principal påstand om, at Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at A beskattes som ikke-næringsdrivende for så vidt angår ejendomme afstået i indkomstårene 2000 og 2001:

- ... 33C
- ... 06 (grund)
- ... 47/... 9
- ... 2
- ... 15 A-D
- ... 36
- ... 6
- ... 25.

Subsidiært har appellanten nedlagt påstand om, at Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at A efter rettens skøn beskattes som ikke-næringsdrivende for så vidt angår et mindre antal ejendomme afstået i indkomstårene 2000 og 2001 end angivet i den principale påstand.

Supplerende sagsfremstilling

A har i perioden fra 1981 til 2005 erhvervet og afhændet følgende ejendomme

Det er for landsretten af A oplyst, at A i perioden fra 1984 til 1999 i alt har haft bruttolejeindtægter på ca. 40,68 millioner kr. og at nettoresultatet ved den af ham drevne udlejningsvirksomhed i samme periode har udgjort ca. 21,98 millioner kr.

I samme periode har A oppebåret avancer ved salg af ejendomme med i alt 3,8 millioner kr., heri indbefattet 2,4 millioner kr. i ekspropriationserstatning.

A var indtil 2000 ejer af selskabet H1 Finans 1 ApS, der var moderselskab for flere andre selskaber, der efter det oplyste bl.a. beskæftigede sig med administration og for nogle selskabers vedkommende tillige salg af fast ejendom.

Forklaringer

Der er i landsretten afgivet supplerende forklaring af appellanten, A.

A har supplerende forklaret blandt andet, at PV kun solgte ham et selskab med to ejendomme, og ikke to selskaber, som det fremgår af hans forklaring gengivet i byrettens dom. Formålet med selskabet H1 Finans 1 var at varetage administrationen af hans ejendomme i dette selskab. Med tiden blev der ansat en kontordame, hans kone, en tømrer, en murer, ham selv og nogle viceværter. Han kom op på at eje og administrere ca. 450 lejligheder. Hovedparten ejede han privat. Han havde også ejendomsadministration for andre. A var formand for H1 grundejerforening, medlem af G1 Grundejeres bestyrelse og ...dommer. Derudover var han med til at udvikle det første ejendomsadministrationssystem på EDB.

Han stoppede med sin tidligere virksomhed med salg af reservedele til G2 biler på grund af en ulykke, og den nye ejer insisterede på også at købe hans privatbolig, der lå sammen med virksomheden. Det gjorde det nødvendigt for ham, at finde en anden bolig, og det blev begyndelsen til hans virksomhed som udlejer og investor.

I 1981 købte han sine første to ejendomme på tvangsauktion. Disse havde samlet 10 lejemål. Han istandsatte med det samme de to lejemål, der var ledige, og andre lejere rykkede fra deres lejemål til de renoverede lejemål. Løbende blev lejemålene istandsat. I 1982 købte han yderligere 2 ejendomme begge i fri handel, selv om den ene var på vej på tvangsauktion. ...46 A-C var en af H1s smukkeste og ældste ejendomme, som var i meget dårlig stand, og som han købte og renoverede. Han havde på dette tidspunkt både interne og eksterne håndværkere. ...24 og 26 blev også købt i fri handel, og han købte disse, fordi der var baglokaler, som han kunne bruge til kontor til hans egen virksomhed. Han brugte disse lokaler indtil virksomhedens ophør i 2001. Alle hans ejendomme var klassiske byejendomme. A købte ...23, da han egentlig gerne ville eje hele ..., så han kunne få hele facaden ens vedligeholdt. Det var ejendomsmæglerens ide, at udstykke ejendommen i ejerlejligheder, og samme mægler solgte lejlighederne. ...7 købte han på tvangsauktion, da han var den eneste, der mødte på tvangsauktion og fik ejendommen for 1 kr. over realkredithæftelsen. Samme ejendomsmægler som tidligere nævnt foreslog udstykning i ejerlejligheder, da han mente, han kunne sælge disse ejerlejligheder. ... 51 købte han, fordi han boede i et tidsbegrænset lejemål, som var ved at udløbe, og han selv ville bo på første sal af denne ejendom. Hans ægtefælle ønskede dog ikke at bo der, og derfor blev den udstykket i ejerlejligheder, efter at de havde boet der kortvarigt. Han drøftede ikke det regnskabsmæssige vedrørende disse ejerlejlighedsudstykninger og salg med sin daværende revisor. Han talte ikke med revisoren om, hvorvidt salgene var spekulation eller næring. Først senere, ved et møde i banken, opdagede han fejlen, og skiftede på denne baggrund revisor. Det var selvfølgelig spekulation, da han ikke var ejendomshandler. Regnskaberne viste negativ egenkapital, men det var ikke korrekt, da ejendommene var meget mere værd.

... 47 købte han, fordi den skulle by-fornyes, hvorfor han kunne optimere lejemålene. ... 34 købte han på tvangsauktion for 10-12.000 kr. Det var nærmest en ruin, da ejendommen havde alvorlige sætningsskader, og ingen ville købe ejendommen. Han ville bruge ejendommen til beskæftigelse af sine håndværkere, når der var tomgang på arbejdet på andre ejendomme. De blev aldrig færdige med renoveringen og ejendommen stod altid tom. Et byggefirma købte ejendommen for at gøre renoveringen færdig.

Der blev eksproprieret mest fra ... 33 C under ekspropriationen, og at dette ikke fremgår af Landsskatterettens kendelse og hans skatterådgivers skrivelse til Landsskatteretten er en fejl. ...19 var vanskelig at udleje, da der ikke var bad, og da han mødte nogle unge mennesker, der lige var påbegyndt renovering af gamle ejendomme, solgte han ejendommen til dem.

... købte han, da den lå på en sidevej til ..., og han gerne ville bevare de gamle ejendomme i hele området i deres oprindelige stil. Der var ikke direkte adgang til gården fra gaden ved to af ejendommene, hvorfor han købte den ledige grund, ... 6, da denne kunne give bedre adgangsforhold. Han var kun interesseret i garager og grunden. Selve ejendommen skulle han ikke bruge, hvorfor den blev frasolgt. Det samme var gældende vedrørende ...106, som gav bedre adgang til ... 36, samt parkering og have. ...29 var en bygning, med sidebygning og baggård. Efter dette køb havde han alle dele og en samlet gård. Ejerlejligheden ... 32 købte han ved en fejl på tvangsauktion. ... 3 købte han på opfordring af sin bank, da de havde pant i lejligheden, og så kunne han samtidigt overtage administrationen af resten af ejendommen. Han solgte lejligheden, da han blev uenig med bestyrelsen. ... 27 købte han til sin datter, som manglede en bolig. Datteren flyttede, da hun ville have ... 25, som han så købte og lejede til hende. ... 25 tjente han ikke noget på, da han solgte den til sin datter.

Da han blev syg, besluttede han på anbefaling fra sin læge at ophøre med virksomheden, hvorfor han solgte de fleste af ejendommene til en ejendomsinvestor.

Procedure

Parterne har for landsretten gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed.

Appellanten, A har herudover yderligere særligt anført, at han ikke i kraft af sit erhverv er omfattet af en næringsformodning. Derfor må bevisbyrden vendes, således, at det påhviler Skatteministeriet, for hver af de 8 ejendomme, der er omfattet af sagen, at bevise, at de er blevet købt med henblik på videresalg.

Det er ikke afgørende, at A i 1984 - 1986 selvangav sig som næringsdrivende, da der reelt var tale om spekulation, jf. også det af hans revisor i selvangivelserne anvendte udtryk, "udstykningsnæring".

Skatteministeriets argumentation er i øvrigt inkonsekvent derved, at man på den ene side hævder, at A bliver bundet af det tidligere selvangivne og af hans manglende indsigelse mod, at han i en række senere år er anset for næringsdrivende, samtidig med, at Skatteministeriet ikke vil tillægge det betydning, at der ved A salg i 1993 af ejendommen ... 19 ikke skete næringsbeskatning.

Indstævnte, Skatteministeriet, har herudover særligt anført, at der skal foretages en helhedsbedømmelse ved vurderingen af, hvornår grænsen for at As handler med ejendomme er omfattet af næringsformodningen. Der bør ved denne vurdering lægges stor vægt på, at A selv har selvangivet avancen for salg af ejendomme som næring, idet der dermed er tale om erklæret næring. Denne helhedsbedømmelse medfører, at A utvivlsomt er omfattet af næringsformodningen, og A har ikke løftet bevisbyrden for at denne formodning konkret kan afkræftes.

Landsrettens begrundelse og resultat

A købte i 1983 og 1984 tre ejendomme, der efter udstykning omfattede i alt 10 ejerlejligheder. Disse blev frasolgt i årene 1984 - 1986, og A selvangav disse salg som næring. Landsretten finder ikke, at det i denne forbindelse kan tillægges selvstændig betydning, at As revisor måtte have anvendt udtrykket "udstykningsnæring".

Herudover er A blevet næringsbeskattet af salg af andre ejendomme i 1987, 1988, 1989, 1990 og 1998. Disse ejendomme var købt i 1984, 1986, 1988 og 1993. Herover for er der kun et enkelt år, 1993, hvor almindeligt salg har fundet sted uden at der er sket næringsbeskatning.

Herefter, og i øvrigt af de af byretten herom anførte grunde, tiltræder landsretten, at der er formodning for, at A på tidspunktet for erhvervelsen af de under denne sag omhandlede ejendomme, der er erhvervet i årene 1984, 1985, 1986 og 1998, var næringsdrivende med køb og salg af faste ejendomme.

Landsretten finder ikke, at A ved den stedfundne bevisførelse har afkræftet denne formodning. Landsretten lægger herved som byretten vægt på tidspunkterne for anskaffelserne af ejendommene sammenholdt med det betydelige antal ejendomme, som A samlet har solgt over en længere periode.

Landsretten stadfæster derfor byrettens dom.

A skal betale sagsomkostninger for landsretten til Skatteministeriet med i alt 175.000 kr. Beløbet omfatter udgifter til advokatbistand med tillæg af moms. Ved fastsættelsen af beløbet til dækning af udgifterne til advokatbistand er der ud over sagens værdi taget hensyn til det meget omfattende bilagsmateriale, der er fremlagt af A.

T h i k e n d e s f o r r e t

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal appellanten, A, betale 175.000 kr. til indstævnte, Skatteministeriet.

Det idømte betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse. Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.