Dokumentets metadata

Salg af nyopdelte ejerlejligheder ikke momspligtig

Skatterådet bekræfter, at ombygning af eksisterende ejerlejligheder efterfulgt af en opdeling heraf til flere nye ejerlejligheder ikke vil være omfattet af moms ved salg. Der er ikke tale om en tilbygning, idet den eksisterende bebyggelse ikke tilføres yderligere areal.Det er i afgørelsen lagt til grund, at det planlagte ombygningsarbejde ikke vil overstige 25 pct. af de nyopdelte ejerlejligheders salgspris.

Spørgsmål

Kan Skatterådet bekræfte, at en ombygning efterfulgt af opdeling i ejerlejligheder og efterfølgende salg heraf ikke anses som momspligtigt salg af en ny bygning?

Svar

Ja

Beskrivelse af de faktiske forhold

X A/S har erhvervet et ejendomskompleks, der består af 5 ejerlejligheder.

• NN-vej nn, stuen
• NN-vej nn, 1. sal
• NN-vej nn, 2. sal
• NN-vej nn+1, 1 tv
• NN-vej nn+2

De 5 ejerlejligheder har hidtil været anvendt til erhverv, men selskabet påtænker at ombygge dem til boliger med henblik på salg. I forbindelse med ombygningen planlægges det, at 4 af ejerlejlighederne skal opdeles i yderligere selvstændige ejerlejligheder på følgende vis:

• NN-vej nn, stuen skal opdeles i 2 ejerlejligheder
• NN-vej nn, 1. sal skal opdeles i 2 ejerlejligheder
• NN-vej nn, 2. sal skal opdeles i 2 ejerlejligheder
• NN-vej nn+1, 1 tv skal ikke opdeles
• NN-vej nn+2 skal opdeles i 3 ejerlejligheder

Ved ombygningsprojektet vil der ikke blive tilført flere kvadratmeter til bygningerne.

Der vil alene ske en opdeling af de nuværende ejerlejligheder, uden at der tilføres yderligere nyt etageareal.

De samlede omkostninger til ombygningen er alene budgetteret, men ved besvarelsen er Skatteministeriet blevet anmodet om at lægge til grund, at værdien af ombygningsarbejderne på hver enkelt selvstændig opdelt ejerlejlighed ikke overstiger 25 pct. af beregningsgrundlaget.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Ifølge momslovens § 13, stk. 1, er en række varer og ydelser fritaget for afgift. Ifølge § 13, stk. 1, nr. 9, litra a, er levering af en fast ejendom fritaget for afgift, men fritagelsen omfatter ikke levering af en ny bygning eller en ny bygning med tilhørende jord.

Det følger af forarbejderne til loven, at levering af dele af en bygning - herunder levering af en ejerlejlighed - anses for at være levering af en bygning, jf. bekendtgørelse til momsloven § 39 a.

I bekendtgørelsen til momslovens § 39 b, stk. 1 er det bestemt, at en bygning, hvorpå der i væsentligt omfang er udført til-/ombygningsarbejde, anses for at være en ny bygning inden første indflytning. Ifølge bekendtgørelsens § 39 b, stk. 2 er der i væsentligt omfang udført til-/ombygningsarbejde på en bygning, når værdien ekskl. moms overstiger 50 pct. eller 25 pct. af beregningsgrundlaget ved første levering af bygningen som henholdsvis ny bygning og ny bygning med tilhørende jord.

Det følger endvidere af bemærkningerne, at i det omfang en nyopført tilbygning sælges separat, anses den for at udgøre en ny bygning, og salgssummen udgør momsgrundlaget.

Sælges tilbygningen derimod sammen med den eksisterende bygning vurderes, om omfanget af tilbygningsarbejdet er væsentligt.

Spørgers repræsentant henviser dels til SKATs vejledning om moms på salg af nye bygninger, afsnit 1.3.2.1 om definitionen af til-/ombygningsarbejder, og dels til Skatterådets afgørelse i SKM2011.131.SR , der omhandler en etablering af to taglejligheder på en ældre udlejningsejendoms tørreloft.

Det er repræsentantens opfattelse, at en ombygning, hvor der ikke etableres yderligere etageareal, ikke kan anses som en tilbygning. Dette medfører, at når en ombygning gennemføres uden at der sker en forøgelse eller udvidelse af etagearealet, vil der som udgangspunkt kunne ske opdeling i ejerlejligheder og salg, uden at dette skal anses for en ny bygning omfattet af momspligten.

Det må selvsagt vurderes om ombygningen har været væsentlig efter bekendtgørelsen til momslovens § 39 b, stk. 2-5. Spørgers repræsentant finder, at der ikke er tale om ombygningsarbejde i væsentlig omfang, idet der tages udgangspunkt i, at værdien af ombygningsarbejdet ikke overstiger 25 pct. af beregningsgrundlaget, som det er lagt op i til i budgettet.

En "tilbygning" forudsætter, som det ligger i ordlyden, som minimum, at der etableres "nye arealer", og at der således sker en udvidelse af etagearealet. En ombygning efterfulgt af en opdeling i ejerlejligheder bør således ikke medføre, at der er tale om en ny bygning. Da der ikke tilføres/etableres yderligere nye etagearealer, vil der ikke være tale om en tilbygning og dermed en ny bygning, hvorfor det er repræsentantens opfattelse, at spørgsmålet bør besvares med et 'ja'.

Skatteministeriets indstilling og begrundelse

Det ønskes bekræftet, at en ombygning efterfulgt af opdeling i ejerlejligheder og efterfølgende salg heraf ikke anses som momspligtigt salg af en ny bygning.

Lovgrundlag
Momslovens (LBK nr. 287 af 28. marts 2011 med senere ændringer) § 3, stk. 1, lyder:

"Afgiftspligtige personer er juridiske eller fysiske personer, der driver selvstændig økonomisk virksomhed."

Momslovens § 4, lyder:

"Der betales afgift af varer og ydelser, der leveres mod vederlag her i landet. Ved levering af en vare forstås overdragelse af retten til som ejer at råde over et materielt gode. Levering af en ydelse omfatter enhver anden levering. [...] "

Momslovens § 13, stk. 1 lyder:

"Følgende varer og ydelser er fritaget for afgift:

[...]

9) Levering af fast ejendom. Fritagelsen omfatter dog ikke:

a) Levering af en ny bygning eller en ny bygning med tilhørende jord.

b) Levering af en byggegrund, uanset om den er byggemodnet, og særskilt

levering af en bebygget grund."

Bekendtgørelse til momsloven

Af bekendtgørelse nr. 663 til momsloven, med senere ændringer, fremgår af

§ 39 a:

"Ved begrebet bygning i lovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra a, forstås grundfaste konstruktioner, som er færdiggjorte til det formål, de er bestemt til. Levering af dele af en sådan bygning anses ligeledes for at være levering af en bygning."

§ 39 b, lyder:

"En bygning, hvorpå der i væsentligt omfang er udført til-/ombygningsarbejde, anses for at være en ny bygning, inden første indflytning. [...]

Stk. 2. Der er i væsentligt omfang udført til-/ombygningsarbejde på en bygning, når værdien ekskl. moms heraf overstiger 50 pct. eller 25 pct. af beregningsgrundlaget, jf. stk. 4, ved første levering af bygningen som henholdsvis ny bygning og ny bygning med tilhørende jord."

Forarbejder

Af bemærkningerne til lovforslaget, L 203, vedtaget som Lov nr. 520 af 12. juni 2009, fremgår, at der foreslås en ophævelse af momsfritagelsen for levering af nye bygninger med tilhørende jord og byggegrunde herunder særskilt levering af bebyggede grunde. Der indføres altså moms på salg af fast ejendom i form af nye bygninger med tilhørende jord og byggegrunde.

Videre hedder det i bemærkningerne til lovforslaget, at

"Ved en bygning forstås enhver grundfast konstruktion. Levering af dele heraf anses for at være levering af en bygning eksempelvis salg af hver enkelt ejerlejlighed i en ejendom.

[...]

En bygning, hvorpå der i væsentligt omfang er udført til- og ombygningsarbejde, og som sættes til salg, vil være i direkte konkurrence med nye bygninger til salg, som efter forslaget skal leveres med moms. På den baggrund anses en bygning, på hvilken der i væsentligt omfang er udført til- og ombygningsarbejde, også for at være en ny bygning,

[...]

Med til- og ombygningsarbejde i væsentlig omfang menes, når værdien af til- og ombygningsarbejdet overstiger 50 pct. af salgssummen ved en første levering af en bygning eller 25 pct. af salgssummen ved en første levering af en bygning med tilhørende jord.

I det omfang en nyopført tilbygning sælges separat anses den for at udgøre en ny bygning og salgssummen udgør momsgrundlaget. Sælges tilbygningen derimod sammen med den eksisterende bygning, vurderes om omfanget af tilbygningsarbejdet er væsentligt."

Praksis

Skatterådet afgjorde i SKM2011.131.SR , at to lejligheder, der påtænkes nyetableret på en ældre udlejningsejendoms tørreloft, ville være omfattet af de nye bestemmelser om moms ved førstegangssalg af fast ejendom, når de pågældende lejligheder blev opdelt i ejerlejligheder og solgt uafhængigt af den eksisterende ejendom.

Af Skatterådets afgørelse SKM2011.461.SR fremgår, at lejligheder, der etableres ved en ombygning af en eksisterende ejendom, vil være omfattet af de tidligere bestemmelser om momsfritagelse ved salg af fast ejendom, såfremt ombygningsprojektet anses som værende påbegyndt før den 1. januar 2011.

Begrundelse

Ifølge momslovens § 4, jf. § 3, skal der betales moms af levering af varer og ydelser, der mod vederlag leveres af en afgiftspligtig person her i landet. Undtaget herfra er bl.a. levering af fast ejendom, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9.

Med baggrund i Lov nr. 520 af 12. juni 2009, blev fritagelsen for levering af fast ejendom ændret, således, at der bl.a. skal betales moms ved levering af nye bygninger samt bygninger, på hvilke der i væsentlig omfang er udført til-/ombygningsarbejde.

Ifølge bekendtgørelse nr. 663 og bemærkningerne til lovforslaget forstås der ved en bygning enhver grundfast konstruktion. Levering af dele heraf anses for at være levering af en bygning, eksempelvis salg af hver enkelt ejerlejlighed i en ejendom.

Ejerlejligheder anses således for at være selvstændige faste ejendomme i relation til momsreglerne.

Som til- og ombygningsarbejde anses arbejder på den faste ejendom, der ikke kan karakteriseres som normal vedligeholdelse, såsom almindelig vedligeholdelse med maling ind-/udvendig, tapetsering og lignende.

Til- og ombygningsarbejde omfatter opførelse, tilbygning, udvidelse, ændring og ombygning af en bygning, eller udførelse af enhver teknisk eller anden operation i, på, over eller under de pågældende arealer med henblik på at tilpasse bygningen til en eksisterende eller ændret anvendelse.

Som til- og ombygningsarbejde anses tillige forbedringsarbejder på fast ejendom, f.eks. etablering af ny facade-/tagbelægning, nye vinduer/døre, ombygning af bad/toilet, køkken o.lign., og etablering af nyt centralvarmeanlæg, når til- og ombygningsarbejdet i øvrigt er af væsentligt omfang.

I indeværende sag er det hensigten at et ejendomskompleks, bestående af 5 ejerlejligheder, der anvendes til erhvervsmæssige formål, skal ombygges til beboelse. I den forbindelse bliver 4 af de oprindelige ejerlejligheder yderligere opdelt i ejerlejligheder, ombygningsprojektet vil således medføre, at der etableres 10 ejerlejligheder til beboelse.

Det er oplyst at ombygningsprojektet ikke omfatter tilbygning til den oprindelige ejendom, og at det alene er de oprindelige ejerlejligheders eksisterende areal, der skal renoveres og fysisk opdeles.

Det bliver således ikke tilført nye m² til hverken bebyggelsen eller de oprindelige ejerlejligheder, modsat Skatterådets afgørelse i SKM2011.131.SR , hvor to nyetablerede ejerlejligheder på en ældre udlejningsejendoms tørreloft blev anset som momspligtige ved førstegangssalg.

Med udgangspunkt i det oplyste, finder Skatteministeriet, at en eksisterende ejerlejligheds opdeling i yderligere ejerlejligheder ikke kan anses som etablering af en ny bygning, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra a, idet bebyggelsen ikke tilføres nye etagearealer.

Af bekendtgørelsen til momslovens § 39 b, stk. 2 samt forarbejderne fremgår, at med til-/ombygningsarbejde i væsentlig omfang menes, når værdien af det pågældende arbejde overstiger 50 pct. af salgssummen ved en første levering af en bygning eller 25 pct. af salgssummen ved en første levering af en bygning med tilhørende jord.

Ved besvarelsen er det lagt til grund, jf. det af spørger oplyste, at det planlagte ombygningsarbejde af de eksisterende ejerlejligheder ikke vil overstige 25 pct. af de nyopdelte ejerlejligheders salgspris.

Skatteministeriet finder herefter, at en ombygning, hvor det ikke tilføres den eksisterende bebyggelse yderligere m², men hvor eksisterende ejerlejligheder opdeles i yderligere ejerlejligheder, samt hvor værdien af ombygningsarbejdet ikke vil overstige 25 pct. af de nyopdelte ejerlejligheders salgspris, ikke vil være omfattet af momspligt ifølge momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra a.

Indstilling

Skatteministeriet indstiller, at spørgsmålet besvares med et 'ja'.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder Skatteministeriets indstilling.